Под небом голубым

«Гранд Каньон» – один из самых крупных в Петербурге современных ТРК. Его общая площадь – 75 тыс. кв. м. Новое трехуровневое здание приросло к действующему коммерческому центру, который сейчас переживает комплексную реконструкцию и оформляется в том же стиле, что и «Гранд Каньон». В результате примерно на 150 тыс. кв. м сформируется единая торгово-развлекательная зона, не имеющая аналогов в городе как по размеру, так и по функциональной насыщенности. Инвестор – ОАО «Соломон» – намерен и дальше развивать этот участок. В планах – строительство семейного автодрома и детского спортивного центра.

«Соломоново» решение
Новый комплекс расположен в популярном «спальном» районе, практически на выезде из города, у виадука, выходящего на кольцевую автодорогу (КАД). До ближайшей станции метро «Проспект Просвещения», которая обслуживает около 75 тыс. пассажиров в день, – 10 минут пешком. В зоне 30-минутной транспортной доступности от «Гранд Каньона» живут и трудятся примерно 2,5 млн. человек. В нескольких километрах от ТРК начинается зона коттеджной застройки. КАД делает комплекс интересным для жителей Кронштадта и северо-западной части Ленобласти.
При советской власти на пр. Энгельса, 154, функционировала ткацкая фабрика «Искра». Предприятие строилось с размахом – на 11 га земли. К моменту его банкротства один из двух производственных корпусов так и остался незавершенным. Денег хватило только на железобетонный остов.
В 1997 году компания «Соломон» приобрела у петербургского Фонда имущества главное фабричное здание (примерно 50 тыс. кв. м), арестованное за долги перед бюджетом. Сумма сделки составила около $1 млн. В течение полутора лет акционерное общество постепенно выкупило у кредиторов весь производственный комплекс «Искры», включая административный блок и незавершенный цех с примерными габаритами 100 х 200 м. Став собственником недвижимости, инвестор заключил с городом договор аренды земельного участка на 49 лет, а затем выкупил его в собственность.
«Мы с компаньоном рассчитывали построить на этом месте самое крупное в Петербурге полиграфическое производство. Вели переговоры с серьезным немецким инвестором по поводу создания совместного предприятия, – вспоминает генеральный директор ОАО «Соломон» Мусса Экзеков. – К тому моменту, когда мы приобрели «Искру», ее имущество разворовывалось уже несколько лет. Из цехов вырубили и вынесли все что можно. В зданиях не осталось ни окон, ни дверей. В недостроенном корпусе образовалась свалка. Наши западные партнеры, походив по объекту, сказали, что это настоящая находка для Голливуда: готовые декорации для триллера. Как раз тогда случился дефолт, и проект не состоялся. Пришлось думать об альтернативных вариантах использования участка. Так возникла идея создания многофункционального коммерческого комплекса. Теперь очевидно, что это вынужденное решение оказалось абсолютно верным. Размещать производство среди жилого массива, рядом с оживленной магистралью было изначально нецелесообразно. А полиграфический комплекс мы в итоге построили в Ленобласти».
Приведенные в порядок площади «Соломон» стал сдавать под склады. Благо высота потолков (от 4,5 до 9 м) позволяла, а 4-этажное производственное здание было оборудовано грузовыми лифтами. В результате арендаторы заняли более 35 тыс. кв. м. Одним из них стал магазин-склад «Строймастер» площадью 4200 кв. м (кстати, недавно эту сеть приобрела финская компания KESKO). Административное здание превратилось в недорогой офисный центр.

