В западне

Должен, не скрою. Отдам не скоро

Новая реальность заставила вспомнить не самые известные старые поговорки. Увы, сегодня они гораздо актуальнее общеизвестных – про долг и платеж, которым он красен. У девелоперов, попавших в кредитный капкан, одна задача – реструктуризировать свои долги.

«Вариантов реструктуризации долга не так много, – рассказывает Ольга Архангельская, партнер, руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости «Эрнст энд Янг». – Цель реструктуризации – временно облегчить бремя выплаты по кредиту для заемщика, причем, с одной стороны, нужно соблюсти интересы заемщика, с другой – интересы банка. Наиболее распространенный способ реструктуризации – пролонгирование во времени платежей с уменьшением регулярного взноса либо предоставление каких-то дополнительных каникул по выплате долга на несколько месяцев или лет. Срок, на который пролонгируется кредит или время каникул, оговаривается в каждом случае отдельно. Никаких правил на это счет не существует: состояние заемщиков разное, отношения между банками и заемщиками разные, отличаются и суммы кредитов».

В качестве примера успешной работы по реструктуризации долгов можно привести Mirax Group, которой, несмотря на самые мрачные прогнозы экспертов относительно ее будущего, удается добиваться и каникул по выплате долга, и пролонгирования платежей во времени. Общий объем долга Mirax Group на начало II квартала 2009 года, по оценкам аналитиков, достигает $740 млн. Объем нереструктурированного долга к погашению в 2009 году – $133 млн.

По предварительным данным компании за 2008 год, ее выручка составила $1,65 млрд., чистая прибыль $616,4 млн., EBITDA $819 млн. Недоброжелатели ждали банкротства Mirax Group 20 марта, в день наступления оферты по CLN на $180 млн. Однако держатели кредитных нот пошли навстречу девелоперу и согласились предоставить рассрочку на 20 месяцев, при этом ставка купона повысилась с 9,45 всего до 12% годовых. Согласно пересмотренным условиям, корпорация погасила в марте 10% от всего выпуска бумаг.

По словам Дмитрия Луценко, члена совета директоров Mirax Group, компания ведет переговоры по поводу реструктуризации долга с Credit Suisse, которому должна $265 млн. Пока заключено рамочное соглашение с банком в виде stand-still agreement (соглашение о невостребовании долга в течение 60 дней) и term sheet (предварительные условия реструктуризации, которые могут быть одобрены банком). В интересах девелопера получить рассрочку на 20 месяцев на 90% от общей суммы с повышением ставки кредита c 10 до 14%.

«Что касается башни «Федерация», которая находится в залоге у Credit Suisse через акции компании-застройщика, то уникальность нашей ситуации, в отличие от других застройщиков «Москва-Сити», заключается в том, что строительный бюджет на завершение башни «Федерация» равняется дебиторской задолженности наших клиентов перед нами по этому проекту, – пояснил Дмитрий Луценко. – Наша задача сегодня состоит в том, чтобы сбалансировать наши поступления от клиентов с нашим строительным бюджетом».

В глубокую долговую яму попал и «Главстрой». В компании комментировать ситуацию с долгами отказались, однако по информации из открытых источников общая кредитная нагрузка компании достигла 51,126 млрд. рублей. Самым крупным кредитором девелопера является Сбербанк. Ему компания должна 25,036 млрд. рублей. Общая сумма просроченных платежей по кредитам достигает 4,767 млрд. рублей, из которых большая часть приходится на ВТБ (более 3 млрд. рублей) и Альфа-Банк (858 млн. рублей). Сейчас «Главстрой» пытается договориться с банками-кредиторами о реструктуризации кредитного портфеля.

Пролонгация кредита обычно сопровождается изменением системы расчетов по действующим договорам. Очень часто при реструктуризации стороны фиксируют сумму накопившейся неустойки и вводят мораторий на начисление штрафных санкций за несвоевременные расчеты, то есть останавливают «счетчик». После чего должнику предоставляется какой-то льготный период, по истечении которого он обязан вернуть всю сумму долга с процентами, по сути, продлевается срок возврата кредита. Но чаще всего должнику приходится платить за этот льготный период более высокими процентами. Бывали случаи, когда при реструктуризации долга банки увеличивали кредитную ставку и на 25, и на 60%. Однако нужно отметить, что размер ставки, превышающий 20%, для девелопера губителен. Реструктуризация также может заключаться в переводе долга в другую валюту, например, из валютного в рублевый.

