Анализ сделки по продаже гостиницы «Украина»

Если сделка будет завершена, то условия этой продажи станут учитываться гостиничным рынком Москвы при обосновании стоимости и, разумеется, потребуют тщательного изучения. Пока еще сведений для проведения серьезного анализа недостаточно, однако мы можем рассмотреть некоторые приближенные показатели, основываясь на опубликованной информации.

Базовые параметры
В гостинице «Украина» около 1 тыс. номеров. Сумма ее продажи на сегодняшний день является максимальной на гостиничном рынке России. Второй по размеру сделкой стало приобретение фирмой Orient Express в начале этого года гостиницы «Гранд-Отель Европа» (300 номеров) в Санкт-Петербурге за $100 млн. Если же сравнивать стоимость номеров в результате сделок, то она составит $333 тыс. за номер «Гранд-Отеля Европа» и $275 тыс. за номер «Украины». Такой способ оценки гостиниц ставит «Украину» на второе место после «Гранд-Отеля Европа», и это представляется более логичным, если сравнить размеры и состояние гостиниц, а также спектр предлагаемых услуг.
Обращаясь к недавним примерам продажи лучших мировых отелей класса люкс в таких городах, как Нью-Йорк, Париж и Лондон, мы увидим, что стоимость номера при продаже составляет от $700 тыс. до $1 млн. Эти гостиницы являются признанными мировыми лидерами, управляются профессиональными менеджерами, системы, оборудование и предметы обстановки находятся в очень хорошем состоянии. В отличие от них управление и маркетинг в «Украине» осуществляются местными специалистами. Для того чтобы гостиница могла соответствовать высшим международным стандартам, необходимы значительные временные и материальные затраты. Зданию, в котором расположена «Украина», 50 лет, и, по оценкам рынка, сумма инвестиций, необходимых для ее модернизации, составит от $70 до $150 млн., т. е. от $70 тыс. до $150 тыс. за номер. При максимальных значениях затрат общие вложения в гостиницу «Украина» будут насчитывать почти $425 тыс. за номер.
В условиях стабильного рынка применяется еще один параметр расчета стоимости гостиниц. Цена отеля из расчета за номер приблизительно в тысячу раз больше средней цены номера в сутки. В результате вычислений, основанных на данных для гостиницы «Украина», получаем среднюю стоимость номера в сутки: $275 на сегодняшний день и $425 – после реконструкции. По недавним данным, средняя цена номера в гостинице «Украина» составляла $100 в сутки, т. е. сама гостиница должна стоить всего лишь около $100 млн.

Предположения о доходности инвестиций
Несмотря на то что немногие считают, что стоимость приобретения определялась из расчета средней цены номера в сутки, эта сумма может оказаться полезной при расчете доходности приобретенного источника текущего дохода. Исходя из опубликованной средней цены номера $100 в сутки и приняв среднюю загрузку в размере 75%, получаем валовой доход от номеров в размере $27,4 млн. в год. Вносим корректировки: примерный коэффициент 0,8, чтобы учесть доходы от продажи продуктов и напитков, а также иных гостиничных услуг; и снижаем его на 77% (среднестатистический показатель), чтобы учесть стандартные операционные расходы для гостиницы, управляемой локально, получаем приближенное значение чистого годового дохода в сумме $11,3 млн. (Оценочные данные приведены по результатам исследования, проведенного Ernst & Young в 2004 году, «Сравнительные результаты деятельности гостиниц в России и странах СНГ за 2004 год» – Annual Russia and CIS Hotel Operating Benchmark Survey-2004.)
Разделив эту сумму дохода на цену продажи, получаем индикативную ставку капитализации в 4,1%. Для сравнения: значения ставки капитализации, размещенные на сайтах различных брокерских фирм, работающих с недвижимостью, составляют в настоящее время от 9 до 15% для всех типов коммерческой недвижимости. Прежде чем составить мнение о том, является ли ставка капитализации при продаже гостиницы «Украина» высокой или низкой, необходимо знать фактические составляющие сделки. Сумму дохода можно себе представить исходя из сведений о гостинице, но он может быть и более высоким.

Реальная сделка
Основу всех анализов стоимости сделки составляют права собственности, фактически проданные городом покупателю. Полный объем сделки известен только продавцу и ее фактическим участникам. Не исключено, что окончательный объем прав все еще обсуждается и уточняется.
До начала аукциона не было полной ясности относительно того, что включала в себя сделка: только гостиницу и сопутствующие права на земельный участок или городские власти предоставляли какие-либо дополнительные привилегии относительно расширения или изменения действующей сферы использования. Если были предоставлены права на строительство сооружений на выкупленном земельном участке, это существенным образом должно отразиться на стоимости продажи. В этом случае одной из главных составляющих стоимости объекта недвижимости является его местоположение. «Украина» же расположена более чем удачно – на берегу Москвы-реки, напротив комплекса зданий правительства РФ, на одной из наиболее известных магистралей.
Анализ гостиниц, расположенных в престижных районах крупнейших городов мира, показывает: не многие из них имеют 1 тыс. номеров, как «Украина». Наиболее эффективные и рентабельные гостиницы насчитывают от 250 до 500 номеров. Если планируется модернизация громоздкой структуры «Украины», то в качестве примера сфер деятельности, которые могли бы стать источником дополнительной прибыли, можно назвать торговые предприятия, комплексы элитного жилья или ограниченное количество офисных площадей высшего класса.

Заключение
Скорее всего, о реальных инвестициях в гостиницу «Украина» мы узнаем не ранее чем через несколько лет. Вместо спекуляций на тему завышенной (или заниженной) цены нам остается лишь ждать и следить, насколько негативно цена «входного билета» отразится на доходности инвестиций и заложены ли в сделке другие, пока неочевидные элементы стоимости.