Уверенность по прейскуранту

Виды рисков
Одной из необходимых услуг в сфере коммерческой недвижимости является страхование имущества. Объектами страхования могут выступать конструктивные элементы здания, инженерные коммуникации, мебель, офисная техника, внутренняя и внешняя отделка здания и т. д.
Основные виды рисков, которые здесь могут быть предусмотрены, – возникновение пожара, повреждение имущества водой, удар молнии, взрыв газа, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, кражи, хулиганство и т. д. Помимо этого страховые компании сегодня страхуют риски практически любых негативных внешних воздействий на объекты недвижимости. Застраховать можно риск падения пилотируемых летающих аппаратов на объекты недвижимости, риск разрушения стеклянных поверхностей (витрин, окон) и т. д.
Специалисты отмечают, что в рамках страхования имущества особого внимания заслуживает риск террористических актов. «Сегодня российские компании работают в рамках российского антитеррористического страхового пула, в котором приняты единые тарифы в перестраховании и единая система перестрахования рисков», – рассказывает Александр Полуденный, начальник управления перспективного развития компании «РОСНО».
Наряду с покрытием базовых рисков имущественного страхования эксперты выделяют еще одно направление, свойственное только сфере real estate – страхование убытков в результате так называемого перерыва в коммерческой деятельности объекта недвижимости. В случае повреждения объекта, а значит, невозможности его нормальной эксплуатации, собственник по договору страхования компенсирует потерю прибыли, которую бы он стабильно получал в виде арендных поступлений. В рамках страхования потери арендной прибыли может быть предусмотрено несколько видов договоров. «Условия стандартного договора покрывают убытки собственника, если страховой случай произошел непосредственно на его объекте, в результате чего арендаторы не могут осуществлять свою деятельность и, соответственно, платить по арендным ставкам, – рассказывает Александр Полуденный. – Но есть и расширенное покрытие – к примеру, страховая компания компенсирует убытки страхователя, если последствия разрушения соседнего с его объектом здания в результате пожара, стихийного бедствия или террористического акта делают невозможным доступ арендаторов к своим офисным площадям».
По мнению специалистов, присутствие на отечественном рынке недвижимости иностранных игроков, традиционно предъявляющих высокие требования к уровню и качеству страховой защиты, заставляет страховщиков выводить на рынок новые, пока еще экзотические для отечественного страхового рынка продукты. «На Западе, например, в сфере ритейла популярным является страхование риска потери привлекательности объекта (loss of attraction insurance), – отмечает Вадим Сухих, главный андеррайтер российского офиса страховой компаний АСЕ. – Застраховать здесь можно потерю прибыли арендаторов торгового комплекса в случае наступления страхового случая (например, пожара) у крупнейшего арендатора. Этот вид страхования является актуальным, так как деятельность небольшого магазина напрямую зависит от покупательских потоков, которые генерирует якорный арендатор. Если не функционирует «якорь», то на «голодном пайке» остаются и остальные магазины».
Кроме страхования имущества и страхования рисков прекращения арендных поступлений страховые компания предлагают еще один вид покрытия – страхование гражданской ответственности. Речь идет о страховании ответственности собственника, управляющей компании, подрядных организаций или арендаторов перед третьими лицами в случае причинения им материального ущерба.
Прежде всего подобный вид ответственности популярен среди собственников недвижимости. Они могут страховать свою ответственность перед арендаторами здания и простыми посетителями комплекса на тот случай, если по вине владельца им будет нанесен материальный ущерб или вред здоровью. «Существует вероятность того, что посетитель в случае причинения ему ущерба в пределах здания предъявит претензии не к арендатору, а к собственнику, – поясняет Дмитрий Станин, начальник управления непромышленного страхования «Ингосстрах». – На такой случай и предусмотрен этот вид страхования».
Страхуют свою ответственность и управляющие компании. Их деятельность связана с эксплуатацией объекта как имущественного комплекса. Поэтому нелишне будет заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, включая ответственность перед арендаторами и собственником здания.
Также, по мнению специалистов, не стоит оставлять без внимания и страхование гражданской ответственности арендаторов. «Даже очень маленькая компания, арендующая совсем небольшую площадь, может причинить значительный и даже катастрофический ущерб всему имущественному комплексу. Возместить же такую сумму ущерба из собственных оборотных средств и резервов ей может быть очень трудно», – говорит Михаил Алексеев, начальник отдела страхования имущества и ответственности страховой компании «КапиталЪ Страхование»
«Владелец здания или управляющая компания, предоставляя площади в аренду, просчитывают риски причинения ущерба зданию по вине арендаторов. Как следствие, при заключении договоров аренды они справедливо указывают арендатору на необходимость застраховать свою ответственность перед третьими лицами на заранее согласованных условиях и на достаточную сумму», – добавляет Дмитрий Станин.
Примечательно, что на Западе страхование гражданской ответственности в связке «собственник – управляющая компания – арендатор» давно является базовым. И это неслучайно – оно минимизирует риски сторон и позволяет вести долгосрочные партнерские отношения.

