Работа с зоной

Что имеем?
Промзоны девелоперы считают одним из основных земельных резервов в столице. И активно его осваивают. Заниматься реорганизацией промзон инвесторам будет выгодно до тех пор, пока есть дефицит торговых и офисных центров, пока высоки арендные ставки, пока доходность проектов коммерческой недвижимости остается высокой и значительно перекрывает расходы на реорганизацию промышленных территорий.
В Москве существует два взгляда на вопрос о существовании в столице промышленности как таковой. Ряд специалистов однозначно уверены в более низкой рентабельности предприятий, по сравнению, например, с бизнес-центрами. Еще один довод в пользу вывода промышленности – «серые» схемы ухода от налогообложения, действующие на большинстве предприятий.
Есть и другой, совершенно противоположный взгляд на перспективу существования промышленных предприятий в городе. Дефицит торговых и офисных помещений не вечен, ряд торговых центров сегодня испытывают проблемы с привлечением арендаторов, какие-то, как «Европарк», уже закрылся для перепозиционирования. Кроме того, через несколько лет эксперты ожидают выхода на рынок большого объема современных торговых и офисных площадей. Проблема «серых» схем в налогообложении также не вечна. Постепенно все большее количество предприятий переходит на законные схемы.
Не случайно одна из основных задач города, по словам Сергея Колегова, начальника Управления освоения резервных территорий города и гаражного строительства Департамента градостроительства города Москвы,– сохранить промышленный потенциал, создать новый промышленный облик столицы. Вторая – создание территориальных резервов для развития промышленности. В результате по Генплану Москвы должно остаться 15 000 га промзон, на которых будут действовать современные эффективные промышленные предприятия.
Примеры создания таких производств на территории города уже есть. В частности, завод «Автофрамос - Renault» на территории промзоны АЗЛК.
Всего в Москве сегодня более 80 промышленных зон, занимающих площадь более 20 000 га, из них 65 промзон - в пределах МКАД. С 2003 года идет реорганизация промзон, принята Целевая Программа реорганизации производственных территорий г. Москвы на период 2004-2006 гг., предполагающая обследование предприятий, реорганизацию промзон и строительство ежегодно 600 тыс. кв.м. На прошлый год было запланировано реорганизовать около 200 га производственных территорий, собрать данные по более чем 900 предприятиям, расположенным на площади более 2 300 га и разработать не менее 10 проектов планировки. Уже в прошлом году Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительства города Москвы отмечал, что можно увеличить задания по жилищному и в целом новому строительству с 600 до 800 тыс. кв.м. Всего с начала реализации Программы выпущены распорядительные документы, предусматривающие строительство более 2 млн. 200 тыс. кв.м до 2010 года.
Сначала в работе находилось 37 промзон. Позже проектом постановления к Базовому адресному перечню был добавлен еще ряд промышленных территорий, таким образом, сейчас в работе 59 промзон – 12 тыс. га, т.е. практически половина производственных территорий города.
Уже обследовано 29 из них площадью 4557 га (это 1972 предприятия). В целом в настоящее время градостроительной документацией обеспечено 18% (2 400 га) от общей территории промзон. В 2007 году предполагается обследовать половину всех промзон. А к 2008 году планируется включить в работу и остальные.

По порядку
Вопросами перебазирования производств и реорганизации территории занимаются совместно город и инвесторы.
Город в вопросах сохранения или ликвидации производства ориентируется прежде всего на Генеральный план. «Правительство Москвы в этом вопросе исходит из интересов городского сообщества в целом, - говорит Константин Королевский. - Сложившееся размещение промышленности во многом не соответствует задачам развития городской инфраструктуры». Один из наиболее масштабных проектов Москвы, связанный с использованием промзон, – строительство Третьего Транспортного кольца. Практически полностью оно «легло» на промышленные территории. «Если городу нужно, чтобы здесь прошла дорога, значит необходимо изменить границы участка или предоставить другие территории под указанные цели, - продолжает тему Сергей Колегов. - Возможны также денежные компенсации, перебазирование и т. д. К сожалению, у нас недостаточно нормативной базы. У нас нет закона о резервировании территорий для выполнения градостроительных решений. Да, есть Гражданский кодекс, есть установленный порядок компенсаций собственникам, но этого мало».
