Земля для строительства склада

Извечный вопрос, что первично – яйцо или курица, в нашем случае «преобразуется» в размышления о том, зависит ли концепция склада от выбора участка или все-таки земля подбирается с оглядкой на концепцию строения. Что первично – идеология проекта или земельный надел? Предположим, существует строго выверенная концепция складского комплекса, под которую нужно найти участок. Расположение склада, его конфигурация, масштабы прилегающей территории, инженерные системы, выделенные лимиты – все эти концептуальные требования должны будут найти свое отражение в земельном участке, сойтись «в одной точке». Учитывая недостаток хорошей земли, а тем более участков, обладающих многочисленными достоинствами, становится очевидно, что искать землю под строго продуманную концепцию довольно трудно. Тем не менее девелопер, осуществляющий поиск земли под проект, все же имеет номинальную идею (знает, что это будет или распределительный центр, или кросс-докинг-склад и т. д.), и уже после того, как земля найдена, «затачивает» концепцию под конфигурацию участка. Соответственно, спор о том, что первично, оказывается бессмысленным.

Далеко ли… близко ли
Одним из определяющих факторов при выборе земельного участка является местоположение. Но какая удаленность от населенных пунктов считается оптимальной? Какими критериями следует руководствоваться, выбирая место для будущего комплекса – зависит ли оно от назначения склада, рынков сбыта хранящейся на складе продукции и т. д.? «Участок стоит выбирать недалеко от рынков сбыта товара, который будет храниться или обрабатываться на складе, – рассказывает Андрей Белинский, директор ТЛК «Томилино». – В зависимости от направленности склада и рынка его сбыта и стоит подыскивать площадку». Так, например, если это распределительный центр, работающий на регионы, непринципиально, насколько близко он расположен к столице. В данном случае более важным фактором является наличие хороших транспортных развязок. «Многие крупные компании используют Москву только в качестве перевалочной базы, для таможенной очистки и дальнейшей дистрибуции продукции по регионам, – констатирует Андрей Дуранин, менеджер по развитию компании Relogix. – В этом случае возможность объезда Москвы по бетонке, то есть на достаточном удалении, более предпочтительна». С этим мнением согласен и Сергей Белошапко, директор департамента складской и промышленной недвижимости RIGroup: «Удаленность от Москвы имеет значение для тех складов, которые обслуживают московских потребителей. Оптимальное расположение для такого склада – рядом с малым бетонным кольцом (или ближе к Москве). Если склад работает на регионы, это не так важно».
Выбор эффективного местоположения участка достаточно индивидуален и зависит от требований, предъявляемых к складу. Региональный ли это дистрибуторский комплекс или склад, обслуживающий многомиллионный город; быстрооборачиваемый центр или склад, где продукция хранится продолжительное время – эти и другие факторы влияют на выбор географии участка под строительство.
Участок с оптимальными транспортными условиями, бесспорно, стоит дороже того, который расположен на удалении от них. Но всегда ли нужно за это переплачивать? Какова роль этого фактора? По оценкам специалистов, близость развязок важна, особенно для складов, расположенных на федеральных и других значительных трассах, где поворот к складу через встречную полосу невозможен. Это весьма актуально для мегапроектов, обслуживающих несколько сотен еврофур в день – если расстояние от склада до места ближайшего разворота фур будет более 1 км, результатом станет замедление логистических процессов, неэффективность работы всей системы. «Этот критерий важен не только для девелоперов, строящих функциональные помещения для рынка, но и для компаний, которые строят склад «под себя». Однако эта возможность часто приносится в жертву экономии, не уверен, что такой подход целесообразен», – рассказывает Андрей Дуранин.

