Временное постоянство

Несмотря на то что услуга длительного проживания появилась на российском рынке довольно давно, более 20 лет назад, четкого определения апарт-отелям до сих пор не дано. Данный вид гостиничной недвижимости занимает промежуточную нишу между обычными гостиницами и сервисными квартирами, отсюда и возникает путаница в определениях. Нередко апарт-отелями называют гостиницы, где часть номеров оборудована кухонными гарнитурами, а также отдельно взятые квартиры, которые можно арендовать на несколько суток. По мнению специалистов компании Colliers International, как такового понятия «апарт-отель» в официальной терминологии вообще не существует: «Апарт-отель входит в категорию коллективных средств размещения, а к таковым относятся и санатории, и гостиницы, и дома отдыха. Апарт-отели никак не выделяются в официальной терминологии, поэтому дать им определение достаточно сложно». Более решительными оказались управляющие апарт-отелями. В частности, в «Ирис Конгресс Отель» их характеризуют как «квартиры с полным гостиничным обслуживанием».
В Центре международной торговли, в состав которого входит апарт-отель «Международная II», утверждают, что «апарт-отель – это единый гостиничный комплекс с различными по метражу квартирами, оборудованными кухней». Учитывая различные мнения специалистов, можно сформулировать некое общее определение данного вида гостиничной недвижимости. Итак, апарт-отелем называют средства размещения, предназначенные для длительного проживания, которые одновременно совмещают обособленность одной квартиры и широкий спектр гостиничных услуг. Таким образом, постоялец проживает в полностью оборудованной квартире, где есть бытовая техника, посуда, постельные принадлежности и пр. Сей факт позволяет сравнивать апарт-отель с сервисной квартирой. Однако вместе с бытовыми благами постоялец такого отеля имеет возможность пользоваться всем перечнем гостиничных услуг – это уборка номера, смена постельного белья, заказ питания. Что наряду с единым брендом и управлением позволяет отнести апарт-отели к категории гостиничной недвижимости.

Гостиничный менталитет
В мире распространены три вида апарт-отелей, тесно связанных с национальными предпочтениями постояльцев: американский, европейский и азиатский. «В Америке в апарт-отеле высокого класса предусматривается наличие фитнес-центра и SPA, доступа к Интернету. В странах Азиатско-Тихоокеанского региона в таких отелях обязательно наличествует бакалейный магазин, предусмотрена доставка блюд из ресторанов. В Европе в состав апарт-отелей входят разнообразные развлекательные центры, можно также воспользоваться услугой вызова врача», – комментирует руководитель группы рекламы ОАО «ЦМТ» Марина Громова.
Несмотря на то что рынок апарт-отелей имеет уже зрелую историю в России, само явление по-прежнему считается западным. На Западе апарт-отелями принято считать гостиничный комплекс квартирного типа. Номера в таких гостиницах оборудованы кухнями и всеми необходимыми бытовыми приборами. Это дает возможность клиенту почувствовать себя как дома. Сюда нередко приезжают на длительное время и проживают вместе с семьей. На сегодняшний день на западном рынке сформировалось три типа «квартирных» гостиниц, которые предоставляют практически схожий перечень услуг. К ним относятся сьют-отели, гостиницы длительного проживания и резидентные гостиницы. По словам Марины Усенко, старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels, «апарт-отели также разделяют по ценовому признаку – на бюджетные, среднего ценового уровня и высокого класса, поэтому выбор у клиентов достаточно велик».
Сьют-отели, или отели с апартаментами, состоят из номеров, имеющих общую гостиную и отдельную спальню. В некоторых номерах предусмотрена небольшая кухня с холодильником и мини-баром. Сьют-отели используются как временное краткосрочное жилье. Вторая группа коллективного средства размещения – гостиницы длительного проживания, иначе – апарт-отели, отличие которых от сьют-отелей в том, что в каждом номере есть полностью оборудованная кухня. Апарт-отели рассчитаны на людей, чье пребывание в городе может затянуться и которые хотят сократить расходы на питание и проживание. К третьей группе относятся резидентные гостиницы (гостиницы для постоянного проживания). Такие гостиницы широко распространены в США, они обеспечивают своим постояльцам длительное или постоянное размещение.
До недавнего времени в России также существовали своеобразные резидентные гостиницы, то есть отели, ориентированные только на длительное проживание. Сегодня многие из них сократили минимальный срок аренды, а некоторые и вовсе отказались от этого ограничивающего фактора. «Сейчас управляющий апарт-гостиницы сам устанавливает минимальный срок пребывания гостя, – говорит Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. – Внешних ограничивающих факторов нет. Тем не менее существует стандартный минимальный срок пребывания в гостиницах – это ночь (или сутки). Есть также и почасовые гостиницы, где расчет идет от 3 часов (т. н. дома свиданий) и до 8 (в аэропортах)».

