Одной из самых актуальных проблем рынка коммерческой недвижимости в нынешнее время стала потребительская экспертиза и сертификация объектов. Особенно остро этот вопрос стоит в регионах, где на развитие проекта влияют многочисленные внутренние течения, о чем игроки рынка, как местные, так и федеральные, могут быть не осведомлены. О том, как осуществляется процесс экспертизы и сертификации недвижимости, CRE рассказал Дмитрий Иванов, вице-президент Торгово-промышленной палаты Самарской области, директор АНО «Самараэкспертиза».

– Какую роль сегодня, в условиях кризиса, отводит себе Торгово-промышленная палата?

– Кризис наступил не так давно. Определить свою роль в этот период – дело непростое, тем более для такой организации, как Торгово-промышленная палата (ТПП). Сейчас одним из направлений нашей деятельности стало развитие системы добровольной сертификации недвижимости. И я думаю, если бы не начались эти кризисные процессы, система сертификации до сих пор бы не родилась. Во время высокого спроса люди не боялись инвестировать, и застройщиков не интересовали вопросы привлечения инвестиций. А сейчас эта система направляет покупательский интерес на блок тех объектов, которые могут быть быстро реализованы.

В интересах конечных потребителей как коммерческой, так и жилой недвижимости мы даем объективную оценку объектов, причем оценивается как реальная строительная готовность, так и юридическая база. Реальные подводные камни всегда существовали и существуют. Самый яркий пример – ситуация с «Мегой» в Самаре, где несколько раз переносились сроки ввода объекта в эксплуатацию. В результате некоторые арендаторы были вынуждены завозить и вывозить товар, набирать и распускать персонал. Все это происходит потому, что управляющая компания, не обладая необходимым набором нормативно-правовых документов, позволяющих сдать объект, не информировала потенциальных участников проекта о степени его правовой готовности и других реалиях.

Если бы система сертификации к тому моменту была бы уже запущена и функционировала, то арендаторы неизбежно задались бы вопросом, почему объект не проходит сертификацию. Значит, с ним что-то не так, и сроки ввода в эксплуатацию призрачны. Это, конечно, печальный пример для города. Все ждут открытия крупного торгово-развлекательного центра, а из-за проблем с документами арендаторы так и не могут приступить к работе.

Есть проблемы и в офисной недвижимости. Офисные площади декларируются как сданные, а на самом деле не имеют разрешений на ввод в эксплуатацию и расходы по аренде в них не могут официально быть включенными в состав затрат, поскольку нет документов о праве собственности. Их мы тоже рассматриваем как объекты добровольной сертификации с тем, чтобы выбросить открытую информацию о качественных объектах, готовых принять потребителя. Это нужно для того, чтобы потенциальные арендаторы могли видеть всю картину.

– Расскажите подробнее о механизмах сертификации…

– Принцип добровольной сертификации основан на анализе документов, которые выдаются на разных этапах строительства. Собрав их в один пакет, можно оценить реальное правовое состояние объекта. Есть два вида сертификации. Первый – объекты, которые сертифицируются красным сертификатом с литерой «Э» - введенные в эксплуатацию и имеющие почтовый адрес. Второй – объекты, которые сертифицируются зеленым сертификатом и проходят под литерой «С». Они находятся в стадии строительства с готовностью не менее 80%.

Сертификат – интеллектуальный продукт, решающий блок вопросов потребительского качества. Мы рассматриваем добровольную сертификацию как один из аспектов саморегуляции рынка недвижимости. Только само общество может выделить основные проблемы рынка и определить, в каком качестве привлекать независимых экспертов. Это тот путь, по которому идет вся отрасль. Мы уверены, что профессиональное сообщество в состоянии само принять меры для улучшения качественной среды и сформировать продукт своей деятельности для последующего использования. Для этого и создаются системы сертификации, регламенты добровольного аудита, своего рода внутренние стандарты.

Возможно, мы опережаем события, создавая эту систему, но считаем, что это хорошая поддержка для отрасли. Торгово-промышленная палата является своего рода информационным центром бизнеса. Часто инвесторы просят дать какую-то оценку рынка для понимания инвестиционных интересов: что строится, что может стать объектом инвестиций. Накопленные за счет добровольной сертификации недвижимости сведения позволят нам самим активно участвовать в формировании информационного фона.

– Сколько объектов уже прошли сертификацию?

