Назад
15 Января 2006, 7:14
Посольский прием в Ambassador
В октябре прошлого года в Петербурге на ул. Римского-Корсакова, 5/7 открылась первая четырехзвездочная гостиница с европейским брендом – Ambassador. Событие уникальное для гостиничного сегмента, особенно если учесть, что здание находится в объединенной охранной зоне исторического центра. Девелопер и инвестор проекта – ЗАО «Петербургские отели» – позиционирует свое детище как первый российский отель такого уровня, построенный на российские деньги и управляемый отечественным менеджментом.
Формальный старт был дан еще в 1998 году, когда в рамках городской программы по развитию гостиничной и туристской инфраструктуры было создано ОАО «Петербургские отели» со 100%-ным участием города. КУГИ передало Обществу под гостиничные проекты четыре здания: Владимирский пр., 19, Большой пр., 37, Фурштатская ул., 60, и ул. Римского-Корсакова, 7. Но без финансирования со стороны города трудно было ожидать ощутимых сдвигов в работе, особенно в первые годы после дефолта 1998 года. Работали на «голом» энтузиазме, команда успела подготовить пакет основных документов, необходимых для привлечения инвесторов. Но результаты деятельности ОАО не устроили чиновников Смольного, и в 2001 году оно было ликвидировано. Тогда же была создана новая компания – ЗАО «Петербургские отели», унаследовавшее название и площадку на Римского-Корсакова, 7. Во время реализации проекта, площадка была расширена за счет реконструкции дома №5.
В списках не значился
Нынешнее здание гостиничного комплекса объединило некогда отдельные дома 5 и 7 по улице Римского-Корсакова. Ни в федеральных, ни в городских списках памятников объекты не значатся, но находятся в объединенной охранной зоне. Исторических сведений по дому N5 практически не осталось, сохранилась лишь скудная информация по соседнему зданию - дома 7-9 (видимо, некогда это был единый комплекс): построены в 1876–1880 гг. по проекту архитектора Августа Антоновича Пуаро. Здесь располагалась шоколадная фабрика Г.М. Ландрина. Позднее здание трансформировалось в доходный дом, а в советскую эпоху здесь находилось общежитие. Без должного ухода объект постепенно ветшал. В середине 90-х дом расселили, и до начала 2002 года он являл жалкое зрелище – с пустыми глазницами окон, здание в любую минуту грозило рухнуть. Опасность была более чем реальной. По словам генерального директора компании «Петербургские отели» Андрея Шарапова, еще до прихода девелопера на объект специалисты МЧС по заявлению жителей близлежащих домов снесли наиболее опасные части дома номер 7.
Работы на объекте начались в феврале 2002 года. По первоначальному проекту на месте 7-го дома инвестор планировал возвести гостиницу общей площадью 14 тыс. кв. м. «Со временем аппетиты росли, и мы стали присматриваться к соседнему зданию – дому 5», – вспоминает Андрей Шарапов. В том же году было получено распоряжение губернатора Петербурга о передаче этого (дома N5) здания «Петербургским отелям». Трехэтажный жилой дом находился почти в таком же плачевном состоянии, как и предыдущее здание. Девелопер за свой счет расселил ветхую постройку, а также множество временных гаражей во дворах, после чего началась его реконструкция. Комитет по государственному использованию и охране памятников (КГИОП) предписал воссоздать фасад дома в существоваших объемах, что и было сделано впоследствии.
