В поиске инвесторов

При этом сохраняются типичные для городов Центрального федерального округа негативные тенденции – низкая рождаемость и высокая смертность, миграция населения в Москву и Московскую область. Прогнозируют, что численность населения снизится до 2010 года до 525 тыс. чел. Негативно влияет на развитие экономики города продолжающаяся многие годы борьба крупнейших местных финансово-промышленных групп, в результате которой в течение года не могли избрать руководителя администрации города, на его месте был временно исполняющий обязанности. Помимо главы администрации, городом управляет и глава муниципального образования г. Рязань, причем их полномочия недостаточно четко разделены. Неоднозначно в регионе оценивается фигура губернатора Рязанской области Георгия Шпака.

Ищем инвесторов
С одной стороны отсутствие стабильной власти и четких правил игры, инвестиционной политики региона, отпугивало некоторых инвесторов, жалеющих вкладывать средства в коммерческую недвижимость. С другой стороны это давало возможность при соответствующей смекалке решать вопросы по выделению земельных участков под строительство быстрее. Поэтому многие перспективные земельные участки в городе уже находятся в частной собственности. Но часто те, кто получил участки и разработал проекты их застройки, не имеют достаточно средств для строительства. Такие участки в городе выставляются на продажу или их владельцы ищут инвесторов – естественно в первую очередь в Москве. Причем, как отмечает генеральный директор Фонда Строительных Инвестиций (г. Рязань) Сергей Ореханов, почти у всех проектов объем требуемых инвестиций не превышает $5 млн.
В Рязани уже есть опыт привлечение московских инвестиций. Например, на улице Праволыбедской в центре города построен шестиэтажный деловой комплекс. Его соинвестором выступил ЗПИФ «Динамичный» управляемый компанией «Нордбрук». В комплексе - комнаты для переговоров, современная телефонная станции и интернет-канал, лифты, автономная электростанция, круглосуточная охрана, собственная автостоянка. Строится в Рязани еще несколько небольших современных офисных зданий (суммарная площадь около 20 тыс. кв. м) – в основном в центре города. Например, на ул. Есенина возле Театральной площади строится восьмиэтажное торгово-офисное здание.
Уникальная инвестиционная продажа (даже по московским меркам) произошла в 2005 году – за несколько миллионов долларов было продано здание гостиницы на Московском шоссе – на стадии подготовки к отделке. Также в 2005 году московская компания купила здание бывшего кинотеатра «Ока» и сейчас там создается развлекательный центр с кинотеатром, боулингом, кафе, рестораном, дискотекой.
Прорабатывается ряд проектов по созданию крупных логистических комплексов, но сегодня наиболее инвестиционноемкое направление развития коммерческой недвижимости в Рязани – торговая недвижимость. Уже сегодня в проектах участвуют крупнейшие торговые сети – «Наш Гипермаркет», «Копейка», «Дикси», «Эльдорадо», METRO Cash&Carry. Именно под новые проекты в этой сфере местные предприниматели чаще всего ищут инвесторов и предлагают участки.

Своими силами
Еще несколько лет назад развитие коммерческой недвижимости в городе происходило в основном благодаря нескольким рязанским финансово-промышленным группам – без участия московских компаний. Одним из активных участников рынка коммерческой недвижимости является ФПК «Инвест», в который входят ЗАО «Русская кожа», Заводы «Теплоприбор», «Сельмаш», «Рязточприбор» и другие предприятия. «Инвесту» принадлежит Торговый Дом «Барс» - владелец нескольких торговых комплексов и сети супермаркетов. Крупнейший объект компании – торговый комплекс «Барс» - находится на главной транспортной магистрали города – Московском шоссе. Здание было построено еще в 1984 году – здесь находился новый рязанский ЦУМ (старый ЦУМ с 1984 года занял «Детский мир»). В 2001 году здание ЦУМа попало под контроль ФПК «Инвест». Сегодня в четырехэтажном комплексе работает супермаркет «Барс», ресторан «Иван Иваныч», крупнейший в городе супермаркет «Книги» (1000 кв. м) и более 100 магазинов. В 2004 году ФПК «Инвест» открыла в реконструированном здании дискотеки еще один свой торговый комплекс (2700 кв.м) – на пересечении оживленных магистралей города ул. Есенина и ул. Грибоедова. Сейчас компания возводит в городе еще один торговый комплекс районного масштаба, а рядом с «Барсом» на Московском шоссе заканчивается создание торгово-делового центра на 12 тыс. кв. м – реконструкция семиэтажного долгостроя. На последних этажах планируется косметический салон, фитнес-центр и конференц-зал, а первые этажи займут в основном магазины – в центре будет 10 эскалаторов. Кредитует проекты «Барса» Среднерусский банк Сбербанка России, предоставивший кредит 250 млн. руб. на 5 лет. Кроме Сбербанка кредитуют проекты недвижимости в Рязани ПриоВнешторгбанк, Транскапиталбанк, УралСиб, ГазЭнерго.
