Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
15 Декабря 2005, 7:37
Больше, выше, крупнее
На офисном рынке в 2005 году спрос по-прежнему превышал предложение. Количество предварительных договоров аренды на качественные помещения постоянно увеличивалось – неслучайно вторая «Башня на набережной» была полностью сдана в аренду до официального открытия. В целом по рынку доля вакантных площадей очень низка – около 2,5%, в то время как рост базовых арендных ставок составил 10–14% (класс А) и 6–8% (класс В).
Активный спрос подталкивает девелоперов строить больше, выше и разнообразнее. На рынок выходят мультифазные проекты («Централ Сити Тауэр») и высотки («Башня Миракс» и др.). В процессе строительства и проектирования сейчас находятся порядка 7 многофункциональных комплексов (mixed-use).
Доходность офисного рынка привлекает внимание девелоперов, впервые реализующих проекты бизнес-центров. Один из последних примеров – ГК «Бородино», которая наряду с производством кондитерских изделий и соков занялась коммерческой недвижимостью.
Вместе с тем земельный дефицит заставляет девелоперов осваивать новые сложные площадки, в том числе промзоны. Так, бизнес-центр этого года Pollars построен на месте промпредприятия. Параллельно девелоперы «расползаются» по московским окраинам, причем, как показал пример «Крылатских Холмов», эти проекты успешны.
Комментарии экспертов
«Недостаток качественных помещений при высоком спросе»
Ирина Герасимова, начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis
Основной тенденцией этого года стал высокий спрос на офисные помещения. По нашим прогнозам, совокупный объем сделок за 2005 год составит 1 млн. кв. м. Несмотря на то что предложение превысило объем 2004 года, площадей оказалось недостаточно и доля свободных помещений класса А очень мала – около 2,5%. В классе В этот показатель тоже достаточно низкий – около 6%.
Сегодня помещения класса А, которые должны вводиться в эксплуатацию в следующем году, очень активно обсуждаются потенциальными арендаторами. Можно предположить, что вскоре будут подписаны предварительные договоры аренды. Это еще раз доказывает, что дефицит качественных помещений сохраняется.
В следующем году спрос (особенно в классе А) также будет достаточно высоким, что может привести к росту ставок аренды (3–4%), соответственно, доля свободных площадей останется на низком уровне.
Безусловно, наметилась тенденция к децентрализации. Успех проекта «Крылатские Холмы» – лучшее тому подтверждение, хотя в следующем году не планируется ввод в эксплуатацию объектов класса А на таком удалении от центра.
Тем не менее центральная часть города (внутри и в непосредственной близости от Садового кольца) до сих пор остается очень востребованной, несмотря на проблемы с парковкой, перегруженность автомагистралей и достаточно высокие ставки аренды.
«Скоро возникнет необходимость пересмотра классификации зданий»
Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank
В этом году четко обозначилась тенденция к стабилизации арендных ставок. Если в прошлые годы рост средневзвешенной ставки составлял от 7 до 15%, то на конец 2005 года, по предварительным прогнозам, он не превысит 4,5% в классе А и 2% – в классе В.
Второй важный момент – стали более активно развиваться промышленные территории. В 2005 году был сдан в эксплуатацию комплекс Pollars площадью 60 тыс. кв. м, построенный на месте промпредприятия.
Девелоперы начинают возводить многофункциональные объекты (mixed-use). По классификации Urban Land Institute, mixed-use – это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос». Пока в Москве есть только один полноценный mixed-use – Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Однако уже сейчас на стадии строительства или предпроектной подготовки находятся еще 7 проектов.
В связи со стабилизацией рынка увеличивается средний размер объектов, чему в немалой степени способствуют мультифазные проекты и высотные здания, например «Централ Сити Тауэр». В целом растет и средний размер как арендуемой, так и покупаемой площади.
Повышается кредит доверия к застройщикам, увеличилось количество сделок, заключенных на ранних стадиях строительства бизнес-центров («Башня на Набережной» (Citibank, Procter & Gamble, IBM, GE), Башня «Миракс» (Внешторгбанк) и др.).
