Назад
16 Февраля 2006, 11:54
«Страсти высокого напряжения»
Техногенная катастрофа 25 мая прошлого года показала уязвимость городской системы электроснабжения. По мнению специалистов, авария стала следствием энергетического кризиса, обусловленного износом основного фонда отрасли, большая часть которого уже давно работает за пределами своих возможностей. На реконструкцию активов РАО «ЕЭС Россия» требуются огромные затраты, однако инвестировать средства в погибающую отрасль пока никто не торопится. По оценкам аналитиков, российская энергетика в своем нынешнем виде долго не продержится, причем возможность возникновения новых аварий с каждым годом будет расти. Это значит, что повторение техногенной катастрофы, в результате которой большая часть Москвы оказалась без света и воды, не за горами.
Между тем возникает вопрос: могут ли компании, бизнес которых сегодня полностью зависит от телекоммуникационных технологий, а следовательно, и от наличия напряжения в офисных розетках, ждать, пока централизованные системы электроснабжения заработают на полную мощность. Получается как в известной поговорке – спасение утопающих дело рук самих утопающих. Как же на рынке коммерческой недвижимости можно застраховаться от угрозы отключения электроснабжения?
Резервные источники
Итак, что же девелоперы предпринимают для того, чтобы внезапное отключение электричества или сбои в сети не застали арендаторов врасплох? Сегодня специализированные компании предлагают ряд устройств энергетической защиты объектов недвижимости.
Самым простым и распространенным является система бесперебойного электропитания. Это оборудование обеспечивает непрерывную подачу электроэнергии стабильного «качества» независимо от сбоев, помех и скачков напряжения. В случае исчезновения внешнего источника эти устройства за счет энергии от аккумуляторов продолжают обеспечивать потребителя электричеством, но, как правило, на время, необходимое для корректного завершения работы офиса. «Сегодня без системы бесперебойного электропитания не обходится ни одно современное здание. Поскольку телекоммуникационное оборудование имеет очень жесткое ограничение по качеству электроэнергии, а стоимость его нередко значительно превышает стоимость генерирующего источника, наличие такого устройства для объектов класса А стало нормой», – рассказывает Алексей Азаров, замначальника отдела электрических сетей и систем проектного департамента ООО «ЭкоПрог».
Стоимость системы бесперебойного электропитания относительно невысока и серьезного влияния на величину арендных ставок не оказывает. «Такое устройство для небольшого офиса обойдется в несколько тысяч долларов США, но потерянные данные даже у небольшой компании обычно стоят дороже», – рассказывает Дмитрий Куркович, коммерческий директор компании «Архитек».
Однако обеспечить автономную работу офиса в течение продолжительного времени при помощи подобных устройств весьма проблематично. «Их минус в том, что в качестве резервного источника они используют батареи – аккумуляторы. А автономная работа в течение продолжительного времени требует большего объема этих батарей, что уже нерентабельно. Типовое время работы систем бесперебойного питания в среднем составляет 15–20 минут, максимум – один час».
Кроме вышеупомянутого источника бесперебойного электропитания существуют и не без успеха применяются автономные генераторы электроэнергии, работающие на нескольких видах топлива – газе, дизельном и др. Эти устройства рассматриваются в качестве резервного энергоснабжения на случай аварии, однако в отличие от систем бесперебойного электроснабжения могут работать автономно более продолжительное время. Минимальное время работы таких установок – 2 часа. Однако и у этих систем есть определенные недостатки. Так, дизельные установки, которые в среднем могут работать 6–12 часов, при увеличении срока автономной эксплуатации становятся менее выгодными и эффективными. «При резервной работе свыше 12 часов возникает необходимость создания хранилищ топлива, а в центре Москвы это сделать проблематично», – считает Александр Васильков, руководитель отдела «Сильных токов» компании «АРМО-Инжиниринг». «Кроме того, дизельные установки обладают небольшим моторесурсом, и вероятность того, что систему придется менять раз в пять лет, очень велика», – добавляет Алексей Азаров. Недостатком газовых систем является их зависимость от внешних факторов. Например, большое значение здесь имеет давление в газопроводе. Если оно недостаточно или переменно, исправная работа системы исключена.
