Андрей Подойницын: «Если девелопер дотянул проект до стадии ИРД, он всегда найдет деньги»

Андрей, расскажите, как родилась идея создания лиги?
– Документ, регламентирующий деятельность управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, появился в 1995 году. Это Указ № 765 президента РФ, который впервые закрепил такие понятия, как «управляющая компания» и «паевой инвестиционный фонд». Но до дефолта 1998 года, и тем более после него, наша отрасль развивалась медленными темпами. Управляющих компаний, как и фондов, было мало. Объемы средств, находящиеся в управлении, были не очень значимы в масштабах экономики страны. Требовалось принять закон, который создал бы солидную правовую основу для функционирования отрасли. Его разрабатывали довольно долго, начиная с 1996 года, окончательная редакция была принята только в 2001. Крупнейшие управляющие компании, которые являются таковыми и по сей день, – «Менеджмент-Центр», «УРАЛСИБ», «Альфа-Груп», «Тройка-Диалог» – пришли к выводу о необходимости консолидации усилий с целью ускорения процесса принятия закона об инвестиционных фондах. Так появилась «Национальная лига управляющих» как профсоюзное объединение управляющих компаний. На сегодняшний день в лиге 62 организации, объем активов паевых фондов под управлением которых составляет около 92% доли рынка российских паевых инвестиционных фондов.
Замечу, что еще на этапе формирования лиги рынок недвижимости находился недвижимости находился в сфере наших интересов. Мы изначально преследовали цель создать в рамках нового закона класс фондов, который, как было понятно уже тогда, будет очень востребованным – это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
В 2002 году мы активно поддерживали ФКЦБ в написании 40 с лишним постановлений, необходимых для развития закона. Постановления, которые позволили осуществлять деятельность ЗПИФ недвижимости, вышли в конце октября 2002 года, а уже в начале 2003 года появился первый ЗПИФ недвижимости под управлением УК «КОНКОРДИЯ-Эссет Менеджмент».

Как сегодня развиваются ЗПИФы недвижимости?
– Сейчас ЗПИФов недвижимости уже около 70. Паевые инвестиционные фонды можно делятся на открытые, интервальные и закрытые. Однако паевой фонд, который специализируется на недвижимости, в силу специфики отрасли, может быть только закрытым. Дело в том, что ЗПИФы создаются под определенный проект, и если допустить свободный вход и выход пайщиков из проекта, тогда его реализация будет зависеть от прихоти пайщика, владеющего большей долей паев и при его выходе в середине срока, будет поставлена под угрозу. В этот момент из земли могут торчать только одни сваи. Однако это не означает, что участники ЗПИФов не имеют права «выйти из проекта», пайщик при желании может найти другого инвестора и продать ему свои паи. Кроме того, некоторые УК выводят свои паи на рынок, то есть обеспечивают им вторичное обращение.

Получается, что ЗПИФы недвижимости существуют всего два года. А с чем связана бурная динамика их развития?
– Это связано с тем, что рынок недвижимости с точки зрения инвестора
представляется одним из наиболее привлекательных, интересных, динамичных и прибыльных. Таковым, на мой взгляд, он будет оставаться еще долго.
Помимо всего прочего до сих пор под рынком недвижимости понималась только одна Москва – крошечный пятачок по сравнению со всей территорией нашей страны. Сейчас деятельность фондов постепенно развивается в регионах. Как, впрочем, и деятельность многих московских девелоперов, объекты которых мы сейчас видим далеко за пределами столицы.

