Инфраструктурная эволюция бизнес-центров

Возможные решения
Обязательного стандарта, по которому должна проектироваться вспомогательная инфраструктура бизнес-центра, не существует. Несмотря на это эксперты рынка выделяют основные составляющие, которые должны присутствовать в каждом офисном комплексе, а также требования к их техническим характеристикам. Руководитель отдела аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле отмечает, что вспомогательная инфраструктура современного бизнес-центра располагается преимущественно на первом этаже. «Для девелоперских офисных проектов, реализуемых в соответствии с международными стандартами, характерно создание просторного, функционально организованного вестибюля/лобби и одновременное расширение перечня объектов вспомогательной инфраструктуры», – рассказывает она о современных тенденциях на рынке. По ее словам, примерами таких бизнес-центров являются проекты «Капитал Плаза на Лесной», «Бизнес-парк Крылатские Холмы», 2-я очередь «Авроры Бизнес Парка», «Эрмитаж Плаза», «Северная Башня».
«К обязательным опциям инфраструктуры, без которых невозможно нормальное функционирование делового комплекса, обычно относят ресторан или кофейню, а также банкомат. В зависимости от площади, статуса, расположения и общего имиджа объекта возможно появление дополнительных услуг – это может быть отделение банка, фитнес-центр, служба доставки цветов, магазины деловых аксессуаров и тому подобное», – перечисляет весь спектр возможных сервисов PR-директор Knight Frank Андрей Патрушев. Как правило, подобные вспомогательные объекты предлагаются девелопером, если здание ориентировано на компании высокого уровня. «Самыми распространенными арендаторами первых этажей таких зданий являются турагентства и авиакассы», – говорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.
Например, в Центре Международной Торговли на Краснопресненской набережной организована развитая внутренняя инфраструктура. В комплексе функционируют отделение банка и обмен валют, фитнес центр и салон красоты, салон цветов и галерея магазинов, предлагающих самые разнообразные товары: сувениры, ювелирные изделия, меха, одежду, обувь и многое другое, несколько ресторанов и банкетный зал, конференц-зал и выставочный зал. По мнению специалистов компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, которая управляет офисным зданием 2-ой очереди ЦМТ, развитая инфраструктура сегодня является непременным условием высококачественного бизнес-центра.

На кого ориентироваться?
В процессе проектирования вспомогательной инфраструктуры у девелопера зачастую возникает вопрос, на кого должна быть ориентирована созданная система: только на арендаторов бизнес-центра или же на всех посетителей. «Вопрос возможной организации доступа в кафетерий бизнес-центра внешних клиентов неизбежно влечет за собой проблемы обеспечения безопасности и значительного увеличения времени обслуживания вследствие роста числа клиентов, – поясняет нюансы работы точек питания в бизнес-центрах Регина Лочмеле. – Все это, естественно, вызывает недовольство со стороны арендаторов бизнес-центра». По ее словам, именно поэтому сегодня в подавляющем большинстве современных бизнес-центров клиентами кафетериев являются исключительно сотрудники, работающие в здании, – это позволяет обеспечивать необходимую безопасность комплекса. С этим согласны и специалисты компании 4 Rent Estate. «С одной стороны, внешние клиенты увеличивают оборот для таких арендаторов, а с другой – усложняют жизнь службе безопасности здания», – говорит директор по развитию 4 Rent Estate Сергей Храмов.
«Между тем, несмотря на подобные опасения, такие сервисы в бизнес-центре как отделение банка, газетный киоск, туристическое агентство, фитнес-центр, различные торговые помещения – за исключением столовой, которая в основном обслуживает только служащих компаний-арендаторов, – часто ориентированы на всех посетителей комплекса», – рассказывает Регина Лочмеле.

Процесс подбора сервисных компаний
Чтобы инфраструктура бизнес-центра могла успешно функционировать, выделенные под нее помещения должны соответствовать всем необходимым требованиям операторов, предоставляющих подобные услуги. По словам Сергея Колегова, ресторан, банк и фитнес-центр могут располагаться только в определенных помещениях, поэтому площади под них необходимо отводить еще на этапе проектирования. «Например, для банка стоит предусмотреть хранилище в подвале, ресторану потребуются дополнительные инженерные коммуникации, а фитнес-центру – высокие потолки», – комментирует ситуацию г-н Колегов.
Учитывая специфику девелопмента бизнес-центра, обслуживающие объект компании-арендаторы, как правило, подбираются непосредственно в процессе реализации проекта. «Поскольку площади под инфраструктуру изначально проектируются под определенные потребности арендаторов, договоры об аренде таких помещений заключаются параллельно с основными арендаторами БЦ, если, конечно, у владельца нет собственных подобных структур», – рассказывает Сергей Храмов.
Как правило, у девелопера не возникает трудностей с подбором компаний, которые будут обслуживать инфраструктуру БЦ. «В настоящее время в Москве уже сформировался пул сетевых компаний, обеспечивающих основные потребности бизнес-центров», – поясняет особенности рынка Андрей Патрушев. По его словам, сетевая компания заинтересована в максимальном покрытии, и после определения концепции консультант формирует список фирм, заинтересованных в аренде данных площадей, после чего рассылаются предложения. И хотя теоретически конечный выбор подобных компаний осуществляется на тендере, более вероятно, что девелопер отдаст предпочтение известной и опытной компании, нежели «новичку». «Выбор банка и других арендаторов, образующих инфраструктуру бизнес-центра, происходит на основе общих принципов и предпочтений, определенных девелопером, и в том числе зависит от общей концепции самого бизнес-центра», – разъясняет Регина Лочмеле.
«На практике переговоры с инфраструктурными арендаторами начинаются за год до введения комплекса в эксплуатацию и обычно заканчиваются за 3–4 месяца до открытия», – сориентировал по срокам вхождения в проект сервисных компаний консультант по недвижимости Dominique Renard Антон Прокопьев.