При эксплуатации всех систем, работающих на топливе, возникает вопрос об экологических требованиях. Поставить в Москве мини-ТЭЦ, у которой выхлопная труба периодически выбрасывает в атмосферу продукты распада, не так-то просто. «При наращивании мощностей и, соответственно, увеличении времени автономной работы такие источники становятся обособленными объектами, к которым предъявляются уже совсем другие требования – как по эксплуатации, так и по экологическим нормам. Именно поэтому такие системы лучше использовать как резервные источники электроснабжения», – считает Алексей Азаров.
«Несмотря на то что каждое из рассмотренных устройств в случае аварии способно обеспечить здание или часть здания электроэнергией, классическим вариантом защиты объекта считается совместное применение источника бесперебойного электропитания и генератора», – резюмирует Александр Васильков.
Автономные источники
Существует класс генерирующих источников, не зависимых от централизованной системы энергообеспечения, – это газотурбинные и паротурбинные станции. Они обладают рядом неоспоримых преимуществ – это и бесперебойная работа, и независимость от внешних факторов, и контроль тарифной политики. Строительство этих питающих центров является отдельным специализированным бизнесом, такие проекты целесообразно рассматривать при реализации крупных комплексов. Примером может стать возможное строительство энергоцентра в рамках проекта «Москва-Сити».
Существуют объекты, где сооружение таких станций не просто возможно (большая площадь застройки), но и – с учетом дефицита разрешенной мощности – безальтернативно.
«Крупный объект общей площадью 300 тыс. кв. м требует значительного энергопотребления, существующие сети обслужить его не способны. В свою очередь, «Мосэнерго» требует реконструировать всю сеть начиная от подстанции глубокого ввода. Эти затраты в несколько раз превышают строительство автономной станции. У нас есть два проекта, где соорудить такие станции вполне реально. Объекты строятся в бывшей промышленной зоне, и вопрос экологии здесь стоит не так остро», – рассказывает Алексей Азаров.
На сегодняшний день степень энергетической защиты здания зависит от назначения объекта, классности, месторасположения и, главное, от того, готовы ли арендаторы за это доплачивать. «Все определяет специфика бизнеса. Видимо, для деятельности большинства компаний локальные отключения электроэнергии не являются критичными, иначе системы бесперебойного питания были бы востребованы повсеместно. Если же характер бизнеса таков, что работа офиса не может быть остановлена ни на секунду, такая компания будет стремиться арендовать площади в бизнес-центре с системой автономного питания или попытается установить для себя такую систему самостоятельно, если это окажется дешевле», – считает Дмитрий Куркович.
От специфики деятельности компаний зависит функциональность резервных систем и степень их автономности. Если системы бесперебойного электропитания сегодня стали уже почти нормой, то о резервных генераторах этого не скажешь. В обязательном порядке они встречаются лишь на специализированных объектах. «Практика показывает, что за исключением особенных объектов – крупных банков, инвестиционных компаний, дата-центров, офисов IT-компаний арендаторы не ставят своей задачей оставаться во время аварии во всеоружии. Даже биржа, работающая в электронном формате, в первую очередь заинтересована в работе оборудования лишь в течение времени, необходимого для сохранения данных. Поэтому сегодня здания чаще всего оборудованы системами, позволяющими в случае аварии обеспечивать офис электроэнергией лишь непродолжительное время, – рассказывает Петр Мазаев, управляющий партнер «Спектрума». А вот мнение Евгения Ардемасова, заместителя генерального директора компании «Колизей-3»: «Как правило, если владелец здания установил дизельный или газовый генератор, увеличивать арендную ставку ему крайне сложно. Трудно убедить арендатора, что подобная система аварийного снабжения необходима. В этом случае арендодателю остается только одно – найти клиента, который заинтересован в энергетической защите».