Номер на 20 лет
Некоторые российские апарт-отели, стремясь привлечь «краткосрочных клиентов», действительно отменили такое понятие, как «минимальный срок проживания». Однако остались и такие, что довольно жестко выдерживают этот параметр. В частности, апарт-отель «Международная II». Гостиница была построена более 20 лет назад, когда понятия «апарт-отель» на рынке не существовало вовсе, поэтому за отелем прочно закрепилось название «гостиница». Тем не менее именно этот объект стал образчиком российского типа апарт-отелей.
«Международная II» – это 17-этажное здание, где расположено более 500 квартир различного метража с оборудованными кухнями. К услугам проживающих – подземный гараж, прачечная-химчистка, супермаркет, магазины, медицинский центр, аптека, фитнес-клубы с бассейном, саунами, салоны красоты, рестораны, бары, турагентства и даже деловая библиотека. Безопасность жильцов обеспечивает круглосуточная охрана, кроме того, на входе установлены металлодетекторы, имеются обзорные видеокамеры, квартиры оборудованы электронными замками. Стоимость проживания в отеле рассчитывается, как это принято на рынке коммерческой недвижимости, за 1 кв. м в год ($800 за кв. м в год), так как год – это минимальный срок аренды квартиры-номера. «Номера не пустуют никогда. Их площадь – от 26 до 100 кв. м, то есть от 1 до 4 комнат в квартире, – рассказывает Марина Громова. – Есть даже двухэтажные апартаменты. У нас довольно гибкие условия, мы можем сделать даже перепланировку. Квартиры меблированы, но если арендатор пожелает, может ввезти свою мебель. Сроки проживания различны – от года до нескольких лет. А есть постояльцы, которые живут у нас уже 20 лет».
ОАО «ЦМТ» принадлежат еще два апарт-отеля – «Эридан I» и «Эридан II», которые работают как в гостиничном, так и в арендном режиме. Комплекс объединяет два 22-этажных здания в районе Битцевского парка. К услугам гостей 1–4-комнатные квартиры площадью от 40 до 100 кв. м.
Большинство апарт-отелей, существующих на сегодняшний день, находятся за пределами Садового кольца. Во многом это объясняется тем, что далеко не все из ныне действующих апарт-отелей задумывались таковыми. «В качестве примера можно привести отель «Орехово», – говорит Марина Смирнова. – В конце 80-х годов здесь строился жилой дом, который в начале 90-х переоборудовали под апарт-отель. Еще один пример – отель «Южный», построенный в 60-х годах, он переоборудован в апарт-отель относительно недавно». В общей сложности за Садовым кольцом работает 5 «староформатных» апарт-отелей («Кузьминки», «Владыкино», «Южный», «Царицыно», «Орехово») с общим номерным фондом около 1 тыс. квартир.
Впрочем, даже современные апарт-отели несколько удалены от центра города. В качестве примера можно привести «Ирис Конгресс Отель» на Коровинском шоссе, официальное открытие которого состоялось в апреле 1991 года. На сегодняшний день «Ирис Конгресс Отель» состоит из 2 зданий – четырехзвездочной гостиницы международного класса и здания апартаментов. Комплекс расположен на большой, огороженной, живописной зеленой территории с вместительными автостоянками. Единственное неудобство – удаленность от центра столицы. Но, учитывая нынешнюю тенденцию к децентрализации, оказалось, что это неплохой выбор. Изначально отель назывался «Пульман Ирис», тогда он находился в управлении совместного российско-французского предприятия, представлявшего интересы нескольких акционеров. Впоследствии гостиница была аккумулирована французской гостиничной цепочкой Accor. В настоящий момент как апарт-отель «Ирис Конгресс Отель» используется лишь частично. Два крайних подъезда здания сдаются под офисы.
Как считают специалисты рынка, удаленность апарт-отелей от центра города объясняется тем, что их постояльцами в основном являются члены больших делегаций, которым удобнее, а также экономически выгоднее жить длительное время в апарт-отелях, квартиры в которых значительно дешевле гостиничного номера.
Отдельно стоит упомянуть гостиницу «Волга». Это один из немногих апарт-отелей, расположенных в центре Москвы. К услугам гостей предлагаются 234 комфортабельных номера, включая 2-, 3- и 4-комнатные апартаменты. В «Волге» помимо номеров с кухней есть и обычные гостиничные номера, но их не много. По словам Марины Смирновой, в «Волге» наиболее полный пакет услуг, который включает в себя даже вызов няни.

