Долларовая урожайность растет

Резервы рынка все еще огромны, тем не менее девелоперы жалуются на хронический дефицит участков. Причина – несговорчивость многих частных собственников и отсутствие на рынке инженерно и юридически «упакованных» территорий.
Площадь Большого Петербурга составляет 139 936 гектаров. По своим размерам Северная столица превосходит Москву – за счет включения в черту мегаполиса Курортного района и городов-спутников – Пушкина, Павловска, Петродворца.
По данным управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу, в государственной (федеральной и субъекта РФ) собственности находится 116,8 тыс. га земли, или 83% городской территории. 23,1 тыс. га, или 17% – частная собственность. Большинство латифундий сосредоточено на землях с/х использования, где различным предприятиям принадлежит 16,5 тыс. га. В последнее время их владения активно предлагаются на вторичном рынке.

Частный интерес
Петербург – признанный лидер земельной приватизации в России. Выкуп участков владельцами расположенной на них недвижимости стартовал здесь еще в 1995 году. За это время по такой схеме в собственность юридических и физических лиц перешло около 4200 га. Частными землевладельцами стали большинство петербургских заводов (ЛОМО, «Электросила», «Кировский завод», «Северная Верфь» и мн. др.), а также совхозов и с/х кооперативов. Часть предприятий уже успели распродать свои территории – частично или полностью.
Темпы приватизации участков остаются высокими. По данным ОАО «Фонд имущества СПб» (продавца городской собственности), в 2005-м было выкуплено в общей сложности 1139,5 га земли, в 2006-м – 1124,4 га. В прошлом году фонд заключил 619 договоров с будущими собственниками на сумму более 1,9 млрд. руб.
Среди наиболее крупных сделок по приватизации, оформленных в 2005–2006 гг., – выкуп перспективных земель на окраинах, примыкающих к КАД и вылетным магистралям. Так, ОАО «Цветы» приобрело 468 га на Пулковском шоссе и 104,5 га – на Киевском. Сельхозкооператив «Шушары» приватизировал 58 га на территории одноименной промышленной и логистической зоны, которая сегодня активно осваивается девелоперами. Племенной завод «Ручьи», расположенный в Красногвардейском районе, выкупил в общей сложности более 480 га рядом с восточным полукольцом КАД. А племенной завод «Приневское» – примерно 55 га в Невском районе, тоже недалеко от кольцевой.
Среди новоявленных собственников много владельцев доходных объектов, получивших в свое время у города участки в аренду под проектирование и строительство. Например, корпорация Metro cash&carry приобрела землю под двумя своими гипермаркетами. Холдинг «Адамант» приватизировал участки под ТРК «Балтийский», «Академический», «Невский», «Балканский», «Меркурий», «Варшавский экспресс», «Заневский каскад». Инвестиционная компания «Макромир» – под действующим ТК «Французский бульвар», а также под строящимся ТРК «Сити Молл». Сеть «Максидом» – под двумя одноименными гипермаркетами товаров для дома.
Частными землевладельцами стали акционеры многих гостиниц: Radisson SAS, «Амбассадора», «Октябрьской», «Пулковской», «Выборгской», «Бизнес-отеля «Карелия», «Андерсен Отеля» и др.
Компании «НЕСТЕ Санкт-Петербург», «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт» и «Шелл АЗС» выкупили землю под своими АЗС, расположенными в разных районах города.
Большинство этих сделок укладывается в диапазон $5–50/кв. м.
Актуальные расценки на приватизацию застроенных территорий регламентирует петербургский закон, принятый в декабре 2004-го. Стоимость выкупа составляет 9 ставок земельного налога. То есть 13,5% от кадастровой цены участков (за исключением льготных категорий пользователей).
Кадастровая стоимость земель варьируется по базисным кварталам (их в городе 5714), а с 2007 года – еще и по 14 видам использования территорий. В 2006-м их выделялось всего три: сельскохозяйственное, под жилыми домами и все остальные функции. Это было связано с тем, что предыдущая кадастровая оценка делалась еще в отсутствие генплана развития Петербурга и функционального зонирования городских территорий. Поэтому стоимость земель практически не была дифференцирована в зависимости от их назначения, а определялась лишь локацией участка. В результате банк и завод, расположенные по соседству, платили одинаковый земельный налог и приватизировали свои площадки за одну и ту же сумму. Теперь деление стало более тонким. На карте города выделено около 80 тыс. стоимостных значений. Пиковые, естественно, приходятся на центральную часть Петербурга, плавно понижаясь к его границам. При этом высокий земельный ценник характерен также для Петродворца, Пушкина, Павловска, Колпино, Сестрорецка и Зеленогорска.
