Тюменский Хаос

«Развитие рынка коммерческой недвижимости в городе сопровождается общим подъемом градостроительной культуры, включая жилые кварталы, городские зоны рекреации» - отмечает Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group.
Город преображается настолько интенсивно, что за год-другой здесь появляются новые улицы. Сегодня в Тюмени насчитывается до 300 строительных кранов, запущено более 40 проектов коммерческой недвижимости – не меньше, чем в Екатеринбурге, однако найти информацию по ним практически невозможно. Огромные денежные средства хлынули в «нефтяную столицу» одновременно с ростом цен на нефть. Концентрация финансовых потоков в Тюмени способствовала усилению влияния администрации области на Ханты-Мансийские и Ямало-Ненецкие автономными округа и ожидаемому объединению Тюмени с этими регионами - главными нефтедобывающими округами страны. Вложения в недвижимость стали простым доступным и эффективным способом сохранить и, возможно, приумножить свободные финансовые средства.
Сегодня состояние рынка коммерческой недвижимости подобно хаосу после великого взрыва – здания в центре города строятся на каждом углу, и предсказать какие из них будут коммерчески успешны, а какие - просто заполнят свободное пространство, очень непросто. Причина строительного бума Тюмени - в позиции губернатора области Сергея Собянина (недавно ставшего главой администрации Президента), который лично (в буквальном смысле) курировал преобразование Тюмени из малокомфортного поселения для заработка денег - в современный, благоустроенный, культурный город, приспособленный для достойной жизни. Чтобы в будущем упорядочить начавшуюся интенсивную застройку города, ведется разработка нового Генплана города, создается трехмерная карта Тюмени.
Особенность большинства строящихся объектов в том, что они - многофункционального назначения, причем в ходе проектирования и строительства соотношение частей разного функционального назначения может меняться неоднократно, а сам девелопер изначально может не знать, что он строит – гостиницу, ресторан, торговлю, офисы, боулинг или многоэтажный паркинг. Девелоперов, специализирующихся на определенном виде недвижимости, не так много, а профессиональных девелоперов - и того меньше. Строительством относительно крупных объектов коммерческой недвижимости занимаются компании, ранее активно возводившие жилье (Тюменьстройинвест, ИнкоиК, Зодчие), либо компании, заработавшие на северном завозе и снабжении нефтепромыслов, владельцы промышленных предприятий (Сибинтел, Партнер, Сибтрансмаш - Лаптев и Партнеры, НИККА). Здания строят и реконструируют для себя крупные компания, занятые в нефтегазодобыче и переработке нефти и газа, а также банки (Газпром, Трансгаз, Лукойл, Сбербанк). Нет в городе рынка для управляющих компаний, поскольку практически отсутствуют крупные объекты со множеством арендаторов, которыми целесообразно управлять. У большинства зданий к концу строительства - от двух до нескольких десятков владельцев, и построить единое управление довольно тяжело. Нет и самих управляющих компаний - за ними тюменцы едут в Екатеринбург, Петербург и Москву. Зато сравнительно развит рынок финансирования строительства коммерческой недвижимости – заметную роль играют Западно-Сибирский Банк Сбербанка, Тюменское отделение Внешторгбанка и Запсибкомбанк. В тоже время слухи об активном участии московских компаний в развитии рынка коммерческой недвижимости, скупке ими площадей, пока не находят реального подтверждения. Большой инвестиционный потенциал региона позволяет местным компаниям строить, не оглядываясь на внешние инвестиционные предложения. «С иногородними инвесторами, с москвичами, работать сложней. Между собой мы встретились, договорились, что где будет, и строим. Когда в проект приглашаются инвесторы из других регионов – начинаются долгие переговоры, многочисленные расчеты и ожидания решений», - отмечает генеральный директор ООО «Теплогазстрой» Андрей Гаранин.