Девелопмент нон-стоп
Следующей вехой в развитии объекта стал развлекательный клуб «Лидер», открывшийся в 2001 году. Компания «Фора-бильярд», специализирующаяся на производстве и поставке соответствующего оборудования, арендовала у «Соломона» сразу 10 тыс. кв. м сроком на 25 лет. В одном из залов клуба разместился 81 бильярдный стол (столько нет нигде в Европе) и ресторан, в другом – боулинг на 30 дорожек. Есть лабиринт для лазерной «стрелялки» Q-ZAR, игровые автоматы, тиры и дартс. В состав комплекса вошел двухзальный кинотеатр, работающий практически круглосуточно. В «Лидере» часто проводятся профессиональные турниры среди бильярдистов и игроков в боулинг. Здесь есть бесплатная школа бильярда для подростков, а в зале установлен специальный стол с укороченными ножками, за которым могут сражаться и дошкольники. Одновременно клуб может вместить до 2000 человек. Сюда приезжают из других районов. Вечерами в пятницу и в субботу игрокам приходится занимать очередь.
Параллельно с развитием основного корпуса «Соломон» вынашивал планы по превращению промышленного недостроя в современный торгово-развлекательный комплекс.
В 2001 году в роли консультанта к этому проекту подключилась компания Colliers International (Петербург). В качестве проектировщика инвестор привлек известное в городе архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Новое и действующее здания было решено соединить переходом на уровне третьего этажа, а изломанное пространство между двумя бывшими фабричными корпусами, обыгранное в названии «Гранд Каньон», превратить в площадку для променада в будущем ТРК.
Проект в его нынешнем виде появился не сразу. Заказчик в результате отказался от услуг петербургских архитекторов. Их разработки, по словам Муссы Экзекова, оказались красивыми, но слишком дорогими и не очень функциональными.
По итогам тендера генпроектировщиком и генподрядчиком комплекса стала турецкая строительная компания Renaissance Construction. Архитектурные решения предложили специалисты американской фирмы Gensler.
«Собственник принял смелое решение переделать проект, когда значительная часть работ уже была выполнена, и не прогадал, – говорит генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. – У отечественных архитекторов, к сожалению, нет опыта работы с подобными объектами. Им трудно учесть требования «якорных» арендаторов, в то время как их западные коллеги уже «набили руку» на крупных торговых комплексах. В случае с «Гранд Каньоном» задача осложнялась тем, что речь шла не о свободном участке. Проектировщикам пришлось учитывать конструктивные особенности фабричного недостроя (существующий шаг колонн – 6 х 9 м и т. п.)».
Стройка стартовала в октябре 2004-го. В декабре 2005-го государственная комиссия приняла объект в эксплуатацию. Трехэтажное здание с каркасом из сборного и монолитного железобетона снаружи обшито трехслойными сэндвич-панелями. В фасад врезаны стеклянные эркеры. Высота потолков – от 2,8 до 5 м.
Здание оборудовано системами общеобменной вентиляции и центрального кондиционирования. Его обслуживает автономная котельная. Есть альтернативный источник электроэнергии мощностью 1,7 МВт.

Наш ответ «Меге»
На момент открытия в «Гранд Каньоне» не осталось свободных площадей (полезное пространство комплекса примерно 53 тыс. кв. м). Главные «якоря» ТРК стали соинвесторами проекта и собственниками площадей.
Так, национальная сеть кинотеатров «Синема Парк» вложила около $13 млн. в 9-зальный мультиплекс на 2300 мест. Он занял 8140 кв. м на третьем уровне комплекса. Это первый объект «Синема Парк» в Петербурге. По словам заместителя генерального директора компании Кирилла Иванова, ради «Гранд Каньона» пришлось поступиться принципами: во всех городах сеть рассматривает для своих кинотеатров только центр.
Около 9000 кв. м под гипермаркет и несколько магазинов-спутников приобрел в «Гранд Каньоне» столичный «Седьмой континент». До сих пор эта сеть не была представлена на северо-западе. Москвичи будут развивать в Петербурге свой новый демократичный формат «НАШ гипермаркет». По ценообразованию «НАШ» – это дискаунтер, а по ассортименту (до 45 тыс. наименований) полноценный «гипер».
«Привлечение «Седьмого континента» значительно улучшило финансовые потоки проекта и снизило его риски. До этого планировалось, что в «Гранд Каньоне» на условиях аренды разместится гипермаркет «Рамстор». Предложение о покупке площадей турецким ритейлерам делалось, но они от него отказались. Мы же изначально стремились к тому, чтобы привлечь крупных соинвесторов», – комментирует Мусса Экзеков.
Среди других «якорей» комплекса – супермаркет «М.видео», арендовавший 3800 кв. м на 10 лет; компания Stockmann, которая на 2000 кв. м открыла два магазина – Bestseller и Seppola (срок аренды – 7 лет). Около 2800 кв. м на 3-м этаже отведено под детский развлекательный центр «Премьер Парк».
Зона фуд-корта объединяет 11 операторов. Кроме того, в «Гранд Каньоне» есть несколько кафе и ресторанная улица. Она расположена вдоль искусственной речки, переходящей в 10-метровый водопад.
Всего в комплексе около 140 арендаторов. Среди представленных марок – Next, Peacooks, Esprit, LuLuCastagnette, Mexx, Motivi, Axara, Cop.Copine, Gerry Weber, Camaieu, Reserved, Adidas, Reebok, Aigle и др.
Договоры аренды заключены в среднем на 5 лет. Средневзвешенная ставка по ним составляет $35,5/кв. м в месяц (без НДС и эксплуатации). Магазины до 200 кв. м на галереях сдавались от $80 до $140/кв. м.
«В тот момент, когда у нас уже были подписаны оферты на 90% площадей, Ikea объявила о старте проекта «Мега» на Парнасе, примерно в 3 км от «Гранд Каньона». Мы, честно говоря, беспокоились, но решили концепцию комплекса не пересматривать. В итоге в «Мегу» от нас никто не ушел», – рассказывает Борис Юшенков.
Расчетная посещаемость «Гранд Каньона» – около 1 млн. человек в месяц. Средний размер чека составит, по прогнозу, $20–30.
Стоимость проекта достигла $60 млн. Из них $27 млн. – кредит «МДМ-банка», выданный до 2007 года (часть этих средств потрачена на выкуп земли под комплексом). Остальная сумма вложена «Соломоном» и соинвесторами из числа торговых операторов. Срок окупаемости составит, по оценке г-на Экзекова, около трех лет. Внутренняя ставка доходности проекта – 30%.
Управлять комплексом будет сам «Соломон». Однако он намерен также привлечь к этому процессу международного консультанта – компанию Donaldsons. Эксплуатацией ТРК займется дочерняя структура «Соломона» – ООО «Гранд Сервис».
«По своему масштабу, локации и набору операторов «Гранд Каньон» объективно не имеет конкурентов в Петербурге. И в ближайшее время их не предвидится – за исключением «Меги». Комплекс может стать действительно сильным центром притяжения не только для севера города, но и для других районов. Авторов проекта можно только поздравить с удачной инвестицией. Теперь главное – грамотно реализовать потенциал, заложенный в объекте», – считает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
«Очевидно, что зоны влияния «Гранд Каньона» и будущей «Меги» пересекутся. Но даже после ее открытия проект, я думаю, останется конкурентным. У «Каньона» есть свои преимущества: он первым вышел на рынок и привел в город новые марки, у него мощная развлекательная составляющая. Приятно, что инвесторы были готовы пожертвовать частью дохода ради комфорта покупателей, вложив немалые средства в оформление интерьеров, организацию широких променадов и т. п.», – добавляет директор компании «Бекар. Консалтинг» Олег Спивак.

