В процессе активного развития кризисной ситуации среди участников рынка коммерческой недвижимости распространилось мнение, что на данном этапе складской сегмент демонстрирует наибольшую перспективу доходности и окупаемости инвестиций. Исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев привел в пример проекты, реализуемые в Сибирском регионе.

– Расскажите, пожалуйста, как сейчас развивается индустриальный рынок в Сибирском регионе.

– Этот регион мне довольно близок, так как до работы в PNK Group я три года занимался региональным развитием в НЛК – первой компании, построившей в Сибири склад класса А. До недавних пор предложение складов этого класса здесь было минимальным. Однако я не испытываю пессимизма по поводу дальнейшего развития новосибирского рынка: дело в том, что складской сегмент тут начал развиваться позже, чем офисный и ритейл. И пока он далек от насыщения. В офисном сегменте достаточно много проектов, но некоторые из них построены не совсем качественно, на ожиданиях ажиотажного спроса. В ритейле имеет значение местоположение объекта, и поэтому предложить что-то новое местному рынку будет сложно. А вот складской сегмент практически свободен, до недавнего времени предложения здесь не было вообще, и весь рынок измерялся объемами 20–30 тыс. кв. м.

На мой взгляд, индустриальный рынок очень четко отображает реальное состояние экономики. Он практически не реагирует на аномальный всплеск, как ритейл, где в периоды сверхдоходов начинается переориентация на luxury-сегмент. А на офисном рынке в период избыточного объема денег в экономике все сразу начинают строить в центре огромное количество офисов класса А вместо того, чтобы начать возводить здания попроще, классов В и С. Складской рынок очень сильно ориентирован на реальные потребности бизнеса. Да, в период дефицита предложения, который присутствовал до недавнего времени и в Москве, предложение сильно отставало от спроса и было невысокого качества. В основном все пытались заработать на объеме. В России ведь практически нет технологичных складов: рынок был незрелым и потреблял то, что ему предлагали. На этой волне в регионы, в том числе в Новосибирск, и вышла целая плеяда девелоперов. Кстати, искренне считаю Новосибирск одним из четырех наиболее активных рынков наряду с Москвой, Санкт-Петербургом и Екатеринбургом. Причем Новосибирску в этом списке я бы отдал второе место – это город, в котором, повторюсь, при наличии реального объема торгового и производственного бизнеса почти отсутствует сегмент складов.

– Какого уровня помещения предлагает сейчас рынок и что за объект реализует в Новосибирске ваша компания?

– В основном это склады классов В и С, реновация старых производственных помещений. Складов класса А там очень мало. Совсем недавно на рынок вышел проект класса А объемом 100 тыс. кв. м от компании Megalogix. В процессе строительства проект компании «Евразия Логистик», правда, сроки его сдачи пока неизвестны. Наш объект «Толмачево» рассчитан на 400 тыс. кв. м, но пока мы строим первую фазу объемом около 80 тыс. кв. м, причем идем с опережением графика на 3–4 месяца. Так как мы компания консервативная и осторожная, то не ориентируемся на завышенные ожидания. Ведь всем знакома ситуация, когда эксперты рынка, консультанты разогревают рынок, чтобы создать спрос и условия для продажи объекта. Мы, несомненно, пользуемся этим инструментом, но сами стараемся оценивать ситуацию гораздо осторожнее.

Данный складской комплекс реализуется в рамках промышленного логистического парка «Толмачево», создание которого курируется местной региональной администрацией. На данном этапе это наш самый концептуально новый проект, в нем заложены серьезная идея и довольно интересные решения. Технологически он гораздо более совершенный, чем те, что сейчас присутствуют на рынке. В частности, мы ушли от стандарта, когда на 1000 кв. м приходятся одни доковые ворота, сегодня это требование, на наш взгляд, уже устарело. Оборачиваемость увеличивается, компании увеличивают свои товарные запасы. В итоге в нашем объекте одни ворота рассчитаны на 600 кв. м, это в полтора раза больше стандарта. Наши мезонины допускают нагрузку 1,5 тонны на 1 кв. м. Также мы знаем сезонную специфику работы в этом регионе и внедряем технологии, которые позволят снизить коммунальные расходы на обогрев помещения. Среди них устройство так называемых северных доковых ворот с дополнительным утеплением, использование системы управления климатом, поддерживающей заданную температуру, не позволяя избыточно нагреваться складу, и т. д.

