В бой идут одни старики

Все действия по преображению гостиничного фонда жестко контролируются столичными властями (здесь можно привести в пример резкое отстранение девелопера, задержавшего развитие проекта «Интурист» на Тверской). Огромные усилия города направлены на возведение новых отелей. И все же гостиничных мест не хватает, следовательно, реконструкцию старых гостиниц в Москве нужно продолжать.
Согласно генеральному плану размещения гостиниц, в Москве до 2010 года планируется построить отели общей емкостью 200 тыс. гостиничных мест. Активное строительство развернется в центре столицы – здесь будут размещены около 20 новых гостиниц высокой категории суммарной вместимостью более 7 тыс. мест. Больше всего отелей будет построено в Северо-Восточном, Западном и Восточном административных округах.

Потерявшие звезды
По данным Андрея Кривошеина, президента ГАО «Москва», курирующего гостиничный комплекс столицы, на сегодня в городе насчитывается около 35 тыс. гостиничных мест и 63 тыс. номеров. В Москве примерно 150 отелей, что составляет 4% от общего числа гостиниц в России. Причем почти треть столичных отелей расположена в центре города. «Такие гостиницы, как «Националь» или «Метрополь», безусловно, можно причислить к «золотому фонду» старых московских гостиниц: будучи реконструированными за немалые средства, они и приносят немалые прибыли, – говорит эксперт гостиничного направления компании Ernst & Young Владислав Мягков. – Гостиницы советской постройки, такие как «Останкино» или «Орленок», – это совершенно другое дело».
На долю объектов советской постройки приходится до 30% номерного фонда столицы. Причем, как правило, это гостиницы уровня «2 звезды», расположенные на периферии, морально устаревшие и не соответствующие принятым стандартам качества. Доля качественных пятизвездочных гостиниц составляет в Москве примерно 7%, четырехзвездочных – 20%, трехзвездочных – около 40%. Однако структура предложения на рынке сегодня сильно размыта, уверяют эксперты. Многие гостиницы не прошли аттестацию, которую распоряжением правительства Москвы с 1993 года «по мере необходимости, но не реже двух раз в год» проводит специально созданная межведомственная комиссия, и, соответственно, не относятся к ранее заявленному классу. Некоторые объекты со временем реально потеряли от 1 до 2 «звезд». Вот яркие примеры: «Академическая», «Волга», «Восход», «Глобус», «Гостиный дом», «Будапешт», а также «Киевская», «Минск», «Урал», «Орленок», «Останкино» и «Заря».
Эксперты разделяют старые гостиницы на привлекательные и непривлекательные для редевелопмента. Привлекательными считаются трехзвездочные отели, построенные в советскую эпоху, все еще нужные городу и способные приносить хорошие доходы. «Определяющим фактором здесь является местоположение отеля, – говорит Владислав Мягков. – Наиболее ценны объекты, расположенные ближе к центру». Например, гостиница «Минск», изначально позиционируемая как трехзвездочная, давно потеряла 1–2 «звезды» и не привлекает внимания туристов. Зато со стороны властей и инвесторов внимания прибавилось. Большая гостиница в пределах Садового кольца не может быть провальным проектом изначально, считают эксперты. Новый владелец «Минска» – компания «Металлоинвест» – обещает, что по окончании реконструкции, начатой в середине октября, отель будет соответствовать уровню 4 «звезды». «В «Минске» на Тверской не менее 60% номерного фонда использовалось под офисы. Сейчас собственник принял решение о сносе и создании на его месте многофункционального комплекса более высокого класса», – рассказывает генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. 4 «звезды» получит после реконструкции и гостиница «Ленинградская» на площади трех вокзалов. Гостиничный комплекс с таким же количеством «звезд» появится на месте гостиницы «Мир» на Новом Арбате, где к 2009 году будет построено более 180 тыс. кв. м. Недорогая, но качественная гостиница на 270 мест появится на месте бывшего отеля «Урал» на Покровке.