Девелопментом объектов торговой недвижимости занимается и группа компаний «АТРОН» - владелец предприятий по производству контрольно–кассовых машин (ПРО САМ), мебели, кондитерских изделий, мороженого. В июне 2005 года компанией была завершена реконструкция Дома Быта, расположенного на пересечении главной исторической улица города – ул. Ленина с ул. Введенской. Здание было превращено в крупный торговый центр (18 тыс. кв. м) – его полностью реконструировали, организовали подземную парковку на 100 мест, установили эскалаторы и лифты, и надстроили седьмой этаж. В «Атрон-Сити» разместился круглосуточный супермаркет «Атрон», магазин сети бытовой техники «Фонограф», около 100 магазинов одежды, обуви, аксессуаров, косметики, канцтоваров, компьютеров, спорттоваров, ресторан быстрого питания. Верхние уровни отведены под детский игровой центр «Атрошка» и салон красоты. В 2005 году компания реконструировала гостиницу «Ловеч» на 200 номеров на пл. Димитрова.
Еще один яркий пример перепрофилирования площадей под коммерческую недвижимость – многофункциональный комплекс «Полсинаут» на Московском шоссе, созданный предпринимателем Сергеем Кузнецовым. Изначально здесь находился кожевенный завод, затем часть территории отдали под мебельное производство «Полсинаута». В 1998 году в одном из корпусов открылся небольшой торговый центр площадью в 2200 кв. м. На сегодняшний день «Полсинаут» занял почти всю территорию бывшей фабрики и 12 его залов занимают более 18 тыс. кв. м. Чтобы посетители не заблудились – у каждого торгового зала свой цвет. На территории разместились не только торговые предприятия (Эльдорадо, SELA, FINN Flare, супермаркет «Продукты»), но и ночной клуб «Red Club», детский развлекательный центр «Маленький принц», 5 кафе, автосалон, мебельное производство, гостиница «Гранд-Отель» на 20 номеров, оздоровительный комплекс «Beauty&Body» с фитнес-клубом и салоном красоты, учебный центр по подготовке специалистов маникюра, педикюра, моделирования и дизайна ногтей, филиалы «Сбербанка России» и «ТрансКапиталБанка». Дальнейшее развитие торгово-культурно-производственно-спортивно-оздоровительно-развлекательно-гостиничного комплекса на территории 4 Га предполагает создание аквапарка «Голубая Лагуна» в 4-х этажном здании площадью 9 тыс. кв. м.
Участвуют в рынке коммерческой недвижимости и другие местные предприниматели. Так, известной в Рязани компании «Росконтракт», руководимой Игорем Трубицыным, принадлежат торговый комплекс «Дашково-Песочня», развлекательный центр «Рок-Сити», сеть супермаркетов «Сорока», институт «Рязаньстройпроект».
Помимо уже упомянутых в городе работают торговые комплексы «Маяк», «Первомайский Пассаж», «Зодиак», «Алфавит», «Наутилус», «Полетаевский» и другие. Активное участие рязанских предпринимателей в развитии рынка торговой недвижимости привело к тому, что на отсутствие торговых площадей жители жаловаться не могут. А по-мнению нового главы администрации города Федора Провоторова, Рязань уже перенасыщена торговыми центрами, и инвестиции желательно вкладывать в объекты недвижимости другого профиля. Однако с этим не совсем согласны московские специалисты. «Ни один из действующих торговых центров, за исключением, пожалуй «Атрон-Сити» не отвечает современным требованиям, предъявляемым к торговым центрам. Но и у него есть ряд недостатков - отсутствие нормальной парковки, маленькая площадь этажей (не более 3 000 кв. м), исключительно местные операторы», - считает Андрей Панфилов, директор компании «Панфилов, Подкова и партнеры».