Объемы и цены
Тем не менее сегодня объемы потребления резервных источников электроснабжения постепенно увеличиваются, особенно в сегменте торговой недвижимости, что обусловлено спецификой бизнеса. Примечательно, что первопроходцами здесь стали иностранные компании, которые до недавнего времени являлись основными арендаторами офисных площадей класса А. В развитых экономических странах существуют жесткие нормы, предъявляемые к сфере real estate, в том числе и по вопросам безопасности арендаторов. Именно поэтому иностранцы предъявляют жесткие требования к резервным мощностям. «Все зарубежные компании, с которыми нам доводилось сотрудничать, наотрез отказывались открывать свои представительства на тех площадках, где не была предусмотрена система аварийного электроснабжения», – рассказывает Алексей Азаров. «Рынок развивается, и девелоперы понимают, что без аварийных систем электроснабжения им трудно выиграть в конкурентной борьбе, – считает Александр Васильков. – Наличие резервных источников, с одной стороны, диктуется техническими требованиями, предъявляемыми к зданиям класса А. С другой – на карту поставлена безопасность людей и безопасность бизнеса, что для большинства компаний совсем не пустой звук».
«Стоит отметить, что все больше российских компаний предусматривают установку современных систем электроснабжения уже на этапе строительства. Так, например, мы установили две дизель-генераторные электростанции F.G. Wilson суммарной мощностью 680 кВт в здании МПС РФ с общей площадью 53 тыс. кв. м. А, скажем, в штаб-квартире ТНК-BP с 8 наземными и 5 подземными этажами мы установили дизель-генераторную электростанцию мощностью 640 кВт. И, кстати, техногенная катастрофа, произошедшая 25 мая прошлого года, только подтвердила целесообразность таких мер по резервированию электроснабжения. В то время когда многие компании были вынуждены остановить свою деятельность из-за отключения электроэнергии, на упомянутых объектах успешно прошло автоматическое переключение на резервные источники, и авария внешних сетей электропитания осталась для них незамеченной», – рассказывает Александр Васильков.
Специалисты отмечают, что установка такого оборудования (если, конечно, речь не идет о сложных альтернативных установках), безусловно, удорожает строительство, но представляется рентабельной. В любом случае стоимость зависит от объема резервирования энергетической мощности. «Сегодня резервные источники чаще всего предусматриваются не на весь объект, а только на его часть. Таким образом, при возникновении аварии продолжают работать только самые необходимые системы – аварийное освещение, система контроля доступа, котельная и т.д. В этом случае устанавливаются небольшие энергетические системы, обеспечивающие работу только части здания, – рассказывает Евгений Ардемасов. – Но есть и аварийные источники электроэнергии, которые в случае аварии обеспечивают мощностью практически весь объект. Это наиболее громоздкие и дорогие генераторы, использующиеся в основном в государственных учреждениях – администрации президента, Центральном банке России либо в крупных коммерческих организациях, ведущих бизнес в режиме он-лайн».
«Для того чтобы обеспечить электроэнергией часть здания общей площадью 10 тыс. кв. м, достаточно резервной мощности 200–300 кВА. С учетом того, что в среднем себестоимость такого объекта будет составлять порядка $20 млн., а установка генератора обойдется в $200–400 тысяч, то 1–2% – не такая большая прибавка к стоимости, особенно если речь идет о минимизации серьезных рисков», – подчеркивает Евгений Ардемасов.
Проблемы энергетики
До недавнего времени Москва была энергетически избыточным регионом, однако на фоне роста темпа экономики энергии стало не хватать. Тому есть несколько причин, среди которых – отсутствие энергетической мощности и систем по энергосбережению, которые на Западе уже давно стали нормой. «Уже сейчас можно констатировать, что наряду с экономическим ростом, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, возникают проблемы инфраструктуры. Разрешать их приходится инвесторам, что сильно удорожает строительство, – считает Петр Мазаев. – По оценкам риелторов, еще как минимум пять лет насыщение рынка недвижимости будет идти бурными темпами. Однако я сомневаюсь, что эти планы реальны. Хотя земельные участки еще есть, очевидно, что не хватает энергетических мощностей».
