Челябинск. Его пример другим наука

А роза ветров в Челябинске крайне переменчива, ведь он стоит сразу на нескольких «перекрестках». Здесь по реке Урал и Уральскому горному хребту проходит условная граница между Европой и Азией. На всем протяжении истории тут сталкивались, смешивались культуры и обычаи индоевропейских, угорских и тюркских народов. Существует предположение, что Южный Урал сыграл важную роль в период великого переселения народов. Об этом свидетельствуют археологические находки на территории области. В 80-х годах сенсацией стало открытие на Южном Урале «Страны городов», которая является одной из древнейших цивилизаций на планете (XVII–XVI век до н. э.). «Город» – ровесник египетских пирамид «Аркаим» стал музеем-заповедником. Сегодня название «Аркаим» носит и первый в городе офисный центр класса А. Знаменательное совпадение, сказали бы многие знатоки рынка коммерческой недвижимости Челябинска.
В эпоху глобализации, когда границы между Европой и Азией активнее стираются, чем строятся, актуальным остается «второй перекресток» Челябинска – город расположен на стыке Урала и Сибири. Перефразируя детскую сказку, «направо пойдешь – степь найдешь, налево пойдешь – в тайгу попадешь». Нередко Челябинск называют «воротами в Сибирь».
О перепутьях исторического масштаба жителям города сегодня напоминают две вещи: трансматериковая магистраль, которая позволила Челябинску развиваться, и верблюд, по тем же причинам ставший символом города. Кстати, на гербе Челябинска изображен вовсе не трактор и не танк (как думают многие), а вьючный корабль пустыни. Основанный в 1736 году как сторожевая крепость на пути из хлебного Зауралья в Оренбург, почти столетие Челябинск «мирно дремал сном уездного захолустья». И разбудил его не колокол, а требовательный паровозный гудок. Через Челябинск прошла Транссибирская магистраль, и в городе появился очередной перекресток, но уже железных дорог. Сразу четыре железные дороги – Самаро-Златоустовская, Сибирская, Екатеринбургская и Троицкая – сошлись в Челябинске, превратив разом уездный городок в одно из самых бойких торговых мест России. Город занимал одно из первых мест по торговле хлебом, маслом, мясом и чаем. Именно тогда встрепенувшийся Челябинск получил свое «второе название» – «уральский Чикаго», которое по иронии судьбы стало особенно актуальным в 2005 году.
За годы первых пятилеток торговый Челябинск набрал индустриальную мощь и очень своевременно превратился в один из крупнейших не только в стране, но и в мире промышленных центров. Во время Великой Отечественной войны в Челябинске выпускали знаменитые «Катюши» и танки Т-34, а сам город называли Танкоградом.
Нынешнее время также получит свою ассоциацию, которая будет тесно связана и с перекрестками, и с рынком недвижимости. Нетрудно догадаться какими эпитетами наградит народный фольклор нынешнее противостояние мэра города Михаила Юревича (г-н Юревич владеет фабрикой «Макфа», и оппоненты, не стесняясь, называют его «макаронником») и старой гвардии застройщиков «уральского Чикаго».

Караван-сарай, иначе не назовешь
«В первый день весны в самом центре Челябинска открылся новый торгово-досуговый комплекс. В присутствии своих заместителей, руководителей различных городских служб мэр Челябинска Вячеслав Тарасов и главный «виновник» торжества исполнительный директор фирмы «СтройсвязьУрал» Артур Никитин перерезали символическую красную ленточку. Гигантский подземный комплекс площадью в 14 тыс. кв. м вступил в строй. Глава города предложил дать ему имя «Никитинский», или «Никитские ряды». «Но, как бы он ни именовался, наверняка этот подземный магазин станет любимым местом покупок горожан», – рапортовала «Южноуральская панорама» в 1999 году об открытии ТЦ «Никитские ряды». Именно с этого объекта начал свое развитие рынок коммерческой недвижимости Челябинска. Этим же свое развитие в ближайшие годы рынок может и закончить.
«Никитинские ряды» нельзя назвать образцом девелопмента торговых центров. Однако у этого подземного рынка есть важное преимущество – его местоположение. Пройти мимо «Никитинских рядов» крайне трудно. Комплекс совмещен с подземным переходом на центральной улице города (ул. Ленина), соединяющим две главные «пешеходные зоны» города – пл. Революции и ул. Кирова (челябинский Арбат). Аналогичное местоположение есть только у одного объекта, имя которому «Охотный ряд». Ставки аренды в «Никитинских рядах» являются самыми высокими и, по данным компании «Энергоинвест», составляют $1285/кв. м в год.