Растет профессионализм девелоперских компаний, на рынок приходят международные игроки. Обостряется конкуренция среди владельцев бизнес-центров. Если раньше арендаторам и покупателям приходилось довольствоваться тем, что есть на рынке, то сейчас приоритетным критерием выбора становится качество зданий. В результате девелопер, который раньше во главу угла ставил короткие сроки строительства и реализации, теперь основное внимание уделяет технологиям строительства, качеству строительных материалов, инженерных и коммунальных систем, возможности создания необходимой инфраструктуры и проч. Ему важно, чтобы здание оставалось в своем классе и через 7–10 лет.
Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, поэтому скоро возникнет необходимость пересмотра классификации зданий. Дома, построенные 5–7 лет назад, уже сейчас находятся на пороге понижения классности. Помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут переходить в класс В.
Несмотря на уменьшение разрыва между спросом и предложением, дефицит офисных помещений высокого класса сохраняется. По традиции, район внутри Садового кольца остается самым популярным среди потенциальных арендаторов. Кроме того, мы считаем, что есть высокий неудовлетворенный спрос на офисные площади класса А в Западном направлении на территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Уровень свободных площадей в этом районе также близится к нулю.
«Увеличивается число сделок по предварительной аренде»
Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International
В этом году было отмечено увеличение числа и объема сделок по договору предварительной аренды и продажи. Это объясняется ростом спроса на офисные помещения в условиях, когда прогнозируемый объем нового строительства и реконструкции в 2006 году сопоставим с 2005 годом.
Усиливается тенденция децентрализации рынка: идет активное развитие субрынков, продолжается регенерация промзон и развитие бизнес-парков. Девелоперы активно осваивают срединный пояс Москвы.
Хотелось бы отметить повышение активности сетевых девелоперов. Увеличивается число компаний, впервые реализующих проекты в сфере коммерческой недвижимости, в частности в офисном сегменте.
В этом году начали разрабатывать и реализовывать первые крупные офисные и многофункциональные девелоперские проекты за пределами МКАД.
В 2005 году снизился средний уровень вакантных помещений в офисных зданиях классов А и В по сравнению с 2004 годом. В зданиях класса А он составил 2,1% (по сравнению с 3,8% в конце 2004 года); в зданиях класса В – 7,3% (по сравнению с 8% в конце 2004 года).
В этом году продолжился общий рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В, который составил 10–14% для офисов класса А и 6–8% для офисов класса В. В 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения – 6–10% для офисов класса А и 5–7% для офисов класса В.
«Появляются крупные офисные объекты далеко за пределами ТТК»
Андрей Закревский, вице-президент компании «Система-Галс»
- Наиболее значимое событие 2005 года – начало реализации проекта «Большой Сити». Он предусматривает комплексное развитие территории общей площадью 1000 га, расположенной между ТТК, Хорошевским шоссе и руслом Москвы-реки. На сегодня это самый крупный проект регенерации территории во всем мире.
Одна из важных тенденций этого года – появление крупных офисных объектов далеко за пределами ТТК, и, что самое главное, высокий спрос на эти объекты (бизнес-парк «Крылатские Холмы»). Но основная деловая застройка все так же происходит в центральной части города, которая, правда, сейчас уже расширена до ТТК.
По-прежнему остаются востребованными офисные помещения всех без исключения классов, включая С. Однако абсолютными лидерами спроса являются помещения небольшой площади (порядка 100 кв. м) вне зависимости от принадлежности к классам. Небольшие офисные площади еще долгое время будут оставаться в дефиците.
Для многих игроков рынка недвижимости основной проблемой-2005 стало вступление в силу закона «Об участии в долевом строительстве». В связи с тем, что по новому закону начало строительства и продаж возможно только после получения официального разрешения на строительство, сроки начала реализации многих объектов сдвинулись. Одни компании вынуждены были разрабатывать новые схемы реализации, другие – ждать разрешения на строительство.