В тех случаях, когда подлежащая перебазированию промзона размещается в инвестиционной привлекательной зоне, найти инвестора не столько сложно. «Проблемы возникают там, где нет инвестиционной привлекательности, - говорит Сергей Колегов. - Там где требуется освобождение территории для развития природного комплекса. Эти вопросы решаются индивидуально в каждом конкретном случае».
В вопросах реорганизации той или иной промзоны чиновники ориентируются на градостроительный потенциал каждой из них: обеспеченность энергетикой, транспортная доступность, наличие квалифицированных специалистов и т.д. В результате принимаются решения, какую территорию доуплотнить, какую – реконструировать, какую – освободить от производства вовсе.
Практически все промышленные территории используются предприятиями неэффективно. На территориях практически всех промзон помещения сдаются под офисы, склады. По оценкам специалистов Департамента градостроительства города Москвы, из всех территорий промзон действующие по профилю предприятиями занимают половину площадей. В первую очередь это справедливо для больших промышленных территорий, типа промзоны «Калошино». Ее общая площадь составляет 610 га. По результатам обследования, на промышленность, приходится, только 390 га, остальное занимает жилье, объекты торгового и офисного назначения, никак не связанные с наукой и промышленностью. В результате проектных проработок Институтом Генплана подготовлены предложения по формированию новой границы территории с учетом ее развития до 480 га.
Для промзон, где расположено одно-два предприятия, как например, НАМИ, «Фрезер», «Прожектор» процент эффективно используемой площади значительно выше.
Также город оценивает финансовые показатели предприятий, выявляя те, что на грани банкротства или работают с нулевой доходностью. У таких все шансы на ликвидацию.
Перебазирование предприятий в Москве осуществляется за счет: собственных и привлеченных средств предприятий и организаций; средств инвесторов и средств, привлекаемых в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Москвы «О порядке внесения прав землепользования в качестве вклада города в уставный капитал акционерных обществ» от 19.09.2000 N 743, в случае строительства нежилых объектов на реорганизуемых территориях.
Основной расчет идет на инвесторов. «Изменение функций земельного участка должно позволить получить такую добавленную стоимость, которой хватит на перебазирование предприятия, - говорит Константин Королевский. - Только в этом случае город идет на это и эту схему утверждает», - добавляет он.
Правда, цели, которые преследуют потенциальные инвесторы и город, далеко не всегда совпадают. Город заинтересован в организации эффективного производства в столице, с одной стороны, и в выводе ряда предприятий, - с другой.
Цели девелоперов и рейдеров прозрачны – тем или иным образом приобрести права на предприятие и земельный участок для дальнейшей перепродажи или строительства недвижимости. Сопутствующие обременения этой площадки: перебазирование производства, реконструкцию объектов и т.п. они стараются свести к минимуму. Тем более что, по отзывам ряда экспертов, размер обременений при реализации инвестиционного проекта трудно поддается прогнозированию. В частности, прозрачные, понятные всем участникам рынка методики определения «доли города» так и не созданы. Кроме того, власти, что называется пользуясь случаем, пытаются «навесить» на потенциального инвестора дополнительные обязательства. Например, перебазирование соседних с участком гаражей, как было в случае с «Медиа Центром» в Печатниках. «Мы сразу исключили из состава «Медиа Центра» участок, занимаемый гаражами, - говорит Олег Моторин, генеральный директор компании «Медиа Центр». – В противном случае из-за затрат на их перебазирование проект стал бы неэффективным».
В результате производство далеко не всегда реально переезжает. В том случае, если предприятие стало жертвой рейдеров, - его судьба более плачевна. Результатами таких приобретений были, к примеру, демонстрации 900 работниц с текстильной фабрики Петра Алексеева, которую новый собственник – «Росбилдинг» – хотел закрыть. Или конфликт Группы «Гута» и столичных властей по поводу вероятной ликвидации Группой кондитерского производства «Красного Октября», длившийся несколько лет. Или недавний пример с ОАО «Гипромез», здание которого было куплено по подложным документам. Или захваченный рейдерами ФГУП «Центр по химии лекарственных средств» (ЦХЛС-ВНИХФИ).