В дальнейшем проблемы энергетики могут сильно ударить по карману арендаторов, а значит, и девелоперов. «Существующая ситуация будет провоцировать рост цен на энергообеспечение, что повлечет за собой снижение капитализации всех видов бизнеса, кроме энергетического, а значит, и капитализации строительных проектов», – продолжает Петр Мазаев. Получается, что единственная возможность спасти ситуацию – это на этапе строительства зданий не забывать о периодических сбоях в работе городских систем и предусматривать на объектах резервные источники питания. «Износ городских систем энергоснабжения с одной стороны и динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости, а значит, и повышение требований арендаторов – с другой, может привести к образованию новых рыночных тенденций. В соответствии с ними отношение арендаторов к энергическому оснащению объектов недвижимости может измениться самым радикальным образом. В связи с этим девелоперам, которые находятся на ранних стадиях развития проекта, стоит задуматься об оснащении здания резервными источниками электропитания, так как в случае новых аварий в централизованной сети энергоснабжения потенциальные клиенты предпочтут те объекты, в которых такие системы предусмотрены», – заключает Евгений Ардемасов.
Резервные источники
Итак, что же девелоперы предпринимают для того, чтобы внезапное отключение электричества или сбои в сети не застали арендаторов врасплох? Сегодня специализированные компании предлагают ряд устройств энергетической защиты объектов недвижимости.
Самым простым и распространенным является система бесперебойного электропитания. Это оборудование обеспечивает непрерывную подачу электроэнергии стабильного «качества» независимо от сбоев, помех и скачков напряжения. В случае исчезновения внешнего источника эти устройства за счет энергии от аккумуляторов продолжают обеспечивать потребителя электричеством, но, как правило, на время, необходимое для корректного завершения работы офиса. «Сегодня без системы бесперебойного электропитания не обходится ни одно современное здание. Поскольку телекоммуникационное оборудование имеет очень жесткое ограничение по качеству электроэнергии, а стоимость его нередко значительно превышает стоимость генерирующего источника, наличие такого устройства для объектов класса А стало нормой», – рассказывает Алексей Азаров, замначальника отдела электрических сетей и систем проектного департамента ООО «ЭкоПрог».
Стоимость системы бесперебойного электропитания относительно невысока и серьезного влияния на величину арендных ставок не оказывает. «Такое устройство для небольшого офиса обойдется в несколько тысяч долларов США, но потерянные данные даже у небольшой компании обычно стоят дороже», – рассказывает Дмитрий Куркович, коммерческий директор компании «Архитек».
Однако обеспечить автономную работу офиса в течение продолжительного времени при помощи подобных устройств весьма проблематично. «Их минус в том, что в качестве резервного источника они используют батареи – аккумуляторы. А автономная работа в течение продолжительного времени требует большего объема этих батарей, что уже нерентабельно. Типовое время работы систем бесперебойного питания в среднем составляет 15–20 минут, максимум – один час».
Кроме вышеупомянутого источника бесперебойного электропитания существуют и не без успеха применяются автономные генераторы электроэнергии, работающие на нескольких видах топлива – газе, дизельном и др. Эти устройства рассматриваются в качестве резервного энергоснабжения на случай аварии, однако в отличие от систем бесперебойного электроснабжения могут работать автономно более продолжительное время. Минимальное время работы таких установок – 2 часа. Однако и у этих систем есть определенные недостатки. Так, дизельные установки, которые в среднем могут работать 6–12 часов, при увеличении срока автономной эксплуатации становятся менее выгодными и эффективными. «При резервной работе свыше 12 часов возникает необходимость создания хранилищ топлива, а в центре Москвы это сделать проблематично», – считает Александр Васильков, руководитель отдела «Сильных токов» компании «АРМО-Инжиниринг». «Кроме того, дизельные установки обладают небольшим моторесурсом, и вероятность того, что систему придется менять раз в пять лет, очень велика», – добавляет Алексей Азаров. Недостатком газовых систем является их зависимость от внешних факторов. Например, большое значение здесь имеет давление в газопроводе. Если оно недостаточно или переменно, исправная работа системы исключена.
При эксплуатации всех систем, работающих на топливе, возникает вопрос об экологических требованиях. Поставить в Москве мини-ТЭЦ, у которой выхлопная труба периодически выбрасывает в атмосферу продукты распада, не так-то просто. «При наращивании мощностей и, соответственно, увеличении времени автономной работы такие источники становятся обособленными объектами, к которым предъявляются уже совсем другие требования – как по эксплуатации, так и по экологическим нормам. Именно поэтому такие системы лучше использовать как резервные источники электроснабжения», – считает Алексей Азаров.