Стандарт «исторических» проблем
В ходе строительства инвестору приходилось решать те же проблемы, с которыми сталкивается любой девелопер, развивающий тот или иной проект в историческом центре: жесткий регламент и ограничения, отсутствие мощностей, тяжбы с монополистом и прочая, прочая. Самые большие сложности были связаны с компанией «Ленэнерго». Чтобы обеспечить объект необходимой мощностью, девелоперу пришлось за свой счет прокладывать кабельную сеть длиной 4,5 км. «Мы платим деньги, а они навязывают своего подрядчика, устанавливают удобный для них график, и мы никак не можем влиять на результаты работы. В «Ленэнерго» говорят, что им тяжело, что у них старое оборудование и т. д. Думаю, у «Водоканала» внутренних проблем не меньше, но там нашли выход, и разница в работе двух монополистов – разительная. Власть должна предпринять какие-то усилия для нормализации ситуации. В конце концов, любой девелопер обращается в «Ленэнерго» не за благотворительностью, мы все платим деньги, и немалые, и хотели бы получать адекватную услугу. Но там правды не найти – это крупная разветвленная структура, никто не знает, кто за что там отвечает», – сетует г-н Шарапов. Из-за «Ленэнерго» компании пришлось два раза переносить сроки ввода объекта в эксплуатацию. В КУГИ грозились даже оштрафовать «Петербургские отели».
Сотрудничеством же с городскими чиновниками Андрей Шарапов остался доволен: «Не было дверей, которые были бы закрыты перед нами». А районная администрация в лице ее тогдашнего главы Юниса Лукманова оказала существенную поддержку, и о нем здесь вспоминают с большой благодарностью.
Определенные трудности были у генподрядчка, выигравшего это право на конкурсе. Дочерняя структура сербской фирмы TMG group работает на территории РФ 12 лет, имеет опыт строительства заводов, банковских учреждений, отелей и пр. Один из последних гостиничных проектов – Golden Apple в Москве. По словам генерального директора TMG group Тица Мирко, самым сложным в процессе строительства Ambassador было «состыковать» нулевой уровень возведенной до восьмого этажа «первой очереди» (дом 7) с уровнем не начатой еще «второй очереди» (дом 5). Здесь требовался филигранный технический расчет нагрузок и качество работ. Кроме того, непосредственная близость соседних домов (буквально впритык) требовала использования щадящих, но дорогостоящих технологий.
Первый российский
Но все когда-то кончается, и плохое в том числе. Участники проекта довольны результатом. Девелопер гордится, что задумка сделать качественный российский «продукт» удалась. Обошлись без иностранных инвесторов, операторов и консультантов. «Обрусевший» генподрядчик – не в счет, также как и название отеля Ambassador (посол, посланник, гость). Новая гостиница стала своеобразным магнитом квартала, в орбиту которого вовлекается мелкий и средний бизнес: появились новые рабочие места, начали открываться магазины и кафе, а существующие заведения, глядя на респектабельного соседа, стали вкладываться в ремонт, подтягивать сервис и ценники. Облагорожены прилегающие участки и дворы, исчезли «вороньи слободки». Сегодня инвестор за свой счет реконструирует фасад дома напротив. В компании считают, что пришло время производить что-то самим, тем более что в стране сейчас делается ставка на развитие отечественной экономики.
На небольшом пятачке в 0,25 га девелоперу удалось вписать 9-этажный гостиничный комплекс общей площадью почти 20 тыс. кв. м. В отеле 255 номеров (498 мест), включая 6 люксов и президентские сьюты. Из окон верхних этажей открывается панорама на Юсуповский сад и основные символы Петербурга. Один из респектабельных апартаментов назван «Римский-Корсаков», его потолок и стены украшает ручная роспись по мотивам сказок, которым дал вторую жизнь в своей музыке великий русский композитор. Два здания комплекса соединяет стеклянный атриум с зенитным фонарем в центре. Здесь размещены два ресторана: на первом этаже – Ambassador на 150 мест, а последние два уровня венчает панорамный ресторан высокого уровня Le Vernissage на 190 мест. Кроме того, «общепит» отеля включает лобби-бар (64 места), 2 банкетных зала (18 и 10 мест), галерею-бар (57 мест) и столовую для персонала. Для гостей и постояльцев предусмотрены оборудованные современной техникой конференц-зал на 100 мест, бизнес-центр, две переговорные комнаты, объединенные с фойе, а также фитнес-центр с тренажерами, турецкая баня, 3 сауны, бассейн на 16 м, сигарная, косметологический кабинет, парикмахерская, прачечная и пр. Подземный паркинг рассчитан на 24 авто. Отель обслуживают 7 лифтов фирмы Kone (4 пассажирских и 3 грузопассажирских). Все они оснащены электронной системой доступа на жилые этажи. «Что касается систем безопасности гостей и здания в целом, уверен, все, что существует в мире передового, установлено у нас на объекте», – говорит Тица Мирко.