Сам стоимостный диапазон существенно расширился. Например, в одном из самых дорогих городских кварталов, ограниченном Невским пр., ул. Думской, Садовой и Ломоносова, в 2006 году кадастровая оценка всех участков составляла 24 189 руб./кв. м. Теперь же она значительно варьируется. Земля под магазином или рестораном стоит 41 726 руб. за «квадрат», под банком – 35 920 руб., под жилым домом – 8157 руб., под школой или поликлиникой – 888 руб. Кадастровая цена земли в зависимости от функционального назначения территорий приведена в табл. 4.
В целом по городу дороже всего участки, занятые торговлей, общепитом, АЗС, гаражами и автостоянками, финансовыми и кредитными учреждениями, страховыми компаниями, офисными центрами. Их кадастровая стоимость в 2007 году заметно увеличилась. Напротив, произошло заметное снижение расценок для собственников и пользователей участков под жилыми домами, в том числе ИЖС, под объектами народного образования и здравоохранения, оборонными и сельхозпредприятиями. Кадастровая стоимость большинства промышленных территорий тоже уменьшилась.
С учетом изменившихся правил ценообразования девелоперу, который намерен, к примеру, построить офисный комплекс на бывшей промышленной площадке, имеет смысл заранее ее выкупить, потому что земля под готовым бизнес-центром обойдется ему существенно дороже.

Городской товар
За 2006 год на торгах Фонда имущества были проданы права аренды и застройки 129 участков общей площадью чуть более 86 га. За эти земли город получил почти $277 млн. Аукционы постепенно становятся массовыми. Хотя целевым назначением по итогам года участков все же было распределено больше – 197, из них 36 – под строительство жилья (см. табл. 2).
Во второй половине прошлого года петербургские застройщики, работающие с жилищными проектами и вдохновленные ажиотажем на квартирном рынке, заявили на торгах доселе невиданный уровень цен. Так, в июне и сентябре 2006-го на трех аукционах, которые прошли с аншлагом, девелоперы купили право аренды и застройки 30 участков в Приморском и Красносельском районах. Стоимость 1 кв. м земли доходила до $1350 (в расчетах учитывалась сумма, подлежащая перечислению в городской бюджет за весь срок аренды), а нагрузка на 1 кв. м жилья, которое можно здесь построить, – до $400. По некоторым лотам конечная цена превысила начальную в три раза.
По данным «Союзпетростроя», в 2005-м и в начале 2006-го на торгах застройщики соглашались платить из расчета $50–150/кв. м будущего жилья (причем более $100 – в единичных случаях). В апреле 2006-го 1 га под жилую застройку инвесторы покупали за $1,5–3 млн. А на торгах в сентябре такие участки обходились победителям в среднем уже по $8,5 млн.
«Участки под коммерческую застройку пока в основном распределяются в Петербурге целевым назначением. Сначала девелопер получает «пятно» на 11 месяцев для проведения изысканий, а затем оформляется договор аренды на инвестиционных условиях. Торги – скорее исключение, и проходят они в основном по небольшим наделам, например, под строительство АЗС», – комментирует управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин.
Так, в 2006-м по 30 участков под автозаправки приобрели в аренду едиными лотами компании «Газпром Нефть» и «Лукойл»: по средней цене $91,3/кв. м и $133,7/кв. м соответственно. Еще три фирмы купили права на землю под АЗС в розницу.
Эти цифры нельзя считать показательными в связи со специфичностью товара, а также «оптовым» характером торгов. Более интересна статистика Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), которое определяет рыночную стоимость права застройки участков, передаваемых инвесторам целевым назначением. По данным ГУИОН, средняя нагрузка на квадратный метр улучшений в 2005 году составляла по коммерческим проектам $211, в 2006-м – $295, а в I квартале 2007-го – уже $565 (см. табл. 2).
В этом году петербургский Комитет по строительству обещает в основном за счет бюджета подготовить документацию и «упаковать» для аукционов примерно 70 участков. Не меньше половины «пятен» предназначены под коммерческую застройку, причем среди них есть и достаточно крупные площадки для возведения торговых комплексов, логистических терминалов и пр. Поэтому можно рассчитывать, что в 2008-м механизм торгов заработает и на рынке земель, предназначенных под нежилые проекты.

