Петербург в поисках Сити

До последнего времени считалось, что солидная федеральная или западная компания в Санкт-Петербурге должна иметь офис на Невском проспекте или прилегающих к нему улицах. На это ориентировались и девелоперы бизнес-центров класса А. Практически все действующие объекты этой категории расположены в пределах Центрального административного района. «Для иностранного инвестора бизнес-центр инвестиционного класса в Петербурге должен иметь только один адрес: Невский проспект», – справедливо заметил Лев Пукшанский, на тот момент член совета директоров ПСБ-Инвест-групп, представляя сданный в 2004 году в эксплуатацию бизнес-центр класса А Невский, 36. Девелоперы новых проектов если и отходят от этой аксиомы, то лишь «на шаг вправо или влево». В качестве примера можно привести компанию «Бизнес-Линк», реконструировавшую и «продавшую на корню» Внешторгбанку бизнес-центр класса А «Платинум» на Большой Морской улице. Или шведскую компанию Ruric AB, реализующую проект бизнес-центра класса А на набережной Фонтанки, на месте недостроенного жилого здания. Оба объекта расположены в непосредственной близости от Невского и оба – глубокая реконструкция. Однако ресурс реконструкции постепенно исчерпывается. Возможностей для возведения новых зданий в центре нет. А вся фасадная линия домов, включая Староневский проспект, еще в 90-е годы освоена малым девелопментом. Здесь гнездятся офисные помещения, находящиеся в собственности частных лиц, которые успешно расселили обитателей коммуналок еще на заре приватизации. Подобные объекты могут иметь пышную вывеску, например «сеть бизнес-центров RJ Plaza». На практике же офисы мирно соседствуют на одной лестничной площадке с жилыми апартаментами, и выкупить недвижимость у конгломерата собственников не под силу даже решительно настроенным инвесторам.
«Многофункциональность» исторического центра – на Невском и крупнейшая зона street retail, и туристический центр (большинство 5-звездочных отелей расположены в непосредственной близости) – создает серьезные транспортные проблемы. Прокладывать же новые магистрали, разрушая архитектурные памятники Растрелли и Росси, вряд ли у кого-нибудь поднимется рука, поэтому центр обречен на километровые пробки. По тем же архитектурно-охранным соображениям здесь вряд ли в ближайшем будущем появятся современные офисные здания. «Строить высотные дома можно в центре тех городов, где нет исторических памятников, которые необходимо сохранять, – подчеркивает Николай Асаул, зампредседателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга. – Такие города строятся по принципу ядра, и там центр является одновременно и центром бизнес-активности, как, например, в Шанхае. У исторической же части Петербурга в большей степени развита функция привлечения туристов. Можно по пальцам пересчитать города, где человек может ощутить историческую эпоху, увидеть целостный архитектурный замысел».
Концепция города-музея ограничивает аппетиты девелоперов и арендаторов, которых центр Петербурга не может вместить физически. Они вынуждены мигрировать к северу и югу, в районы бывшего «промышленного пояса». Здесь и образуются новые офисные зоны.

Офисный архипелаг
Общепринятого зонирования территории города с точки зрения офисной недвижимости нет. Большинство аналитиков ведут мониторинг объемов офисного предложения по административным районам. Проект нового Генерального плана Санкт-Петербурга закрепляет статус административно-деловых зон за двумя десятками территорий, так что вся карта города покрыта красными пятнами, маркирующими деловую функцию. Однако в экономическом измерении офисных зон не так много. Эксперты отмечают, что до последнего времени градостроительная и общеэкономическая политика городских властей, в отличие от Москвы, не оказывала существенного влияния на формирование офисных зон. Инвесторы делали все на свой страх и риск. «До настоящего времени практически все офисные зоны складывались стихийно. Например, Выборгская набережная, площадь Конституции, территория Петрозавода, – поясняет Михаил Бимон, директор департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость». – Перспективными зонами для строительства крупных деловых кварталов могут стать территория у Московского вокзала, Западная часть Васильевского острова, территория вдоль пр. Обуховской обороны от Обводного канала до Ивановской ул. и еще с десяток площадок в городе».