«Сегодня, когда спрос на услуги размещения превышает предложение, любая гостиница советской постройки, имеющая приемлемое месторасположение, является привлекательной для редевелопмента», – уверен Александр Лесник. По словам эксперта, в таких отелях-старожилах как «Пекин», «Орленок» и «Заря», проведенная реновация номерного фонда, выделение зон элитного обслуживания (VIP-этажи) и создание дополнительных центров прибыли дают основания относиться к ним как к современным гостиницам.

Уважаемые гиганты
Наиболее привлекательными для редевелопмента эксперты называют «Россию», «Москву» и «Интурист». Первая – самая крупная гостиница в Европе, на месте которой появится многофункциональный комплекс площадью около 400 тыс. кв. м (около 2 тыс. гостиничных номеров площадью 75–95 кв. м каждый). По данным Шалвы Чигиринского, президента компании «СТ Девелопмент», ставшей победителем конкурса на право реализации проекта строительства на территории нынешней «России» многофункционального комплекса, с 1 января 2006 года начнется подготовка гостиницы к сносу. Сам снос начнется ранней весной следующего года и займет 10 месяцев. Здание будет разобрано на конструктивные элементы – панели, которые в течение года будут вывезены за пределы города. Такая аккуратность объясняется тем, что во время разбора гостиницы не должен пострадать ГКЦЗ «Россия» (согласно решению столичных властей, концертный зал останется нетронутым). Кроме того, эксперты не отрицают возможности вторичного использования панельных плит для возведения жилых домов в Подмосковье. Никто из работающих в стройкомплексе столичных чиновников, опрошенных CRE, не подтвердил, но и не опроверг эту информацию.
Согласно проекту, комплекс будет состоять из нескольких гостиничных зданий, высота которых составит 5, 6 и 7 этажей по мере удаления от Москвы-реки (чтобы не заслонять виды, открывающиеся с реки на Васильевский спуск, храм Василия Блаженного и Кремль). Под территорией планируемой застройки появятся подземные паркинги, способные вместить до 1000 машин. Первую очередь планируется ввести к 2008 году. Объем инвестиций оценивается более чем в $800 млн.
Гостиница «Москва», ставшая в последние годы предметом споров не только политической элиты, но и москвичей и туристов, почти полностью повторит формы предшественницы. На одном из градостроительных советов при мэре Москвы было принято решение восстановить даже асимметричные башни – творение архитектора Щусева – на фасаде гостиницы со стороны Манежной площади. Общая площадь нового отеля составит более 180 тыс. кв. м. Коммерческие площади займут 26,3 тыс. кв. м, в том числе торговая галерея – 16,2 тыс. кв. м. В комплексе построят паркинг на 780 машин. Сервисные площади составят 10,8 тыс. кв. м. Строительство ведет австрийская компания Strabag, в роли управляющей выступает Four Seasons.
Представитель девелоперской компании «ДекМос», ведущей проект «Москвы» и представившей его недавно в Мюнхене, рассказал, что проработка гостиничной части в целом закончена. «Мы исходим из того, что единовременная загрузка отеля должна достичь 1,5 тыс. человек», – сказал представитель компании. По его словам, принято решение о размещении в новой «Москве» 210 номеров и 230 модулей апартаментов (на базе которых можно создать апартаменты с определенным количеством комнат). Апартаменты впоследствии планируется сдавать в долгосрочную аренду. Разработкой интерьеров гостиницы займется английское дизайнерское бюро Richmond International Hotel Leasure & Design Consultants, выигравшее тендер среди фирм-консультантов, предложенных Four Seasons. В комплексе разместится конгресс-зал на 1 тыс. мест и бассейн с фитнес-центром. В коммерческой зоне гостиницы кроме торговых галерей появится трехэтажный универсальный магазин, которым будет управлять одна из международных торговых сетей.
