Офис с соседями не предлагать!

Штучный товар
За последние несколько лет в городе вряд ли наберется больше десятка сделок, в результате которых состоятельные клиенты становились счастливыми обладателями готовых офисных особняков. Конечно, такие продажи, как правило, окутывает атмосфера тайны, и информация о них порой так и остается закрытой. Но, даже сделав поправку на журналистскую неосведомленность, все равно можно говорить лишь о единичных случаях.
Например, в 2002 году шведский концерн Skanska выставил на продажу реконструированные офисно-жилые комплексы в центре Петербурга (на ул. Казанская, 44 и на 8-й Советской, 31), помещения в которых сдавались в аренду. Характерно, что в 2003 году оба здания, позиционированные как бизнес-центры класса В и заполненные арендаторами, были реализованы именно под представительские офисы. Объект на 8-й Советской полезной площадью 1970 кв. м приобрела одна из газпромовских структур. Сумма сделки не разглашалась. Цена предложения составляла $2,520 млн.
Собственником бизнес-центра «Золотая Казанская» (на ул. Казанская, 44) стала промышленно-строительная группа ЛСР – одна из самых крупных в Северо-Западном регионе. Корпорация приобрела респектабельное здание общей площадью 5600 кв. м для собственных нужд. В листинг оно выставлялось за $7,8 млн.
Осенью 2004 года компания «РГС Недвижимость» – дочерняя структура «Росгосстраха» – купила новенький бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб., 5 (в Приморском районе, недалеко от центра города). По экспертным оценкам, сумма сделки составила около $10 млн. Продавец – ООО «Астэр» – превратил в офисный комплекс класса В+ (общей площадью 5500 кв. м) бывший корпус КБ Северного завода, вложив в проект около $3 млн. На момент продажи «Президент» был заполнен на 100% при уровне запрашиваемых ставок $348–468/кв. м в год. Примерно треть помещений в нем арендовала компания «Росгосстрах – Северо-Запад». Так что ее долгосрочный интерес к этому объекту понятен. При новом собственнике часть площадей также сдается в аренду.
Действующий бизнес-центр «Московские ворота» площадью 2000 кв. м приобрела под представительный офис холдинговая компания «Проминдустрия».
Наиболее яркая сделка – продажа в начале 2005 года только что реконструированного здания на Б. Морской ул., 30 (поблизости от Невского пр-та). Застройщик – ООО «Компания БизнесЛинк» – изначально планировал организовать здесь торговый центр бутикового плана, но по ходу реконструкции объект площадью 6700 кв. м перепрофилировали в бизнес-центр класса А. При декларированном уровне ставок $500–700/кв. м в год заявки от потенциальных арендаторов поступили примерно на 80% помещений. Параллельно велись переговоры о продаже всего здания целиком, и они увенчались успехом. Новым собственником стал Внешторгбанк, который как раз перевел свою штаб-квартиру в Петербург. По данным экспертов, каждый квадратный метр на Б. Морской, 30 обошелся банку в $2500.
Есть несколько примеров, когда готовое офисное здание целиком арендовала одна компания. Так, «Мегафон» (лидер сотовой связи на северо-западе) занял бизнес-центр класса А на Караванной ул., 10 (рядом с Невским проспектом) сразу после его ввода в эксплуатацию в 2003 году. Общая площадь здания – около 10 300 кв. м, арендопригодная – 6 тыс. кв. м.
Территориальный фонд обязательного медицинского страхования по Санкт-Петербургу обосновался на Московском пр., 120. Бывший административный корпус (площадью 2800 кв. м) приобрела и реконструировала под бизнес-центр класса В компания «Проспект». Договоренность с оптовым арендатором была достигнута еще на этапе проектирования, поэтому в ходе работ были учтены специфические пожелания страховщиков. Арендный контракт заключен по ставке $310/кв. м в год (без НДС и коммунальных расходов).
Свежий пример: бизнес-центр CEREAN, сданный в эксплуатацию в декабре 2005 года, целиком достался компании «Рексофт» (специализируется на программном обеспечении). Он построен на ул. Пархоменко, 10, к. 2 (Выборгский район) на месте корпуса бывшей обувной фабрики, который приобрела в собственность корпорация «Адвекс-РОССТРО». По словам ее президента Александра Романенко, впервые в Петербурге риелторская компания с нуля реализовала инвестпроект по строительству делового комплекса.