Но уже в марте на стеклянных дверях «Никитинских рядов» может появиться амбарный замок. Дело в том, что с января 2006 года арендная ставка на землю для подземных торговых и торгово-досуговых комплексов в Челябинске рассчитывается с коэффициентом 60. А поскольку торговый комплекс расположен под землей общего пользования, к нему применяется еще и коэффициент 10. Таким образом, аренда земли в одночасье выросла в 600 (!) раз. Впрочем, надо сказать, что споры о стоимости аренды данного участка ведутся аж с 2002 года, поэтому решение администрации трудно назвать неожиданным. Более того, в конце января этого года Арбитражный суд Челябинской области обязал г-на Никитина выплатить 6,5 млн. рублей в казну города – «за долги» по аренде земли под ТЦ в период с января 2003 по август 2005 года. Но справедливого ради следует также учитывать, что в Челябинске есть еще один торговый центр – «Набережный» (общая площадь 8 тыс. кв. м), расположенный за рекой Миасс напротив цирка. Однако по документам это подземное сооружение подземным не является, а значит, и новые коэффициенты применимы только к одному ТЦ Челябинска.
За годы правления Вячеслава Тарасова фирма «Стройсвязьурал-1» (компания, подконтрольная Артуру Никитину) построила в «уральском Чикаго» целую империю объектов торговой недвижимости, в которую входит: ТК «Никитинские ряды» (14 тыс. кв. м), ТК «Синегорье» (12 тыс. кв. м), ТК «Калибр» (12 тыс. кв. м), гипермаркет «КС» (50 тыс. кв. м). Характерной чертой всех этих объектов является полное отсутствие концепции, но крайне выгодное местоположение (например, ТК «Синегорье» находится на центральной площади перед железнодорожным вокзалом). По словам местных предпринимателей, Артур Никитин сам свой объект иначе как «Караван-сарай» (сокращенно – КС) не называет.
Что, в общем-то, совершенно точно отражает их суть, но меняет дело. В 2005 году по империи «никитинских сараев» было нанесено сразу несколько административных ударов. Самый ощутимый из них – закрытие крупнейшего «сарая» – гипермаркета «КС» в конце июня. Причину, по которой был закрыт 50-тысячный магазин, построенный годом ранее, можно коротко назвать бюрократической. Впрочем, на «КС» покушались еще до открытия. После того как гипермаркет возвели, суд признал недействительными постановление главы Челябинска об отводе земли под строительство в пойме реки Миасс и заключение государственной экологической экспертизы Министерства природы. Никитина обязали снести здание, но на следующий день объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией. А вот стройку на улице Васенко, где планировалось возвести торгово-досуговый комплекс площадью 11 тыс. кв. м, крупнейшему собственнику коммерческой недвижимости пришлось «заморозить» еще на этапе строительства.

Крыши и рынки
Если закрытие «никитинских сараев» продолжится с той же интенсивностью, то в ближайший год город может потерять большую часть действующих торговых комплексов. По данным компании London Consulting & Management Group, общий объем рынка торговой недвижимости Челябинска (включая торговые центры, рынки, встроенные помещения и низкокапитальные строения) составляет порядка 855 тыс. кв. м. Доля торговых центров в общей структуре рынка составляет 22,6%. Среди крупных объектов советской постройки можно отметить «Дом быта» (3 тыс. кв. м) на ул. Васенко, «Детским мир» (4 тыс. кв. м) на пр. Ленина, ТК «Экспресс» (4 тыс. кв. м) находящийся в здании бывшего НИИ, правда, на площади железнодорожного вокзала («якорем» комплекса выступает магазин «Эльдорадо»). Ставки в этих торговых объектах колеблются от $430 до $650/кв. м в год.
Отдельно хочется упомянуть об объекте с довольно оригинальным названием – «Торговый центр». Его также можно отнести к эпохе советских времен, но от прочих «наследничков» его отличает ряд особенностей. Во-первых, он расположен в центральной части города – на берегу Миасса по соседству с цирком. Во-вторых, его площадь составляет 32 тыс. кв. м. В-третьих, здание постройки 1975 года имеет уникальное архитектурное решение, которое представляет собой большепролетный купол: железобетонная сферическая оболочка покрывает площадь более гектара и весит больше пяти тысяч тонн. Москвичам это сооружение отдаленно напоминает Даниловский рынок, причем, если войти внутрь, сходство лишь усилится. Правда, после трагических событий в Москве жители столицы не спешат оказаться под крышей весом в несколько тонн, зато у челябинцев, по словам участников рынка, «Торговый центр» пользуется популярностью. Ставки аренды здесь составляют $860/кв. м в год.
