Выбор оценщика – азартная игра?

Поставщики оценочных услуг
Потребителю оценочных услуг в сфере недвижимости есть из чего выбирать: крупные или мелкие оценочные фирмы, агентства недвижимости или независимые компании по предоставлению профессиональных услуг (например, компании «большой четверки» или аудиторские фирмы второго уровня, имеющие специализированные подразделения по оценочным услугам), компании с международной репутацией и известными брендами, а также мало кому знакомые российские фирмы. Предложения варьируются как по уровню возможностей, опыта и объективности, так и расценкам на услуги. Например, для агентств недвижимости оценка не является профильной деятельностью, поэтому на объективность их рыночных суждений могут повлиять их интересы как посредников. С другой стороны, имея непосредственный доступ к информации по рынку благодаря своему участию в операциях с недвижимостью, такие агентства могут располагать более качественной рыночной статистикой по сравнению с фирмами, занимающимися исключительно оценкой. Компании по предоставлению профессиональных услуг и собственно оценочные фирмы обеспечивают требуемый уровень независимости, а некоторые из них, сочетая узкую специализацию с разнопрофильным характером деятельности, способны предложить своим клиентам данные по сделкам, которые отсутствуют у брокерских агентств.
Ниже перечислены некоторые распространенные области применения оценки и пользователи результатов оценочной деятельности, присутствующие на российском рынке, а также различные группы и категории оценщиков, готовые предоставить подобные услуги.

Пользователи и области применения оценки

- Оценка активов, проводимая в рамках IPO, заказчиком которой может быть инвестиционный банк – организатор эмиссии и регистрирующая фондовая биржа. Если IPO ограничено исключительно российским рынком, то поставщиком оценочных услуг вполне может быть российская фирма с соответствующей аккредитацией, имеющая достаточно специалистов для выполнения работы в установленные сроки. Если для IPO выбрана иностранная биржа, то заказать оценку лучше у известной и пользующейся репутацией международной фирмы.
- Оценка активов для целей подготовки отчетности в соответствии с МСФО: чисто оценочные компании и агентства недвижимости зачастую не имеют достаточной квалификации и опыта для выполнения требований к оценочным данным, используемым при проведении аудита. С такой работой хорошо справятся компании по предоставлению профессиональных услуг.
- Создание совместных предприятий: в этом случае фактором, определяющим выбор, может стать размер оцениваемого объекта недвижимости или портфеля активов, а также характеристики участников совместного предприятия. Если в СП участвуют только российские компании, они вполне могут удовлетвориться более или менее известной российской оценочной фирмой; иностранный же участник СП скорее всего предпочтет работать с международной компанией по предоставлению профессиональных услуг, имеющей солидный опыт выполнения оценочных проектов в России. Большой портфель активов сократит для вас возможность выбора, поскольку за такую работу могут взяться только очень крупные оценщики.
- Банковское финансирование: российские банки часто имеют утвержденные перечни фирм – оценщиков недвижимости, в которые входят как местные российские, так и международные компании с представительствами в России. Международные банки предпочитают известные международные оценочные бренды, с которыми они знакомы по сотрудничеству на рынках других стран.

Задачи оценки
Профессиональная оценка – это не тот товар, который можно получить за крупный гонорар. То, как масштаб задачи соотносится с конкретным исполнителем, не является константой для профессиональных оценщиков. Ведь у этих фирм разный опыт, разные ресурсы, разная методика работы, наконец. Некоторые исповедуют механический подход независимо от конкретной оценочной задачи. Стараясь любую работу делать по одинаковому шаблону, они просто вписывают в него различные переменные. Для тех работ, которые вписываются в стандартные параметры, такая методика может быть вполне эффективной. В других случаях результатом может стать слабо проработанное и мало обоснованное заключение, на которое пользователь не сможет вполне полагаться.
На самом деле любая задача по оценке должна планироваться и осуществляться в расчете на максимальное удовлетворение потребностей клиента в конкретный период времени. Как уже неоднократно указывалось, этап определения задач и планирования оценки столь же важен и требует не меньше усилий, чем собственно выполнение анализа и составление оценочного заключения.

Оценщик
Ниже представлен перечень вопросов, составленный по типу «контрольного листа», которые помогут в общих чертах оценить квалификацию оценщика:

- Образование и профессиональная подготовка (где и сколько учился).
– Членство в профессиональных организациях оценщиков, включая новую систему т. н. саморегулирующихся организаций (СРО).
- Действительность страхования профессиональной ответственности.
- Организационно-правовая форма (для юридических лиц).
- Опыт работы в качестве оценщика (продолжительность, с какими категориями имущества приходилось работать).

В ходе интервью с оценщиком постарайтесь оценить следующее:

- Насколько оценщик пытался уяснить действительный смысл ставящейся перед ним задачи, какие права в данном конкретном случае оцениваются, знаком ли он с определениями и ограничениями, используемыми в этой связи.
- Обсуждает ли он в ходе беседы методики, которые, на его взгляд, являются наиболее эффективными при составлении оценочного заключения, необходимого в этом случае.
- Задает ли он вопросы по форме и масштабу отчетности по проекту, на каком языке она составляется и каковы сроки выполнения работы.
- Приводит ли он примеры выполнения работ, аналогичных по составу и предмету оценки с тем, чтобы продемонстрировать требуемый уровень профессионального опыта.
– Поведенческая характеристика: объективен ли он, старается ли находить взвешенные решения, акцентирует ли внимание на желаемой стоимости, пренебрегая тем самым факторами, формирующими эту стоимость.
- Готов ли он согласиться с нереальными сроками, допущениями или прочими параметрами, которые могут исказить оценку.

Оформление договорных отношений с оценщиком
Заключая договор об оказании услуг с оценщиком, помимо обычных юридических вопросов обратите внимание на следующее:
- Необходим ли документ о проверке качества работы вторым оценщиком, удостоверяющий, что оценочное заключение составлено правильно и на основе общепринятых методик, что оно удовлетворяет профессиональным стандартам (возможно, в этом документе будет представлено альтернативное заключение по стоимости объекта). Это бывает полезно в ситуациях, предусматривающих исключительную ответственность перед третьими лицами. Проверки подобного рода можно заказать у экспертных комитетов регулирующих организаций, а также в других авторитетных оценочных фирмах.
Несколько слов об оплате услуг оценщика. Уровень оплаты оценщиков учитывает такие факторы, как образование, участие в профессиональных ассоциациях, опыт и спрос на их услуги на рынке. Кроме этого в размер гонорара закладывается уровень издержек: выход на источники информации, содержание библиотек и баз данных, обучение специалистов, приобретение новых компьютерных программ, прочих вспомогательных материалов и оборудования. Все эти компоненты обеспечивают надежность оценочных расчетов и более высокое качество оценочных услуг.

Заключение
Профессиональная этика и самоуважение представителей оценочной профессии в конечном счете определяют качественный результат. Этика способствует повышению компетентности профессиональных оценщиков, побуждая их к непредвзятости в оценках и желанию проявить все свои знания и умения в выполнении профессиональных функций. Если достоверная оценка – это действительно то, что необходимо потребителю, то принципы, изложенные в этой статье, должны помочь ему найти качественного оценщика на российском рынке.