Этапы страхования
Вопросы страхования в сфере real estate являются актуальными на самых ранних этапах реализации проекта. «Так, например, в момент проектирования объекта выделяются риски, связанные с ошибками архитекторов и проектировщиков. Здесь можно и нужно страховать гражданскую ответственность авторов архитектурного проекта», – рассказывает Александр Полуденный.
Следующий этап – непосредственное строительство объекта. «Вопросы страхования рисков актуальны в течение всего цикла деятельности строительно-монтажных организаций – с момента разгрузки строительных материалов и до окончания срока действия гарантийных обязательств», – говорит Оксана Мысова, директор по маркетинговым коммуникациям DVI GROUP. Здесь страховые компании выделяют строительно-монтажные риски, риски профессиональной ответственности подрядных компаний и т. д.
«Особенностью страхования строительно-монтажных рисков является включение в покрытие, помимо стандартных, специфических технических рисков, – добавляет Оксана Мысова. – Под стандартными рисками понимают пожар, взрыв, удар молнии, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц. Технические риски – это ошибки при строительстве и монтаже, аварии инженерных сетей; просадка грунта, подтопление грунтовыми водами; обрушение или повреждение строящихся объектов».
Также заслуживает внимания страхование убытков в случае перерыва строительных работ и задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Оно является определенным аналогом страхования риска перерыва в коммерческой деятельности, но применительно к стадии строительства объекта. «В рамках данного покрытия страхуется риск потери валового дохода, который мог бы быть получен владельцем недвижимости от предпринимательской деятельности, связанной с эксплуатацией объекта после завершения строительства, а также риск несения дополнительных расходов, которые могут возникнуть в связи с полным или частичным прекращением работ, – поясняет Вадим Сухих. – Данный риск, безусловно, является критичным для компаний, сдающих в аренду недвижимость (офисные и торговые центры, гостиницы и т. п.), так как их основной доход складывается из арендных поступлений, которые могут быть потеряны в случае задержки сдачи в эксплуатацию объекта строительства».
По мнению специалистов, сегодня страхование строительно-монтажных рисков на рынке коммерческой недвижимости пока не стало нормой, хотя доля компаний, заинтересованных в этой услуге, постепенно растет. «К сожалению, далеко не все задумываются о полноценном страховании технических рисков на этапе строительства объекта недвижимости, несмотря на то что этот цикл работ является одним из самых опасных с точки зрения потери инвестиций. Однако следует отметить, что к западным инвесторам и подрядчикам это не относится. Там комплексное страхование строительно-монтажных рисков – однозначная, необсуждаемая статья расходов», – отмечает Михаил Алексеев.
Еще один вид риска, который страхуют профессиональные компании, связан с эксплуатацией объекта как имущественного комплекса.
«Стоит помнить, что для собственника комплексное страхование рисков при эксплуатации объекта недвижимости, в том числе рисков управляющей компании, это прежде всего инструмент защиты своих инвестиций. Страхование, конечно же, не может защитить клиентов от форс-мажорных обстоятельств – стихийных бедствий или пожара, однако наличие страховой защиты позволит в трудную минуту найти цивилизованный финансовый источник для минимизации потерь. С этой точки зрения все стадии реализации бизнес-проекта, начиная от разработки концепции и завершая последующей эксплуатацией объекта недвижимости, – рисковая среда, негативное воздействие от которой с несравненно меньшими затратами можно перенести на фонды страховщиков», – заключает Михаил Алексеев.