«Девелоперы реализуют более масштабные проекты»
Елена Кравцова, директор департамента офисной недвижимости холдинга «Капитал Груп»
Этот год был для нас очень плодотворным: мы приступили к строительству нескольких офисных зданий, еще ряд достроили.
В целом рынок офисной недвижимости в 2005 году продемонстрировал активный рост по всем основным параметрам. Высоки объемы ввода качественных офисных площадей в пределах и за пределами Садового кольца. Девелоперы стремятся реализовать более масштабные проекты – как по объемам предлагаемых площадей, так и по конкурентным преимуществам. Заметной тенденцией становится увеличение доли многофункциональных объектов и улучшение их качественного уровня.
«Рынок остается поделенным между основными компаниями»
Алексей Воскобойников, директор по развитию бизнеса M+W Zander
Говоря о тенденциях рынка недвижимости уходящего года, необходимо отметить следующие: во-первых, на рынке явно ощущалась нехватка офисных помещений категорий А и В. Причиной этому послужила возрастающая потребность арендаторов в более высоком уровне обслуживания и, следовательно, в помещениях, расположенных в интеллектуальных зданиях. Во-вторых, в этом году увеличился объем строительства высотных зданий (например, «Северная башня», башня «Федерация» и др.) В-третьих, можно отметить начало процесса активного инвестирования нефтедобывающих компаний в коммерческую недвижимость. Также необходимо упомянуть о том, что для инвесторов на данном этапе большей привлекательностью (в связи с быстрой окупаемостью) обладают торговые комплексы, нежели офисные помещения.
В сфере деятельности УК не произошло особых прорывов, так как рынок остается поделенным между основными участниками: иностранными и российскими компаниями. Новые же компании, выходящие на рынок, не всегда обладают необходимой технической базой, и качество предоставляемых ими услуг оставляет желать лучшего. Демпинговые предложения, используемые некоторыми новыми участниками рынка, уже не являются преимуществом. Конкуренция на данном этапе развития отрасли осуществляется не по цене, а по качеству и комплексности оказываемых услуг. Например, не выходя за рамки ценового предложения конкурентов, более опытная компания может предложить дополнительные бонусы для обеспечения лояльности постоянных и привлечения новых клиентов. И хотя российский рынок еще не полностью осознал потребность в услугах управляющих компаний, многие крупные девелоперы уже склоняются в пользу данного вида услуг, особенно если эти услуги комплексные. В заключение необходимо отметить факт расширения присутствия УК в регионах, а именно в городах-миллионниках, где идет бурное развитие офисного и торгового рынков недвижимости (Самара, Краснодар, Казань, Нижний Новгород, Красноярск и др.).
«Услуги по управлению объектом уже не вызывают непонимания»
Евгения Власова, генеральный директор The Sawatzky Property Management
Однозначно можно отметить растущий интерес к управляющим компаниям. Причем если ранее этот интерес проявлялся со стороны только профессиональных инвесторов и девелоперов, то в настоящий момент большинство компаний-новичков на рынке уже имеют представление о деле управления недвижимостью.
Особое внимание стоит обратить на востребованность управляющих компаний на этапе проектирования и строительства объектов. Если раньше нам приходилось убеждать инвесторов в необходимости участия УК в развитии проекта в начальной стадии, то теперь они сами привлекают управляющие компании к этой работе.
Тем не менее рынок еще слабо развит, и большинство объектов коммерческой недвижимости находится в управлении собственников. Как правило, владельцы проводят тендер по выбору управляющей компании, получают всю необходимую информацию путем короткого сотрудничества на предэксплуатационной стадии и впоследствии создают собственную службу управления.
Очень редко такие модели управления становятся успешными. Как правило, ограниченные ресурсы, отсутствие опыта и профессиональных навыков ведут к тому, что объекты подолгу пустуют, сдача в аренду проходит хаотически и без единой концепции и т. д.
Мы полагаем, что ситуация со временем будет меняться. Этому должны способствовать такие факторы, как самообразование владельцев недвижимости, приход на рынок западных инвестиционных фондов и профессиональные действия управляющих компаний.
