Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
28 Июля 2009, 9:57
Перемена мест слагаемых
Для тех, чьи проекты находятся стадии разработки, сегодня удачное время. Во-первых, они имеют возможность просчитать их без спешки. Во-вторых, пока компания не вышла на строительную площадку, ей гораздо проще работать над оптимизацией проекта и снижением себестоимости за счет переговоров с подрядчиками, которые стали более сговорчивыми. В некоторых случаях это позволяет сэкономить до 25% стоимости работ.
С трудом раздобытые деньги бизнесменам приходится расходовать максимально рационально. Однако этот рационализм не может выражаться в простом снижении затрат. Речь идет не о лечебном голодании, а скорее о том, чтобы отказаться от сладкого, заменив его полезными витаминами. Это означает, что, начиная проект, девелоперу впредь придется задумываться о том, нужна ли ему лестница из итальянского мрамора? Не лучше ли потратиться на инженерное оснащение, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию, к которым столь чувствительны арендаторы в условиях кризиса? И не целесообразно ли перейти от простого к вариантному проектированию? Арендаторы больше не готовы платить за архитектурные излишества и мраморный пол, зато обращают больше внимания на качество инженерного оснащения. На ближайшие 10-20 лет критерий успешного объекта будет один – это соотношение цена-качество. В связи с этим в структуре себестоимости проектов происходят изменения.
Стройматериалы – оплата вперед
По данным Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, с 15 декабря 2008 года по апрель 2009 года себестоимость строительства квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге снизилась с 50 332 руб./кв. м до 47 702 руб./кв. м – то есть на 5,51%. В сфере коммерческой недвижимости, вопреки ожиданиям девелоперов, существенного снижения себестоимости строительства также не произошло. По словам участников минувшего саммита, прошедшего в июне, в среднем она снизилась на 7-10% за счет падения цен на отдельные виды стройматериалов.
«Не секрет, что в текущей рыночной ситуации реализация большинства новых проектов отложена. В активной стадии строительства находятся объекты средней и высокой степени готовности. Поэтому и о себестоимости строительства можно говорить сегодня только применительно к таким объектам. В среднем 10-20% себестоимости таких проектов составляет земля, которая была приобретена по высоким ценам на активно растущем рынке. 55-65% - стоимость строительно-монтажных работ, включая стройматериалы. 15-20% - инженерная подготовка, 5-15% - обслуживание кредитов», - говорит директор по экономике и финансам компании Setl City Алексей Лукьянов. По его оценке, стоимость квадратного метра в массовом сегменте с учетом земли, инженерии, составляет сегодня 60-80 тысяч рублей.
Сметчик компании Savant Наталья Фролова согласна, что материальные затраты в строительстве занимают примерно 60% сметной стоимости строительно-монтажных работ. «Усиливавшаяся в течение многих лет зависимость от импорта является в настоящее время не просто опасно высокой, но в условиях кризиса катастрофической. Импортные материалы и оборудование, необходимые для производства строительных работ, ввозятся в страну по значительно более высоким ценам по сравнению с прошлым годом из-за увеличения курса иностранных валют, в частности доллара и евро», - констатирует г-жа Фролова.
В то же время цены на отечественные стройматериалы уже достигли своего дна и имеют тенденцию к росту – например, дорожает цемент. Поскольку он занимает значительную долю в строительстве, это может привести к росту себестоимости в рублевом эквиваленте. Так, по подсчетам управляющей по стоимости Savant Ирины Милош, удорожание этого материала в два раза, приводит к увеличению стоимости строительства примерно на 3,5%. А эксперты генподрядной компании «СТЭП» говорят, что в условиях нестабильности большинство поставщиков требуют от застройщиков предоплаты, что, в свою очередь, повышает себестоимость объекта. Специалисты Savant предрекают высокую неустойчивость цен на стройматериалы, что затрудняет прогнозы по изменению стоимости строительства.
25% в резерве
В любом случае простое изменение стоимости стройматериалов не спасает девелоперов. «Мы не заметили, чтобы себестоимость объектов, находящихся на стадии строительства, снизилась. Напротив, где-то даже немного увеличилась», - говорит г-н Лукьянов. В то же время, по данным ГУП «ГУИОН», за год рублевые цены на аренду и продажу объектов офисной, торговой и складской недвижимости снизились в среднем на 32-40%. На сегодняшний день несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей объектов коммерческой недвижимости Петербурга аналитики группы компаний «Бекар» оценивают в 20-30%. Это означает, что собственникам и управляющим придется и дальше снижать цены. В то время как ставки по банковским кредитам продолжают расти. «Уровень цен на рынке всегда определяется соотношением спроса и предложения и почти не зависит от себестоимости строительства. При падении рыночной цены ниже уровня себестоимости, строительство объектов становится невыгодным и останавливается. Именно эту тенденцию мы сейчас наблюдаем», - констатируют в компании «СТЭП».
