Игорь Бураков: «Потенциал рынка коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону позволяет привлекать сильных игроков»

– Игорь Владимирович, расскажите, пожалуйста, в чем заключается деятельность Агентства инвестиционного развития Ростовской области?
– Сотрудничество с нашей организацией – это самый простой и удобный для инвесторов путь в Ростовскую область. Какие-то инвестиционные проекты в регионе рождаются благодаря усилиям или по инициативе агентства и региональных властей, какие-то мы просто подталкиваем, создаем условия для их максимально динамичной реализации. К примеру, сеть Auchan рано или поздно обязательно зашла бы в Ростовскую область – такова текущая логика развития этого сегмента рынка, таков экономический потенциал нашего региона. Но мы ускорили этот процесс. Может быть, на год, может, на два. Для региона это очень важно – ведь инвестор начинает на год или два раньше платить налоги в местный бюджет, создавать рабочие места. Необходимо, чтобы именно сейчас, а не завтра еще какой-то сегмент потребительского рынка проявил себя. Это как с удвоением ВВП. Нет сомнений, что он удвоится. Но решение подобной задачи за 10 лет – это экономический подъем, шансы на лидерство в глобальном мире, а то же самое удвоение за 100 лет – прозябание на задворках постиндустриального мира.
Инвесторы охотно сотрудничают с нами, потому что мы реально помогаем им в локализации проектов и делаем это совершенно бесплатно, поскольку наши затраты покрывает региональный бюджет. При этом главный показатель, по которому мы отчитываемся перед регионом, – это объем стартовавших с нашей помощью инвестиционных проектов. Наши задачи с инвестором полностью совпадают: никаких проволочек, никакой коррупции. Первые лица региона сделали ставку на инвестиционную открытость Ростовской области и, надо отдать им должное, последовательно выдерживают эту линию. Ростовская область конкурирует в борьбе за инвесторов с другими регионами, странами, пытается их переманить. И в этой ситуации обеспечение максимально комфортного запуска в регионе по крайней мере крупных проектов, от $10 млн., – для нас скорее дело техники.
Мы подбираем участников для реализации проектов на территории Ростовской области, при этом предоставляя компаниям необходимую информацию. И хотя среди наших успешных проектов сегодня много ритейлерских и девелоперских, мы все-таки делаем упор на локализацию в регионе промышленных объектов, которые способствуют развитию экономики области. При необходимости для реализации ряда проектов мы сводим вместе и местных, и внешних партнеров. Кроме того, агентство помогает объединять усилия властей и компаний в вопросах реконструкции инженерных коммуникаций, которую необходимо проводить и в интересах бизнеса, и в интересах жителей конкретных населенных пунктов. Бывает и так, что инвестор – как российский, так и иностранный – не знает, к кому обратиться в новом для себя городе, где найти партнера. Наша задача – помочь ему в этом. В каком-то смысле мы еще и выполняем роль своеобразного «одного окна», причем максимально мотивированного. С одной стороны, надо отчитываться перед властями стартовавшими проектами, с другой – в отличие от госслужбы мы можем для своих сотрудников устанавливать конкурентоспособные рыночные зарплаты.

Как вы оцениваете уровень развития рынка коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону?
Рынок города уже готов к рывку и по объемам вводимой недвижимости, и по уровню строящихся объектов. В скором времени здесь будут построены офисные комплексы классов А, В и В+, гостиницы уровня «4–5 звезд». Также готовятся к старту торгово-развлекательные центры и спортивные сооружения, которые на сегодняшний день представлены достаточно слабо. Не менее динамично развивается рынок недвижимости тех городов и территорий, которые принято относить к ростовской агломерации – Таганрог, Аксай, Азов, Батайск, Новочеркасск. В частности, в пригородах Ростова стартуют проекты крупных логистических комплексов класса А. В 2006 году некоторые из этих объектов будут сданы «под ключ». 2007 год будет еще более активным по вводу коммерческих проектов. Активный интерес крупных ритейлеров, логистических операторов к Ростову дает основания говорить о том, что город стоит на пороге очередного мощного рывка. Некоторые эксперты полагали, что в Ростове и прилегающих к нему городах и районах строительный бум начался года три назад. Но теперь мы понимаем, что настоящий бум ожидает нас в ближайшие пять лет.

