История в деталях

Из истории компании

Storm Properties была создана в 2005 году. В то время ее основным владельцем был Майкл Белтон, ранее занимавший пост заместителя генерального директора компании CMI Development. С предыдущего места работы г-н Белтон привел в молодую компанию 17 человек, которая под его руководством занялась реализацией двух офисных зданий в Москве в качестве fee-девелопера. Через год Storm Properties уже работала над четырьмя проектами. «Fee-девелопмент – очень тяжелый бизнес. Начав им заниматься, мы поняли, что для компании гораздо лучше быть не просто девелопером, работающим за вознаграждение, а вкладывать в проекты свои средства. Кроме того, факт инвестирования будет гарантией заинтересованности девелопера в конечном успехе проекта, что очень важно для его основных инвесторов», – рассказывает Майкл Белтон, президент Storm Properties. Первым проектом, в котором компания выступила соинвестором вместе с фондом Marbleton Property Fund (совместный фонд американской JER Partners и Alfa Capital Partners), стал бизнес-парк К2.

«Со временем мы осознали, что нам необходимы дополнительные средства, и начали искать стратегического партнера», – говорит г-н Белтон. Им стала группа компаний ПИК, которая в сентябре 2007 года приобрела контрольный пакет акций Storm Properties. Для последней это событие означало расширение границ деятельности, для ГК ПИК – возможность совершить экспансию в сегмент офисной недвижимости. По оценкам экспертов, сумма сделки могла составить $250 млн. «Думаю, что это было оправданным шагом, – считает Сергей Суров, ведущий менеджер проектов департамента консалтинга GVA Sawyer. – С одной стороны, ГК ПИК получила возможность выйти на рынок коммерческой недвижимости, а также усилить свою профессиональную команду. Это положительным образом отразилось на акциях, размещенных за рубежом и внутри страны. С другой стороны, Storm Properties смогла увеличить масштаб своих инвестиций и использовать административные и другие связи группы». В результате в 2008 году Storm Properties победила в номинации «Сделка года» на Премии Commercial Real Estate Moscow Awards.

По признанию Майкла Белтона, за 2,5 года он ни разу не пожалел о сотрудничестве ГК ПИК: «Не будь у Storm Properties такого партнера, нам было бы гораздо сложнее пережить этот кризис. Группа не бросила нас в трудную минуту и продолжает лоббировать интересы Storm Properties, хотя им тоже очень непросто».

Большинство проектов компании реализуют совместно и, по словам г-на Белтона, даже в столь сложные времена продолжают их финансировать: «Правда, не так активно, как раньше. Выделяемые средства направляем на развитие проектов в первую очередь в части проектирования и согласования». Михаил Уринсон, управляющий директор ALUR Investments & Development, напротив, считает, что в настоящий момент ГК ПИК не обладает финансовыми ресурсами, необходимыми для развития проектов. «Учитывая существующие проблемы группы в текущих условиях, я не понимаю, чем она может быть полезна Storm Properties, но точно не финансированием», – отмечает эксперт.

История в объектах

Как и большинству девелоперов, Storm Properties пришлось заморозить часть своих проектов. «Мы хотели выйти на рынок коммерческой недвижимости Киева, но были вынуждены полностью остановить развитие этого направления. Кроме того, компания работала над реализацией ряда проектов в регионах России: Омске, Перми, Калининграде, Краснодарском крае, но эти направления также были заморожены», – рассказывает Майкл Белтон. Внезапно прекратившийся поток финансирования – не единственная причина остановки проектов. В настоящий момент девелоперов и инвесторов волнует вопрос, смогут ли потом они заполнить построенные площади. «Сегодня начать новое строительство может только очень богатый человек, который не боится потерять свои деньги», – отмечает президент Storm Properties.

И тем не менее компания продолжает реализацию проектов в Московском регионе. Это многофункциональный комплекс класса А North-West Towers в районе Мякининской поймы (инвесторы – ГК ПИК и Storm Properties); бизнес-парк К2, расположенный на Калужском шоссе, в 2 км от МКАД, что предопределило название проекта (инвесторы – Marbleton Property Fund и Storm Properties); первый гостиничный проект Storm Properties «Марьина Роща», предполагающий строительство трехзвездочной гостиницы со SPA-центром (инвестор – ГК ПИК); научно-технический центр «Пресненский Вал» (инвестор – ГК ПИК). Кроме того, компания продолжает работу над проектом строительства офисного комплекса Gateway в Санкт-Петербурге (инвесторы – ГК ПИК и Storm Properties). «Наша основная задача в данный период – получить разрешение на строительство. К слову, в этом нас поддерживает ГК ПИК. Являясь крупным застройщиком жилой недвижимости, она обладает хорошими связями и административным ресурсом, что помогает нам на любой стадии согласования и в решении многих вопросов, – говорит Майкл Белтон. – Однако выход на стройку для большинства проектов будет зависеть от скорости возрождения рынка».

Опрошенные нами эксперты считают это решение верным. «Могу предположить, что сейчас компания работает над «бумажной» стадией проектов, которые требуют минимальных затрат со стороны инвесторов, получают за это вознаграждение. Это позволяет им поддерживать операционную составляющую – выплачивать зарплаты, арендовать офис и т. д. Все девелоперы сейчас замерли в ожидании изменения конъюнктуры рынка», – считает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle.