К объектам нового строительства в сегменте торговых площадей в первую очередь следует отнести многуфункциональные комплексы «Бизнес-дом Спиридонов» (7,5 тыс. кв. м торговых и 11 тыс. кв. м офисных площадей) на пр. Ленина и «Каскад» на ул. Российская (1,5 тыс. кв. м торговых и 3 тыс. кв. м офисных площадей). «Бизнес-дом Спиридонов» в прошлом году отпраздновал свое пятилетие. Бизнес, по словам Алексея Банникова, управляющего одного из сособственников «БД Спиридонов», развивается. «Наш объект не претендует на звание образца торговой индустрии, однако работает неплохо. Комплекс строился на средства соинвесторов, поэтому единого управления торговой частью нет. Тем не менее 1 кв. м торговой площади на момент продажи стоил 30–35 тыс. рублей. Ставка аренды сегодня составляет $280–430/кв. м в год. Вслед за ними в Челябинске начали работу ТК «Набережный», ТК «Магнит» (площадь около 7 тыс. кв. м) на ул. Труда, ТЦ «Русский Дом» на ул. Молдавская (площадь 23 тыс. кв. м, в перспективе – более 100 тыс. кв. м) и супермаркеты сети «Молния» (6 объектов площадью от 1,5 до 5 тыс. кв. м в разных районах города). Эксперты отмечают, что ТК «Набережный» стал первым неудачным торговым проектом в городе. Это как раз тот случай, когда собственник объекта попытался предложить рынку старую модель ТЦ, а рынок ее не воспринимает. Впрочем, если изменить концепцию объекта, то скорее всего он будет довольно успешным, так как обладает крайне удачным местоположением», – говорит г-н Банников. Кстати, собственник ТК объявлял о строительстве «на крыше» парка развлечений.
По мнению специалистов компании «Энергоинвест», в городе сформировано только три торговых коридора: ул. Кирова, пр. Ленина и Свердловский тракт, где расположены магазины большинства ведущих мировых брендов. Предложение площадей на этих улицах ограничено, так как собственники стараются размещать в помещениях свой бизнес. Специалисты LCMC отмечают, что в настоящее время на рынке Челябинска работают такие торговые операторы, как «Эльдорадо», «Мир», «М.видео», «СпортМастер», «Патэрсон», «Арбат-Престиж» и др. В ближайшее время планируют выйти «Седьмой континент», «Перекресток», «Снежная королева», «Техносила» и другие.
Большой популярностью в городе в последние годы пользуется формат универсамов. Наиболее активно он развивается на центральной пешеходной улице – улице Кирова. Здесь на расстоянии нескольких сотен метров находятся «Покровский пассаж» (2 тыс. кв. м), «Гостиный двор» (2 тыс. кв. м), ТК «Молодежная мода» (2 тыс. кв. м). Небольшие магазины, торгующие популярными марками одежды и обуви для состоятельных горожан, расположены в отдельно стоящих реконструированных особнячках и внешне создают благообразное впечатление бутиковой торговли Челябинска. Внутри же этих объектов довольно скучно, потому как ни разнообразием марок, ни оригинальной концепцией эти магазины похвастаться не могут. «В городе данный формат ритейла пока не развит, – считает Виктор Лебедев, генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест». – Мало кто знает, но даже самый премиальный магазин Челябинска – «Покровский пассаж» – является лишь стоковым филиалом Екатеринбургского «Покровского пассажа».
Иначе высказываются эксперты рынка о недавно открытом ТЦ «Гардероб» на ул. Труда. Площадь объекта составляет всего 3 тыс. кв. м, однако к III кварталу 2006 года застройщик – компания «Фрост-Инвест» – планирует увеличить площадь центра на 6 тыс. кв. м, снабдив его парковкой на 250 машино-мест. «Парковочные места есть, но их недостаточно, – отмечает Сергей Смирнов, генеральный директор компании «Мабесс». – Но на сегодняшний день это самый привлекательный объект в Челябинске. Однако следует учитывать, что арендаторов в центре нет, так как в ТЦ размещаются магазины собственника здания». Кстати, ТЦ «Гардероб» изначально строился как офисный центр.