Какими преимуществами обладает Ростовская область перед другими регионами России с точки зрения рынка коммерческой недвижимости?
Если сравнивать с Москвой, то столичный рынок, конечно же, значительно привлекательнее, скажем, по объемам. Но у нас есть свои преимущества. Так, например, в Москве уже достаточно трудно в девелопменте показать высокую доходность, поскольку многие сегменты рынка «затоварены». А Ростовская область стоит в самом начале этого пути. Экономика города в последние 8 лет развивалась настолько динамично, что торговая, офисная, развлекательная, гостиничная инфраструктуры не могли угнаться за этим ростом. Сейчас этот дисбаланс будет выравниваться, именно он привлекает в наш регион новых инвесторов, ведущих девелоперов и ритейлеров, международных гостиничных операторов.
В последнее время центр нашего города стал напоминать Москву – у нас, как и в столице, кафе и рестораны в вечернее время всегда заполнены. Это позволяет говорить о том, что благосостояние жителей Ростова-на-Дону выросло, как вырос и спрос на качественные услуги и товары.
Статус столицы Южного Федерального округа дает Ростову-на-Дону серьезный трафик административных и бизнес-делегаций, потребителей гостиничных и офисных услуг. Довольно часто ведущие гостиницы города заполнены на 100% при уровне цен в трехзвездочных отелях в $200 за номер. Кроме того, в городе строится несколько офисных объектов класса А, на которые уже заключены фьючерсные контракты из расчета $1200/кв. м в год. Это довольно высокая арендная ставка, учитывая, что в настоящий момент в Ростове реализуются весьма успешные новые проекты бизнес- центров категории А, где окупаемость просчитана из расчета арендной ставки в размере $360–720/кв. м в год. Я считаю все это признаками огромного потенциала местного рынка недвижимости, который почти наверняка с течением времени будет только расти.

Какие иностранные инвесторы уже вложили средства в сектор коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону?
Одним из первых построил свой магазин Metro сash & сarry. Компания очень довольна результатами работы на ростовской земле и начинает подыскивать площадку для открытия второго комплекса. Делает первые шаги в Ростовской области и шведская IKEA. Ведутся работы по строительству ТЦ «Мега». В скором времени заработают французский гипермаркет Auchan и британский Castorama. Эти объекты заявлены к открытию в 2007 году. Но поскольку многие проекты инвестируются западными банками, то деление на иностранные и российские инвестиции в настоящий момент во многом условно. К примеру, компания «РосЕвроГрупп», реализующая в городе Батайске под Ростовом проект логистичекого комплекса класса А, фондируется среди прочего иностранными банками. Более правильным было бы, наверное, разделять компании на локальные, национальные и транснациональные бренды.

Какие крупные объекты коммерческой недвижимости были открыты в Ростове-на-Дону в 2005 году?
В минувшем году в нашем городе открылся гипермаркет «О’кей» общей площадью 10–12 тыс. кв. м (конкретная цифра неизвестна?). Большая часть мегацентра «Горизонт», строительство которого осуществляется в несколько этапов, уже функционирует. Общая площадь комплекса по окончании работ составит 60–70 тыс. кв. м. В минувшем году был введен в строй «Крейзи-парк». Стартовала стройка логистического парка класса А компании «РосЕвроДевелопмент» общей площадью 50–60 тыс. кв. м. Завершено строительство крупного ТЦ «Астор Плаза», который позиционируется в сегменте класса премиум. Введение комплекса в эксплуатацию намечено на март текущего года. Состоялось открытие ТЦ «Подиум» общей площадью 3 тыс. кв. м. Это мультибрендовый комплекс, работающий в сегменте «лакшери». Этот ТЦ – своеобразный сигнал для других девелоперов, поскольку его востребованность показывает ясную картину спроса, подтверждает растущий уровень доходов населения региона. Офисный сектор несколько отставал от ритейла. Но в текущем году готовятся к вводу в эксплуатацию сразу более десятка офисных комплексов высокого класса, такие как «Купеческий двор» общей площадью 20 тыс. кв. м и Сlever House – 15 тыс. кв. м.