Ставки и сроки
Сроки действия договоров аренды у компаний, предоставляющих услуги по обслуживанию инфраструктуры, как правило, варьируются от 11 месяцев до 5 лет, при этом арендодатель обязательно учитывает опыт арендатора. По словам Сергея Храмова, если у компании отсутствует опыт и это первая точка, открытая арендатором, то срок аренды составит скорее 11 месяцев, чем 5 лет. Что касается самих арендных ставок, то они устанавливаются в зависимости от площади и профиля арендатора. «Ставка аренды для инфраструктурных арендаторов, как правило, гораздо выше, чем для офисных помещений: для банков, салонов связи она может составлять $1–2 тыс. за 1 кв. м», – рассказывает Сергей Колегов. С ним соглашается и Антон Прокопьев: «Отделение банка платит по полной ставке – сегодня это $800–1,2 тыс. за 1 кв. м в год, фитнес-центр – максимум $500–600», – ориентирует по ценам аналитик.
Помимо специализации компании условия ее функционирования также зависят от того, предназначен ли инфраструктурный объект исключительно для внутреннего пользования или ориентирован на широкий круг посетителей. «Так, например, ставки аренды для кейтеринговой компании, организующей питание для сотрудников бизнес-центра, будут значительно ниже ставок для ресторана/кафе со свободным доступом; ставка аренды для отделения банка – значительно выше, чем для газетного киоска, вследствие разной доходности», – рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, ставка аренды для предприятий питания при «закрытой» инфраструктуре будет также зависеть от того, за чей счет оборудованы кухни, обеденный зал и другие площади. «Если за счет собственника – плата выше, если же за счет арендатора – ниже», – поясняет зависимость ставки аренды от условий вхождения на объект Илья Шершнев.

Управление инфраструктурой
После того как все основные проблемы с инфраструктурными арендаторами решены и договоры аренды подписаны, для управляющей компании бизнес-центра наступает период эксплуатации уже укомплектованного здания. Тогда и возникают некоторые сложности, с которыми приходится разбираться уже в процессе работы. Один из таких спорных вопросов, особенно если инфраструктура комплекса рассчитана не только на арендующие компании, – охрана объекта.
Как правило, арендатора устраивает стандартная охрана здания по периметру. «В других случаях компания либо нанимает штат сотрудников, обеспечивающих дополнительную охрану помещений, либо за отдельную плату договаривается с арендодателем о предоставлении дополнительных услуг по охране, что, в принципе, всегда дешевле», – рассказывает Сергей Храмов.
Часто недоразумения между владельцем здания и инфраструктурными службами возникают, когда руководство сервисной компании решает провести рекламную акцию своих услуг для привлечения новых клиентов. В этом случае надо понимать, что все действия по организации и проведению PR-акций должны согласовываться с собственником помещений. «В договоре аренды есть пункт о том, что каждый арендатор согласовывает любую рекламную информацию о себе с арендодателем, будь то вывески или рекламные плакаты, – разъясняет Сергей Храмов. – И только после получения необходимых разрешений арендатор может провести PR-акцию, если не требуется каких-либо согласовательных документов от городских контролирующих органов по наружной рекламе». По словам Сергея Храмова, главное, чтобы инструменты, задействованные в рекламной кампании – штендеры, баннеры, стойки, – визуально соответствовали формату бизнес-центра.
Учитывая современные тенденции развития офисной недвижимости – усиление децентрализации рынка и смещение деловой активности девелоперов в районы вдоль Третьего транспортного кольца, – эксперты уделяют особое внимание проектированию инфраструктурной составляющей. По словам Регины Лочмеле, это обусловлено тем, что срединный пояс Москвы в отличие от центрального делового района города характеризуется гораздо меньшей степенью развитости социальной инфраструктуры. Здесь значительно меньше кафе и ресторанов, развлекательных и торговых центров. «В этих условиях грамотная разработка концепции размещения вспомогательной инфраструктуры, способствующей созданию эффективной деловой среды офисного здания, имеет стратегически большее значение с точки зрения создания бизнес-центра, соответствующего международным стандартам и обладающего серьезным конкурентным преимуществом», – резюмирует Регина Лочмеле.