Кроме того, сейчас по запросу одного из клиентов мы приводим этот склад в соответствие со стандартами американской системы сертификации FM Global (Factory Mutual), регламентирующей ряд таких особенностей, как конструктив здания, наличие инженерных решений, системы резервирования питания, систему пожаротушения и т. д.

– Насколько технически сложно реализовывать проект в местных условиях?

– Безусловно, в Новосибирске есть свои нюансы, о которых нужно знать. Поэтому, не зная специфику этого региона, особенно климатическую, сложно сделать хороший продукт. Нужно с ее учетом выстраивать концептуальные, инженерные решения, процесс управления строительством. К примеру, в Новосибирске резко континентальный климат: зимой очень холодно, а летом достаточно тепло. И очевидно, что запускать проект в январе или феврале нельзя – пока не оттаяла земля, что происходит в мае, нельзя благоустроить территорию объекта, завершить многие работы.

Более того, чтобы создать хороший продукт на региональном рынке, необходимо знать местный рынок строительных материалов и подрядных компаний. Некоторые федеральные девелоперы автоматически везли все материалы и всех подрядчиков из европейской части страны, что удорожало себестоимость проекта. Правда, качественных подрядчиков в Новосибирске мало, но они все-таки есть. Часть работ у нас делают местные специалисты, и мы считаем, что качество работ даже выше, чем в Москве. Но об этих моментах надо знать заранее, перед выходом на площадку. Нельзя экспериментировать в процессе строительства, иначе получится экспериментальный объект, а это неправильно.

– Каким еще образом вам удается оптимизировать свои затраты и будущие расходы арендаторов?

– Удалось снизить себестоимость продукта: по сравнению с прошлым годом себестоимость строительства «коробки» несколько упала, и мы оказались в более выгодном положении, так как начали строить позже других компаний. В результате мы смогли в ту же себестоимость, что и наши конкуренты, заложить гораздо более совершенный продукт. Так, второе здание первой фазы нашего комплекса в Новосибирске будет современнее, так как мы планируем внедрить ряд инновационных инженерных решений. Они давно используются в Европе, но у нас пока встречаются еще не так часто. К примеру, это система управления освещением – с помощью датчиков на движение можно освещать только тот блок, где есть машины, занимающиеся сборкой. На первый взгляд кажется, что экономия небольшая, но в масштабе всего комплекса реальная. Особенно сейчас, при ставке аренды складов в $110–120/кв. м triple net, где стоимость электроэнергии достигает $20, или почти 15–20% от указанной суммы. Если снизить эту цифру хотя бы вдвое или втрое, экономия будет серьезная. Так же и с эксплуатацией. Мы по праву гордимся тем, что у нас самая низкая стоимость эксплуатации и самый низкий расход электроэнергии, именно за счет внедренных наших решений. Суммарный комплекс затрат плюс коммуналка не превышают 1200 руб./кв. м в год. Для сравнения я могу сказать, что у подавляющего большинства компаний сейчас данная цифра не покрывает даже эксплуатацию, не считая коммунальных расходов.

– Проявляют ли потенциальные арендаторы активность в связи с внедрением вашей компанией инновационных решений?

– Не хотелось бы заранее говорить о предварительных соглашениях с арендаторами. Скажу лишь, что Новосибирск интересен тем, что в силу неразвитости индустриального рынка большое число компаний нуждается в складских площадях. Вопрос лишь, по какой цене и в каком объеме. Очевидно, что федеральные игроки или западные компании-производители так или иначе нуждаются в качественном складе, это безальтернативно. И даже сейчас, в кризис, свои ожидания мы связываем с реальным бизнесом, для которого наш продукт всегда нужен и важен. Да, мы скорректировали ожидания по цене. Но все равно спрос есть, неизвестно лишь, кто его получит. На данный момент мы работаем в состоянии хорошей конкурентной борьбы с другими достойными игроками, вышедшими на этот рынок.