Отели под маркой Ambassador есть в нескольких странах и ассоциируются с классическими традициями и респектабельностью. Но они не объединены в сеть, и как торговая марка название никем не зарегистрировано. Поэтому в «Петербургских отелях» не опасаются претензий по поводу использования бренда. Роскошь внутреннего убранства новой гостиницы соответствует респектабельному духу Ambassador: более 10 видов мрамора, включая знаменитый каррарский, три сорта гранита, пять видов паркета, лепнина, мебель красного дерева, люстры от Swarovsky и прочие «излишества». Все замыслы генпроектировщика – компании «НТФ «Ретро», а также архитектора-дизайнера Александра Свистунова – воплощали специалисты TMG group. Ну а «изюминкой» Ambassador стала первая в Петербурге вертолетная площадка на крыше здания. В кабинете Андрея Шарапова висят фотографии пробных посадок вертолета МЧС с голубыми полосами. Полеты над центром города пока еще запрещены, кроме специальных служб, и площадку можно использовать разве что для обзорных экскурсий, а также для экстренных случаев. Но после принятия соответствующих законов площадка может стать дополнительным «магнитом», конкурентным преимуществом и источником дохода. По оценке старшего аналитика компании «РЕЙМ СМТ» Ольги Добрыниной, аренда вертолета на 4 человека сегодня обходится в $1100/час, на 20 человек – 1200 евро/час, отдельно оплачивается разрешение на авиационную работу (полет над городом) – $300, согласование занимает 4–5 дней.
Новый отель на Римского-Корсакова, 5/7 обошелся в $30 млн. По данным финансового директора ЗАО «Петербургские отели» Александра Мельника, средства самого девелопера составили лишь небольшую долю, в основном это заемные деньги, самая большая часть – $12 млн. – кредит Северо-Западного Сбербанка России. По расчетам г-на Мельника, на безубыточную работу отель может выйти уже к лету 2006 года. Стоимость проживания – от $200 в низкий сезон и от $290 – в высокий. Андрей Шарапов планирует вернуть вложенные средства за 6 лет.
Взгляд со стороны
Коллеги и участники рынка в целом положительно отзываются о новом проекте. Правда, руководители многих действующих четырехзвездочных отелей отказались высказывать свое мнение, мотивируя это тем, что еще не видели саму гостиницу. Начальник размещения отеля «Аркадия» (4 «звезды», наб. Мойки, 58а) Валентина Савинкова не видит в Ambassador конкурента и считает, что все будет зависеть от политики хозяев. «Правда, место не самое удачное, хотя и центр города. Не предусмотрена территория для парковки автобусов». Локация объекта вызывает вопросы и у руководителя отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского: «Хорошо, что инвестор начал развивать эту площадку, но место нераскрученное, до исторических достопримечательностей довольно далеко, идти пешком – не очень приятно и небезопасно, публика в окружающем районе довольно разношерстная. Параллельно со строительством отелей нужно развивать и инфраструктуру «индустрии гостеприимства», заботиться о безопасности и комфорте пребывания туристов в городе. А Петербург этим в должной мере не занимается, для «продвижения» города нужно тратить адекватные средства, причем с толком, но средства в достойном объеме не выделяются».