Без лишнего шума
В 2006-м активность на рынке частных территорий продолжала нарастать. По данным Управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу, в прошлом году граждане провели 1550 сделок купли-продажи земельных участков общей площадью 400 га. Юридические лица заключили 717 таких операций. Общая площадь реализованных ими участков – 3200 га.
Однако сведений о совершенных сделках по-прежнему очень немного. Такие продажи предпочитают не афишировать. Из-за дефицита информации составить четкое представление о стоимости участков довольно сложно. Говоря о конкретной территории, эксперты, как правило, называют очень широкие ценовые диапазоны. Причина такой приблизительности кроется еще и в уникальности самого товара. Решающее влияние на цену могут оказать физические характеристики участка, нюансы его локации, степень обеспеченности инженерией, наличие юридических обременений и, наконец, готовность собственника к конструктивному диалогу.
«Промышленной застройки в Петербурге больше, чем в любом другом крупном европейском городе, поэтому территорий для освоения у нас предостаточно. Однако проблема заключается в весьма относительной вменяемости собственников того заводского хлама, который окружает исторический центр. Если уж они выставляют участки на продажу, но не меньше, чем по $10 млн. за гектар, потому что где-то слышали такую цену», – комментирует управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
«Ориентиром для владельцев территорий служат торги Фонда имущества, однако коммерческие проекты не способны обеспечить такую же доходность, как жилье. Собственники в центре города предлагают свои земли по $1500/кв. м, особенно не задумываясь ни о конфигурации участка, ни о его обременениях, ни о том, какое функциональное назначение предписано этой территории генпланом», – добавляет Сергей Игонин.
«Цена на площадку определенной локации может варьироваться в несколько раз в зависимости от наличия разных «отягчающих обстоятельств, – комментирует генеральный директор компании Praktis C&B Илья Еременко. – Если говорить о ликвидных территориях, то на протяжении последних лет они дорожают в среднем на 100%».
Примерно такую же оценку дают и другие эксперты. «Сегодня ценник на землю увеличивается практически вне привязки к увеличению стоимости того продукта, который можно на ней построить. Он связан с физическим сокращением предложения. Достаточно посмотреть на то, с каким ажиотажем проходят городские торги. Ценовому росту способствует и удешевление финансового ресурса для девелоперов», – добавляет Игорь Лучков, директор департамента оценки Becar Commercial Property SPb.
Основной источник предложения земель в центре Петербурга и в промышленном поясе – бывшие производственные площадки, а на окраинах – владения с/х предприятий.
Наиболее активно освоение экс-заводских территорий происходит на Выборгской, Петроградской, Свердловской и других набережных. Например, в 2005-м полностью преобразился участок наб. Обводного канала между Измайловским пр-том и ст. м. «Балтийская». Рядом с Балтийским вокзалом, в бывшем административном здании завода «Подъемтрансмаш», которое подверглось комплексной реконструкции, открылся бизнес-центр класса В «Адмирал» (управляет им «Менеджмент компания ПСБ»).
На месте соседнего заводского цеха в декабре 2005-го заработал торговый комплекс «Лента». Эта сеть в 2004-м приобрела у «Подъемтрансмаша» производственное здание, которое пошло под снос, с участком 3,5 га. По оценке инвестора, затраты на покупку недвижимости, оформление разрешительной документации и инженерную подготовку территории составили около $4,5 млн.
Еще в одном производственном корпусе, расположенном рядом с «Лентой» появится торговый центр «Мебель Сити». А в здании бывшего Варшавского вокзала весной 2006-го открылся ТРК «Варшавский экспресс».
В 2005-м УК «Теорема» приобрела площадку завода «Россия» на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб. На участке размером 14 гектаров к 2010–2011 гг. будет построен деловой квартал площадью более 300 тыс. кв. м. Цена приобретения земли вместе с цехами, в основном подлежащими сносу, составляла тогда $60/кв. м.
Сегодня, по оценке Игоря Лучкова, промышленные территории под редевелопмент предлагаются по $200–500/кв. м. Если же речь идет об участках до 5 га, ценник может быть существенно выше. Спекулятивные операции впечатляют: например, площадка около 3 га на той же Свердловской наб. два года назад была реализована за $15 млн., затем ее перепродали уже за $25 млн., сейчас переговоры идут снова, но уже обсуждается цифра в $35–40 млн. (то есть более $1000/кв. м).
