Рекреационная зона – место особого назначения

Мнения специалистов по этому вопросу расходятся. Кто-то считает, что это площади, расположенные недалеко от стойки ресепшн и выполняющие функции приемной зоны, кто-то уверен, что это место отдыха арендаторов. «Рекреационная зона стандартно расположена возле ресепшн и предназначена в основном для посетителей, которые в непринужденной комфортной обстановке ожидают назначенного времени переговоров. Реже рекреационные площади могут быть использованы для проведения коротких, в том числе неделовых, встреч», – говорит Алексей Воскобойников, директор по развитию бизнеса компании M+W Zander. Согласна с этим мнением и Ирина Герасимова, начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis: «Это зона, примыкающая к ресепшн, где посетители ожидают встречи с сотрудниками компаний, работающих в БЦ».
Тем не менее ряд специалистов, определяя понятие рекреационной зоны, отталкиваются от классической трактовки этого словосочетания. «Термин «рекреация» говорит сам за себя. Рекреационная зона – это та часть бизнес-центра, которая специально выделена для отдыха в первую очередь работающих в нем сотрудников. Площади же, примыкающие к ресепшн, вряд ли можно отнести к рекреационной зоне – в большей степени это приемная, которая несет соответствующую функцию», – поясняет Наталия Прокопьева, PR-директор компании «Риэлти Трейд» (собственник БЦ «Красная роза»).
Впрочем, как показывает практика, в зависимости от обстоятельств зона рекреации с одинаковым успехом может быть «своей» для арендатора, который может спрятаться здесь от ежедневной офисной круговерти, и для посетителя – уют и инфраструктурное разнообразие общих зон скрасит время ожидания.

Примеры
По мнению экспертов, в зависимости от каждого конкретного бизнес-центра, его концепции, классности, размеров разнятся и рекреационные зоны. В равной степени ею может стать небольшое помещение с мягкой мебелью, зимний сад, курительная комната, ресторан, лобби или даже кинотеатр.
«В бизнес-центре «Красная роза» функции рекреации несут в себе столовая и кафе, – рассказывает Наталия Прокопьева. – Это то место, где арендаторы могут отдохнуть от работы, отвлечься от «серости» обстановки офисов. Именно поэтому для этой рекреационной зоны был выбран теплый оранжевый цвет».
Чем шире инфраструктура рекреационной зоны, тем более полный спектр дополнительных услуг она способна предоставить. Например, в многофункциональном комплексе с одинаковым успехом можно устроить «встречу без галстуков» с деловым партнером, пообедать, послушать живую музыку, сходить в кинотеатр, заказать банкет, провести новогоднюю вечеринку или даже турнир по мини-гольфу. «Возможности нашего атриума позволили провести целый ряд мероприятий – от показа модных коллекций одежды до съемок рекламных роликов, – считает Анатолий Гусаков, управляющий БЦ «Усадьба-Центр». – Однако импровизированный подиум – далеко не предел. Недавно в наших стенах проходила церемония награждения престижной премией в области архитектуры и строительства. Но как бы то ни было, рекреационная зона – это прежде всего место отдыха арендаторов. В нашем бизнес-центре арендаторы очень любят прогуливаться вдоль зеленых оазисов рекреации – это помогает им отвлечься».
Рекреация может занимать большую территорию и иметь разветвленную инфраструктуру. «Арендаторы нередко проводят на рабочем месте круглые сутки. Поэтому привлекательность арендуемых площадей зависит и от того, насколько комфортно им работать в пределах здания, – рассказывает Татьяна Ишунина, глава представительства компании «Романов Девелопмент Групп». – В нашем комплексе «Романов Двор» зона рекреации расположена на нижних уровнях здания и представлена несколькими ресторанами и кафе, фитнес-клубом, кинотеатром, флористическим бутиком и бюро путешествий. Также планируется открыть химчистку, пункт почтовых, курьерских и фотоуслуг». А вот мнение Алексея Воскобойникова: «В зданиях класса А, в частности в торгово-деловом центре «Новинский пассаж», рекреационная зона может располагаться на достаточно большой площади и включать в себя рестораны, кафе, бары, зал со столиками и уютными креслами, где можно отдохнуть под звуки рояля или небольшого оркестра. Подобные зоны можно также увидеть в административно-деловом центре «Берлинский Дом», бизнес-центре «ДаймлерКрайслер Хаус». Еще одним примером яркой рекреационной зоны, по мнению Ирины Герасимовой, является лобби в офисном здании «Легион I». «Отделка помещения здесь выполнена с использованием дорогих материалов, и, что совсем необычно для офисных зданий Москвы, в течение рабочего дня здесь звучит живая музыка. Помещение часто сдается в аренду для проведения презентаций и даже для корпоративных вечеринок».
Как правило, традиционное расположение общих рекреационных зон – первый этаж комплекса. Однако особенности конфигурации здания способны подсказать оригинальные архитектурные решения. Одна из рекреационных зон многофункционального комплекса «Красная роза» будет находиться во внутреннем дворе. «Реализация этой идеи стала возможна благодаря тому, что строения на территории участка являют собой замкнутое пространство, – рассказывает Наталия Прокопьева. – Причем воспользоваться этой рекреационной зоной смогут и жители окружающего района – здесь можно будет отдохнуть, а зимой даже покататься на коньках». Еще один тип рекреационных зон – это эксплуатируемая кровля, пространство, которое девелоперы стали осваивать, уподобляясь героям Астрид Линдгрен. «В одном из строений комплекса мы планируем организовать зону для отдыха на крыше. Отсюда в летнее время сотрудники и посетители комплекса смогут наслаждаться видами на старинный центр города», – добавляет Наталия Прокопьева.