Член оргкомитета Hotels club, руководитель Центра развития малых отелей Алексей Мусакин говорит о хороших перспективах, особенно после того, как закончат ремонт Садовой улицы. «В период белых ночей у них не будет свободных мест. А в следующем году в Петербурге пройдет саммит «большой восьмерки», иностранные делегаты выберут именно 4–5-звездочные отели, что тоже положительно скажется на заполняемости Ambassador. Но поздней осенью и зимой загрузка упадет до 50–40%. Местоположение особых нареканий не вызывает, а если говорить о безопасности, то иностранцев, к сожалению, грабят и на Невском, и у «Гранд-отеля Европа». А если сравнивать с недавно открывшимся «Новотелем» на углу ул. Маяковского, то у Ambassador более выгодная локация – 5–7 минут пешком до Мариинского театра, что очень удобно для иностранцев. Хотя постояльцы гостиниц подобного уровня и не ходят пешком». Кстати, власть рассматривала возможность трансформирования ул. Римского-Корсакова в пешеходную зону. Тогда, возможно, даже респектабельные туристы с удовольствием совершали бы променады до Мариинского театра. Ольга Добрынина из «РЕЙМ СМТ» уверена, что участок, на котором расположена гостиница, обладает высоким потенциалом как с точки зрения локальных, так и стратегических характеристик. «В пяти минутах ходьбы – метро «Сенная», что обеспечивает хорошую доступность для постояльцев, использующих общественный транспорт, и понижает требования к величине парковочного индекса. Удобный подъезд к участку со стороны главных и второстепенных автодорог, а также наличие в непосредственной близости парковых зон, в том числе Юсуповского сада, увеличивает привлекательность для клиентов».
По поводу управления отелем опрошенные специалисты высказались почти единодушно: пророков можно поискать и в своем отечестве, именитый международный бренд, конечно, привлекателен, но уж больно дорого обходится российскому бизнесу. Сам Андрей Шарапов не видит большого смысла в привлечении внешнего оператора: «Это не простое решение, время покажет, оценить должны клиенты. Мы планируем подключиться к международной системе электронного бронирования. Кроме того, заказать номер можно и через сайт самого Ambassador». «Отказ от международного оператора – неоднозначный шаг, – говорит Алексей Мусакин. – С одной стороны, это хорошо, известность и престиж члена всемирного клуба. С другой – это тяжелая работа, где инвестор полностью зависим и должен подчиняться правилам игры этой сети. Доходность бизнеса, возможно, и будет расти, но чистая прибыль владельца (инвестора) станет падать. В «Гранд-отеле Европа», например, за эти годы уже несколько раз менялся управляющий – видимо, не от хорошей жизни. И такие факты тоже говорят в пользу привлечения собственных ресурсов». Несколько в ином ключе рассуждает Алексей Шаскольский: «Управлять самостоятельно отелем с небезупречным местоположением – смелый ход. Особенно в период снижения посещаемости туристами Петербурга. Знаю, что условия международных операторов выглядят подчас просто грабительскими, но насколько расчет девелопера верен – узнаем не позже первой годовщины работы отеля». Ольга Добрынина уверена, что отказ от западного оператора при грамотном управлении не скажется на качестве услуг и востребованности отеля. «Необходимо позиционировать гостиницу для определенного сегмента рынка, например для делового туризма, активно развивающегося в последнее время, так как «культурные» туристы обычно предпочитают останавливаться в трехзвездочных отелях».
Дефицит в Петербурге гостиниц любого уровня, особенно дешевых – общеизвестный факт. Но отель на 4 «звезды» сегодня строить выгоднее, чем 2–3-звездочные, ибо при сопоставимых общестроительных затратах на 1 кв. м цена номера в первом случае в два раза выше. Инвесторы пытаются быстрее вернуть вложенные средства, возможно, еще и в этом кроется причина неоправданно высоких ценников в 4–5-звездочных отелях Петербурга. По мнению Алексея Шаскольского, в добротном отеле в центре Нью-Йорка, например, номер на двоих можно снять за $60 в сутки, «а у нас за такую цену можно найти гостиницу только «немеждународного» качества или неудобной локации».