Общая площадь 6-этажного здания – 3145 кв. м (полезная – 2750 кв. м). Его архитектурный облик разработан в студии «32 декабря», в активе которой уже есть несколько реализованных офисных проектов. Сумма инвестиций оценивается примерно в $3 млн. Расчетный срок окупаемости – 7 лет.
Управляет бизнес-центром «Адвекс-Траст» – дочерняя структура «Адвекс-РОССТРО». Ее генеральный директор Елена Афанасьева говорит, что изначально планировалось нарезать площади бизнес-центра на несколько крупных блоков и сдать их по ставкам от $300/кв. м в год. Сумма трехлетнего контракта с «Рексофтом» не разглашается, однако, по словам г-жи Афанасьевой, собственнику оказалось выгоднее привлечь одного «жильца», поскольку он арендовал и помещения общего пользования. «Конечно, «Рексофт» смущало то, что наш CEREAN расположен не в центре, однако качество здания и его яркий дизайн перевесили. Например, недалеко от нас в отдельно стоящем здании расположен представительский офис компании «Татнефть-Балт», – комментирует она.

Сделай сам
Но чаще всего компании, заинтересованные в представительском офисе, приобретают права на объекты, нуждающиеся в реконструкции, и сами занимаются ею.
Так, городская администрация несколько лет назад предоставила ООО «Торгово-экономическое постоянное представительство Чукотского АО» бывший особняк Тенишевой на Английской наб., 6, построенный в 1738 году. Памятник архитектуры регионального значения, находящийся неподалеку от Эрмитажа, требовал ремонта, в дворовом флигеле, признанном аварийным, имелись нерасселенные коммуналки. В 2003 году завершилась реконструкция части здания, выходящей на Английскую набережную. В городском Комитете по охране памятников проект приводят как пример бережного отношения к истории. Инвестор заменил инженерные коммуникации и кровлю, усилил все конструкции и реставрировал исторические интерьеры. За счет приведенной в порядок мансарды и подвальных помещений площадь объекта удалось увеличить до 3230 кв. м. Реконструкция обошлась компании, контролируемой Романом Абрамовичем, примерно в $12,5 млн.
Недавно «Торгово-экономическое постоянное представительство Чукотского АО» было продано «Сибнефти». Теперь она владеет особняком на набережной.
Офис в Петербурге самостоятельно отделала для себя и компания МТС. В 2001 году она приобрела в собственность здание XIX века на Итальянской ул., 8 (в квартале от Невского пр.). В роли девелопера выступила компания «Система-Галс Северо-Запад». В 2003 году была завершена реконструкция здания, в результате которой его территория расширилась примерно на треть – до 1700 кв. м. Инвесторы заново отстроили разрушенный дворовый флигель, чердаки переоборудовали в мансарду, реставрировали сохранившиеся исторические интерьеры. Двор-колодец превратился в респектабельный атриум, оформленный в классическом стиле. Теперь он предназначен для проведения корпоративных мероприятий.
В 2005 году петербургский филиал столичного НОМОС-БАНКА купил у компании «Эврика МНПО» историческое здание в центре, на Звенигородской ул., 3. В ходе реконструкции инвестор намерен воссоздать фасад бывших казарм Семеновского полка. По плану работы завершатся к концу 2006 года. Сам банк займет примерно половину обновленного здания (около 1500 кв. м), остальные площади предполагается сдавать в аренду.
Новое строительство в историческом центре очень затруднено. Как правило, речь идет только об освоении небольших лакун, имеющихся в существующей застройке. Так, банк «Александровский» прошлой осенью получил у города маленький участок (площадью всего 250 кв. м) – на Загородном пр., 46, к. 2 – под строительство своего представительства. Компания «Северсталь» возводит вставку между зданиями 49 и 51 на ул. Марата, которая станет ее офисом. Площадь выделенного участка – 1900 кв. м. За право вести работы «Северсталь» заплатила в городской бюджет около $1,7 млн.
Дочерняя структура компании «Транснефть» (ООО «Балтийские магистральные нефтепроводы») в конце прошлого года получила у городской администрации участок площадью около 4 тыс. кв. м на Арсенальной наб., 11/2 для проведения изыскательских работ. Нефтяники намерены построить здесь свое представительство. Выделение «пятна» не обошлось без скандала. Сейчас на Арсенальной наб. располагается одна из школ Калининского района. Услышав о том, что правительство Петербурга отдает площадку под застройку, а детей переведут в другие школы, родители учеников организовали акции протеста и обратились в суд. Однако в иске им было отказано. По утверждению чиновников, решение о расформировании школы принято потому, что учебное здание было очень ветхим, а учеников в нем было явно недостаточно.