История с «Интуристом» не носит характера эпопеи. Когда-то трехзвездочная гостиница, снесенная и прошедшая реинкарнацию, теперь уверенно растет на 5 «звезд» в 12 этажей. Ранее столичные власти утверждали, что на месте «Интуриста» появится Paris, однако управляющей компанией стала Ritz Carlton. По словам представителя фирмы, ведущей проект Red Square Development, в 12-этажном отеле расположатся около 330 номеров. В подземном пространстве разместятся гаражи на 311 машино-мест. «Интурист» будет включать атриумы, зимние сады, казино, оздоровительный центр и рестораны, а под куполом откроется панорамный бар с видом на Кремль. При отделке помещений гостиницы используются португальская мраморная плитка, немецкая сантехника и турецкие композитные материалы. Кроме того, номера в гостинице будут «умными». C помощью функциональных компьютерных панелей, встроенных в стены и элементы интерьера номера, можно будет вызвать горничную, отрегулировать оптимальный уровень освещения помещения, создать индивидуальный климат с необходимой температурой, вплоть до подогрева зеркал.

Гнилые зубы
Многие эксперты считают, что для создания современных отелей на базе советских гостиниц реконструкция как способ редевелопмента экономически не слишком привлекательна. Более рациональный способ – это снос старой развалины, утверждают некоторые участники рынка. Об этом говорил и столичный мэр, когда призывал вырвать «Минск», как «гнилой зуб», об этом говорили и инвесторы, подсчитавшие объемы работ по обновлению «России» и «Интуриста». Однако существует масса примеров удачного перекраивания старых отелей: те же «Орленок», «Заря», «Пекин», «Северная», «Байкал» заочно называют удачными проекты реконструкции гостиниц «Киевская» и «Молодежная». Везде нужен индивидуальный подход, полагает большинство экспертов. «Приемлемое решение можно принять только в контексте конкретного объекта, – говорит Александр Лесник. – Многие гостиницы старой постройки помимо ветхости самого номерного фонда, инженерных и технических систем имеют конструктивные недостатки – это замурованные в стены коммуникации, отсутствие лифтового хозяйства, систем вентиляции и так далее». «Поэтому такие отели легче снести, чем реконструировать. Но во всем нужен разумный подход», – считает вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotel Марина Усенко. «В таких гостиницах есть недостатки, которые нелегко исправить», – соглашается Владислав Мягков. По его словам, многое в выборе способа редевелопмента зависит от того, как используется гостиница сейчас и какую функциональную нагрузку будет нести после «переделки».
«Многие периферийные гостиницы, такие как «Байкал», «Северная», «Звездная», где помимо гостиничного фонда как такового располагались другие профильные организации (магазины, казино и пр.), перейдя в руки новых владельцев, реконструированы или планируются к реконструкции. Поэтому все движется, конечно, не так быстро, как хотелось», – говорит Александр Лесник.
Эксперты уверены в одном: перепрофилировать старый номерной фонд сейчас почти невозможно. Да и технически это осуществить весьма непросто. «Если перепрофилировать старую гостиницу, скажем, под офисы – это уже очень серьезная задача. В таких гостиницах, как правило, не соответствующие офисным стандартам высота потолков, расположение и размеры лестничных пролетов, расположение инженерных коммуникаций и прочее. С перепрофилированием гостиниц под жилье все обстоит еще сложнее», – говорит Владислав Мягков.

Естественный отбор
По мнению участников рынка, гораздо проще и экономически выгоднее сейчас строить гостиничные многофункциональные комплексы, куда помимо номерного фонда входят апартаменты, офисные и торговые площади. Основными «пятнами» концентрации такой «смешанной» застройки в будущем станут Московский международный деловой центр «Москва-Сити» и туристско-рекреационная зона «Золотой остров», призванные перенести ныне размытый акцент бизнеса и туризма на профильные территории.