«Ориентация на Москву – абсолютно верное решение. Риски здесь меньше, а прогнозируемые сроки выхода из кризиса – короче, – уверена Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia. – Однако целесообразность акцента на офисную составляющую с наибольшей долей вероятности оправдана в случае наличия гарантированных арендаторов помещений. В противном случае готовое здание может разделить судьбу десятков тысяч построенных и незаполненных помещений в «Москва-Сити» и на иных проектах».

В портфеле Storm Properties – более 600 тыс. кв. м в активном девелопменте, однако пока нет ни одного завершенного проекта. По мнению участников рынка, процесс реализации проекта в Москве занимает в среднем до пяти лет. «Эта ситуация является стандартной практикой, – говорит Михаил Уринсон. – Следовательно, начав первые проекты в 2005 году, ожидать их завершения можно в 2009-м».

Подготовка проекта – это трудоемкая и долговременная работа, иной раз с не вполне предсказуемыми сроками ее исполнения – в России этот этап может занимать годы и стоить значительных средств. «Средний цикл девелопмента в России – от трех лет. В центре Москвы, где сложно все – от выделения мощностей до согласования высотности, сроки могут затягиваться до 5–6 лет и более. А в условиях кризиса целесообразно сосредотачиваться именно на центрально расположенных участках», – считает Марианна Романовская.

Кредитная история

Большинство российских девелоперов, привыкших пользоваться заемными средствами, очутились сегодня в кредитной западне. Компанию Storm Properties, по словам Майкла Белтона, эти проблемы обошли стороной, она не обременена кредитными нагрузками: «Мы не взяли ни одного доллара в банке».

«Мне недоступна бухгалтерская отчетность компании, поэтому судить об отсутствии обременения кредитами не могу. Однако с уверенностью говорю, что такая ситуация на рынке – большая редкость, и я не знаю больше ни одной компании, ни в секторе жилой, ни тем более коммерческой недвижимости, не обремененной долгами», – говорит Михаил Уринсон.

По словам Марианны Романовской, возможность полного финансирования проекта собственными средствами – нетипичное явление для масштабного проекта: «Речь идет о десятках и сотнях миллионов долларов, которые у разумного инвестора в кубышке лежать просто не должны. Сокращение доли заемных средств для девелопера-ритейлера возможно в случае притока существенных средств от оборота собственной розничной торговли, как, например, у IKEA или «Крокус Интернэшнл».

В то же время Владимир Пинаев считает, что отсутствие долгов у компании вполне возможно: «Если Storm Properties выступает в качестве fee-девелопера, то все кредитные нагрузки несет инвестор, а девелопер только строит объект, не залезая в долги».

«У нас нет причин не доверять заявлениям руководства Storm Properties. Но ситуация, когда у компании практически нет долговой нагрузки, весьма нетипична на сегодняшний момент. Возможно, это связано с тем, что внутри самого альянса было достаточно ресурсов для экстенсивного расширения», – предполагает Сергей Суров.

Что касается стоимости активов компании, то, по словам Майкла Белтона, она, конечно же, стала меньше той, что была 1,5 года назад: «Мы не задумываемся над ее точной оценкой в текущих условиях рынка, когда цена проектов зачастую определяется степенью потребности собственника в денежных средствах. Мы работаем на будущее – постепенно, шаг за шагом двигаемся вперед, увеличивая капитализацию проектов. Качественные и интересные проекты, на наш взгляд, достаточно быстро восстановят свою стоимость и привлекательность для конечных пользователей».

Тем не менее будущее «бумажных» проектов оказалось под вопросом – как за счет трудностей финансирования, так и с точки зрения их дальнейшего спроса. В результате оценочная стоимость объектов, составлявших до кризиса заметную долю активов компании, значительно снизилась. «Бумажные» проекты в текущих условиях фактически ничего не стоят и в широком смысле не востребованы потенциальными платежеспособными инвесторами», – уверен Михаил Уринсон.

«Конечно, такие проекты потеряли в цене, но у них и потенциал выше, есть возможность скорректировать концепцию в качестве ответа на новые условия, – полагает Сергей Суров. – О точной сумме (проценте) снижения стоимости активов можно говорить только после всестороннего анализа инвестиционного портфеля компании».

В свою очередь, Владимир Пинаев предполагает, что капитализация самого девелоперского бизнеса Storm Properties сегодня относительно невысокая. «Сложно дать оценку в денежном эквиваленте, но думаю, что сегодня капитализация в основном складывается из стоимости команды, экспертизы, которую они накопили, бренда и возможности генерировать доход в момент, когда рынок будет опять требовать строительства коммерческой недвижимости», – считает эксперт.

Планируем историю

Как рассказал президент Storm Properties, кризис для их компании начался еще год назад. «Именно тогда мы почувствовали, что рост рынка небезграничен, что начались проблемы с финансированием проектов, и начали реструктурировать бизнес». Как и все компании отрасли, Storm Properties оптимизировала свои затраты, в том числе и за счет уменьшения численности персонала. «Это было тяжелое время для всех, однако своевременность принятия антикризисных мер позволила компании остаться на плаву, сохранить костяк команды, проекты и имеющиеся знания», – говорит Майкл Белтон.

Основная задача руководства компании на вторую половину 2009 года – начать работу минимум над одним новым проектом. По словам Майкла Белтона, сейчас Storm Properties ищет партнеров, готовых инвестировать свои средства. «Мы сейчас ведем переговоры с двумя инвесторами из Америки, посмотрим, каких договоренностей сможем достичь», – говорит г-н Белтон.

В ближайших планах руководства компании – войти в тройку лидеров девелоперов коммерческой недвижимости. Нам же остается пожелать Storm Properties удачи и попутного ветра.