Информация
Гостиница Ambassador, 4 «звезды»
Адрес: пр. Римского-Корсакова, 5/7
Девелопер и инвестор: ЗАО «Петербургские отели»
Генподрядчик: ООО «ТМГ Групп»
Проектировщик: ООО «НТФ Ретро»
Управляющая компания: ООО «Амбассадор»
Площадь земельного участка: 2,5 тыс. кв. м
Общая площадь комплекса: 19,4 тыс. кв. м
Количество номеров/мест: 255/498
Стоимость номера: от $159/сутки
Парковка: подземный гараж на 24 места
Дополнительная информация: бизнес-центр, 7 лифтов, фитнес-центр с сауной, плавательный бассейн (16 м), двухуровневый панорамный ресторан, вертолетная площадка на крыше
Объем инвестиций: более $30 млн.
Срок окупаемости: 6–8 лет
Начало строительства: 2002 г.
Срок сдачи: сдан в октябре 2005 г.
В списках не значился
Нынешнее здание гостиничного комплекса объединило некогда отдельные дома 5 и 7 по улице Римского-Корсакова. Ни в федеральных, ни в городских списках памятников объекты не значатся, но находятся в объединенной охранной зоне. Исторических сведений по дому N5 практически не осталось, сохранилась лишь скудная информация по соседнему зданию - дома 7-9 (видимо, некогда это был единый комплекс): построены в 1876–1880 гг. по проекту архитектора Августа Антоновича Пуаро. Здесь располагалась шоколадная фабрика Г.М. Ландрина. Позднее здание трансформировалось в доходный дом, а в советскую эпоху здесь находилось общежитие. Без должного ухода объект постепенно ветшал. В середине 90-х дом расселили, и до начала 2002 года он являл жалкое зрелище – с пустыми глазницами окон, здание в любую минуту грозило рухнуть. Опасность была более чем реальной. По словам генерального директора компании «Петербургские отели» Андрея Шарапова, еще до прихода девелопера на объект специалисты МЧС по заявлению жителей близлежащих домов снесли наиболее опасные части дома номер 7.
Работы на объекте начались в феврале 2002 года. По первоначальному проекту на месте 7-го дома инвестор планировал возвести гостиницу общей площадью 14 тыс. кв. м. «Со временем аппетиты росли, и мы стали присматриваться к соседнему зданию – дому 5», – вспоминает Андрей Шарапов. В том же году было получено распоряжение губернатора Петербурга о передаче этого (дома N5) здания «Петербургским отелям». Трехэтажный жилой дом находился почти в таком же плачевном состоянии, как и предыдущее здание. Девелопер за свой счет расселил ветхую постройку, а также множество временных гаражей во дворах, после чего началась его реконструкция. Комитет по государственному использованию и охране памятников (КГИОП) предписал воссоздать фасад дома в существоваших объемах, что и было сделано впоследствии.
Стандарт «исторических» проблем
В ходе строительства инвестору приходилось решать те же проблемы, с которыми сталкивается любой девелопер, развивающий тот или иной проект в историческом центре: жесткий регламент и ограничения, отсутствие мощностей, тяжбы с монополистом и прочая, прочая. Самые большие сложности были связаны с компанией «Ленэнерго». Чтобы обеспечить объект необходимой мощностью, девелоперу пришлось за свой счет прокладывать кабельную сеть длиной 4,5 км. «Мы платим деньги, а они навязывают своего подрядчика, устанавливают удобный для них график, и мы никак не можем влиять на результаты работы. В «Ленэнерго» говорят, что им тяжело, что у них старое оборудование и т. д. Думаю, у «Водоканала» внутренних проблем не меньше, но там нашли выход, и разница в работе двух монополистов – разительная. Власть должна предпринять какие-то усилия для нормализации ситуации. В конце концов, любой девелопер обращается в «Ленэнерго» не за благотворительностью, мы все платим деньги, и немалые, и хотели бы получать адекватную услугу. Но там правды не найти – это крупная разветвленная структура, никто не знает, кто за что там отвечает», – сетует г-н Шарапов. Из-за «Ленэнерго» компании пришлось два раза переносить сроки ввода объекта в эксплуатацию. В КУГИ грозились даже оштрафовать «Петербургские отели».