Еще одной проблемой являются кадры. С развитием нашей компании мы очень часто обращаемся на рынок труда и понимаем, что гораздо эффективнее растить сотрудников внутри компании, чем привлекать людей со стороны. Однако надеемся, что развитием данной сферы бизнеса будет появляться больше профессионалов, действительно понимающих и знающих наше дело.
Геннадий Федотов, руководитель пресс-службы компании ОАО «АК «Сибур»
Сибирско-Уральская нефтегазохимическая компания в начале года купила офисный комплекс Gold Tower, расположенный на ул. Кржижановского, 16.
- Наш случай для рынка нетипичный. Компания приобрела здание, которое изначально строилось для «Сибура» и компанией, имеющей отношение к «Сибуру». Работы начались примерно в 2001 году, при прежнем руководителе г-не Голдовском компанией ГНК. Впоследствии, в 2002–2003 годах, поменялись владельцы, и мы оказались перед необходимостью выкупа здания. И хотя площади выставлялись на рынок, продавец в первую очередь ориентировался на нашу компанию. В результате переговоров мы купили это здание по цене ниже рыночной. Довольно значительный дисконт объясняется тем, что комплекс не совсем обычный для рынка. Архитектурный проект, площади, планировки, коммуникации и т.д., - все разрабатывалось именно под нужды «Сибура». Другим пользователям пришлось бы слишком многое менять.
Александр Гулавский, директор поддержки операций ОАО «ВымпелКом»
Компания «Вымпелком» в этом году подписала договор аренды более 14 тыс. кв. м офисных помещений в бизнес-центре «Волна» на проспекте Академика Сахарова, д. 8
- Реальных предложений, имеющихся на рынке и устраивающих нас по общей и полезной площади, цене аренды, расположению, качеству, срокам подготовки офиса в целом, очень немного. Искали и выбирали мы примерно полгода. Сам по себе поиск был недолгим – много времени ушло на принятие решения, что неудивительно, учитывая его важность для компании такого масштаба.
Самым сложным было найти вариант, подходящий нам по всем параметрам. Это должно быть современное здание в центре города, с возможностью размещения сотрудников штаб-квартиры с учетом роста численности персонала в 2006–2007 годах. Бизнес-центр «Волна» подошел нам больше других.
Учитывая большой объем арендуемых помещений, наша компания, конечно, получила значительные скидки. Но их размер мы не можем раскрывать, это касается не только нас, но и наших партнеров.
Доходность офисного рынка привлекает внимание девелоперов, впервые реализующих проекты бизнес-центров. Один из последних примеров – ГК «Бородино», которая наряду с производством кондитерских изделий и соков занялась коммерческой недвижимостью.
Вместе с тем земельный дефицит заставляет девелоперов осваивать новые сложные площадки, в том числе промзоны. Так, бизнес-центр этого года Pollars построен на месте промпредприятия. Параллельно девелоперы «расползаются» по московским окраинам, причем, как показал пример «Крылатских Холмов», эти проекты успешны.
Комментарии экспертов
«Недостаток качественных помещений при высоком спросе»
Ирина Герасимова, начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis
Основной тенденцией этого года стал высокий спрос на офисные помещения. По нашим прогнозам, совокупный объем сделок за 2005 год составит 1 млн. кв. м. Несмотря на то что предложение превысило объем 2004 года, площадей оказалось недостаточно и доля свободных помещений класса А очень мала – около 2,5%. В классе В этот показатель тоже достаточно низкий – около 6%.
Сегодня помещения класса А, которые должны вводиться в эксплуатацию в следующем году, очень активно обсуждаются потенциальными арендаторами. Можно предположить, что вскоре будут подписаны предварительные договоры аренды. Это еще раз доказывает, что дефицит качественных помещений сохраняется.
В следующем году спрос (особенно в классе А) также будет достаточно высоким, что может привести к росту ставок аренды (3–4%), соответственно, доля свободных площадей останется на низком уровне.
Безусловно, наметилась тенденция к децентрализации. Успех проекта «Крылатские Холмы» – лучшее тому подтверждение, хотя в следующем году не планируется ввод в эксплуатацию объектов класса А на таком удалении от центра.