– За это короткое время (около месяца) эту процедуру прошли 10 объектов. Еще около 10 в работе. Среди сертифицированных объектов есть два бизнес-центра. Один знаковый для Самары – «ЕвроПлаза», расположенный в центре города, на площади Куйбышева. Это офисный центр класса А, который пользуется особым вниманием со стороны иногородних арендаторов. Другой бизнес-центр – более локальный, расположенный в другом районе. Остальные – объекты жилой недвижимости.

– Самарский регион сегодня остается интересным для инвесторов?

– Рынок явно претерпел изменения. То, что происходило весной-летом прошлого года, нельзя было назвать иначе как инвестиционный бум. Было видно, что рынок Самарской области очень интересует и российских, и западных инвесторов. Когда осенью начались проблемы в банковской сфере, приоритеты поменялись. Но любопытно, что, согласно оценке инвестиционной привлекательности регионов, опубликованной в январе этого года Институтом региональной политики, первое место по инвестиционной привлекательности занял Краснодарский край, второе – Самарская область. На столь высокую оценку повлияли равноудаленность от экономических центров, объятых кризисом, и несырьевой характер экономики региона. На примере бизнес-центра «ЕвроПлаза» видно, что объекты, качественные во всех отношениях, вызывают интерес инвесторов и оказываются гораздо более защищенными, чем менее удачные проекты, не имеющие полного пакета документов. Интерес есть, его не может не быть. В этой ситуации мы, оказывая помощь потенциальным инвесторам, уже заранее формируем для них пул качественных объектов, ускоряя таким образом принятие решений.

– В настоящее время многие девелоперы стремятся избавиться от объектов недвижимости в ранней стадии готовности. Думали ли вы об оценке таких объектов?

– Мы думали об этом, но в ближайшей перспективе это не рассматриваем. Система должна быть актуальной и для продавцов, и для покупателей. В кризис никто не рискует вкладывать деньги в объекты в ранней стадии готовности. Мы решили выделить пул недвижимости, интересный как продавцам, так и покупателям – юридически прозрачные объекты в высокой стадии строительной готовности. Это товар, который можно продать в первую очередь.

– С первого февраля 2010 года утрачивают силу все ранее выданные лицензии, и чтобы продолжать профессиональную деятельность, строительным компаниям придется стать членом саморегулируемых организаций. Как, на ваш взгляд, это повлияет на рынок?

– Мы можем только прогнозировать, как это будет. Сейчас идет регистрация этих организаций. Процесс непростой: по закону они должны насчитывать не менее 100 членов. Размер членского взноса при этом не маленький, что по нынешним временам тоже чувствительно. Есть различные варианты развития событий. СРО должно быть небольшим «государством в государстве», которое должно решать целый круг вопросов: контроль за качеством работы членов, профессиональное обучение и др. Это должен быть некий интеллектуальный центр. Люди, работающие там, должны обладать достаточным опытом и знаниями, чтобы и писать стандарты самим, и следить за их выполнением. Создание такой организации сопряжено с большими затратами, которые должны направляться на создание интеллектуальной и материально-технической базы, гарантирующей качественную работу СРО.

– Означает ли это, что вырастет ответственность членов таких организаций перед обществом?

– Она должна вырасти. Причем на совершенно новых принципах. Не за счет внешнего контроля, а за счет формирования стандартов качества, которые сами члены сообщества считают необходимыми на данном этапе развития. Они будут сами задавать планку и пытаться соответствовать этому уровню. Это уже путь к созданию социального общества в России, переход на другую ступень общения внутри социума.

– Каким вы видите свое место в этих организациях?

– Основной вид нашей деятельности – экспертиза и сертификация. Так или иначе, в качестве экспертов мы войдем в одну из саморегулируемых организаций. Потому что потребность в экспертизе в сфере строительства весьма высока.

Проблема качества строительства стоит достаточно остро. Непрозрачность рынка послужила одним из мотивов создания системы добровольной сертификации объектов недвижимости «Недвижимость со «ЗНАКОМ КАЧЕСТВА»». Потому что это один из способов сделать рынок недвижимости более прозрачным. Когда декларируется что-то в одностороннем порядке, это всего лишь неподтвержденное заявление. Всегда должен быть независимый эксперт, оценщик, классификатор – тот, кто может проверить эту информацию и донести до делового сообщества. Именно эту роль и выполняют Торгово-промышленные палаты во всем мире.