Сотрудничеством же с городскими чиновниками Андрей Шарапов остался доволен: «Не было дверей, которые были бы закрыты перед нами». А районная администрация в лице ее тогдашнего главы Юниса Лукманова оказала существенную поддержку, и о нем здесь вспоминают с большой благодарностью.
Определенные трудности были у генподрядчка, выигравшего это право на конкурсе. Дочерняя структура сербской фирмы TMG group работает на территории РФ 12 лет, имеет опыт строительства заводов, банковских учреждений, отелей и пр. Один из последних гостиничных проектов – Golden Apple в Москве. По словам генерального директора TMG group Тица Мирко, самым сложным в процессе строительства Ambassador было «состыковать» нулевой уровень возведенной до восьмого этажа «первой очереди» (дом 7) с уровнем не начатой еще «второй очереди» (дом 5). Здесь требовался филигранный технический расчет нагрузок и качество работ. Кроме того, непосредственная близость соседних домов (буквально впритык) требовала использования щадящих, но дорогостоящих технологий.
Первый российский
Но все когда-то кончается, и плохое в том числе. Участники проекта довольны результатом. Девелопер гордится, что задумка сделать качественный российский «продукт» удалась. Обошлись без иностранных инвесторов, операторов и консультантов. «Обрусевший» генподрядчик – не в счет, также как и название отеля Ambassador (посол, посланник, гость). Новая гостиница стала своеобразным магнитом квартала, в орбиту которого вовлекается мелкий и средний бизнес: появились новые рабочие места, начали открываться магазины и кафе, а существующие заведения, глядя на респектабельного соседа, стали вкладываться в ремонт, подтягивать сервис и ценники. Облагорожены прилегающие участки и дворы, исчезли «вороньи слободки». Сегодня инвестор за свой счет реконструирует фасад дома напротив. В компании считают, что пришло время производить что-то самим, тем более что в стране сейчас делается ставка на развитие отечественной экономики.
На небольшом пятачке в 0,25 га девелоперу удалось вписать 9-этажный гостиничный комплекс общей площадью почти 20 тыс. кв. м. В отеле 255 номеров (498 мест), включая 6 люксов и президентские сьюты. Из окон верхних этажей открывается панорама на Юсуповский сад и основные символы Петербурга. Один из респектабельных апартаментов назван «Римский-Корсаков», его потолок и стены украшает ручная роспись по мотивам сказок, которым дал вторую жизнь в своей музыке великий русский композитор. Два здания комплекса соединяет стеклянный атриум с зенитным фонарем в центре. Здесь размещены два ресторана: на первом этаже – Ambassador на 150 мест, а последние два уровня венчает панорамный ресторан высокого уровня Le Vernissage на 190 мест. Кроме того, «общепит» отеля включает лобби-бар (64 места), 2 банкетных зала (18 и 10 мест), галерею-бар (57 мест) и столовую для персонала. Для гостей и постояльцев предусмотрены оборудованные современной техникой конференц-зал на 100 мест, бизнес-центр, две переговорные комнаты, объединенные с фойе, а также фитнес-центр с тренажерами, турецкая баня, 3 сауны, бассейн на 16 м, сигарная, косметологический кабинет, парикмахерская, прачечная и пр. Подземный паркинг рассчитан на 24 авто. Отель обслуживают 7 лифтов фирмы Kone (4 пассажирских и 3 грузопассажирских). Все они оснащены электронной системой доступа на жилые этажи. «Что касается систем безопасности гостей и здания в целом, уверен, все, что существует в мире передового, установлено у нас на объекте», – говорит Тица Мирко.