Ценообразование
«Факторы, влияющие на стоимость страхования, различны. Это величина страховой суммы, виды заявленных рисков, наличие франшизы, функциональное назначение объекта, наличие охранных и противопожарных средств и т. д. Одним словом, все то, что принято называть оценкой степени риска потенциального объекта страхования», – рассказывает Алла Фокина, заместитель руководителя департамента страхования имущества и ответственности корпоративных клиентов ХК «Росгосстрах».
Основной процент всех страховых премий в сегменте коммерческой недвижимости приходится на долю имущественного страхования, где основной вид риска – возникновение пожара. Неудивительно, что сумма страхового вознаграждения в данном случае зависит в первую очередь от того, насколько уязвим объект недвижимости с точки зрения пожарной безопасности. «Наличие спринклерной системы пожаротушения может снизить стоимость страхования процентов на 30, – говорит Александр Полуденный. – Кроме того, оценка степени риска зависит от конструктивного типа здания. Огнестойкие строительные материалы, несгораемые перекрытия также могут снизить ставку страхового вознаграждения». Ценообразование зависит и от множества других «мелочей». К примеру, от того, разрешено ли курение в помещении, и если да, то есть ли в здании специально выделенные для этого места, оборудовано ли здание пожарными кранами, системами пожарной сигнализации, гидрантами (противопожарными емкостями с водой). На стоимость страхования также влияет этажность здания, месторасположение и расстояние до ближайшей пожарной части.
Если страхуется риск повреждения имущества водой, оценивается уровень систем водоснабжения, теплоснабжения, условия эксплуатации, квалификации персонала. При оценке риска перерыва коммерческой деятельности принимаются во внимание размеры и структура арендных поступлений, а также период возмещения убытков (3, 6, 12 месяцев, в отдельных случаях – 24).
У любой страховой компании существует градация рисков по видам деятельности. Естественно, эксплуатация офисных площадей подвержена меньшим рискам, чем деятельность в сегменте складской недвижимости. Однако наличие в административном здании оператора питания увеличивает степень риска возникновения пожара. «Представить сегодня офисный или торговый центр без развлекательной инфраструктуры и без инфраструктуры общественного питания невозможно, – считает Александр Полуденный. – Вопрос только в том, какую площадь занимают более рисковые с точки зрения пожарной безопасности арендаторы и какова здесь статистика по наступлению страховых случаев».
Стоит отметить и то, что при реализации специализированных страховых программ ряд крупных страховщиков предлагают своим клиентам дополнительные консультационные услуги, позволяющие контролировать и снижать риски возникновения страхового случая. «Данный аспект, безусловно, является важным при выборе партнера-страховщика, – делится опытом Михаил Алексеев. – Ведь если страховая компания принимает на страхование контролируемый риск, это значительно экономит расходы на страхование».
В общем и целом для определения стоимости страхового вознаграждения важными факторами являются: возможная сумма убытков, возраст и материал здания, его стоимость, функциональное назначение, этажность и месторасположение, оснащение его системами обеспечения безопасности (охранной, противопожарной), особенности его эксплуатации и т. п. Если речь идет о страховании ответственности, например, компании, управляющей зданием, то к определяющим факторам также будут отнесены площадь здания и прилегающей территории, количество арендаторов и род их занятий, опыт управляющей компании, число и квалификация ее сотрудников и многое другое. Именно поэтому для определения стоимости страхования и необходимо заполнить заявление (анкету, вопросник) по каждому конкретному виду или объекту страхования. «Важным моментом определения стоимости страхования является франшиза. Это величина, выражаемая, как правило, в денежном эквиваленте и представляющая своего рода долю собственного участия страхователя (собственника, управляющей компании) в компенсации понесенных им убытков. Чаще всего применяется безусловная франшиза – когда величина франшизы вычитается из суммы страхового возмещения. Например, если безусловная франшиза по договору страхования установлена сторонами в размере $500, это означает, что страхователь готов выделить из собственных средств $500 на компенсацию своих убытков вне зависимости от их величины. Убытки же свыше $500 оплачивает страховая компания. Таким образом, чем меньше величина франшизы, тем выше стоимость страхования, и наоборот», – объясняет Дмитрий Станин.
Суммы страховой премии по разным видам рисков варьируются от 0,1 до 0,6% от общей стоимости страхуемого имущества. Стоимость последнего нужно подтверждать специальными рыночными исследованиями либо стоимостью самого имущества по балансу.