Вы сказали, что рынок недвижимости привлекателен для инвесторов. Могли бы вы сравнить его с другими рынками?
– Здесь можно привести классический пример из нашей недавней истории. Вспомним итоги дефолта 1998 года. Наша национальная валюта, как известно, обесценилась в четыре раза. Фондовый рынок не то чтобы упал, он просто обнулился – его не стало. Я помню, как даже акции «Лукойла», которые сейчас стоят $56 за акцию, стоили три доллара. Наши государственные обязательства торговались по цене от 23 до 27% от номинала. Падение было катастрофическим. И только недвижимость мягко планировала в течение двух лет. Она снизилась в цене в среднем по стране на 40%. И при первой же возможности восстановила свои позиции, причем это касается не только Москвы, но и регионов.
Если и дальше сравнивать рынок недвижимости с другими рынками, то он отличается очень низкой волатильностью и очень большой устойчивостью при определении тенденций рынка. Он несравненно лучше прогнозируем, обладает колоссальной емкостью, то есть способен воспринять очень большие объемы вложения денежных средств. Когда речь заходит об инвестировании средств, которые образуются из государственных обязательных накопительных систем (пенсионная система, обязательное страхование, система страхования банковских вкладов, военная ипотека), мы, например, все усилия прикладываем к тому, чтобы допустить эти средства в сферу недвижимости, и в частности в ипотеку. Мы считаем, что нет более устойчивого, надежного и прогнозируемого на протяжении длительного времени рынка, чем недвижимость.
Кроме того, он отличается еще и тем, что он позволяет УК и инвесторам в достаточно короткие сроки вникнуть в технологические и профессиональные детали. Например, если вы собираетесь инвестировать в реальный сектор экономики, то перед вами открывается совершенно необозримое поле огромных технических «разностей». Так, если вы знаете, как работают металлурги, то можете не иметь никакого понятия о нефтехимии или судостроении. В каждом случае требуются огромные затраты на то, чтобы понять и вникнуть в специфические детали той или иной отрасли. Но если вы один раз поняли, как функционирует недвижимость, потратили на это несколько месяцев или год, привлекли специалистов, которые обладают соответствующими профессиями, вы можете заниматься любой недвижимостью в любой стране.

Какой сектор недвижимости интереснее всего для инвесторов?
– Это зависит от личных пристрастий управляющей компании или инвесторов, с которыми управляющая компания работает. Это может быть жилая, офисная, торговая недвижимость. Например, последний большой проект все той же управляющей компании «КОНКОРДИЯ-Эссет Менеджмент» с компанией Mirax – это жилая и офисная недвижимость. Один фонд будет заниматься башней «Федерация», а второй – жилой недвижимостью.
Специализироваться можно на чем угодно. Я не являюсь фанатом жилищного строительства в Москве по той причине, что эта часть рынка сильно монополизирован. Есть буквально считанное количество крупнейших участников, девелоперов, которые этот сегмент практически полностью закрывают. Кстати, там и доходности уже не очень интересные. Хотя у нас в стране существует гигантская потребность в строительстве жилья, причем подкрепленная платежеспособным спросом.
Что же касается коммерческой недвижимости, то по насыщенности рынка нам еще очень далеко до наших восточноевропейских соседей. Офисные центры строились в последнее время ударным темпами и продолжают строиться. Но несмотря на это, спрос превышает предложение. Больших площадей нет физически. Все занято на 98%. Подходящий офис легче всего найти в строящихся бизнес-центрах. А построенной и свободной складской недвижимости на рынке нет вообще. Многие крупнейшие западные логистические компании сталкиваются с тем, что не могут взять в аренду существующий комплекс. В результате они вынуждены заниматься той деятельностью, которая на родине для них противоестественна – строить склад. Эта тенденция характерна и для рынка торговой недвижимости, в частности крупные операторы-дискаунтеры также вынуждены строить магазины «для себя».
Заниматься коммерческой недвижимостью в Москве и в регионах становится все более интересно. Тем более что в регионах доходность существенно выше, правда, риски серьезнее и объемы поменьше… Но многие девелоперы уже добрались не только до городов-миллионников, но и до городов с населением 200–300 тыс. граждан.

По какому принципу или, точнее, по каким критериям выбирается объект для инвестирования?
– Определенными свойствами должен обладать не объект, а скорее партнер. Оценить проект сегодня несложно. Можно довольно точно определить и доходность, и риски, и заполняемость.
Наша отрасль очень прозрачна, она жестко контролируется и выдвигает высокие требования к этике и практике деловых отношений. Ей категорически противопоказана любая тень и серые схемы, поэтому мы предъявляем к нашим партнерам очень высокие требования. Они касаются и бухгалтерии, и способа заключения сделок, и прозрачности этих сделок, и страхования. В первую очередь это связано с тем, что мы несем ответственность перед инвестором, перед пайщиками. Соответственно, партнер должен быть готов к такого рода отношениям, которые сильно отличаются от той практики, которая нередко существовала в нашей стране в предыдущие годы.