«Беда многих девелоперов Челябинска заключается в том, что они сначала строят, а потом думают, что с построенным объектом делать», – замечает г-н Лебедев.

Ля Кукарача! Ля Кукарача!
Между тем именно «Мегаполис» стал любимым местом отдыха у жителей Челябинска и их детей. Несмотря на то что в городе только строятся первые торгово-развлекательные комплексы, по мнению Сергея Смирнова, развлекательный сегмент развивается довольно активно. «Например, в составе каждого ресторана «Уральские пельмени» присутствует развлекательная составляющая: боулинг, бани, джаз-бар. Кроме того, в городе активно развивается оператор «РестоСтар», в состав которого входят рестораны Suшkа, «Титаник 2000», La Cucaracha, кафе «Солянка», Olivьe, «Вигвам», ночной клуб Tusse, – говорит г-н Смирнов. – Для взрослых в городе открыт центр развлечений «Пантерей», скандально известный своими откровенными программами. И, наконец, рядом с дворцом спорта «Юность» открыт семейный развлекательный центр «Мегаполис». В «Мегаполисе» работают: мультиплекс на 4 зала, боулинг, рестораны и кафе, парк детских аттракционов, зал игровых автоматов, бильярд, ночной клуб. «В аренду сдаются лишь небольшие помещения под салон связи, оптику и зал игровых автоматов, – рассказывает Светлана Ядрихина, руководитель отдела рекламы «Мегаполис». – Остальные метры занимают собственные бизнесы компании». Решение наполнить «Мегаполис» собственными силами было вызвано совокупностью двух важнейших факторов: высокой рентабельностью бизнеса и отсутствием в городе операторов развлечений. Хотя ставка аренды центре не высока – от $430 до 650/кв. м в год: «Мы предъявляем довольно жесткие требования к потенциальным арендаторам, связанным в первую очередь с предлагаемой концепцией товаров». Место пользуется у челябинцев бешеной популярностью, в выходной день комплекс посещает 5–6 тыс. человек. В планах собственника – строительство второй очереди площадью 10 тыс. кв. м, в состав которой должны войти офисные и гостиничные площади, а также аквапарк. Пока реализация этого проекта, как и многих других, приостановлена. Город ждет.
По оценкам экспертов LCMC, существующих развлекательных площадей явно недостаточно. Поэтому в преддверии торгово-развлекательного бума в спальных районах Челябинска появляются небольшие развлекательные центры. В качестве примера можно привести комплекс «Амфитеатр» (2,8 тыс. кв. м), который был построен в сквере на пересечении ул. Молодогвардейцев и Комсомольского пр. «Реорганизация сквера была произведена по заказу городской администрации. Планируется, что он станет местом отдыха для жителей Курчатовского района, – рассказывает Сергей Смирнов. – Здесь уже ведется строительство боулинга, крупной парковки, строится фонтан, работает центр «Малибу» с фитнес-центром, рестораном, ночным клубом». Однако судьба самого «Амфитеатра» пока не сложилась, развлекательный комплекс выставлен на продажу за 120 млн. рублей. «Пока мы не очень торопимся продавать свой объект, – поясняет г-н Смирнов. – С марта по декабрь 2005 года цены на недвижимость в городе выросли примерно на 60%, а панельное жилье подорожало больше всего. Если в начале прошлого года 1 кв. м стоил 12 тыс. рублей, то в декабре его стоимость составила 22 тыс. рублей. Поэтому большинство объектов недвижимости, построенные до 2005 года, сегодня являются высокодоходным вложением средств».
И перспектив обвала у высокодоходного рынка Челябинска пока нет. Потому как большая строительная война, которая, по задумке новой администрации, должна была стать блицкригом, сначала затянулась в залах суда, а теперь и вовсе выплеснулась на улицы. В условиях непрекращающихся военных действий, демонстраций и акций протеста успешно реализуются лишь два проекта: офисный центр класса А на ул. Кирова и будущий торговый центр нового градоначальника. Судьба остальных строек крайне непредсказуема. О наиболее перспективных и масштабных проектах города, а также о рынке офисной недвижимости Челябинска, который насчитывает не один объект высокого уровня, мы расскажем в следующем номере журнала.