По словам Натальи Фроловой, кризис заставляет участников рынка в корне пересматривать подход к реализации проектов. «К резервам снижения себестоимости можно отнести: применение производительной техники, экономию материалов, выбор рациональных сроков строительства, использование новых материалов и технологий, качественное планирование и организацию работ на строительной площадке, использование мировых и европейских стандартов расчета стоимости строительства», - говорит специалист Savant.
В этом смысле в более выгодном положении находятся те игроки, кто еще только проектирует свои объекты, а также сами проектировщики, которые отмечают рост спроса на вариантное проектирование, то есть разработку нескольких вариантов реализации проекта, чтобы выбрать оптимальный с точки зрения материальных затрат, инженерного оснащения и экономической эффективности. Например, «ВТБ-Девелопмент» пошел по такому пути в ходе проектирования «Набережной Европы». По словам руководителя инвестиционного департамента компании Александра Паршукова, сейчас компания рассматривает два варианта проекта, разработанные генеральным проектантом Bovis, и рассчитывает снизить стоимость строительства на 10-20%. «При этом нельзя экономить на инженерной инфраструктуре и качестве, то есть тех составляющих, которые позволят увеличить денежный поток от объекта в будущем», - уверен он.
Инженерный расчет
О необходимости увеличения затрат на инженерию при сокращении стоимости отделочных материалов и других, не ключевых с точки зрения окупаемости объекта вещей, говорит и генеральный директор Knight Frank Spb Олег Барков. «Пора правильно расставить приоритеты. В Европе 40-45% себестоимости офисного здания класса А – это инженерия. А в России почему-то этому уделяется минимум внимания. Мы больше думаем о том, какой будет прекрасный мрамор на стенах, а технические вопросы начинаем решать, когда здание надо резать по живому», - говорит консультант.
С ним согласен генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов – представитель инженерной компании уверен, что именно затраты на техническое конструирование объекта и его инженерное оснащение – залог низких эксплуатационных расходов в будущем, что интересует потенциальных арендаторов даже больше, чем локация.
В результате проектные работы даже подорожали. О сохранении цен на техническое проектирование говорит и владелец имущественного комплекса фабрики «Красное знамя» Игорь Бурдинский. «Наиболее стабильна, на мой взгляд, интеллектуальная составляющая. То есть все, что связано с проектными и изыскательскими работами. Цены на эти услуги почти не изменились в связи с кризисом», - считает он. Это затрудняет реализацию проектов, если речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции. «Если в новом строительстве львиную долю в прямых издержках занимает стоимость материалов, то в восстановительном до 50 % от общих затрат уходит на проектно-изыскательные работы, многочисленные архитектурно-строительные и историко-культурные экспертизы, согласования, подготовку территории. То есть на то, что считается косвенными издержками. Особенно если на территории строительства есть сооружения со статусом «памятник»», - отмечает девелопер.
Бартер без посредников
А вот на приглашении мировых архитектурных звезд, по мнению участников рынка, теперь можно сэкономить. Экономят они и на оплате строительно-монтажных работ – с помощью бартера, который по ряду проектов вообще заменил обычное финансирование. Кроме того, девелоперы отказываются от сотрудничества с посредническими структурами при заказе материалов и работ. Зато стремительно дешевеющая земля на себестоимость строящихся объектов повлиять не может. «Поскольку участки были куплены давно, а новых проектов сейчас никто не начинает, - поясняет Алексей Лукьянов. - Может быть, удешевление земли и окажет со временем влияние на стоимость проектов, но только после того как экономика стабилизируется и компании вновь начнут покупать земельные участки».
Впрочем, как бы и на чем ни экономили девелоперы в ходе строительства, общая тенденция остается неизменной: рентабельность девелоперского бизнеса снижается. «Если раньше рентабельность в среднем составляла 20-25%, сейчас в лучшем случае мы говорим о 5-7%, нередки случаи и работы по себестоимости. С учетом длительного производственного цикла в строительстве (2-4 года) такой уровень рентабельности является крайне низким», - сетует Алексей Лукьянов.