Тем не менее центральная часть города (внутри и в непосредственной близости от Садового кольца) до сих пор остается очень востребованной, несмотря на проблемы с парковкой, перегруженность автомагистралей и достаточно высокие ставки аренды.
«Скоро возникнет необходимость пересмотра классификации зданий»
Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank
В этом году четко обозначилась тенденция к стабилизации арендных ставок. Если в прошлые годы рост средневзвешенной ставки составлял от 7 до 15%, то на конец 2005 года, по предварительным прогнозам, он не превысит 4,5% в классе А и 2% – в классе В.
Второй важный момент – стали более активно развиваться промышленные территории. В 2005 году был сдан в эксплуатацию комплекс Pollars площадью 60 тыс. кв. м, построенный на месте промпредприятия.
Девелоперы начинают возводить многофункциональные объекты (mixed-use). По классификации Urban Land Institute, mixed-use – это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос». Пока в Москве есть только один полноценный mixed-use – Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Однако уже сейчас на стадии строительства или предпроектной подготовки находятся еще 7 проектов.
В связи со стабилизацией рынка увеличивается средний размер объектов, чему в немалой степени способствуют мультифазные проекты и высотные здания, например «Централ Сити Тауэр». В целом растет и средний размер как арендуемой, так и покупаемой площади.
Повышается кредит доверия к застройщикам, увеличилось количество сделок, заключенных на ранних стадиях строительства бизнес-центров («Башня на Набережной» (Citibank, Procter & Gamble, IBM, GE), Башня «Миракс» (Внешторгбанк) и др.).
Растет профессионализм девелоперских компаний, на рынок приходят международные игроки. Обостряется конкуренция среди владельцев бизнес-центров. Если раньше арендаторам и покупателям приходилось довольствоваться тем, что есть на рынке, то сейчас приоритетным критерием выбора становится качество зданий. В результате девелопер, который раньше во главу угла ставил короткие сроки строительства и реализации, теперь основное внимание уделяет технологиям строительства, качеству строительных материалов, инженерных и коммунальных систем, возможности создания необходимой инфраструктуры и проч. Ему важно, чтобы здание оставалось в своем классе и через 7–10 лет.
Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, поэтому скоро возникнет необходимость пересмотра классификации зданий. Дома, построенные 5–7 лет назад, уже сейчас находятся на пороге понижения классности. Помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут переходить в класс В.
Несмотря на уменьшение разрыва между спросом и предложением, дефицит офисных помещений высокого класса сохраняется. По традиции, район внутри Садового кольца остается самым популярным среди потенциальных арендаторов. Кроме того, мы считаем, что есть высокий неудовлетворенный спрос на офисные площади класса А в Западном направлении на территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Уровень свободных площадей в этом районе также близится к нулю.
«Увеличивается число сделок по предварительной аренде»
Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International
В этом году было отмечено увеличение числа и объема сделок по договору предварительной аренды и продажи. Это объясняется ростом спроса на офисные помещения в условиях, когда прогнозируемый объем нового строительства и реконструкции в 2006 году сопоставим с 2005 годом.
Усиливается тенденция децентрализации рынка: идет активное развитие субрынков, продолжается регенерация промзон и развитие бизнес-парков. Девелоперы активно осваивают срединный пояс Москвы.
Хотелось бы отметить повышение активности сетевых девелоперов. Увеличивается число компаний, впервые реализующих проекты в сфере коммерческой недвижимости, в частности в офисном сегменте.
В этом году начали разрабатывать и реализовывать первые крупные офисные и многофункциональные девелоперские проекты за пределами МКАД.
В 2005 году снизился средний уровень вакантных помещений в офисных зданиях классов А и В по сравнению с 2004 годом. В зданиях класса А он составил 2,1% (по сравнению с 3,8% в конце 2004 года); в зданиях класса В – 7,3% (по сравнению с 8% в конце 2004 года).