Продам долг. С дисконтом

Достаточно часто выкуп всех долгов заемщика осуществляется одним из кредиторов. Банк выкупает все долги компании, после чего заемщик имеет дело только с ним. С одним кредитором договориться гораздо проще, чем с десятью, поэтому эта мера сегодня применяется часто. Особенно эффективна данная схема, когда у девелопера существует несколько кредиторов, которые не могут договориться между собой. Часто такие долги уступаются с большим дисконтом какому-то одному банку. Такой реструктуризацией, к примеру, занимается Сбербанк, который готов выкупать чужие долги. Иногда в таких схемах участвует ВТБ, но он скорее готов продавать чужие долги, нежели выкупать их у других.

В качестве примера можно вспомнить совсем свежую историю о том, как ГК ПИК уступила 45% своих акций компании «Нафта Москва», чтобы получить помощь Сулеймана Керимова в реструктуризации долгов через Сбербанк, с которым он взаимодействует на протяжении многих лет. В результате сделки доля основателей ГК Кирилла Писарева и Юрия Жукова сократилась до 38%. Общая задолженность ПИКа, по данным компании, на начало апреля составляла 44,8 млрд. рублей, из которых 11 млрд. рублей ПИК был должна именно Сбербанку. Чистая прибыль ГК ПИК в 2007 году составила $700 млн., выручка – $2,7 млрд. Капитализация – $671 млн.

«У ПИКа было очень тяжелое положение – большие долги, по которым подошли платежи. Цена компании в момент, когда ей предъявлено большое количество претензий, достаточно низкая, – считает Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate. – Стоимость пакета компании в такой момент гораздо ниже, чем может стоить этот же пакет после реструктуризации долгов. Поэтому 38%, оставшиеся у основателей компании, могут стоить после реструктуризации больше, чем владельцы получили бы при продаже всей компании с большим количеством долгов. Кроме того, в таком состоянии компанию за деньги, как правило, никто не покупает. Поэтому хорошо, что хозяева в принципе сохранили за собой хоть какую-то долю. Да, они потеряли контрольный пакет в компании, но остались мажоритарными акционерами, а значит, полноправными владельцами бизнеса. Более того, в таких случаях иногда заключается внутреннее соглашение, в котором, как правило, предусматривается возможность обратного выкупа акций, но уже за деньги. В этом соглашении фиксируются цена и срок, за который они могут это сделать. Это очень «интимное» соглашение, которое обычно не оглашается».

О том, что ГК ПИК выдала мандат «Сбербанк Капитал» на реструктуризацию кредитного портфеля группы, говорится в пресс-релизе компании. Своими основными кредиторами ПИК помимо Сбербанка называет ВТБ, ВЭБ, Росбанк, Промсвязьбанк и другие банки. Величину долга банкам и условия, на которых «Сбербанк Капитал» будет заниматься реструктуризацией долга, в компании не комментируют. Однако известно, например, что ГК ПИК не удалось договориться с банком ВТБ о реструктуризации задолженности по кредиту в размере 2,725 млрд. рублей. Девелопер просил об отсрочке на три года, однако банк ждать не согласился. В начале апреля Арбитражный суд удовлетворил иск ВТБ о взыскании с ГК ПИК этой суммы. По данным официальных источников, ПИК должна выплатить различным банкам до начала II полугодия текущего года $750 800 млн.

«Вариантов развития событий несколько, – считает Михаил Зак, начальник аналитического управления ИК «Велес Капитал». – Сбербанк, конечно же, в большей степени заинтересован в погашении кредита, так как в нынешней ситуации госбанку, как и многим другим, важнее иметь в активах свободные денежные средства, чем выданные кредиты. Второй вариант – это реструктуризация данного долга. И подобный путь, на мой взгляд, наиболее вероятен. Новый собственник блокпакета ПИКа – «Нафта Москва», принадлежащая Сулейману Керимову, является одним из крупнейших клиентов и акционеров Сбербанка. Это увеличивает шансы девелоперской компании на реструктуризацию сделки. Однако в ходе реструктуризации возможна конвертация части долга в акции ПИКа. Но вряд ли это будет существенная доля для Сбербанка, так как строительный бизнес не является для него профильным направлением».

Полцарства – в счет кредита

В войне кредиторов и должников путем тяжелых продолжительных боев девелоперы, отступая, один за другим сдают банкам свои активы. Уступка части активов – еще один способ реструктуризации долга. Когда кредитор не может ждать, и банка, который бы хотел выкупить чужую задолженность, тоже не находится, у должника остается один выход – отдать часть своих активов в качестве отступного. В качестве бонуса девелопер получает льготные условия по погашению долга.