«Сейчас ни о какой девелоперской прибыли говорить не приходится. Спрос на коммерческую недвижимость упал практически до нуля. Спрос на жилую недвижимость – туда стремится», - вторит ему Игорь Бурдинский. Впрочем, он надеется на лучшее: «Те объекты, которые строятся сейчас из подешевевших материалов, совсем не обязательно вследствие этого обстоятельства подешевеют в будущем. Спрос может измениться, и большинство экспертов склоняются к тому, что в «столицах» он вернется на исходные докризисные позиции». В ответ Наталья Фролова напоминает, что американские строители работают под низкий процент прибыли – 3-5%. Следовательно, и 5-7% это еще не предел. Главное – не уйти в минус, вот ради чего на сегодняшний день все расчеты девелоперов.
Стройматериалы – оплата вперед
По данным Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, с 15 декабря 2008 года по апрель 2009 года себестоимость строительства квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге снизилась с 50 332 руб./кв. м до 47 702 руб./кв. м – то есть на 5,51%. В сфере коммерческой недвижимости, вопреки ожиданиям девелоперов, существенного снижения себестоимости строительства также не произошло. По словам участников минувшего саммита, прошедшего в июне, в среднем она снизилась на 7-10% за счет падения цен на отдельные виды стройматериалов.
«Не секрет, что в текущей рыночной ситуации реализация большинства новых проектов отложена. В активной стадии строительства находятся объекты средней и высокой степени готовности. Поэтому и о себестоимости строительства можно говорить сегодня только применительно к таким объектам. В среднем 10-20% себестоимости таких проектов составляет земля, которая была приобретена по высоким ценам на активно растущем рынке. 55-65% - стоимость строительно-монтажных работ, включая стройматериалы. 15-20% - инженерная подготовка, 5-15% - обслуживание кредитов», - говорит директор по экономике и финансам компании Setl City Алексей Лукьянов. По его оценке, стоимость квадратного метра в массовом сегменте с учетом земли, инженерии, составляет сегодня 60-80 тысяч рублей.
Сметчик компании Savant Наталья Фролова согласна, что материальные затраты в строительстве занимают примерно 60% сметной стоимости строительно-монтажных работ. «Усиливавшаяся в течение многих лет зависимость от импорта является в настоящее время не просто опасно высокой, но в условиях кризиса катастрофической. Импортные материалы и оборудование, необходимые для производства строительных работ, ввозятся в страну по значительно более высоким ценам по сравнению с прошлым годом из-за увеличения курса иностранных валют, в частности доллара и евро», - констатирует г-жа Фролова.
В то же время цены на отечественные стройматериалы уже достигли своего дна и имеют тенденцию к росту – например, дорожает цемент. Поскольку он занимает значительную долю в строительстве, это может привести к росту себестоимости в рублевом эквиваленте. Так, по подсчетам управляющей по стоимости Savant Ирины Милош, удорожание этого материала в два раза, приводит к увеличению стоимости строительства примерно на 3,5%. А эксперты генподрядной компании «СТЭП» говорят, что в условиях нестабильности большинство поставщиков требуют от застройщиков предоплаты, что, в свою очередь, повышает себестоимость объекта. Специалисты Savant предрекают высокую неустойчивость цен на стройматериалы, что затрудняет прогнозы по изменению стоимости строительства.
25% в резерве
В любом случае простое изменение стоимости стройматериалов не спасает девелоперов. «Мы не заметили, чтобы себестоимость объектов, находящихся на стадии строительства, снизилась. Напротив, где-то даже немного увеличилась», - говорит г-н Лукьянов. В то же время, по данным ГУП «ГУИОН», за год рублевые цены на аренду и продажу объектов офисной, торговой и складской недвижимости снизились в среднем на 32-40%. На сегодняшний день несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей объектов коммерческой недвижимости Петербурга аналитики группы компаний «Бекар» оценивают в 20-30%. Это означает, что собственникам и управляющим придется и дальше снижать цены. В то время как ставки по банковским кредитам продолжают расти. «Уровень цен на рынке всегда определяется соотношением спроса и предложения и почти не зависит от себестоимости строительства. При падении рыночной цены ниже уровня себестоимости, строительство объектов становится невыгодным и останавливается. Именно эту тенденцию мы сейчас наблюдаем», - констатируют в компании «СТЭП».
По словам Натальи Фроловой, кризис заставляет участников рынка в корне пересматривать подход к реализации проектов. «К резервам снижения себестоимости можно отнести: применение производительной техники, экономию материалов, выбор рациональных сроков строительства, использование новых материалов и технологий, качественное планирование и организацию работ на строительной площадке, использование мировых и европейских стандартов расчета стоимости строительства», - говорит специалист Savant.