«Компании такого уровня, как «Транснефть», естественно, не заинтересованы в конфликтах. Поэтому история со школой показательна. Она свидетельствует о дефиците подходящих объектов под представительские офисы», – считает начальник отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николай Пашков.

Ну что сказать вам, москвичи?
«Характер застройки в Петербурге отличается от московского. В центре столицы осталось довольно много небольших усадеб с земельными участками, которые идеально подходят под представительства. В петербургском центре преобладает брандмауэрная застройка: довольно крупные дома вплотную примыкают друг к другу. Поэтому наиболее востребованный на рынке товар – здания от 500 до 1500 кв. м – найти очень трудно», – продолжает г-н Пашков.
«В исторической части города много домов, вытянутых на целый квартал: это несколько корпусов, связанных системой внутренних дворов. Поэтому особняком у нас может считаться и расселенный фасадный флигель, за которым нередко скрывается двор-колодец», – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Любимый город» Ирина Мошкалова.
«Ожидания москвичей, которые пытаются подобрать в центре Петербурга здание под представительский офис, как правило, завышены. В итоге им все же приходится мириться с отсутствием собственного двора и паркинга», – отмечает менеджер проектов ООО «Астера Онкор» Александр Волошин.
«Любой дом, выставленный на продажу в центре города, вызывает интерес. Однако «упакованные» объекты фактически отсутствуют. Покупателю, как правило, приходится заниматься расселением жильцов, решать проблемы с инженерными сетями, с подведением необходимых электрических мощностей и т. п. Чтобы получить привлекательное здание в собственность, инвестору приходится идти на некоторый риск и начинать сделку, не будучи на 100% уверенным в результате», – говорит Николай Яблоков, начальник отдела по работе с коммерческой недвижимостью Фонда имущества Петербурга.
«Компаний, которые профессионально занимались бы расселением и предпродажной подготовкой подобных объектов, в городе нет. Спекулянтам этот бизнес неинтересен: расселение затягивается на годы, его смета постоянно растет. Такой работой посредники занимаются только под конкретный заказ», – комментирует директор по развитию агентства недвижимости «Бекар» Игорь Горский. По его данным, в год на рынке предлагается не более 50 отдельно стоящих зданий площадью до 10 тыс. кв. м.
Многие из них расположены в промышленных районах и по определению не подходят под представительские цели. Хотя спрос ориентирован не только на центр города, но и на окаймляющие его набережные (Петроградскую, Выборгскую, Синопскую, Арсенальную и др.). По данным «Адвекс-РОССТРО», заявки также есть на Московский, Невский, Калининский районы.
«Этот сегмент рынка достаточно перспективен. Причем представительские офисные здания могут появляться и в зонах с неидеальной локацией. Арендовать небольшой офис в полупромышленном районе не престижно. Другое дело – реконструировать целиком бывший административный или производственный корпус, превратив его в деловой комплекс высокого класса. Такие проекты способны стать катализатором инвестиционного развития полудепрессивных территорий», – считает президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин.
Разброс цен на отдельно стоящие здания огромен – в зависимости от локации, характеристик и технического состояния объектов.
Максимальная планка уже достигла $5–6 тыс./кв. м и, видимо, не остановится на этой отметке. По данным агентства «Любимый город», за такую сумму продавалось несколько расселенных домов на Английской набережной площадью от 600 до 800 кв. м каждый. Эти особняки требуют комплексного ремонта.
По информации «Бекара», на Кленовой ул. (недалеко от Невского пр.) 800-метровое здание было реализовано по $6000/кв. м.
Фонд имущества выставил на продажу 780-метровый расселенный дом на Фурштатской ул. (в консульском районе) за $3,5 млн.
В ценовом рейтинге лидируют несколько тихих и респектабельных улиц, примыкающих к Невскому. «Любимый город» включает в этот список Итальянскую, Караванную, Большую и Малую Конюшенные ул., а также отдельные участки набережных (канала Грибоедова, Мойки и Невы). По наблюдениям Ирины Мошкаловой, цены на недвижимость в этих зонах за последние 1,5–2 года утроились.
В среднем здания площадью до 2000–2500 кв. м, расположенные в центре, предлагаются по $2000–3000/кв. м.