Положение властей осложнено недостаточностью нормативной базы для активных действий. В частности, ни одно столичное предприятие не защищено от рейдерских захватов, и никакая городская программа гарантировать такую защиту не может. К примеру, по данным Светланы Васиной, руководителя проектного департамента «Агентства антикризисных технологий и инвестиций», из списка предприятий, утвержденных Правительством города к ликвидации, перебазированию или перепрофилированию уже более 50% куплено рейдерами. Причем, под прицелом находятся, прежде всего, те предприятия, где рыночная стоимость земли достигает порой $8-15 млн. за гектар.

Лакомые гектары
На сегодняшний день основной актив для будущего строительства – это земли реформируемых промышленных зон. Если раньше говорили о том, что свободной земли в столице становиться все меньше, то сегодня можно сказать: свободной земли в Москве нет. Она кончилась. Большая часть земельных участков, предлагаемых на вторичном рынке, несет на себе значительные обременения, а оставшаяся часть – юридические риски, связанные с неправильно или незаконно оформленными документами.
По мнению специалистов, при правильном подходе земли реформируемой промышленности способны дать новый мощный импульс инвестиционно-строительному рынку Москвы.
В зависимости от расположения промзоны, строят на таких территориях и жилье, и офисы, и торговые центры, и складские помещения. В деловых районах – преимущественно бизнес-центры, в зонах, прилегающих к МКАД, – складские комплексы. В ряде случаях промышленное назначение меняется на промышленно-административное. Тогда на одной территории сочетаются как промышленные предприятия, так и офисные, торговые центры. К примеру, так будет в бизнес-парке «Печатники». Сегодня на территории действует типография «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь», городской экспедиционный комплекс «Московский союз печати». Через несколько лет здесь также появятся офисные здания и торговый центр с фитнесом.
Планируемая реконструкция территории Карачаровского механического завода также подразумевает наличие эффективного производства (с модернизацией завода) и новое строительство.
Эффективность подобных проектов по редевелопменту промышленных территорий достаточно высока. По мнению экспертов, выгодность инвестиций в освоение промзон оценили как застройщики, работающие на рынке жилья, так и девелоперы коммерческой недвижимости. Значительное количество производственной недвижимости реконструируется в бизнес-центры класса В-, В, В+ и используется в дальнейшем в качестве эффективных финансовых инструментов. Отличительной особенностью застройки промышленной территории является то, что недвижимость, на ней расположенная, приносит арендный доход в течении долгого срока прохождения согласований и проектирования, в то время как «чистая» площадка, приобретенная на аукционе, положительных финансовых потоков не генерирует.
Средний срок окупаемости проектов – порядка 4-5 лет. Стоимость перебазирования предприятия очень сильно варьируется в зависимости от размера, «жизнеспособности» самого производства, сложности поиска подходящей площадки и пр. И может составить значительную часть всех расходов. Так, почти четвертую часть всех запланированных инвестиций (около $450 млн.) компании «Интеко» в застройку нового микрорайона на месте выводимой промзоны «Грайвороново», как ранее озвучивал вице-президент Олег Солощанский, составляет собственно вывод предприятий ($120 млн). Правда, как отметил Александр Степанов, пресс-секретарь Департамента экономической политики и развития города Москвы, «за счет средств бюджета города возможно финансирование затрат (…) при реформировании имущественно-земельного комплекса организации промышленности (науки) в размере, не превышающем размера компенсации городу за социальную и инженерную инфраструктуру, получаемой в бюджет Москвы от реализации инвестором проекта на освобождаемой территории». Вопрос, в каких случаях возможно компенсировать затраты, а в каких – невозможно, решается индивидуально в процессе переговоров.
Расходы не особенно пугают инвесторов. Достоинства таких площадок перевешивают их недостатки. При правильной организации процесса реформирования территории предприятий и последующей застройки, инвестор получает возможность реализовывать проекты с гораздо более высокой нормой рентабельности, нежели на площадках, полученных на земельных аукционах. Это связано и с особенностями финансирования таких проектов, и с дисбалансом стоимости земли и с тем фактом, что в случае, если интересы инвестора и города совпадают, город дает застройщикам значительные преимущества.