Видимо, с этой точкой зрения согласны и инвесторы, продолжающие активно вкладывать средства в создание новых объектов торговой недвижимости. Так уже готовится к вводу в строй комплекс METRO Сash&Carry в пойме реки Павловка у Московского шоссе. Участок для освоения выделили непростой - в затапливаемой пойме немцам пришлось намывать песок. Недалеко от METRO Сash&Carry предрекают появление гипермаркета «Мосмарт». «Наш гипермаркет» компании «Седьмой Континент» расположится в строящемся ТК «Мегаполис» на продолжении ул. Есенина (в двух километрах от центра города). Открытие всего комплекса запланировано на II-III квартал 2006 года. Планируется, что на площади 24 тыс. кв. м разместятся магазины известных марок («М.Видео», «TJ Collection», «Бюстье», «Ecco», «Clarks», «Olsen», «Мульти», «Betty Barclay»), детский игровой центр типа «Star Galaxy» или «Игромакс». Парковка рассчитана на 750 машиномест.

По старинке
Несмотря на реализацию новых проектов существенная доля фонда торговых и офисных помещений в Рязани, особенно в центре города – это старые, порой деревянные, здания. «Рязань город старый, компактный, с тесной застройкой в центре города, где практически нет места для парковки. К тому же в центре старые коммуникации и, например, горводоканал подключает новые здания по временной схеме», - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости (г. Рязань) Александр Горюнов.
Офисные помещения располагаются в основном в центральной части города на ул. Ленина, Дзержинского, Циолковского, Есенина, Астраханской, Первомайском проспекте и его продолжении – Соборной улице. Под офисы также используются площади в зданиях проектных и научно-исследовательских институтов, заводоуправлений, государственных и даже бывших партийных учреждений. Например, филиал Центрального банка находится в здании бывшего обкома КПСС. Стоимость аренды офисов на центральных улицах составляет 120-300 долл. за кв. м. в год. Купить офисные площади можно от $400-500 за кв.м на окраинах до $1000-$1500 за кв. м в центре города.
Для торговой недвижимости лучшими считаются площади на красной линии Первомайского проспекта и ул. Соборная. Особенно любят размещаться в центре города салоны сотовой связи и залы игровых автоматов. Последние находятся под угрозой в связи с инициативой губернатора области вывести все игровые заведения из города. «Если такое произойдет, то ставки аренды несколько упадут, и изменится «лицо» лучших торговых коридоров. Сейчас, когда появляется свободное помещение приходят представители сети игровых автоматов и сразу предлагают в два раза больше, чем, например, магазин одежды», - отмечает Сергей Ореханов. Стоимость торговых помещений от 120 -250 долл. за кв. м в год на окраинах (Канищево и т.п.) до 1000 – 1500 долл. за кв. м. Стоимость продажи в центре города доходит до $2500-$3000 за кв. м. В спальных районах, новостройках торговые помещения можно купить за $700-$1000. Особенно большое предложение новых помещений на стадии строительства в районе Дашково-Песочня, где активно ведется жилищное строительство и высокая плотность населения. Индикатором ставок аренды в торговых комплексах Рязани являются ставки в ТД «БАРС» - они составляют 1100-1300 долл. за кв. м в год.
Наблюдаемый в городе дефицит торговой недвижимости для больших магазинов связан с интенсивным проникновением крупнейших продуктовых сетей, развитием в городе сетей бытовой техники (Фонограф, Элекс, Эльдорадо, Эксперт). Несколько магазинов в городе уже открыла сеть «Копейка», а в планах сети открыть 20 магазинов площадью 300-500 кв.м. Сеть «Дикси» в условиях дефицита пошла по пути самостоятельного девелопмента – она получила на конкурсе у города 11 земельных участков, и сама строит на них здания магазинов. Девелопментом занялась и торговая сеть «Самохвал» - она строит на пересечении ул. Гагарина и Железнодородный Торгово-развлекательный комплекс на 5700 кв. м. Прорабатывает проект строительства торгового комплекса и «Перекресток».
Хотя цены на коммерческую недвижимость в Рязани по московским меркам умеренные, рост их заметен. Рост цен помимо усиливающегося влияния московских компаний подхлестнуло и повышение города ставок аренды на муниципальных площадей. С 1 марта 2005 года они выросли в 5-20 раз, что в первую очередь ударило по карману давно работающих в городе рязанских предпринимателей. Дальнейшие действия как городских властей, так и московских инвесторов и рязанских предпринимателей определят развитие рынка коммерческое недвижимости в городе.