Каков был общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Ростове-на-Дону в 2005 году?
По данным рейтингового консорциума «Эксперт РА-АК&М», Ростовская область – самая открытая область для внешний инвестиций. В минувшем году сюда было привлечено порядка $2 млрд. Какой объем из этих средств пошел в коммерческую недвижимость – сказать сложно. Сейчас в городе только офисных площадей единовременно возводится в объеме 300 тыс. кв. м.

Существует ли у администрации Ростовской области инвестиционные программы, связанные с девелопментом коммерческой недвижимости?
Такие программы есть, и они постепенно реализуются. За последние 10–15 лет Ростов-на-Дону активно развивается, и он не похож на другие города-миллионники, которые в советское время застраивались по одному типу. К тому же местные власти стараются не только использовать опыт Москвы, но и не повторить ошибок российской столицы. Так, например, в прошлом году по инициативе губернатора Ростовской области Владимира Чуба объявлен конкурс на разработку градостроительной концепции развития исторического центра Ростова-на-Дону. Необходимо, чтобы он, с одной стороны, сохранил свою архитектурную самобытность, а с другой – проектировался максимально фешенебельным, став в один ряд с красивейшими европейскими городами. К участию в конкурсе наше агентство привлекло ведущих российских и западных архитекторов. После того как из представленных работ выберут лучшую концепцию центра Ростова-на-Дону, новые объекты будут возводиться только в рамках комплексной застройки города.
Потенциал ростовского рынка коммерческой недвижимости в настоящее время позволяет администрации города привлекать сильных игроков, а не радоваться любому инвестору. Чтобы простимулировать приход в регион серьезных инвесторов, в Ростовской области действует прогрессивное местное инвестиционное законодательство, предполагающее целый набор преференций для компаний, осуществляющих крупные вложения в донскую экономику.

Как развивается рынок земли в Ростове-на-Дону? Имеет ли возможность девелопер выкупить участок в собственность?
Рынок земли формируется, предложение растет, правила становятся более прозрачными и понятными. У девелоперов есть возможность выкупа участка в собственность, хотя и административные барьеры, конечно же, никуда не делись. Без этих барьеров не было бы самого государства. Но в Ростове ведется постоянная работа по оптимизации государственной машины – чтобы сделать ее максимально прозрачной и эффективной, сократить сроки прохождения документов, исключить возможности для коррупции.

Что отпугивает инвесторов от вложений в недвижимость Ростовской области?
Эти причины достаточно индивидуальны. Кого-то отпугивают цены на участок. В Ростове сложно найти «голую» землю, она вся под обременениями. Для кого-то это является серьезным препятствием, но проходит время, цены поднимаются, и этот кто-то начинает сожалеть о том, что раньше не зашел в город. Кто-то считает, что уже опоздал, что активы слишком дороги. Но фундаментальных причин, отпугивающих инвесторов, нет.

Конкурируют ли Ростовская область и Краснодарский край в борьбе за инвесторов?
Из-за некоторых инвесторов порой идет конкурентная борьба, но не сильная. И в большей степени она связана со строительством заводов и фабрик.

Какими преимуществами по сравнению с Ростовской областью обладает Краснодарский край?
Если Краснодарский край в советской терминологии – это здравница, то Ростовская область – край бизнеса. Но в Краснодарском крае, по моему мнению, чересчур сильное чиновничье влияние. Можно сказать, что краснодарский чиновник – сильный игрок на рынке недвижимости. В Ростове-на-Дону такого нет. Мы тесно взаимодействуем с властями, и не было ни одного случая, когда реализация проекта срывалась из-за вмешательства администрации города или области.

Существует ли своя классификация офисных зданий?
Своей классификации нет, рынок ориентируется на московскую систему.