Ненавязчивый сервис
Очевидно, что набор предоставляемых услуг напрямую зависит от класса отеля. Однако специалисты гостиничного рынка разошлись во мнении о необходимости широкого спектра услуг постояльцам апарт-отелей. «В стоимость номера входит смена постельного белья, уборка помещений и прочее. Есть ряд услуг, которые оплачиваются отдельно, – комментирует Марина Смирнова. – Например, трансфер, предоставление переводчика, сопровождающего, услуги косметического салона и многое другое». Тем не менее в «Ирис Конгресс Отеле» в стоимость номера помимо стандартных услуг входит посещение сауны и бассейна, а также подземная парковка (пользование последней предусмотрено только в случае, если номер арендован не менее чем на три месяца). По мнению Марины Усенко, для людей, которые длительное время проживают в апарт-отелях, должен быть минимальный обязательный набор услуг (уборка комнаты определенное количество дней в неделю, смена белья), соответственно, входящий в стоимость номера. Все сверх того должно добавляться к счету и оплачиваться «по факту». К примеру, пользование кабельным телевидением, парковка автомобиля, пользование бизнес-центром и т. д. «Заказ еды в номер или просьба о ежедневной смене постельного белья – единичные случаи, – говорит г-жа Усенко. – Для оператора отеля это выгодно, поскольку позволяет экономить на количестве персонала и снижать общие издержки в обслуживании комплексом, повышая, таким образом, прибыльность всего объекта». Несколько иной точки зрения придерживается Марина Смирнова: «Во всех апарт-отелях за редким исключением есть рестораны. И невзирая на то, что постояльцы могут воспользоваться кухней в номере, места в ресторане, как показывает практика, не пустуют».
Несмотря на то что управляющим апарт-отелей невыгодно обеспечивать постояльцам широкий спектр дополнительных услуг, именно централизованное управление и стандартный набор услуг отличает апарт-отель от сервисных квартир. «Развитие обслуживаемых квартир в составе Управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (УПДК) имеет длительную историю, еще с советских времен, когда коммерческий рынок жилья в стране отсутствовал. В коммерческом секторе, однако, этот сегмент только оформляется», – комментирует Марина Усенко.
Сегодня УПДК – единственная на российском рынке компания с 80-летним опытом работы по размещению иностранных граждан, которая сможет составить достойную конкуренцию компаниям, только начавшим этот бизнес. В ведомстве УПДК находится более миллиона квадратных метров комфортного жилья, офисов, особняков и пр., таких как офисно-жилой комплекс «Парк-Плейс», бизнес-центры «Покровские ворота», «Донской Посад», центр отдыха Moscow Country Club и др. По мнению специалистов, сервисные квартиры составляют хорошую конкуренцию апарт-отелям. Элитный частный сектор предлагает квартиры с полной и дорогой экипировкой. Такие квартиры пользуются большим спросом. Но достаточный уровень безопасности и комплекс услуг частная квартира дать не может. «На сегодняшний день кроме фонда УПДК на российском рынке существуют квартиры внаем. По сути, это обычные арендуемые квартиры. Арендуя такую квартиру через агентство, человек должен быть готов к тому, что окружение дома, состояние подъезда, квартиры, качество меблировки, ремонта может, мягко говоря, разниться от случая к случаю, – комментирует Марина Усенко. – Кроме того, список предоставляемых постояльцам услуг в подобных квартирах также довольно ограничен. Тем не менее суточная стоимость таких квартир вполне конкурентоспособна, в особенности в сравнении с нынешними ценами на комфортабельные гостиничные номера, что и позволят им выживать в условиях жесткого рынка».
Апарт-отели, как не до конца изведанный вид коммерческой недвижимости, манят к себе любопытствующих инвесторов и девелоперов. Последние по мере приближения находят, что данный вид обладает весьма привлекательными параметрами. Во-первых, апарт-отели, в отличие от гостиниц имеют, гарантированную загрузку, так как в данном случае заключаются долгосрочные договора аренды, которые избавляют управляющих от необходимости постоянно продавать номера. Во-вторых, постояльцами этих отелей зачастую являются российские и зарубежные специалисты, командированные на длительный срок, которые готовы платить за качество предоставляемого жилья и дополнительные услуги. В-третьих, апарт-отели требуют меньше инвестиций, чем гостиничные номера. Собственник экономит на «скромном» сервисе и на сокращении площадей общественного пользования. В-четвертых, уровень загрузки лучших апарт-отелей сегодня гораздо выше, чем средний уровень загрузки гостиниц аналогичной классности. По данным компании Colliers International, в прошлом году он составил 90%. Примечательно, что сегодня представлен ряд проектов строительства апарт-отелей на месте снесенных гостиниц. Также апарт-отели планируется разместить в составе комплекса «Москва-Сити».