Опишите, пожалуйста, типичный портрет пайщика.
– Розничных пайщиков в этой сфере пока нет. Сама технология бизнеса инвестиций в недвижимость исключает возможность долгого набора денег. Проект не может ждать месяцами или годами, пока наберется критическая масса, поэтому до сих пор ЗПИФы были ориентированы либо на профессиональных институциональных инвесторов, либо на квалифицированных инвесторов. Последнее понятие пока не сформулировано законодательно – нет строгого определения, кто такой квалифицированный инвестор. Но оно скоро появится. ФСФР инициировала, и мы активно поддержали некоторые весьма существенные. поправки в Закон 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах, где появится определение квалифицированного инвестора. На наш взгляд, это прежде всего граждане, которые в состоянии вложить в тот или иной проект, фонд определенную сумму денег – например, $300–500 тыс. ЗПИФы в основном рассчитаны на квалифицированных инвесторов.
Клиенты любых фондов – это компании, у которых есть свободные средства, накопления, которые хотят их сохранить и приумножить. При этом они не желают лично заниматься оперативным управлением.
Девелоперы, привыкнув к банкам, своим многолетним партнерам, сегодня только пробуют наш инструмент. На практике, если девелопер смог дотащить проект до стадии ИРД, он всегда найдет деньги. Инвестиции труднее привлечь на самую начальную, рисковую стадию.

А как обстоят дела с институциональными инвесторами?
– Пока это скорее перспектива, нежели реальность. До сих пор по многим внутренним предписаниям, которые регламентируют деятельность пенсионных фондов, страховых компаний, банков, они либо вообще не могли покупать паи фондов, либо такие покупки были связаны с большими сложностями. Например, приобретение паев по банковскому регулированию рассматривается как 100%-ный коммерческий риск. А это, на мой взгляд, неправильно. ПФР вообще не имеет права вкладывать в фонды. Но ситуация будет постепенно меняться.

По какому принципу инвесторы выбирают УК?
– Не стоит забывать, что это очень молодой рынок. Так что пока многие компании делают свой выбор, основываясь на личных знакомствах. Рыночные пути пока только формируются. Вообще сейчас на рынке существует примерно 220 управляющих компаний. Но в России на сегодняшний день есть еще одна проблема – денег значительно больше, чем возможностей их качественного размещения.

Вы сказали, что фонд – это максимально прозрачная схема… Почему?
– Когда граждане объединяются в фонд, то их права абсолютно одинаковы. Ни у кого нет радикальных, решающих преференций. Естественно, тот, у кого 70%, может взять и инициировать решение о смене УК, но если у инвесторов права приблизительно равные объемы вложений, то ни у кого решающего преимущества нет. УК – это организация, которая в таком случае одинаково дистанцирована от всех инвесторов и при этом одинаково их всех любит, ведь управляющий заинтересован в стабильности всего проекта в целом, так как, реализовав проект, получает дополнительные вознаграждения. Весь этот процесс контролируется специализированным депозитарием, который бдительно следит за правильностью процесса инвестирования, реестр ведет регистратор, все это контролируется ФСФР, и в результате вся конструкция в целом обладает исключительной устойчивостью и прозрачностью. Возможность для махинаций сведена практически к нулю.
С точки зрения налоговых механизмов фонд обладает определенными преференциями, поскольку пока вы находитесь в фонде, то есть пока вы инвестор, вы не платите налог на прибыль и налог на доходы физического лица. Вы можете в одном и том же фонде реализовать один проект, построить, продать и тут же опять инвестировать в следующий – ваши средства не будут облагаться на прибыль. И только когда ваша прибыль материализована – нужно уплатить соответствующий налог.