Основным плюсом промзон является расположение участков. Это подразумевает не только близость к центру, но и транспортную доступность. Остались еще промзоны в Центре, много таких территорий в районе Третьего Транспортного кольца. Ряд разрабатываемых сегодня проектов рассчитаны на строительство Четвертого Транспортного кольца. К примеру, проект по реконструкции территории Карачаровского механического завода, расположенного рядом с будущим ЧТК.
Более того, участники рынка собираются влиять на формирование транспортной ситуации. «Мы, «Медиа Центр», планируем объединить усилия по скорейшему решению вопросов, связанных со строительством Четвертого транспортного кольца и Дублера Волгоградского проспекта с другими крупными застройщиками а Печатниках: компанией Metro и застройщиками жилья на территории, прилегающей к Южному порту. Эффективность наших проектов напрямую зависит от сроков начала строительства дороги в районе», - говорит Олег Моторин.
Второй важный плюс – достаточно большая площадь участков (от нескольких гектаров до нескольких десятков), на которой можно разместить не отдельный объект, а многофункциональный комплекс.
Третье – инвестор имеет дело зачастую с одним продавцом. «Промзону реорганизовать (вывести предприятия) гораздо проще, чем, например, расселить жилой квартал, потому что актив консолидирован, выводится как правило одно предприятие», - полагает Александр Калиниченко, финансовый директор компании «КВ Инжиниринг».

Ложка дегтя
Недостатков у таких площадок как промзоны тоже достаточно. Основной – найти компромисс между интересами всех участников процесса, которые зачастую преследуют прямо противоположные цели. Другой важный аспект, который отмечают специалисты, – не всегда ясная позиция города в отношении промышленной территории: какие предприятия подлежат ликвидации, какие – перебазированию; градостроительная документации отсутствует или не согласована. Это лишает инвестора возможности четко просчитывать будущий инвестиционный процесс.
Большой ком проблем тянет за собой процесс перебазирования производства. Рассказывает Игорь Татаренко, генеральный директор ЗАО «Мона» (100% дочернее предприятие ГК Бородино): «Как правило, основная проблема - это вывод предприятия в другое место и реабилитация территории промзоны, которые требуют значительных средств и усилий. Именно подготовка территории к строительству - это самое сложное при освоении промзоны. Начинать строительство на чистом участке гораздо легче. Инвестор, приобретая землю, чаще всего заранее знает, что будет на ней строить, и охотится за какими-то конкретными участками. При выводе промзоны, девелопер не выбирает участок, а получает его со всем находящимся на нем «наследством». Как было в случае с ЗАО «Мона» [при строительстве делового центра «Бородино» на ул. Русаковской – прим. ред.], мы столкнулись с довольно большим числом проблем, в частности, вибрацией от железной дороги, кроме того, под территорией завода проходит тоннель метрополитена Сокольнической линии, - все это автоматически повлекло необходимость определенных ограничений при строительстве зданий делового центра».
Поиск подходящей площадки для перебазирования производства может длиться не один год. Альтернативой могли бы стать бизнес-парки, запланированные программой «Пром-Сити», но пока не создано ни одного. Предполагается создать 28 промзон во всех округах, за исключением ЦАО. Первой должна стать промзона в Молжаниново на площади 300 га между Ленинградским шоссе и Октябрьской железной дорогой. Власти пытаются привлечь компании к участию в этой программе, предлагая льготы. Как отметил Александр Степанов, участникам и инвесторам проекта «Пром Сити Москва» могут быть представлены льготы по налогообложению и оплате землепользования (земельный налог, арендная плата) в пределах сумм, получаемых городским бюджетом; льготы по арендной плате за нежилые помещения, предоставляемые хозяйствующим субъектам; бюджетное кредитование на льготных условиях на срок до 5 лет; частичная оплата процентов по кредитам коммерческих банков.
В промзоне обычно сосуществует ряд предприятий. И на участке, выделенном под проект, часто арендуют землю несколько предприятий, с необходимостью «выселения» которых сталкивается инвестор. Так, на площадке, зарезервированной под строительство комплекса «Медиа Центр» изначально, помимо типографии, было еще 3 арендатора, с двумя организациями: ТО-6 и НОУУСЦОСТО договоры уже расторгнуты, еще одно – ЗАО «Каскад-2» - будет перебазировано, участок для него уже зарезервирован.