«Несмотря на то что каждое из рассмотренных устройств в случае аварии способно обеспечить здание или часть здания электроэнергией, классическим вариантом защиты объекта считается совместное применение источника бесперебойного электропитания и генератора», – резюмирует Александр Васильков.
Автономные источники
Существует класс генерирующих источников, не зависимых от централизованной системы энергообеспечения, – это газотурбинные и паротурбинные станции. Они обладают рядом неоспоримых преимуществ – это и бесперебойная работа, и независимость от внешних факторов, и контроль тарифной политики. Строительство этих питающих центров является отдельным специализированным бизнесом, такие проекты целесообразно рассматривать при реализации крупных комплексов. Примером может стать возможное строительство энергоцентра в рамках проекта «Москва-Сити».
Существуют объекты, где сооружение таких станций не просто возможно (большая площадь застройки), но и – с учетом дефицита разрешенной мощности – безальтернативно.
«Крупный объект общей площадью 300 тыс. кв. м требует значительного энергопотребления, существующие сети обслужить его не способны. В свою очередь, «Мосэнерго» требует реконструировать всю сеть начиная от подстанции глубокого ввода. Эти затраты в несколько раз превышают строительство автономной станции. У нас есть два проекта, где соорудить такие станции вполне реально. Объекты строятся в бывшей промышленной зоне, и вопрос экологии здесь стоит не так остро», – рассказывает Алексей Азаров.
На сегодняшний день степень энергетической защиты здания зависит от назначения объекта, классности, месторасположения и, главное, от того, готовы ли арендаторы за это доплачивать. «Все определяет специфика бизнеса. Видимо, для деятельности большинства компаний локальные отключения электроэнергии не являются критичными, иначе системы бесперебойного питания были бы востребованы повсеместно. Если же характер бизнеса таков, что работа офиса не может быть остановлена ни на секунду, такая компания будет стремиться арендовать площади в бизнес-центре с системой автономного питания или попытается установить для себя такую систему самостоятельно, если это окажется дешевле», – считает Дмитрий Куркович.
От специфики деятельности компаний зависит функциональность резервных систем и степень их автономности. Если системы бесперебойного электропитания сегодня стали уже почти нормой, то о резервных генераторах этого не скажешь. В обязательном порядке они встречаются лишь на специализированных объектах. «Практика показывает, что за исключением особенных объектов – крупных банков, инвестиционных компаний, дата-центров, офисов IT-компаний арендаторы не ставят своей задачей оставаться во время аварии во всеоружии. Даже биржа, работающая в электронном формате, в первую очередь заинтересована в работе оборудования лишь в течение времени, необходимого для сохранения данных. Поэтому сегодня здания чаще всего оборудованы системами, позволяющими в случае аварии обеспечивать офис электроэнергией лишь непродолжительное время, – рассказывает Петр Мазаев, управляющий партнер «Спектрума». А вот мнение Евгения Ардемасова, заместителя генерального директора компании «Колизей-3»: «Как правило, если владелец здания установил дизельный или газовый генератор, увеличивать арендную ставку ему крайне сложно. Трудно убедить арендатора, что подобная система аварийного снабжения необходима. В этом случае арендодателю остается только одно – найти клиента, который заинтересован в энергетической защите».
Объемы и цены
Тем не менее сегодня объемы потребления резервных источников электроснабжения постепенно увеличиваются, особенно в сегменте торговой недвижимости, что обусловлено спецификой бизнеса. Примечательно, что первопроходцами здесь стали иностранные компании, которые до недавнего времени являлись основными арендаторами офисных площадей класса А. В развитых экономических странах существуют жесткие нормы, предъявляемые к сфере real estate, в том числе и по вопросам безопасности арендаторов. Именно поэтому иностранцы предъявляют жесткие требования к резервным мощностям. «Все зарубежные компании, с которыми нам доводилось сотрудничать, наотрез отказывались открывать свои представительства на тех площадках, где не была предусмотрена система аварийного электроснабжения», – рассказывает Алексей Азаров. «Рынок развивается, и девелоперы понимают, что без аварийных систем электроснабжения им трудно выиграть в конкурентной борьбе, – считает Александр Васильков. – Наличие резервных источников, с одной стороны, диктуется техническими требованиями, предъявляемыми к зданиям класса А. С другой – на карту поставлена безопасность людей и безопасность бизнеса, что для большинства компаний совсем не пустой звук».