Эксперты практически единодушно выделяют новые офисные районы Петербурга в местах концентрации бизнес-центров. «Помимо Центрального района в настоящее время основными зонами размещения офисных зданий в Санкт-Петербурге являются Петроградский район и Выборгская сторона, – отмечает ведущий консультант Colliers International Николай Казанский. – В меньшей степени это Васильевский остров и правая сторона Невы (в районе мостов Большеохтинского и Александра Невского). Также определенные скопления бизнес-центров наблюдаются вдоль Московского проспекта и в зоне, прилегающей к грузовому порту». «Наши аналитики, – говорит Дмитрий Золин, директор по развитию LCMC, – выделяют развитые и развивающиеся деловые зоны. К развитым офисным мы пока относим лишь Центральную административно-деловую зону. Однако по темпам формирования Петроградскую сторону мы также сможем отнести к развитым деловым зонам».
Офисы, появляющиеся именно на Петроградской и Выборгской стороне, стали исключением из правила «локации в историческом центре». Это бизнес-центры класса А: «Веда-Хаус», строительство которого завершается на Петроградской стороне, «Австрийский бизнес-центр», строящийся на Выборгской стороне, и бизнес-центр «Лангезипен и Кº» на Большой Монентой. Первоначально «Лангезипен и Кº» (12 тыс. кв. м), очередной проект девелоперской компании «Теорема» (бизнес-центры «Акватория», «Т4», «Эврика»), позиционировался как класс В, однако с началом работ был повышен в «офисной табели о рангах». Созданная специально для реализации данного проекта компания ЗАО «Австрийский бизнес-центр» (AMR Baugesellschaft m.b.H) на участке по адресу: Оренбургская, 4 (площадь участка 15 тыс. кв. м) ведет работу над проектом с 1992 года, и с этого момента сроки ввода здания в эксплуатацию переносились шесть раз. Очередной заявленный срок окончания строительства – II квартал 2006 года.
О Выборгской и Петроградской стороне в силу их территориального соседства (расположены по берегам Большой Невки), казалось бы, вполне можно было говорить как о единой деловой зоне. Однако они существенно различаются структурой предложения офисных площадей по классам, уровнем арендных ставок и окружением. Например, если на Выборгской стороне площади в бизнес-центрах класса С занимают порядка 35%, то на Петроградской – менее 10% (данные «Астера»).
Деловая зона Петроградской стороны формируется динамичнее, чем на Выборгской. По данным Сolliers International, на Петроградский район на 2005 год приходится 10% действующих офисных центров, в то время как на Выборгский всего 8%. В то же время потенциал Выборгской стороны выше – заводские территории составляют здесь порядка 200 га, и освоена лишь вершина айсберга. В этом районе находятся крупнейшие по площади офисные центры: «Петровский форт» (50 тыс. кв. м, девелопер – «Строймонтаж)», «Акватория» (25 тыс. кв. м, девелопер – «Теорема»). Здесь же возвышается «небоскреб», построенный еще в советскую эпоху – 20-этажный бизнес-центр класса С «Радуга» (площадь 12 тыс. кв. м), на данный момент самое высокое офисное здание города. Особенно активно идут инвестиционные процессы на территории бывшего завода «Красная заря», где ООО «Рамэк Инвест» в этом году планирует закончить строительство бизнес-центра «Гренадерский». Еще одним очагом офисного девелопмента на Выборгской стороне обещает стать территория завода «Ильич». ЗАО «Чайка Плаза», управляющее семью бизнес-центрами класса А в Москве, приобрело в собственность более 90% акций ОАО «Ильич Плюс», которому принадлежат 22 объекта недвижимости, занимающие площадь 1,1 га. Сумма сделки, по оценке экспертов, составила от $1 до 1,5 млн. Инвестор намерен создать на территории завода технопарк.
В недалеком будущем, когда резервы территорий промышленного пояса будут исчерпаны, причем в основном малоформатными офисными проектами, встанет вопрос или об освоении новых территорий, или о росте офисных зданий ввысь.