Офисная недвижимость
Тюмень – в советские годы была крупным научным и образовательным центром по освоению нефтегазовых районов страны. Поэтому вдоль центральной улицы города – ул. Республики - выстроились десятки зданий НИИ (например, Гипротюменьнефть, Тюменьнефтекомплектгазстрой, Сибнефтепровод). Они предоставляют значительную долю площадей в аренду, оставив под собственные нужды 1-2 этажа.
Крупнейшие банки и нефтяные компании построили или реконструировали здания под собственные офисы, выбрав для них наиболее престижные места. Так офисно-научный центр «Лукойла» стоит на пересечении улицы Первомайской (ведущей к вокзалу) и ул. Республики (главной улицы города). На пересечении ул. Республики и ул. Мельникайте (второй по значимости транспортной магистрали города) находится здания «Газпрома» и примыкающее к нему – «Трансгаза». Западно-Сибирский банк Сбербанка построил здание не на красной линии ул. Республики, однако к нему ведет новый благоустроенный бульвар с множеством фонтанов. Собственный офис построил «», а недавно Недавно западный буровой подрядчик КСА DEUTAG открыл офис стоимостью $1,7 млн. Ожидается открытие офисов компаний Halliburton и Shlumberger, строит офис ТНК-BP, «центр прибыли» которой по просьбе губернатора области был перенесен в Тюмень. Большинство корпоративных зданий во многом соответствует классу А, однако, снять офис в них сторонним компаниям невозможно.
Первый офисный центр класса А (по заверениям владельцев) открылся в Тюмени в феврале 2005 года. В бизнес-центре «Тюмень – Plaza» на ул. Челюскинцев (историческая часть города) разместились банк «Дипломат» (инвестор строительства), Управление Федерального Казначейства по Тюменской области и Южная Тюменская Нефтяная Компания. Центр площадью 10 тыс. кв. м оснащен лифтами OTIS, имеет подземную автостоянку, конференц-зал, кафе, систему видеонаблюдения. Офисные площади здесь предлагаются к покупке по 55000 руб. за кв.м
Не только казначейство, но и другие подразделения государственных органов Тюмени предпочитают занимать современные офисные центры. Так в бизнес-центре «Демидов Стан» на ул. М. Горького (центр города) разместилась регистрационная палата министерства юстиции. В этом помещении класса B есть входная зона с охраной, кафе, конференц-залы. Еще одно крупное здание класса, которое можно отнести к классу B – «Менделеев-Хаус» на ул. Немцова. Офисный дом назван так в честь находившегося здесь общежития химиков. В нем размещаются компании «Лаптев и партнеры», «Банк Купеческий», «Сибгео», DIPTON ENT LTD. Организации, расположившиеся в нем, в большинстве своем – подразделения, связанные с влиятельным бизнесменом Юрием Лаптевым, в эпоху Ельцина ставшим первым вице-президентом федерации тенниса России, а также являющимся руководителем ООО «Ространсмаш», контролирующем ряд заводов по производству арматуры для нефтяной и атомной отрасли. На рынке коммерческой недвижимости группа Лаптева отметилась созданием теннисных кортов, а также возведением огромного развлекательного центра Art Palace на месте бывшего кинотеатра «Юбилейный» на площади 400-летия Тюмени.