Специалисты Becar Realty Group оценивают самые дорогие наделы в историческом центре города до $5000/кв. м. Средний ценник для центральной части Петербурга – около $3 тыс.. В «спальных районах» он составляет $1150/кв. м, на окраинах и в промзонах – $525. Областные с/х земли в среднем реализуются по $50/кв. м – при разбросе предложений от $5 до $100.
Динамично растут цены на участки, примыкающие к КАД. Так, если летом 2002-го площадка 1,2 га в районе Осиновой Рощи предлагалась по $3/кв. м с торгом, то в августе 2004-го хозяин оценил тот же участок в $10/кв. м, а в конце 2006-го он был выставлен уже за 89 у.е./кв. м. Правда, параллельно собственник перевел землю из категории с/х назначения в категорию общественно-деловой застройки.
«Среди наиболее востребованных территорий в зоне кольцевой – восточные земли в районе Янино и Суоранды, южные – вдоль Московского шоссе до развязки на Колпино и юго-западные – в районе Волхонки и Таллинского шоссе. Уровень цен на севере существенно завышен – встречаются предложения по $250/кв. м, что не позволяет рассматривать там проекты в сфере логистики и промышленности. Весьма перспективно западное направление от Таллинского шоссе до Бронки вдоль КАД. Здесь еще встречаются предложения участков по $10/кв. м, однако по мере строительства кольцевой цена будет стремительно расти – до $60–70», – комментирует генеральный директор «ЦПРН «Вечер» Николай Вечер.
Вне конкуренции Пулковское шоссе (южная окраина города), где цены на бывшие земли с/х кооператива «Лето» доходили до $200/кв. м, увеличившись за пару лет примерно в четыре раза (сейчас на этой территории уже функционируют гипермаркеты Metro, «Карусель» «О’Кей», Castorama, а также строятся еще несколько торговых комплексов и крупных магазинов).
Одну из последних покупок в этой зоне сделала израильская Fishman Group, которая весной 2006-го приобрела у фирмы «Лето» примерно 40 га под строительство многофункционального комплекса площадью около 1 млн. кв. м, в состав которого войдет новый жилой квартал. По неподтвержденным данным, цена сделки достигла $100/кв. м – несмотря на внушительный размер участка.
По соседству – в промзоне «Шушары», где идет активное строительство логистических комплексов, – бывшие с/х земли продаются по $60–80/кв. м.
Крупную сделку – уже на севере города – совершила в октябре 2006-го финская строительная компания YIT. Она потратила 37 млн. евро на покупку акций компании, которой принадлежит с/х участок площадью 46 га на севере города. На этой территории, расположенной на границе с Ново-Орловским лесопарком, планируется возвести около 1 млн. кв. м жилья.
В течение последних лет на севере активно распродавались земли совхоза «Бугры». На их территории уже функционирует ТРК «Мега Парнас», строится ТРК «Северный молл», а также проектируется ТРК «Колизей».
Некоторые компании-застройщики предпочитают целенаправленно приобретать землю на вторичном рынке, не участвуя в городских торгах. Например, такой политики придерживается торговая сеть «Лента». С частными территориями работают также холдинг «Адамант», компании «Доринда» (сеть гипермаркетов «О’Кей»), «Агроторг» (сеть «Пятерочка» и «Карусель») и др. Среди жилищных застройщиков наиболее активно участки на вторичном рынке приобретает ЛЭК.
«Земельные аукционы Фонда имущества проходят очень активно и с заметным превышением стартовой цены. В целом альтернативные участки на вторичном рынке сегодня можно купить дешевле. К тому же они продаются в собственность, а город реализует лишь право аренды территорий. Однако предложение крайне ограниченно», – комментирует Илья Еременко.
Аналитики расходятся относительно прогнозов дальнейшего роста цен на частные земли (в том, что он будет, не сомневается никто). В Becar Realty Group полагают, что в 2007–2009 гг. территории будут дорожать на 20–50% в год в зависимости от их локации, существующих обременений и назначения. Илья Еременко считает, что еще на год-два сохранятся существующие темпы роста – до 100%, а затем он замедлится.
По оценке Сергея Игонина, цены на участки, по крайней мере в центре города, уже близки к своему потолку и в дальнейшем будут увеличиваться на 10–15% в год: «Коммерческие площади не могут обходиться девелоперу в сумму, большую того потенциального дохода, что они способны принести. А планку рентабельности сегодня задают многочисленные инвестфонды, которые приходят в Петербург».

Данные Becar Realty Group