«Звездные» участки – не помеха
Понятно, что идеальным для строительства склада будет участок, относящийся к категории промышленных земель. Не надо тратить деньги и время на прохождение бесчисленного количества инстанций, тем самым затягивая реализацию проекта, а значит, и процесс получения прибыли. Между тем не всегда у инвестора есть возможность получения такой «беспроблемной» земли. Если участок относится к сельхозугодьям, его переоформление займет около года. «Хотя в целом стоимость земли вместе с изменением категории редко превышает 10% от себестоимости объекта, сложность состоит в том, что владелец земли должен платить за изменение категории из своих средств – банки это не кредитуют», – рассказывает Сергей Белошапко. Перевод земли в другую категорию влияет и на общую ситуацию с заемными средствами проекта. Если сам объект строится на кредитные деньги (а так в большинстве случаев и происходит), при переводе земли из одной категории в другую (который тормозит развитие проекта в среднем на год) увеличиваются сроки возвращения кредита и риски, а рентабельность, соответственно, падает.
Сегодня на рынке присутствуют консультанты, которые оказывают услуги по изменению категории земель. Но их пока мало, и цена довольно высока. А главное – результат не гарантирован: предугадать, как поведут себя власть имущие в отношении того или иного надела земли, довольно сложно. В целом это нецивилизованный и пока не охваченный независимыми компаниями сектор рынка услуг.
Выбирая участок, специалисты советуют удостовериться, что он не поменяет своего статуса в ближайшие годы. «Присматривая землю для строительства логистического центра, постарайтесь узнать о возможных видах администрации города или области на этот участок. Удостоверьтесь, что в течение 15–20 лет, в соответствии с генеральным планом развития, на месте вашего проекта будет индустриальная зона и город не сможет поменять назначение участка», – рассказывает Андрей Белинский.
Рентабельность проекта напрямую зависит от площади участка. «Складской комплекс, имеющий метраж 10 тыс. кв. м, требует участка в 2 га, никак не меньше. Только в этом случае удастся соблюсти правильное соотношение площади склада к земельному участку, которое на сегодняшний день составляет 50 на 50%, а иногда и 40 на 60% соответственно, – рассказывает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза». – Если площадь объекта вырастает, например, до 20 тыс. кв. м, соответственно, нужно увеличивать и площадь участка – до 4 га». Сегодня требования девелоперов к площади участка, прилегающего к складу, ужесточаются. С увеличением масштабов склада (девелоперы предпочитают строить именно крупные проекты, в силу того, что они позволяют экономить на себестоимости), растут и грузопотоки, увеличивается количество фур, которые нужно суметь разместить на прилегающей к проекту территории. Зоны отстоя транспорта, погрузо-разгрузочные доки, площадки для малотоннажных машин – все это сегодня является такой же неотъемлемой частью эффективного логистического центра, как и ровный пол, высокие потолки и системы управления складом.
«Стандартный подход девелоперов состоит в том, чтобы строить крупные объекты с универсальным набором свойств – от 100 тыс. кв. м. Это позволяет экономить на себестоимости девелопмента, привлекать инвесторов и крупных арендаторов», – рассказывает Сергей Белошапко. Если речь идет о строительстве склада для собственных нужд какой-либо компании, размер и конфигурация объекта будут зависеть от специфических потребностей бизнеса компании. В отдельных случаях, когда компания строит склад под себя и специфика деятельности компании подразумевает относительно малый грузопоток, «пятно» застройки может быть увеличено до 60%. Но не больше, иначе зона маневрирования и парковки будет недостаточна для нормального функционирования склада.
Большое внимание также следует уделять конфигурации участка. К примеру, участок в форме звезды или шестиугольника не очень подходит для строительства технологичного складского комплекса. Впрочем, по признанию экспертов, «звезда» – не самый плохой вариант. «На рынке можно встретить участки, состоящие из двух небольших наделов с маленьким перешейком между ними. Ситуация практически тупиковая – нужно либо приобретать землю рядом с перешейком, чтобы сформировать полноценный для строительства участок, либо (если нет возможности докупить землю) думать, как использовать подобную конфигурацию максимально эффективно, – рассказывает Олег Решетилов. – Какие здесь могут быть варианты? На одной части участка можно строить склад, а на другой возвести вспомогательные помещения. Насосные станции, очистные сооружения тоже требуют места. Еще один вариант – площадка для отстоя фур. Не стоит стремиться к тому, чтобы территория была максимально застроена, лучше попытаться грамотно спланировать рабочее пространство, эффективно расположив на участке необходимые строения».
Идеальной для строительства склада признается форма прямоугольника с соотношением сторон 2:3. Впрочем, опытные девелоперы имеют готовые решения для размещения объекта на участке любой конфигурации, умеют адаптировать самые причудливые формы участков под нужды потенциальных клиентов.