На окраинах можно найти объекты и по $500–700/кв. м. Например, компания «ИСТА» приобрела через Фонд имущества здание бывшего ведомственного детсада (около 1500 кв. м) в районе ст. м. «Лесная» под представительство. По нашей информации, оно обошлось покупателю в $560/кв. м. Правда, объект обременен договором аренды до конца 2006 года.
В прилегающих к исторической части Петербурга районах административно-производственные постройки в «первобытном» состоянии выставляются на продажу по $800–1000/кв. м. Стоимость более привлекательных объектов достигает $1500/кв. м. Например, по данным «Бекара», на Выборгской наб. заключались сделки со зданиями от 3 до 6 тыс. кв. м в ценовом диапазоне от $5 млн. до $8 млн. «Крупные компании берут такие объекты на вырост. Часть площадей занимают под свой представительский офис, остальное сдают в аренду», – комментирует Игорь Горский.
По наблюдениям руководителя отдела коммерческой недвижимости «Адвекс-РОССТРО» Татьяны Кирсановой, покупателями зданий чаще всего становятся солидные отечественные компании. Иностранцы опасаются замораживать средства и предпочитают аренду в бизнес-центрах.
Эксперты солидарны в том, что рынок объектов, предназначенных под представительские офисы, перегрет. «По нашим данным, цены на здания в центре города завышены примерно в полтора раза. Разрыв между запросами продавцов и покупателей составляет минимум $1000/кв. м, – считает генеральный директор Colliers International Петербург Борис Юшенков. – Это связано с тем, что нынешние владельцы особняков приобретали их в основном с целью вложить деньги и не стремятся продать здания в разумные сроки. Они готовы ждать своего клиента и не нуждаются в широкой рекламе. Кстати, профессионального листинга таких объектов в городе просто нет. Информацию о них приходится собирать окольными путями. Поскольку деловая активность в городе заметно растет, этот сегмент рынка обязательно будет развиваться. Постепенно появятся компании, для которых расселение и последующая перепродажа зданий станут бизнесом. Очевидно, что все больше внимания будет уделяться новому строительству. Первая ласточка – «Парадный квартал».
Этот проект подразумевает освоение участка площадью около 10 га, расположенного в тихом центре Петербурга, рядом с Таврическим садом и ограниченного ул. Кирочной, Радищева, Парадной и Виленским пер. Прежде эту территорию занимали два военных городка, а до революции здесь находились казармы Преображенского гвардейского полка. С согласия федеральных властей бывшее военное имущество «вовлекается в хозяйственный оборот» при участии генерального инвестора – ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга».
К концу 2008 года будет сдана первая очередь многофункционального комплекса с элитным жильем, офисами, фитнес-центром, подземным паркингом, магазинами. Общая площадь реконструированных и новых зданий – более 160 тыс. кв. м. Это будет респектабельный мини-городок с пешеходными улицами и центральной площадью, которая займет около 1 га. «Парадный квартал» станет маленьким городом в городе, как 16-й квартал в Париже или район Челси в Лондоне», – говорит генеральный директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Иван Романов.
Вдоль Парадной улицы расположатся шесть четырехэтажных (включая мансарду) отдельно стоящих офисных зданий. Площадь каждого – около 4500 кв. м. В царские времена здесь жили офицеры. Инвестор воссоздает внешний облик зданий по сохранившимся чертежам. По уровню отделки и оборудования они будут соответствовать классу А. Паркинг оборудуется из расчета 1 машино-место на 100 кв. м офисной площади. Кроме того, гости «Парадного квартала» смогут пользоваться общей подземной парковкой.
Четыре особняка входят в первую очередь комплекса. Продавать офисные площади инвестор не намерен. По словам Ивана Романова, каждое здание будет целиком сдаваться одному арендатору, нарезать их на блоки не предполагается. «Офисные особняки – уникальный товар на рынке. Зачем нам лишать себя такого конкурентного преимущества и превращать их в стандартные бизнес-центры? Если есть спрос на покупку таких объектов, то найдутся и желающие взять их в аренду», – продолжает Иван Романов. Уровень арендных ставок пока не определен.
В активе корпорации, которая специализируется на возведении высококомфортного жилья, уже есть построенные бизнес-центры на ул. Шпалерная, Галерная, на 14-й линии Васильевского острова и др. Кстати, компания первой в городе стала привлекать в офисные проекты дольщиков, продавая им помещения на стадии строительства.