Также замечу, что изменились типовые запросы по объему помещений. До кризиса девелоперы ориентировались на объемы в 10 тыс. кв. м минимум. Имея опыт работы с регионами, я всегда скептически относился к таким ожиданиям, так как прекрасно знаю, что даже крупные серьезные и успешные федеральные компании имеют в регионах небольшой объем товарного запаса, необходимый для снабжения прилегающих регионов. Поэтому я могу пересчитать компании, которым в Новосибирске понадобятся сразу 10 тыс. кв. м. Вот почему наш проект позволяет арендовать площади с дискретностью 2000 кв. м: такой блок оборудован достаточным объемом офисных, технических и подсобных помещений. Как правило, компания, которой нужно 6000 кв. м, уже никогда не возьмет 5000 кв. м, потому что это мало, но и не возьмет 10 тыс., потому что это слишком много.

– Считаете ли вы, что в ближайшее время у девелоперов будут популярны именно проекты build-to-suit, а не спекулятивные, поскольку на последних труднее заработать?

– Дело в том, что это параллельные не пересекающиеся сегменты, это разные спросы, которые даже не стоит сравнивать. Чем лучше заниматься? Конечно, build-to-suit интереснее с точки зрения доходности. Это более сложный, длинный проект, на который тратится больше ресурсов и т. д. Заполучить такой проект сегодня – большая удача и успех. Сейчас у нас в стадии глубокой проработки есть два таких, довольно интересных, проекта. Спекулятивный проект, в свою очередь, более рискованный, может быть менее доходный, но зато более быстрый.

– Согласны ли вы с нынешней тенденцией понижения ставок для арендаторов? Готовы ли пересматривать сроки заключенных арендных договоров?

– Прежде всего, мы всегда были консервативной компанией, которая давала корректное предложение. Может быть, нас кто-то упрекнет в том, что мы не самым эффективным образом использовали период ажиотажа. Зато все знают, что мы не завышаем цены, но предлагаем качественный продукт, внимательно относимся к управлению себестоимостью строительства.

Пересматривать же договора считаю бессмысленным. Дело в том, что сейчас на рынке плохо. И факт, что нельзя разрешать выходить из договора раньше, чем года через три, – очевиден. Но все понимают, что через три года будет гораздо лучше, чем сейчас. Поэтому в интересах арендаторов на самом дне рынка зафиксировать условия на максимальный срок. Почему я говорю о дне рынка? Я не уверен, что не будет хуже на самом рынке недвижимости, и в экономике конкретно. Но я точно знаю, что с учетом существующей стоимости те объекты, которые сейчас есть на рынке, дешевле сдавать невозможно. Как правило, слишком низкие ставки предполагают наличие некоего «недоспроса». На готовом качественном объекте цена безумно низкой быть не может.

В подобных случаях я арендаторам всегда говорю, что мы не работаем в таком формате, и советую узнать им про ставку gross с коммунальными расходами, стоимостью эксплуатации и налогов. Цену всегда нужно рассматривать в комплексе. Потому что любой профессионал на любом рынке вам скажет: бойтесь необычайно низких, дешевых предложений. Как правило, там скрыты деньги, и много денег.

– Выгодно ли сейчас строить складские объекты, в том числе в Сибирском регионе?

– Я бы сказал так: выходить на этот рынок я бы не рекомендовал. Он сейчас сложный, очень конкурентный, и здесь, в Сибири, его нужно очень хорошо знать. Иначе вряд ли удастся построить объект, который будет востребован через пару лет. Если ты не в рынке, войти в него «с нуля» будет весьма затруднительно. Скорее всего вновь построенный объект такого «новичка» будет более дорогим, чем у других, и в то же время менее качественным, а значит, востребованным. А в период конкуренции важнее даже не цена, а концептуальное качество – то, что нужно клиенту. Глупых клиентов сегодня уже не осталось. Безусловно, они бьются за цену и считают это важным моментом при заключении договора. Но в то же время арендаторы никогда не пойдут за низкую цену на некачественный объект. Плохо построенный объект – это автоматически высокая коммуналка, высокие операционные расходы. Дорого построенный объект – это автоматически высокие налоги и т. д. Это очень взаимосвязанный бизнес.