Отели под маркой Ambassador есть в нескольких странах и ассоциируются с классическими традициями и респектабельностью. Но они не объединены в сеть, и как торговая марка название никем не зарегистрировано. Поэтому в «Петербургских отелях» не опасаются претензий по поводу использования бренда. Роскошь внутреннего убранства новой гостиницы соответствует респектабельному духу Ambassador: более 10 видов мрамора, включая знаменитый каррарский, три сорта гранита, пять видов паркета, лепнина, мебель красного дерева, люстры от Swarovsky и прочие «излишества». Все замыслы генпроектировщика – компании «НТФ «Ретро», а также архитектора-дизайнера Александра Свистунова – воплощали специалисты TMG group. Ну а «изюминкой» Ambassador стала первая в Петербурге вертолетная площадка на крыше здания. В кабинете Андрея Шарапова висят фотографии пробных посадок вертолета МЧС с голубыми полосами. Полеты над центром города пока еще запрещены, кроме специальных служб, и площадку можно использовать разве что для обзорных экскурсий, а также для экстренных случаев. Но после принятия соответствующих законов площадка может стать дополнительным «магнитом», конкурентным преимуществом и источником дохода. По оценке старшего аналитика компании «РЕЙМ СМТ» Ольги Добрыниной, аренда вертолета на 4 человека сегодня обходится в $1100/час, на 20 человек – 1200 евро/час, отдельно оплачивается разрешение на авиационную работу (полет над городом) – $300, согласование занимает 4–5 дней.
Новый отель на Римского-Корсакова, 5/7 обошелся в $30 млн. По данным финансового директора ЗАО «Петербургские отели» Александра Мельника, средства самого девелопера составили лишь небольшую долю, в основном это заемные деньги, самая большая часть – $12 млн. – кредит Северо-Западного Сбербанка России. По расчетам г-на Мельника, на безубыточную работу отель может выйти уже к лету 2006 года. Стоимость проживания – от $200 в низкий сезон и от $290 – в высокий. Андрей Шарапов планирует вернуть вложенные средства за 6 лет.
Взгляд со стороны
Коллеги и участники рынка в целом положительно отзываются о новом проекте. Правда, руководители многих действующих четырехзвездочных отелей отказались высказывать свое мнение, мотивируя это тем, что еще не видели саму гостиницу. Начальник размещения отеля «Аркадия» (4 «звезды», наб. Мойки, 58а) Валентина Савинкова не видит в Ambassador конкурента и считает, что все будет зависеть от политики хозяев. «Правда, место не самое удачное, хотя и центр города. Не предусмотрена территория для парковки автобусов». Локация объекта вызывает вопросы и у руководителя отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского: «Хорошо, что инвестор начал развивать эту площадку, но место нераскрученное, до исторических достопримечательностей довольно далеко, идти пешком – не очень приятно и небезопасно, публика в окружающем районе довольно разношерстная. Параллельно со строительством отелей нужно развивать и инфраструктуру «индустрии гостеприимства», заботиться о безопасности и комфорте пребывания туристов в городе. А Петербург этим в должной мере не занимается, для «продвижения» города нужно тратить адекватные средства, причем с толком, но средства в достойном объеме не выделяются».
Член оргкомитета Hotels club, руководитель Центра развития малых отелей Алексей Мусакин говорит о хороших перспективах, особенно после того, как закончат ремонт Садовой улицы. «В период белых ночей у них не будет свободных мест. А в следующем году в Петербурге пройдет саммит «большой восьмерки», иностранные делегаты выберут именно 4–5-звездочные отели, что тоже положительно скажется на заполняемости Ambassador. Но поздней осенью и зимой загрузка упадет до 50–40%. Местоположение особых нареканий не вызывает, а если говорить о безопасности, то иностранцев, к сожалению, грабят и на Невском, и у «Гранд-отеля Европа». А если сравнивать с недавно открывшимся «Новотелем» на углу ул. Маяковского, то у Ambassador более выгодная локация – 5–7 минут пешком до Мариинского театра, что очень удобно для иностранцев. Хотя постояльцы гостиниц подобного уровня и не ходят пешком». Кстати, власть рассматривала возможность трансформирования ул. Римского-Корсакова в пешеходную зону. Тогда, возможно, даже респектабельные туристы с удовольствием совершали бы променады до Мариинского театра. Ольга Добрынина из «РЕЙМ СМТ» уверена, что участок, на котором расположена гостиница, обладает высоким потенциалом как с точки зрения локальных, так и стратегических характеристик. «В пяти минутах ходьбы – метро «Сенная», что обеспечивает хорошую доступность для постояльцев, использующих общественный транспорт, и понижает требования к величине парковочного индекса. Удобный подъезд к участку со стороны главных и второстепенных автодорог, а также наличие в непосредственной близости парковых зон, в том числе Юсуповского сада, увеличивает привлекательность для клиентов».