В центре города строится около 20-ти офисных зданий – на ул. Осипенко, на углу Холодильной и Малыгина, офисный центр «Пальмира» (ЗАО НПК Технопарк) на ул. 50 лет ВЛКСМ, еще один торгово-офисный центр на ул. 50 лет ВЛКСМ (ООО Зодчие), торгово-офисный центр с гостиницей в границе улиц Дзержинского-Хохрякова-Челюскинцев-Советская (ООО ИНКОиК), офисный центр на углу Советской и Дзержинского (Сибирский Строитель и Сибирь-90), торгово-офисный центр с гаражами на ул. 30-лет Победы, торгово-офисный комплекс по ул. Герцена-Первомайской («Инко и К»), административно-жилой комплекс с подземной автостоянкой рядом с администрацией города на ул. Первомайская (Западно-Сибирская промышленно-строительная компания), офисный центр на ул. Водопроводная (ЗАО Синтра) и т. д. и т. п. Площадь большинства из них - несколько тысяч квадратных метров. Крупнейшие проекты - «Гостиный двор» (17,4 тыс. кв. м) и административный корпус в «Серебрянниковском квартале» (Тюменьинвестстрой), которые хотят ввести в строй в 2007 году. Также много офисных площадей появится на бывшей территории ЗАО «Завод строймашин», выведенного из центра города «Сибинтелом» - там уже строится компанией «Трансснаб» многоэтажный гараж. Кроме того, есть утвержденный Градостроительным советом проект Делового Центра «Петр Великий» (ЗАО «Тюменьпроминвест»). Здесь должно появиться здание площадью 35 тыс. кв. м высотой 70 метров (18 этажей) с офисами (22 тыс. кв. м), гостиничными номерами и 5-этажной парковкой на 380 мест. Заполнить все планируемые здания, в городе, где малый бизнес не является очень развитым, вероятно, будет непросто. Показателен пример офисного здания на Советской, 55 (Тюменьинвестстрой) – к окончанию строительства в 2004 году пятиэтажное здание площадью 3 тыс. кв. м было заполнено только на 80%.
Приобрести офисные площади в Тюмени можно от 20-30 тыс. руб. кв. м в новостройках на окраинах, до 40-60 тыс. руб. кв. м - в центре города, а арендовать по ставке от 300-400 руб. за кв. м на окраинах, до 800-1000 руб. за кв. м - в престижных деловых центрах и на главных улицах.

Торговая недвижимость
Тюмень далеко не город-миллионник. Но жители города зарабатывают в два раза больше екатеринбуржцев, а по обороту розничной торговли на душу населения город на втором месте после Москвы среди городов с населением более 500 тыс. чел. Благодаря большому потребительскому потенциалу «нефтяная столица» выглядит очень перспективной с точки зрения развития рынка качественной торговой недвижимости и современных форматов торговли. Город уже попал в поле зрения крупнейших сетей. Магазины здесь открыли «Эльдорадо» (4), «Мир»(12), «Техносила» (1), «Спортмастер» (2). В следующем году ожидается открытие «Перекрестка» и первых «Патэрсонов», а также McDonalds в ЦПКИО у городской администрации и на площади 400-летия Тюмени. Уже работает ресторан «Киш-Миш» Аракадия Новикова. А в В ноябре открылся первый в Сибири комплекс Metro Cash&Carry на ул. Мельникайте. Вложения в комплекс площадью 7,5 тыс. кв. метров с парковкой на 500 автомобилей составили $18 млн. евро. Сети цифровой техники (Евросеть, DIXIS, Связной) и игровых автоматов (Джек-пот и Вулкан) приобретают и арендуют помещения на главных торговых улицах – Республики и Ленина. На ул. Республики также разместились Адамас, SELA, OGGI, Монарх, Terranova, LeFutur. MEXX и Баскин-Роббинс предпочли ул. Герцена, а магазины ТВОЕ и LG – одно из зданий железнодорожного вокзала. Спрос на торговые помещения подогревают и екатеринбургские компании – сеть «Монетка» открыла уже три четыре супермаркета, причем под один из них реконструировано здание бывшего картодрома (3600 кв. м). Также в городе работает магазин екатеринбургской сети бытовой техники «Кардинал». Экспансия федеральных сетей не встречает серьезного сопротивления и ограничена больше проблемами логистики – объектов недвижимости возводится предостаточно, хотя качество их не всегда соответствует требованиям современной торговли. Местная торговля вряд ли сможет освоить все, что возводится, тем более, что в большинстве своем она не сетевая. Единственная заметная продовольственная сеть – «Тамара», хотя компания местная «Партнер» уже начала создавать сеть магазинов у дома «Пчелка», но пока работает только 1 магазин. Сети бытовой техники представлены компанией «Биг-Маг».