В этом смысле в более выгодном положении находятся те игроки, кто еще только проектирует свои объекты, а также сами проектировщики, которые отмечают рост спроса на вариантное проектирование, то есть разработку нескольких вариантов реализации проекта, чтобы выбрать оптимальный с точки зрения материальных затрат, инженерного оснащения и экономической эффективности. Например, «ВТБ-Девелопмент» пошел по такому пути в ходе проектирования «Набережной Европы». По словам руководителя инвестиционного департамента компании Александра Паршукова, сейчас компания рассматривает два варианта проекта, разработанные генеральным проектантом Bovis, и рассчитывает снизить стоимость строительства на 10-20%. «При этом нельзя экономить на инженерной инфраструктуре и качестве, то есть тех составляющих, которые позволят увеличить денежный поток от объекта в будущем», - уверен он.
Инженерный расчет
О необходимости увеличения затрат на инженерию при сокращении стоимости отделочных материалов и других, не ключевых с точки зрения окупаемости объекта вещей, говорит и генеральный директор Knight Frank Spb Олег Барков. «Пора правильно расставить приоритеты. В Европе 40-45% себестоимости офисного здания класса А – это инженерия. А в России почему-то этому уделяется минимум внимания. Мы больше думаем о том, какой будет прекрасный мрамор на стенах, а технические вопросы начинаем решать, когда здание надо резать по живому», - говорит консультант.
С ним согласен генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов – представитель инженерной компании уверен, что именно затраты на техническое конструирование объекта и его инженерное оснащение – залог низких эксплуатационных расходов в будущем, что интересует потенциальных арендаторов даже больше, чем локация.
В результате проектные работы даже подорожали. О сохранении цен на техническое проектирование говорит и владелец имущественного комплекса фабрики «Красное знамя» Игорь Бурдинский. «Наиболее стабильна, на мой взгляд, интеллектуальная составляющая. То есть все, что связано с проектными и изыскательскими работами. Цены на эти услуги почти не изменились в связи с кризисом», - считает он. Это затрудняет реализацию проектов, если речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции. «Если в новом строительстве львиную долю в прямых издержках занимает стоимость материалов, то в восстановительном до 50 % от общих затрат уходит на проектно-изыскательные работы, многочисленные архитектурно-строительные и историко-культурные экспертизы, согласования, подготовку территории. То есть на то, что считается косвенными издержками. Особенно если на территории строительства есть сооружения со статусом «памятник»», - отмечает девелопер.
Бартер без посредников
А вот на приглашении мировых архитектурных звезд, по мнению участников рынка, теперь можно сэкономить. Экономят они и на оплате строительно-монтажных работ – с помощью бартера, который по ряду проектов вообще заменил обычное финансирование. Кроме того, девелоперы отказываются от сотрудничества с посредническими структурами при заказе материалов и работ. Зато стремительно дешевеющая земля на себестоимость строящихся объектов повлиять не может. «Поскольку участки были куплены давно, а новых проектов сейчас никто не начинает, - поясняет Алексей Лукьянов. - Может быть, удешевление земли и окажет со временем влияние на стоимость проектов, но только после того как экономика стабилизируется и компании вновь начнут покупать земельные участки».
Впрочем, как бы и на чем ни экономили девелоперы в ходе строительства, общая тенденция остается неизменной: рентабельность девелоперского бизнеса снижается. «Если раньше рентабельность в среднем составляла 20-25%, сейчас в лучшем случае мы говорим о 5-7%, нередки случаи и работы по себестоимости. С учетом длительного производственного цикла в строительстве (2-4 года) такой уровень рентабельности является крайне низким», - сетует Алексей Лукьянов.
«Сейчас ни о какой девелоперской прибыли говорить не приходится. Спрос на коммерческую недвижимость упал практически до нуля. Спрос на жилую недвижимость – туда стремится», - вторит ему Игорь Бурдинский. Впрочем, он надеется на лучшее: «Те объекты, которые строятся сейчас из подешевевших материалов, совсем не обязательно вследствие этого обстоятельства подешевеют в будущем. Спрос может измениться, и большинство экспертов склоняются к тому, что в «столицах» он вернется на исходные докризисные позиции». В ответ Наталья Фролова напоминает, что американские строители работают под низкий процент прибыли – 3-5%. Следовательно, и 5-7% это еще не предел. Главное – не уйти в минус, вот ради чего на сегодняшний день все расчеты девелоперов.
Назад
Загрузка...