Потеря полезной площади?
Нельзя не отметить, что любая рекреационная зона – это потеря площадей офисного фонда. Насколько рентабельно собственнику создавать такие зоны у себя в бизнес-центре? В зависимости от каждого конкретного случая рекреационная зона может не приносить никакого дохода, стать убыточной, а может и приумножить капитализацию объекта. Некоторые специалисты считают, что добровольно отказываясь от дополнительных офисных площадей, собственник ничего не теряет, так как бремя расходов несут арендаторы, оплачивая места общего пользования, в том числе рекреационные зоны, пропорционально занимаемым (арендуемым) площадям. Таким образом арендаторы компенсируют потерю полезной площади собственнику, - считает Анатолий Гусаков. - В нашем здании рекреационная зона наоборот дала возможность компактно спроектировать вокруг нее офисные площади, что дало возможность при сокращении площади застройки, увеличить площадь здания». Кроме того, владелец может получать дополнительный и стабильный доход в виде арендных платежей от торговых операторов, находящихся в этой зоне. Как правило, ставка аренды для кафе, бутиков и ресторанов выше, чем для административных площадей. Соответственно, собственник, предусмотрев в своем проекте зону рекреации, может получать серьезный дополнительный доход. Вот что рассказывает Анастасия Окишева, менеджер отдела маркетинга компании «Романов Девелопмент Групп»: «В нашем случае зона рекреации – это не только лобби рядом со стойкой рецепции, но и большое пространство, значительная часть которого сдана в аренду под рестораны, кинотеатр и т. д. Следовательно, данная площадь становится арендуемой, и арендодатель получает прибыль с этих метров».

Стоимость обслуживания
С точки зрения расчета за обслуживание рекреационные зоны являются частью общих площадей, поэтому операционные расходы здесь несет арендатор. Стоимость обслуживания по местам общего пользования в различных БЦ обходятся арендаторам в пределах $100–120, арендаторы офисов оплачивают эти расходы в дополнение к арендным платежам. «Расходы по содержанию рекреационных зон не выделяются отдельно для расчета наших услуг. Траты на их обслуживание делятся между арендаторами прямо пропорционально арендуемым площадям», – констатирует Анатолий Гусаков.

Имиджевый фактор
Для высококлассного объекта рекреационная зона принципиально важна с имиджевой точки зрения. Наличие стильной и уютной рекреационной зоны, по оценкам специалистов, повышает инвестиционную привлекательность проекта. Кроме того, такое пространство является дополнительным аргументом в конкурентном споре за потенциальных арендаторов. «Конечно, сама по себе рекреационная зона может и не приносить владельцу особых дивидендов. Однако архитектурный проект офисного здания не может быть выполнен лишь с учетом функциональности – нельзя забывать об эстетической стороне хотя бы из-за того, что офисный комплекс, лишенный подобных площадей, вряд ли может привлечь арендаторов или покупателей», – считает Ирина Герасимова.

Заключение
Специалисты констатируют, что наличие рекреационной зоны – будь то небольшой зимний сад или целый атриум с ресторанами и живой музыкой – является несомненным плюсом для делового центра. «Сегодня, когда темп жизни ускоряется и у человека остается все меньше времени на то, чтобы «перевести дух», пространство для отдыха в рамках бизнес-центра просто необходимо», – считает Анастасия Окишева.
Иметь рекреационную зону или не иметь – решать владельцу. Пока же можно констатировать, что при должном подходе к делу внакладе не останется никто. С одной стороны, ничего не теряет собственник – выделяя площади из ликвидных активов для нужд рекреации, он компенсирует потерю более высокими арендными ставками или арендной платой для торговых операторов. Клиенты же – пусть и за дополнительную плату – получают в свое распоряжение пространство, куда можно заглянуть, когда офисная суета становится невыносимой.