«Стоит отметить, что все больше российских компаний предусматривают установку современных систем электроснабжения уже на этапе строительства. Так, например, мы установили две дизель-генераторные электростанции F.G. Wilson суммарной мощностью 680 кВт в здании МПС РФ с общей площадью 53 тыс. кв. м. А, скажем, в штаб-квартире ТНК-BP с 8 наземными и 5 подземными этажами мы установили дизель-генераторную электростанцию мощностью 640 кВт. И, кстати, техногенная катастрофа, произошедшая 25 мая прошлого года, только подтвердила целесообразность таких мер по резервированию электроснабжения. В то время когда многие компании были вынуждены остановить свою деятельность из-за отключения электроэнергии, на упомянутых объектах успешно прошло автоматическое переключение на резервные источники, и авария внешних сетей электропитания осталась для них незамеченной», – рассказывает Александр Васильков.
Специалисты отмечают, что установка такого оборудования (если, конечно, речь не идет о сложных альтернативных установках), безусловно, удорожает строительство, но представляется рентабельной. В любом случае стоимость зависит от объема резервирования энергетической мощности. «Сегодня резервные источники чаще всего предусматриваются не на весь объект, а только на его часть. Таким образом, при возникновении аварии продолжают работать только самые необходимые системы – аварийное освещение, система контроля доступа, котельная и т.д. В этом случае устанавливаются небольшие энергетические системы, обеспечивающие работу только части здания, – рассказывает Евгений Ардемасов. – Но есть и аварийные источники электроэнергии, которые в случае аварии обеспечивают мощностью практически весь объект. Это наиболее громоздкие и дорогие генераторы, использующиеся в основном в государственных учреждениях – администрации президента, Центральном банке России либо в крупных коммерческих организациях, ведущих бизнес в режиме он-лайн».
«Для того чтобы обеспечить электроэнергией часть здания общей площадью 10 тыс. кв. м, достаточно резервной мощности 200–300 кВА. С учетом того, что в среднем себестоимость такого объекта будет составлять порядка $20 млн., а установка генератора обойдется в $200–400 тысяч, то 1–2% – не такая большая прибавка к стоимости, особенно если речь идет о минимизации серьезных рисков», – подчеркивает Евгений Ардемасов.
Проблемы энергетики
До недавнего времени Москва была энергетически избыточным регионом, однако на фоне роста темпа экономики энергии стало не хватать. Тому есть несколько причин, среди которых – отсутствие энергетической мощности и систем по энергосбережению, которые на Западе уже давно стали нормой. «Уже сейчас можно констатировать, что наряду с экономическим ростом, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, возникают проблемы инфраструктуры. Разрешать их приходится инвесторам, что сильно удорожает строительство, – считает Петр Мазаев. – По оценкам риелторов, еще как минимум пять лет насыщение рынка недвижимости будет идти бурными темпами. Однако я сомневаюсь, что эти планы реальны. Хотя земельные участки еще есть, очевидно, что не хватает энергетических мощностей».
В дальнейшем проблемы энергетики могут сильно ударить по карману арендаторов, а значит, и девелоперов. «Существующая ситуация будет провоцировать рост цен на энергообеспечение, что повлечет за собой снижение капитализации всех видов бизнеса, кроме энергетического, а значит, и капитализации строительных проектов», – продолжает Петр Мазаев. Получается, что единственная возможность спасти ситуацию – это на этапе строительства зданий не забывать о периодических сбоях в работе городских систем и предусматривать на объектах резервные источники питания. «Износ городских систем энергоснабжения с одной стороны и динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости, а значит, и повышение требований арендаторов – с другой, может привести к образованию новых рыночных тенденций. В соответствии с ними отношение арендаторов к энергическому оснащению объектов недвижимости может измениться самым радикальным образом. В связи с этим девелоперам, которые находятся на ранних стадиях развития проекта, стоит задуматься об оснащении здания резервными источниками электропитания, так как в случае новых аварий в централизованной сети энергоснабжения потенциальные клиенты предпочтут те объекты, в которых такие системы предусмотрены», – заключает Евгений Ардемасов.
Назад
Загрузка...