«Если актив перспективный и многообещающий, банкам будет интересно его оставить, – говорит Омар Гаджиев. – Малодоходные активы банки будут стараться все-таки сбыть. Создавать с нуля девелоперский бизнес тем банкам, которые никогда этим не занимались, очень проблематично. А вот банкам, которые занимались таким бизнесом ранее, наверняка будет интересно получить хорошие активы по низкой цене, которые они в будущем могут развить в прибыльный бизнес. Когда банк забирает акции компании, он фактически становится совладельцем бизнеса. Его задача – обеспечить контроль над компанией, для чего он может нанять тех же девелоперов». Именно по такой схеме, по мнению г-на Гаджиева, была проведена реструктуризация долгов компании «Система-Галс». ВТБ купил за символическую сумму в 60 рублей 51% акций «Система-Галс», то есть, по сути, забрал контроль над бизнесом – для того чтобы в будущем контролировать денежные потоки, поступающие в компанию, и направлять их себе для погашения долга. Управлять компанией при этом будут те же самые менеджеры «Система-Галс». При этом банк может поменять команду, если посчитает ее неэффективной, поставить своего руководителя, имеет право провести реструктуризацию внутри компании, организовать проверку всей финансово-хозяйственной деятельности и т. д. Напомним, что общий долг компании «Система-Галс» на конец декабря прошлого года составлял $1,4 млрд. Долг девелопера перед ВТБ составляет 23 млрд. рублей.

Интересно, что на пролонгацию кредита с большей уверенностью могут рассчитывать девелоперы, не обладающие «лакомыми кусочками». По мнению Анны Битти, директора отдела по реструктуризации бизнеса PricewaterhouseCoopers, подход, используемый банком, зависит от каждого конкретного объекта недвижимости, его местоположения, стадии завершения, доходности. Если объект приносит доход и имеет идеальное месторасположение, то банки скорее всего решат обезопасить себя и принять в качестве уплаты долга активы, а не продлевать сроки платежа. По незавершенным или низкого качества активам, где их стоимость является сомнительной или, вероятнее всего, существенно понизилась по сравнению с 2008 годом, банки скорее предпочтут отсрочить долговые обязательства, с тем чтобы не допустить списания долга. В таких случаях банки также стремятся принять дополнительные меры безопасности и получить в качестве залога акции компании, дополнительную собственность либо гарантии.

Дело принципа

«Есть целый ряд принципов, которые должны соблюдаться для того, чтобы реструктуризация долга прошла успешно, – говорит Анна Битти. – Как правило, обе стороны должны быть нацелены на решение, которое позволяет должнику осуществлять непрерывную деятельность предприятия, так как это позволит максимизировать отдачу от бизнеса (активов) и, следовательно, послужит интересам всех сторон. Обе стороны должны прилагать усилия для успешной реструктуризации долгов. Например, если девелопер не в состоянии завершить проект из-за недостатка средств, то и банк, и девелопер должны активно искать решение для того, чтобы обеспечить возможности для окончания строительства, которые могут включать в себя предоставление банком дополнительных средств для завершения объекта. Готовый объект недвижимости будет в любом случае стоить больше, чем незавершенное строительство». Также г-жа Битти считает, что девелопер, в свою очередь, должен быть готов внести свой вклад в виде дополнительных собственных средств. В рамках соглашения о реструктуризации банк может принять пакет акций в собственность и (или) получить право на долю в любых будущих апсайдах. Если девелопер владеет несколькими объектами недвижимости, то в качестве залога по кредиту могут выступать дополнительные активы.

С мнением Анны Битти согласна Ольга Архангельская, которая считает, что для реструктуризации кредита банк вправе потребовать у девелопера предоставления расчетов, за счет чего он будет погашать кредиты: арендной платы, продажи объектов. Чаще всего у заемщика в активе не один объект недвижимости, и банки в качестве гарантий принимают деньги и по другим объектам. Арендный поток по одному объекту может стать гарантией выплат по другому объекту. В условиях снижения стоимости недвижимости иногда получается, что сумма кредита больше, чем стоимость недвижимости. Часто банки просят дополнительные гарантии от заемщиков – как материальные (гарантия материнской компании, дополнительные залоги), так и в форме определенных корпоративных требований.

«Некоторые банки организовали финансовые подразделения, которые кроме реструктуризации кредитов занимаются тем, что выкупают определенные доли в девелоперских компаниях, – говорит Ольга Архангельская. – Приобретая долю в компании, банк получает возможность дополнительного контроля над компанией, а заемщик, в свою очередь, – дополнительные средства либо на развитие проекта, либо на погашение долгов. Специфика российского бизнеса в том, что он диверсифицирован. Российские банки и финансовые структуры давно активно инвестировали в недвижимость, и это были не только банковские кредиты, но едва ли не собственные девелоперские компании. Сегодня на рынке наблюдается тенденция к консолидации таких активов и приобретению долей в компании».