Очень важный, но не часто замечаемый недостаток промышленных предприятий – нарушения при приватизации. В 90-х годах, когда приватизировались предприятия, везде этот процесс проходил с нарушениями в большей или меньше степени. Соответственно, велика опасность судебных и юридических рисков. Рейдеры зачастую используют именно эти давние нарушения для давления на собственника.
Высоким барьером для девелоперов, строящих на месте промзон, являются и административные препоны. Из-за рейдерских захватов правительство Москвы постаралось максимально регламентировать процесс вывода промзон, появились различные бюрократические «рогатки», прежде всего, многочисленные требования согласований. В зависимости от проекта и от профессионализма команды предпроектная стадия и выпуск распорядительного документа занимают в среднем от одного года до 3 лет. Плюс минимум полгода на проектирование. Многие процессы ведутся параллельно, но риски затягивания сроков все равно высоки.
В работе с промзонами большое значение имеет административный ресурс. Порой, решающее. Именно власти могут и участок удобный предоставить, и дороги рядом спроектировать, и помочь с несговорчивыми соседями договориться.

В сфере интересов
Интересы властей, девелоперов и рейдеров порой совпадают, и тогда появляются удобные для всех проекты. Порой – не совпадают, и конфликтные ситуации разрешаются годами. Порой – вовсе не пересекаются, тогда город решает свои задачи за счет бюджета или изменяет условия проектов, делая их привлекательными для инвесторов.
Вопрос, какое производство сохраняется, а какое – нет, должен решать город, но существуют схемы, позволяющие обойти городские программы. В случае недружественного поглощения, производство часто не сохраняется. «Интересы рейдеров и собственников предприятий прямо противоположны, - комментирует Светлана Васина. - Рейдеры, прежде всего, заинтересованы в ликвидации предприятия, а не в его перебазировании и перепрофилировании».
Конфликты с рейдерами подвигли столичные власти начать применять методы, в законе не прописанные, но эффективные. «Вызов на ковер», обещания не подключить новый объект к городским коммуникациям и пр. возымели некоторое действие. Сегодня основной инструмент властей – изменение функционального назначения участка, точнее отказ изменить назначение. «Когда выделялась земля, она выделялась под конкретное функциональное назначение. Если произошла смена собственников, то новые владельцы не вправе изменить назначение земельного участка без согласования с городом, - говорит Константин Королевский. - Мы не говорим ни да, ни нет – мы позволяем предприятию реформировать часть территории при условии, что вырученные средства будут направлены на развитие производства».
Увы, но и эта схема не вечна. Отказ в изменении функционального назначения участка может быть обжалован в суде. И хотя на сегодня такой практики у судов нет, она может появиться. «При определенной экспертной поддержке, уверен, можно доказать, что в данной зоне эффективнее и лучше строить именно то, что вы задумали. Главное, чтобы это не входило в жесткое противоречие с Генпланом», - говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Vegas-Lex».
Девелопер, в отличие от рейдеров, более аккуратно подходит к приобретенному предприятию. Один из примеров эффективного перебазирования действующего производства - Краснохолмский камвольный комбинат. В конце 1999 г. компания Forum Properties приобрела комбинат. В течение года велись поиски площадки, сам вывод занял еще год. В результате предприятие переехало в промзону в Лосино-Петровске. Оно, как сообщили в Forum Properties, и по сей день является действующим. В начале 2001 г. вышло постановление правительства Москвы (№ 214-ПП от 06.03.2001 г.) о выводе Краснохолмского камвольного комбината и строительстве на его территории офисного комплекса. На этом месте компанией Forum Properties построен офисный комплекс класса А «Аврора Бизнес Парк».
Порой вопросы перебазирования решаются очень долго. Так, подготовка площадки, на которую можно вывести производство фабрики «Красный Октябрь», занял у Guta Development около 3 лет. Предприятие было приобретено компанией в 2002 году, а строительство корпусов началось только в октябре прошлого года и закончится в 2007 г.
Площадка в результате была найдена на территории Бабаевской фабрики, также принадлежащей группе «Гута».