На этих территориях появятся как 5-звездочные, так и необходимые (по общему мнению, в том числе и иностранных туристов) Москве 3-звездочные отели. Несмотря на исчезнувшую перспективу проведения Олимпиады-2012, столичные власти продолжают делать упор на «3 звезды». Трехзвездочных отелей в Москве сейчас строят в недостаточном количестве. Инвесторы продолжают работать с 5-звездочными проектами и не хотят инвестировать средний сегмент рынка. Затраты на отели категории «3 звезды» сравнимы с 5-звездочными, а доходы значительно меньше. Сроки окупаемости отелей – 6–8 лет, что в 3–4 раза дольше окупаемости проектов на рынке жилья или офисов. Поэтому столичные инвесторы стараются работать с максимально выгодными проектами высшей категории.
В результате естественного отбора выявляются гостиницы, не востребованные инвесторами и непривлекательные для редевелопмента. Это отели советской постройки, возведенные на периферии, не ремонтируемые много лет и имеющие неприглядный вид. Например, сейчас активно обсуждается проект по реконструкции «Останкино». Проект практически готов и находится на рассмотрении в Москомархитектуре. Легендарную «старушку» хотят заменить на три 26-этажные башни, соединенные между собой девятиэтажным стилобатом. В новом комплексе должны быть развлекательный центр, конференц-залы и вместительная парковка. Объем номерного фонда будет превышать 2 тысячи с уровнем «3–4 звезды». По оценкам чиновников, стоимость проекта – около 500 млн. евро. «Найти безумца, который вложит такие средства в периферийный участок города, вряд ли возможно. Поэтому скорее всего проект, если он все-таки состоится, инвесторы будут «вытаскивать за уши» за счет офисов, жилья, замаскированного под апартаменты, и торговой составляющей. Но, естественно, не за такие деньги», – рассуждает Александр Лесник. И таких отелей в Москве сейчас более чем достаточно. Однако здесь, как и в случае с удобными для редевелопмента отелями, границы весьма расплывчаты, отмечают эксперты.
Существуют старые гостиницы, которые, несмотря на удаленность от центра, расположены в «удачных местах». «Например, такие гостиницы успешно работают в районах столичных рынков, где их популярность ничуть не убавилась среди, скажем, приезжих торговцев», – говорит Владислав Мягков. По его словам, эти гостиницы смогут существовать длительное время, не требуя серьезных инвестиций. «Инвесторы еще долго будут выбирать ягоды с плодоносных мест, то есть вкладывать в развитие наиболее привлекательных объектов – 5-звездочных, и лишь затем перейдут к работе в сегменте «3 звезды», – делает прогноз эксперт.
Сейчас, по данным Андрея Кривошеина, общий объем инвестиций, привлеченных для реализации строящихся и уже построенных в Москве за последние два года гостиничных объектов, оценивается в сумму более $1 млрд. И все же, несмотря на хорошую динамику, этих инвестиций недостаточно.
«Сегодня даже городские власти признают, что темпы ввода нового номерного фонда намного ниже необходимого, – говорит Александр Лесник. – По их мнению, некоторое выравнивание сложившейся ситуации возможно не ранее 2007–2008 года. Понятно, что уровень доходности этого вида коммерческой недвижимости ниже, чем у жилья, офисов или торговли. Поэтому пока на отмеченных сегментах не наступит относительного насыщения, ждать крупных вливаний в гостиничное строительство не приходится. Хотя на словах власти пытаются всячески стимулировать потенциальных инвесторов». По словам эксперта, вывод об избытке гостиниц высокого сегмента в условиях, когда среднегодовая загрузка этих средств размещения находится на отметке 80%, а темп прироста ценовой составляющей на уровне 30%, пока явно несостоятелен.
Однако, как показывает время, интерес крупных девелоперов, причем не только отечественных, но и западных, к старому гостиничному фонду Москвы (а также Питера и ряда южных городов) неуклонно растет. Стабильно и достаточно активно развивающийся туристический, а следовательно, и гостиничный бизнес (по крайней мере в Москве) дает все основания полагать, что абсолютно всем старикам-отелям столицы найдется место в этом бизнесе. После реинкарнации, конечно.