В этом году продолжился общий рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В, который составил 10–14% для офисов класса А и 6–8% для офисов класса В. В 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения – 6–10% для офисов класса А и 5–7% для офисов класса В.
«Появляются крупные офисные объекты далеко за пределами ТТК»
Андрей Закревский, вице-президент компании «Система-Галс»
- Наиболее значимое событие 2005 года – начало реализации проекта «Большой Сити». Он предусматривает комплексное развитие территории общей площадью 1000 га, расположенной между ТТК, Хорошевским шоссе и руслом Москвы-реки. На сегодня это самый крупный проект регенерации территории во всем мире.
Одна из важных тенденций этого года – появление крупных офисных объектов далеко за пределами ТТК, и, что самое главное, высокий спрос на эти объекты (бизнес-парк «Крылатские Холмы»). Но основная деловая застройка все так же происходит в центральной части города, которая, правда, сейчас уже расширена до ТТК.
По-прежнему остаются востребованными офисные помещения всех без исключения классов, включая С. Однако абсолютными лидерами спроса являются помещения небольшой площади (порядка 100 кв. м) вне зависимости от принадлежности к классам. Небольшие офисные площади еще долгое время будут оставаться в дефиците.
Для многих игроков рынка недвижимости основной проблемой-2005 стало вступление в силу закона «Об участии в долевом строительстве». В связи с тем, что по новому закону начало строительства и продаж возможно только после получения официального разрешения на строительство, сроки начала реализации многих объектов сдвинулись. Одни компании вынуждены были разрабатывать новые схемы реализации, другие – ждать разрешения на строительство.
«Девелоперы реализуют более масштабные проекты»
Елена Кравцова, директор департамента офисной недвижимости холдинга «Капитал Груп»
Этот год был для нас очень плодотворным: мы приступили к строительству нескольких офисных зданий, еще ряд достроили.
В целом рынок офисной недвижимости в 2005 году продемонстрировал активный рост по всем основным параметрам. Высоки объемы ввода качественных офисных площадей в пределах и за пределами Садового кольца. Девелоперы стремятся реализовать более масштабные проекты – как по объемам предлагаемых площадей, так и по конкурентным преимуществам. Заметной тенденцией становится увеличение доли многофункциональных объектов и улучшение их качественного уровня.
«Рынок остается поделенным между основными компаниями»
Алексей Воскобойников, директор по развитию бизнеса M+W Zander
Говоря о тенденциях рынка недвижимости уходящего года, необходимо отметить следующие: во-первых, на рынке явно ощущалась нехватка офисных помещений категорий А и В. Причиной этому послужила возрастающая потребность арендаторов в более высоком уровне обслуживания и, следовательно, в помещениях, расположенных в интеллектуальных зданиях. Во-вторых, в этом году увеличился объем строительства высотных зданий (например, «Северная башня», башня «Федерация» и др.) В-третьих, можно отметить начало процесса активного инвестирования нефтедобывающих компаний в коммерческую недвижимость. Также необходимо упомянуть о том, что для инвесторов на данном этапе большей привлекательностью (в связи с быстрой окупаемостью) обладают торговые комплексы, нежели офисные помещения.
В сфере деятельности УК не произошло особых прорывов, так как рынок остается поделенным между основными участниками: иностранными и российскими компаниями. Новые же компании, выходящие на рынок, не всегда обладают необходимой технической базой, и качество предоставляемых ими услуг оставляет желать лучшего. Демпинговые предложения, используемые некоторыми новыми участниками рынка, уже не являются преимуществом. Конкуренция на данном этапе развития отрасли осуществляется не по цене, а по качеству и комплексности оказываемых услуг. Например, не выходя за рамки ценового предложения конкурентов, более опытная компания может предложить дополнительные бонусы для обеспечения лояльности постоянных и привлечения новых клиентов. И хотя российский рынок еще не полностью осознал потребность в услугах управляющих компаний, многие крупные девелоперы уже склоняются в пользу данного вида услуг, особенно если эти услуги комплексные. В заключение необходимо отметить факт расширения присутствия УК в регионах, а именно в городах-миллионниках, где идет бурное развитие офисного и торгового рынков недвижимости (Самара, Краснодар, Казань, Нижний Новгород, Красноярск и др.).