В зоне будущего
Перспективные деловые зоны, в которых пока нет ни одного бизнес-центра, но которые внесены в Генплан, – это территории Московской-Товарной и Новоорловской. Московская-Товарная площадью 18 га занята в настоящее время складами и депо, принадлежащими Октябрьской железной дороге. К 2015 году здесь планируется построить 300 тыс. кв. м жилых и офисных помещений. «С точными долями каждой функции мы пока не определились, – заявляет разработчик концепции развития территории Алексей Шаскольский, возглавляющий группу оценки Института проблем предпринимательства (ИПП). – Британские архитекторы, консультирующие проект, советуют нам не замыкаться на офисной функции, чтобы район не «вымирал» в вечерние часы».
Зона Новоорловская, расположенная на северо-западной окраине города, в проекте нового Генплана имеет административно-деловое функциональное назначение. Здесь находятся Физико-технический институт им. Иоффе и Новоорловский лесопарк. Перспективы ее развития связаны с предложенной Минэкономразвития концепцией особых экономических зон. По словам Алексея Шаскольского, работавшего над проектом этой IT-зоны, 80% площадей здесь займут офисы. Компаниям сектора высоких технологий в данном случае нужны будут лишь небольшие опытные производства.
Кстати, интерес к застройке второй IT-зоны – «Нойдорф» – уже проявила финская компания Tehnopolis Oy, готовая инвестировать в него 220 млн. евро. В 2006 году должно завершиться проектирование по обеим площадкам, а работы по подготовке территории развернутся в период 2006–2008 годов.
Эксперты не исключают появления в этих зонах бизнес-центров класса А.
«Европейский и американский опыт показывают, что офисные здания класса А, расположенные за городом, имеют ряд преимуществ – это более низкая стоимость земли и затрат на строительство, большая свобода архитектурно-планировочного решения, возможная близость к аэропорту, удобные подъезды, большая парковка и др. Кроме того, сравнительно низкие затраты на создание подобных объектов позволяют девелоперам держать в них конкурентные арендные ставки, в то же время обеспечивая достаточную норму доходности проекта», – говорит Николай Казанский.
Финский инвестор, судя по всему, решит судьбу развития еще одной офисной зоны, расположенной на правом берегу Невы, в районе Болшеохтинского моста. Эта территория площадью 4 га с расположенными на ней предприятиями и НИИ была выкуплена дочерними структурами Промышленно-строительного банка и получила название «район 700». Пока здесь действуют два бизнес-центра класса В – «Аскольд» и «Паллада», однако в планах инвестора значилось создание многофункционального комплекса, включающего помимо офисов торговый центр, гостиницу и элитное жилье. В 2005 году в проект вошла финская компания SVR-development с инвестиционным портфелем $400 млн., поэтому в будущем проекта участники рынка уверены.
Строительство бизнес-центров предполагает и амбициозный проект, связанный с созданием инфраструктуры нового морского порта – «Морской фасад», включающий намыв 450 га земли в Финском заливе. Вновь образующаяся территория будет разбита на лоты и продана девелоперам на торгах. Отсутствие обременений и старой застройки делает эту зону особенно привлекательной. Согласно заявлениям нового вице-президента ОАО «Морской фасад» Льва Пукшанского, на вводимых в 2006 году 120 га земли должны разместиться как раз объекты коммерческой недвижимости – современные торговые и офисные центры. По новой схеме высотного регулирования здесь отсутствуют ограничения по высоте, что, по мнению Алексея Шаскольского, открывает дорогу и для строительства высотных офисных зданий. Кроме того, введение в строй проектируемого Западного скоростного диаметра должно решить проблему транспортной доступности потенциального офисного района.
В результате взорам круизных туристов, приезжающих в Санкт-Петербург по Финскому заливу, предстанет не унылый силуэт типовых многоэтажек, а подобие Манхэттена.

Высотные замки
Первая попытка сооружения офисного небоскреба середине 90-х годов закончилась в Санкт-Петербурге скандалом. Тогда на Васильевском острове, в устье реки Смоленки, был выделен участок под строительство 36-этажной башни «Петр Великий». Застройщиком выступала корпорация «20-й трест», которой город в 1994 году выделил из бюджета кредит в размере $2 млн. Стоимость проекта оценивалась тогда в $120 млн. В итоге – ни башни, ни кредита.