По данным компании LCMC общий объем рынка торговой недвижимости г. Тюмень, по состоянию на июнь 2005 года, оценивается в 387 264 кв.м. Рынок торговых центров представлен 25 торговыми центрами общей площадью около 100 тыс. кв. м. Рынок аренды помещений в торговых центрах составляет 65 200 кв.м. торговых площадей (57,2%). Арендные ставки в торговых центрах и лучших торговых коридорах составляют 25001000-1000 2500 руб. за кв. м, в спальных районах падают до 350-500 руб. за кв. м. «В Тюмени достаточно высока стоимость торговой недвижимости: по условиям одной из последних сделок в центре города стоимость 1 кв. м составила $5000». – отметила Елена Флоринская.
Крупноформатная торговая недвижимость представлена разнообразно – начиная от крытых рынков и заканчивая современными торговыми комплексами с известными марками. Исторически сложившаяся торговая площадка города находится в границе улиц Орджоникидзе, Ленина, Герцена и Мориса Тореза. Здесь находится реконструированный ЦУМ, ТК «Рентал», «Эльдорадо», центральный продовольственный рынок и до недавнего времени – центральный вещевой рынок. Сейчас на его месте возводится торговый комплекс площадью 19 тыс. кв. м. Для его строительства создано МУП «Дирекция по строительству рыночного торгового комплекса». Предприниматели, торговавшие на рынке, внесли свои доли - после окончания работ каждый получит в собственность секцию. До этого были переведены под крышу ряд рынков на окраине города («ПривозЪ» и другие).
В центре города за несколько лет открылся ряд небольших торговых комплексов. Так на базе бывшего комбината быта на ул. Первомайская создан ТД «Сибирь» - на первых четырех этажах разместились торговые арендаторы, а на первом уровне многочисленные предприятия сферы услуг. Верхние этажи 10-этажного здания отведены под офисы компаний. На пересечении ул. Первомайская и Республики открылся ТК «Москва». Однако по планировке и отделке он больше напоминает дом культуры и практически пустует. На той же Первомайской есть ТК «Заря» но и он больше похож на отделанную жилую пятиэтажку, чем на торговый объект. Известен также ТК «Новый Пассаж» на ул. Советской с крупнейшим в городе супермаркетом на 2000 кв. м. На ул. Ленина, которую также называют «золотой» (на ней стоят 5 ювелирных магазинов), находится Модный дом «Корона».
Известная в городе многопрофильная компания «Партнер» - поставщик стройматериалов в северные города, владелец сети магазинов стройматериалов «Строймаркет», деревообрабатывающих и строительных предприятий в ноябре 2005 года ввела в строй вторую очередь огромного центра товаров для дома и ремонта «Южный» на ул. Мельникайте. Товары здесь представлены на территории 20 тыс. кв. м, также в «Южном» арендует площади магазин сети «МИР». Строительство велось на кредит Западно-Сибирского банка Сбербанка. Буквально в квартале от «Южного» в сентябре открылся конкурент - ТД «Европа» площадью около 6000 кв. м на ул. Чкалова. Однако конкуренции никто не боится – в городе бум жилищного строительства и строительно-отделочных работ.