«Услуги по управлению объектом уже не вызывают непонимания»
Евгения Власова, генеральный директор The Sawatzky Property Management
Однозначно можно отметить растущий интерес к управляющим компаниям. Причем если ранее этот интерес проявлялся со стороны только профессиональных инвесторов и девелоперов, то в настоящий момент большинство компаний-новичков на рынке уже имеют представление о деле управления недвижимостью.
Особое внимание стоит обратить на востребованность управляющих компаний на этапе проектирования и строительства объектов. Если раньше нам приходилось убеждать инвесторов в необходимости участия УК в развитии проекта в начальной стадии, то теперь они сами привлекают управляющие компании к этой работе.
Тем не менее рынок еще слабо развит, и большинство объектов коммерческой недвижимости находится в управлении собственников. Как правило, владельцы проводят тендер по выбору управляющей компании, получают всю необходимую информацию путем короткого сотрудничества на предэксплуатационной стадии и впоследствии создают собственную службу управления.
Очень редко такие модели управления становятся успешными. Как правило, ограниченные ресурсы, отсутствие опыта и профессиональных навыков ведут к тому, что объекты подолгу пустуют, сдача в аренду проходит хаотически и без единой концепции и т. д.
Мы полагаем, что ситуация со временем будет меняться. Этому должны способствовать такие факторы, как самообразование владельцев недвижимости, приход на рынок западных инвестиционных фондов и профессиональные действия управляющих компаний.
Еще одной проблемой являются кадры. С развитием нашей компании мы очень часто обращаемся на рынок труда и понимаем, что гораздо эффективнее растить сотрудников внутри компании, чем привлекать людей со стороны. Однако надеемся, что развитием данной сферы бизнеса будет появляться больше профессионалов, действительно понимающих и знающих наше дело.
Геннадий Федотов, руководитель пресс-службы компании ОАО «АК «Сибур»
Сибирско-Уральская нефтегазохимическая компания в начале года купила офисный комплекс Gold Tower, расположенный на ул. Кржижановского, 16.
- Наш случай для рынка нетипичный. Компания приобрела здание, которое изначально строилось для «Сибура» и компанией, имеющей отношение к «Сибуру». Работы начались примерно в 2001 году, при прежнем руководителе г-не Голдовском компанией ГНК. Впоследствии, в 2002–2003 годах, поменялись владельцы, и мы оказались перед необходимостью выкупа здания. И хотя площади выставлялись на рынок, продавец в первую очередь ориентировался на нашу компанию. В результате переговоров мы купили это здание по цене ниже рыночной. Довольно значительный дисконт объясняется тем, что комплекс не совсем обычный для рынка. Архитектурный проект, площади, планировки, коммуникации и т.д., - все разрабатывалось именно под нужды «Сибура». Другим пользователям пришлось бы слишком многое менять.
Александр Гулавский, директор поддержки операций ОАО «ВымпелКом»
Компания «Вымпелком» в этом году подписала договор аренды более 14 тыс. кв. м офисных помещений в бизнес-центре «Волна» на проспекте Академика Сахарова, д. 8
- Реальных предложений, имеющихся на рынке и устраивающих нас по общей и полезной площади, цене аренды, расположению, качеству, срокам подготовки офиса в целом, очень немного. Искали и выбирали мы примерно полгода. Сам по себе поиск был недолгим – много времени ушло на принятие решения, что неудивительно, учитывая его важность для компании такого масштаба.
Самым сложным было найти вариант, подходящий нам по всем параметрам. Это должно быть современное здание в центре города, с возможностью размещения сотрудников штаб-квартиры с учетом роста численности персонала в 2006–2007 годах. Бизнес-центр «Волна» подошел нам больше других.
Учитывая большой объем арендуемых помещений, наша компания, конечно, получила значительные скидки. Но их размер мы не можем раскрывать, это касается не только нас, но и наших партнеров.
Назад
Загрузка...