Продолжение следует
У «Соломона» есть еще несколько проектов, связанных с площадкой на Энгельса, 154. По словам Муссы Экзекова, к концу года завершится реконструкция здания, в котором располагается «Лидер». Сам клуб расширится. К имеющемуся фитнес-центру «Лидер-Спорт» по плану добавятся бассейн и небольшой аквапарк (на 2500–3000 кв. м). На 8000 кв. м, выкупленных в собственность, заработает магазин «Эльдорадо» – в новом для Петербурга формате. К соседству с «М.видео» эта компания относится достаточно спокойно, как, впрочем, и ее конкурент из «Гранд Каньона». «Эти операторы работают в разных потребительских нишах, и если проанализировать географию их торговых точек, предпочитают «садиться» рядом. Кстати, и с открытием «Синема Парка» кинотеатр, расположенный на территории «Лидера», не закрылся», – отмечает г-н Экзеков.
Инвестиции в развитие старого корпуса в 2006 году составят около $6 млн. Последние склады исчезнут отсюда к лету.
К лету же между ст. м. «Проспект Просвещения» и «Гранд Каньоном» должна появиться крытая пешеходная улочка. А на прилегающем к ТРК участке в 0,8 га инвестор запланировал 6-уровневый паркинг на 900 мест и семейный автодром. «Соломон» уже получил разрешение властей на проектно-изыскательские работы.
«Мы хотим, чтобы комплекс, формирующийся на этой площадке, стал необходим людям, которые сюда придут. Поэтому около 50 тыс. кв. м в нем отводится под спортивно-развлекательную зону, ориентированную на семейный досуг. Я подчеркиваю, наш проект – не сетевой, в отличие, например, от «Меги». Он штучный, и, надеюсь, нам удастся создать в нем хорошую энергетику», – говорит Мусса Экзеков.
Еще одна идея «Соломона» связана со строительством детского спортивно-оздоровительного центра площадью более 30 тыс. кв. м с девятью крытыми кортами, несколькими спортзалами, гостиницей и др. Однако за участок, на котором можно было бы разместить такой объект, инвестору еще предстоит побороться на торгах.

Information:

Торгово-развлекательный комплекс «Гранд Каньон»

Адрес: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, 154

Площадь земельного участка – 80 тыс. кв. м, площадь «пятна» застройки – 26 700 кв. м

Общая площадь здания – 75 тыс. кв. м, арендопригодная – 53 тыс. кв. м

Количество уровней – 3

Размер паркинга: 1500 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2001–2005 гг.

Заказчик и инвестор: ОАО «Соломон»

Генпроектировщик и генподрядчик: компания Renaissance Construction (Турция)

Архитектор проекта: компания Gensler (США)

Консультант и эксклюзивный агент: компания Colliers International (Петербург)

Управляющая компания: ОАО «Соломон»

Эксплуатационная компания: ООО «Гранд Сервис» (дочерняя структура ОАО «Соломон»)

Объем инвестиций: $60 млн.