Работа на земле
Укрепление фундамента – удовольствие не из дешевых. И чтобы миновать этот затратный и технологически сложный процесс, необходимо еще до заключения договора аренды (купли-продажи) проверить участок на предмет подземных озер, торфяников и других неприятных «сюрпризов». Специалисты обращают внимание на то, что продавец участка/арендодатель нередко склонен замалчивать информацию о качестве грунтов своего участка. Именно поэтому на практике изыскательные работы экспертов уже давно стали нормой. Всего несколько скважин, и становится понятно, насколько оправданно использовать эту землю под строительство склада. Стоят подобные работы $1,5–2 тыс., но это мизерные вложения по сравнению с миллионными инвестициями, которые можно потерять, если предварительно не исследовать участок.
Чем больше перепад земли, тем дороже обходится строительство склада. Выемка грунта, необходимая для выравнивания поверхности земли для закладки фундамента – процесс накладный и может снизить финансовую привлекательность всего комплекса. «Переместить куб грунта стоит сегодня приблизительно $10. В Подмосковье при строительстве склада для одного из наших клиентов нам пришлось «срезать» и перемещать 90 тыс. кубов глины! Заказчику пришлось заплатить почти $100 тыс. только за выравнивание участка. И это без уплотнения грунта, прокладки дорог на участке и т. д.», – рассказывает Олег Решетилов. Впрочем, бывают и исключения, когда, например, рельеф участка удешевляет строительство. Как рассказал Андрей Дуранин, на одном из строящихся проектов перепад составил 1,2 м. Девелоперы решили использовать его в «корыстных целях» – склад был поднят над землей на 1,2 м с помощью рельефа, а не фундамента и земляных работ. Разумеется, они тоже проводились, но в гораздо меньших объемах.
Небольшой перепад действительно можно использовать в своих целях. «Он нужен по той простой причине, что каждый участок должен иметь ливневые стоки, в конце которых устанавливаются очистные сооружения», – говорит Андрей Белинский. Оптимальным считается уклон 1 м на 100–200 м участка.
Подведение коммуникаций к границам участка может серьезно «ударить по карману» девелопера. Поэтому при выборе земли стоит просчитать возможные затраты на подведение инженерии и оценить, как они отразятся на доходности бизнеса. Хорошо, если на участке есть все необходимые коммуникации – электричество, газ, водоснабжение и т. д. «Если лимитов, например, на электричество недостаточно, выходом из ситуации может стать газогенераторная подстанция. Сегодня они пользуются большим спросом, так как имеют высокий уровень КПД – газогенераторные подстанции вырабатывают не только электричество, но и дают тепло», – говорит Олег Решетилов.
Рассчитывая потребности в лимитах, Андрей Дуранин предлагает руководствоваться нижеприведенными показателями. Из расчета на 10 тыс. кв. м склада необходимо:

1. электричество – минимум 500 кВт и минимум 500 кВА;
2. газ – 120–230 л в час;
3. водоснабжение – минимум 10 куб. м в сутки;
4. канализация (тот же объем + 20%);
5. существование резервных электромощностей.

Инвесторы пока не спешат выкупать даже очень хорошую землю, отвечающую большинству перечисленных выше требований. Связано это с рядом причин. Во-первых, не многие компании могут себе позволить вывести из оборота довольно существенную сумму средств. Кроме того, для приобретения земли в собственность очень важна развитая кредитная система, которой у нас пока нет. «В сложившейся на сегодняшний день ситуации в экономике России в целом и на рынке земли в частности разницы между покупкой и арендой практически не существует. Требования и критерии в обоих случаях одинаковые. Между тем покупка участка оправданна в том случае, если кредит выдается на сверхдолгосрочный период (более 30 лет), чего в России не практикуется в принципе», – констатирует Андрей Дуранин. Пока приобрести землю в собственность могут себе позволить лишь крупные российские и западные компании, у которых достаточно собственных средств и которые имеют доступ к дешевому кредитному ресурсу.
«Как правило, девелоперы коммерческих складов более чувствительны к росту себестоимости (наличию/отсутствию вышеперечисленных факторов), нежели компании, строящие склады под себя, бизнес которых не связан с рынком недвижимости», – говорит Сергей Белошапко. Соответственно, для первых выбор земельного участка будет оставаться стратегической задачей, влияющей на эффективность будущего проекта в частности и на развитие рынка в целом. В то время как конечные клиенты будут по-прежнему выбирать участок исходя из собственных, а не конъюнктурных потребностей – корпоративных логистических схем, существующего рынка сбыта, производственных мощностей.