Единственный на сегодняшний день торгово-развлекательный центр в городе – «Премьер» расположен на пересечении ул. Мельникайте и ул. 50 лет Октября. Первая его очередь заработала в начале 2005 года, а вторая в ноябре 2005. Сейчас на трех уровнях комплекса площадью 32500 кв. м представлены такие арендаторы как Биг-Маг, Спортмастер, Л`Этуаль, «Красный куб», Ecco, Wool street, Naf-Naf, Savage, Puma, Бюстье, Domani, Евросеть, ТВОЕ, Алан Манукян, Baltman, Для Душа и Души, Глория Джинс, Mexx, Puma, Fabiani, Carlo Pozolini, Henderson, Леди Босс, FABI, Goden Point, Miss Sixty, Бюстье, Эстель Адони, Элегант, Kenvelo и т.д. Запущен 4-х зальный кинотеатр сети «Интеркино» (г. Сургут) на 610 мест с ресторанным двориком в составе «Холидей-Пицца», «Чао-Какао», «Избушка», «Крошка-Картошка», «Хоттабыч». Также есть отдельные «Елки-Палки» и «Блинофф». В цокольном этаже открылся первый в городе гипермаркет «Мегамарт» на 5000 кв. м. Рядом парковка на 700 мест. Помещение площадью 400 кв. м можно было снять в аренду по ставке 2500 руб. за кв. м в мес. Кредитором проекта был Западно-Сибирский банк Сбербанка, а девелопером центра выступил холдинг «Сибинтел». В многопрофильный холдинг входят заводы пластиковых окон и мебели, автосалоны, компания занимается поставками продуктов питания и медицинской техники в северные города и даже содержит футбольную команду.
Еще один проект холдинга расположен на ул. М. Горького – торговый центр «Гудвин» на 38 тыс. кв. м, первая очередь которого откроется открылась во второй половине 15 декабря 2005 года, а вторая – откроется во втором квартале 2006-го. В центре будет гипермаркет «Перекресток», «Техносила», «Banana-mama», фуд-корт от «Интеркино» и мультиплекс от «Синема-Парк», а также более 90 магазинов и парковка на 800 автомобилей. Расчетная посещаемость – 12 тыс. чел. в день. Кредитором проекта выступил тюменский филиал «Внешторгбанка», а генеральным подрядчиком - Renaissance Construction. «Мы отказались от услуг местной строительной компании, которая строила «Премьер-Парк» в пользу зарубежной. Турецкие компании лучше организуют строительство. Например, не хранят огромные запасы стройматериалов на площадке, в тоже время все, что надо, они подвозят вовремя», - отмечает Марк Добрянский, директор по маркетингу компании «Сибинтел». Комплекс строится на земельном участке в центре города, с которого компания «Сибинтел» вывела завод строительных машин и который теперь находится в ее собственности. На этом же участке строится многоэтажная парковка, запланирован офисный цент «Петр Великий», здесь же «Сибинтел» совместно с московским СУИ-Холдингом строит жилой комплекс «Тройка». По сути, через несколько лет в этом квартале появится новый торгово-деловой центр города.
Компания «Терра» неподалеку от «Гудвина» - у Дома Печати, возводит торгово-офисный центр «21 Век» площадью 21 тыс. кв. м. Андрей Галанин, генеральный директор ООО «Теплогазстрой» (ген. подрядчик строительства) сообщил, что стройка завершится в 2007 году. Также компания «Теплогазстрой» спроектировала в спальном районе Тюмени торгово-развлекательный центр на 50 тыс. кв. м с парковкой на 1000 автомобилей, который разместится на участке площадью 5,5Га. Кроме того, до конца 2007 года на юго-восточной окраине города между ул. Федорова и Гнаровской на участке 3,7 Га должен появится 3-х этажный торговый центр общей площадью 29 тыс. кв. м с парковкой на 358 мест. Компания «ПремьерПартнер» в 2006 году в Заречном микрорайоне на ул. Профсоюзной откроет торговый центр площадью 15 тыс. кв. м с гипермаркетом «Браво» и магазином «МИР». Планирует строительство крупного торгового объекта и «Седьмой Континент» - неподалеку от комплекса METRO Cash&Carry оформляется земельный участок плошадью 5Га. Также выбирает себе площадку «Ашан».
Всего в городе в ближайшие два-три года будут введены в строй около 25 новых объектов с торговыми площадями, которые удовлетворят растущий потребительский спрос и потребности местных предпринимателей, а также федеральных торговых сетей, что приведет к тому, что арендаторы станут покидать некачественные объекты.