Дискуссии вокруг офисных небоскребов вновь возникли в связи с недавним проектом «Газпрома» по возведению в Петербурге комплекса офисных зданий высотой 300 м. Откликнувшись на приглашение губернатора Валентины Матвиенко проинвестировать развитие инфраструктуры стадиона им. Кирова на Крестовском острове, «Газпром», в свою очередь, в качестве компенсации запросил участок в центре города под свою высотку.
Есть и другие, более скромные начинания в «вертикальном измерении». Так, компания «Арсенал-Недвижимость», известная до сих пор лишь на рынке жилищного строительства, намерена построить бизнес-центр высотой 150 м в Приморском районе. Башня с рабочим названием «Екатерина Великая» расположится в районе Старой деревни на углу ул. Оптиков и Мебельного проезда. По словам генерального директора ЗАО «Арсенал-Недвижимость» Виктора Лаптева, соинвестором проекта выступает швейцарская компания. Общий объем инвестиций в проект составит 33 млн. евро, общая офисная площадь будет насчитывать 30 тыс. кв. м. Первую очередь инвестор намерен сдать в эксплуатацию в 2008 году. На данный момент проект не прошел всех необходимых согласований, поскольку еще не утверждены новые территориальные нормы и правила высотной застройки Санкт-Петербурга.
В 100 м от «Екатерины» уже реализуется высотное офисное здание. Застройщик и инвестор ООО «Атлантик» в 2004 году приобрело участок площадью 4,6 га за $4 млн. на торгах по «короткому» пакету. Архитектурный проект выполнен мастерской «Студия-17» Святослава Гайковича и уже согласован. Многофункциональный комплекс под названием «Атлантик-Сити» поделен на три зоны: торговую, развлекательную и бизнес-центр. Бизнес-центр займет 30-этажную башню. Площадь бизнес-центра – 53 тыс. кв. м. На 28-м этаже откроется панорамный ресторан с видом на акваторию Финского залива. Затраты на проект оцениваются в $80 млн. Ввод торговой части намечен на декабрь 2006 года, развлекательного комплекса – на июнь 2007-го; бизнес-центр откроется в 2008 году.
Обе башни – и «Екатерина Великая», и «Атлантик Сити» – будут хорошо просматриваться и со стороны залива, и с островов.

Борьба за компромисс
Одновременно с высотной инициативой «Газпрома» на Градостроительном совете обсуждался проект создания территориальных норм и правил для высотной застройки. Согласно проекту, высотными считаются здания общественного назначения выше 50 м. Допустимая высота строений ограничивается 150 м. Для высотной застройки выделяются компактные зоны, расположенные по линии т. н. Центральной дуговой магистрали, т. е. окраинных проспектов – Ленинского, Славы, Народной ул. и т. п. Кроме того, небоскребы не должны просматриваться в основных «визуальных коридорах» исторически сложившихся магистралей – Невского, Суворовского, Московского пр., чтобы «не портить перспективу». При таком местоположении высотки могут строиться не ближе 10 км от центра. Инвесторы недоумевают: строить в такой дали от центра офисы-небоскребы нерентабельно, скорее всего это будет жилье.
Строительные компании, которые уже имеют практику возведения высотных зданий, считают, что грядущие нововведения неблагоприятны для инвестиционной деятельности в городе. «Тянуться ввысь застройщиков заставляет высокая стоимость земли, особенно возросшая после введения процедуры торгов, – поясняет Юрий Грудин, вице-президент группы компаний «Пионер» (застройщик и инвестор проектов «Новая высота», «Шуваловские высоты»). – Если раньше приходилось утверждать регламент по каждому отдельному участку, то теперь нужно согласовывать отступления от регламента».
Между тем помимо градостроительных норм, которые ставят под вопрос строительство небоскребов в Северной столице, существует ряд других проблем. «Строительство небоскребов в Санкт-Петербурге технически осуществимо, но экономически нецелесообразно, – считает Дмитрий Кунис. – У нас нет проектировщиков и подрядчиков, способных решать эту проблему». Проектировщики указывают также на слабые грунты. Однако эксперты уже сейчас готовы указать территории, где возникновение петербургского Сити представляло бы разумный компромисс между экономикой и эстетикой.
В качестве территории для Сити могут быть задействованы вновь намываемая часть Васильевского острова, Выборгская сторона, земли, расположенные южнее Обводного канала и западнее Московского проспекта (Измайловская перспектива).