По поводу управления отелем опрошенные специалисты высказались почти единодушно: пророков можно поискать и в своем отечестве, именитый международный бренд, конечно, привлекателен, но уж больно дорого обходится российскому бизнесу. Сам Андрей Шарапов не видит большого смысла в привлечении внешнего оператора: «Это не простое решение, время покажет, оценить должны клиенты. Мы планируем подключиться к международной системе электронного бронирования. Кроме того, заказать номер можно и через сайт самого Ambassador». «Отказ от международного оператора – неоднозначный шаг, – говорит Алексей Мусакин. – С одной стороны, это хорошо, известность и престиж члена всемирного клуба. С другой – это тяжелая работа, где инвестор полностью зависим и должен подчиняться правилам игры этой сети. Доходность бизнеса, возможно, и будет расти, но чистая прибыль владельца (инвестора) станет падать. В «Гранд-отеле Европа», например, за эти годы уже несколько раз менялся управляющий – видимо, не от хорошей жизни. И такие факты тоже говорят в пользу привлечения собственных ресурсов». Несколько в ином ключе рассуждает Алексей Шаскольский: «Управлять самостоятельно отелем с небезупречным местоположением – смелый ход. Особенно в период снижения посещаемости туристами Петербурга. Знаю, что условия международных операторов выглядят подчас просто грабительскими, но насколько расчет девелопера верен – узнаем не позже первой годовщины работы отеля». Ольга Добрынина уверена, что отказ от западного оператора при грамотном управлении не скажется на качестве услуг и востребованности отеля. «Необходимо позиционировать гостиницу для определенного сегмента рынка, например для делового туризма, активно развивающегося в последнее время, так как «культурные» туристы обычно предпочитают останавливаться в трехзвездочных отелях».
Дефицит в Петербурге гостиниц любого уровня, особенно дешевых – общеизвестный факт. Но отель на 4 «звезды» сегодня строить выгоднее, чем 2–3-звездочные, ибо при сопоставимых общестроительных затратах на 1 кв. м цена номера в первом случае в два раза выше. Инвесторы пытаются быстрее вернуть вложенные средства, возможно, еще и в этом кроется причина неоправданно высоких ценников в 4–5-звездочных отелях Петербурга. По мнению Алексея Шаскольского, в добротном отеле в центре Нью-Йорка, например, номер на двоих можно снять за $60 в сутки, «а у нас за такую цену можно найти гостиницу только «немеждународного» качества или неудобной локации».
Информация
Гостиница Ambassador, 4 «звезды»
Адрес: пр. Римского-Корсакова, 5/7
Девелопер и инвестор: ЗАО «Петербургские отели»
Генподрядчик: ООО «ТМГ Групп»
Проектировщик: ООО «НТФ Ретро»
Управляющая компания: ООО «Амбассадор»
Площадь земельного участка: 2,5 тыс. кв. м
Общая площадь комплекса: 19,4 тыс. кв. м
Количество номеров/мест: 255/498
Стоимость номера: от $159/сутки
Парковка: подземный гараж на 24 места
Дополнительная информация: бизнес-центр, 7 лифтов, фитнес-центр с сауной, плавательный бассейн (16 м), двухуровневый панорамный ресторан, вертолетная площадка на крыше
Объем инвестиций: более $30 млн.
Срок окупаемости: 6–8 лет
Начало строительства: 2002 г.
Срок сдачи: сдан в октябре 2005 г.
Назад
Загрузка...