Всем спасибо, все свободны!
В отдельных случаях страховая сделка может не состояться вовсе. Причем как по инициативе страховщика (если степень защищенности объекта не соответствует критериям, предъявляемым страховой компанией, или вероятность наступления риска близка к 100%), так и по желанию потенциального страхователя, которому стоимость страхования может показаться слишком высокой. «Например, клиент желает застраховать от пожара старое здание с деревянными перекрытиями, но при этом у него не установлена система пожарной сигнализации. Страховая компания при этом может предоставить высокие требования, и тогда уже сам клиент отказывается от такого риска», – рассказывает Алла Фокина.
Серьезный страховщик откажется от сделки, если требования, предъявляемые потенциальным партнером к страховой защите, ведут к несанкционированному внесению изменений в правила страхования или невыполнимы без нарушения страхового законодательства. «В данном случае получается, что из правила «клиент всегда прав» есть исключения – страховщик, который дорожит своей деловой репутацией, не станет рисковать ею», – рассказывает Дмитрий Станин.
Кроме того, к отказу от страхования может привести непредставление страховщику полной и достоверной информации об объекте страхования, его страховой истории и других факторах, влияющих на определение степени риска.

Внесение страховых платежей
Технология внесения страховых платежей выглядит следующим образом: сначала определяется стоимость объекта недвижимости, устанавливается страховая сумма (обычно она равна стоимости объекта), далее она умножается на страховой коэффициент. И уже после этого высчитывается страховая премия, которая, в свою очередь, может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими. «Порядок оплаты страховой премии также оговаривается в каждом случае отдельно – многие страховщики охотно предоставляют рассрочку оплаты страховой премии. Однако надо иметь в виду, что в некоторых случаях предоставление рассрочки влияет на стоимость страхования, – говорит Дмитрий Станин. – Определяющим моментом здесь, безусловно, является общая величина страховой премии».

Оптом или в розницу
Сегодня ведущие игроки рынка предоставляют широкий спектр страховых услуг. У клиентов есть выбор – застраховать каждый риск в отдельности, или несколько рисков, или выбрать комплексную программу покрытия убытков. Причем нередко стороны добиваются наиболее эффективного решения по каждому конкретному объекту недвижимости. Следует отметить и то, что страхование «от всех рисков» значительно шире стандартного, поэтому и стоимость его значительно выше.

Заключение
Специалисты констатируют, что степень заинтересованности в услугах страхования со стороны участников рынка недвижимости велика. Однако пока стабильный спрос не распространяется равномерно на все виды страхования. «Наиболее востребованы на сегодняшний день услуги по страхованию имущества, спрос на которые в сегменте класса А близок к 100%. Если же говорить о полноценном страховании гражданской ответственности, то здесь ситуация пока далека от идеала», – считает Михаил Алексеев.
Как бы то ни было, эксперты уверены, что в ближайшие годы можно ожидать активного роста рынка страхования гражданской ответственности, в том числе связанной с эксплуатацией объектов недвижимости, а также профессиональной ответственности. «Во всем мире (особенно в Соединенных Штатах Америки) объемы страховых премий страховщиков по данному виду зачастую превосходят объемы премий, получаемых за страхование имущества. Безусловно, данный фактор связан с высокой степенью юридической культуры, а также уровнем развития судебной системы данных стран. С переходом России на рыночные экономические отношения, ее интеграцией в международное деловое сообщество, а также в связи с возможным вступлением нашей страны в ВТО требования к юридической ответственности компаний за результаты своей деятельности будут повышаться. И это, безусловно, скажется на развитии данного вида страхования и будет стимулировать его рост», – уверен Вадим Сухих.
Не последнюю роль в популяризации страховых услуг, по мнению специалистов, играет эффективная политика страховых компаний, которые покрывают не только отдельные виды убытков, но и предлагают рынку разнообразные комплексные программы. «Перспективы развития страховых услуг в сфере real estate связаны, на мой взгляд, с комплексным подходом, позволяющим реализовать разнообразные страховые программы, – рассказывает Дмитрий Станин. – С их помощью можно эффективно защитить интересы всех сторон, принимающих участие в реализации объекта коммерческой недвижимости – собственников, подрядчиков, управляющих и девелоперских компаний, арендаторов». «Страхование является одним из самых дешевых и доступных инструментов минимизации рисков при строительстве. Вне сомнения, развитие данного рынка услуг будет идти быстрыми темпами», – заключает Оксана Мысова.