Столичная земля как крепостная крестьянка – помещики-чиновники стремятся выжать из нее максимум, а она, несчастная, хочет вырваться из рабства. У невольницы сегодня появляются защитники – московские юристы, которые, почти как декабристы, готовы жертвовать собой ради справедливости. Иногда их борьба оказывается более результативной, чем восстание на Сенатской площади в 1825 году.

На основании статьи 36 Земельного кодекса, который был принят в 2001 году, любое юридическое или физическое лицо может выкупить землю под ранее приватизированными из государственной или муниципальной собственности объектами недвижимости. Другими словами, если компания владеет, к примеру, административным зданием (которое было приватизировано), она имеет право приобрести и участок, на котором расположен объект недвижимости. Закон отличный, но ни для кого не секрет, что воспользоваться этим правом может далеко не каждый. При том что федеральной властью признается частная собственность на землю, практики приватизации земельных участков в Москве по большому счету пока не сложилось. Лишь несколько столичных предприятий отважилось воспользоваться правами, предоставленными им законом. Правда, судебные разбирательства стали для них такой же неотъемлемой частью жизни, как, например, телефонные переговоры.
Какая земля «поддается» приватизации? Почему создан ажиотаж вокруг земельного вопроса – насколько цена выкупа земельных участков ниже рыночной стоимости, учитывая все непредвиденные расходы? Стоит ли овчинка выделки, учитывая судебные тяжбы, фактор неполученной прибыли (потеря времени) и т. д.?

История вопроса
Вводный закон к Земельному кодексу РФ устанавливает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести право собственности либо оформить право аренды на землю до 1 января 2006 года. Федеральный закон ставит знак равенства между двумя видами собственности – собственник предприятия вправе сам выбирать то, что ему подходит. Между тем на деле оказывается, что альтернативы фактически не существует – столичное правительство делает все от него зависящее, чтобы не допустить приватизацию земли в Москве. Это ему удается, если речь идет об участках предприятий, приватизированных из муниципальной собственности. На практике не существует ни одной сделки приобретения таких участков (в расчет, разумеется, не берутся сделки, «удавшиеся» особо приближенным к правительству структурам). «Столичные власти хотят всецело контролировать и землю предприятий, приватизированных из федеральной собственности, однако у них
это не всегда получается, так как решение о приватизации такой земли принимают федеральные органы», – рассказывает Виталий Можаровский, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». На сегодняшний день, по оценкам адвоката Ольги Новиковой, не более 20 предприятий выкупили землю на федеральном уровне. Сложность земельного вопроса еще и в том, что земля пока находится в процессе разграничения. «Пока государственная собственность на землю не разграничена, сложно определить, кто же имеет право распоряжаться определенным земельным участком в Москве. Этим и объясняется небольшое количество успешных судебных исков, – рассказывает Евгения Реботунова, юрист компании White&Case. – Законодательные акты, регулирующие вопросы предоставления земли в собственность, определяют, что решение по тому или иному участку принимает орган, который ранее предоставил этот участок либо принял решение о приватизации недвижимости на этой земле. Но, бесспорно, может возникнуть ситуация, когда решение о приватизации принято на федеральном уровне, а решение о предоставлении участка принимают власти Москвы».

Земля под защитой столицы
Каким же образом Москва вставляет палки в колеса собственникам предприятий, желающим иметь земельный надел? Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень ограничений предоставления участков в собственность. Не может быть приватизирована земля, изъятая из оборота или имеющая ограничения в обороте, а также участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд. Во всех других случаях земля «подлежит» приватизации. Сочтя такие ограничения недостаточными, столичное правительство ломает голову над новыми. «В Конституции указано, что вопросы порядка пользования землей относятся к совместному ведению – Российской Федерации и субъектов Федерации, поэтому субъектные нормы должны приниматься в соответствии с федеральными законами, на их основании. Столичное правительство сегодня пытается утверждать, что градостроительство – это отдельная сфера законодательства, которая к использованию земель не имеет никакого отношения, – рассказывает Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс». – Сейчас московские власти направили запрос в Конституционный суд с требованием объяснить, может ли градостроительство являться самостоятельной отраслью и полностью относиться к ведению субъекта. А до рассмотрения этого запроса столичные власти могут откладывать решения по застройке находящихся в собственности земельных участков, приостанавливать все арбитражные дела».
Впрочем, есть и более простые способы мешать цивилизованному процессу приватизации земель. Сегодня многие предприятия сталкиваются с проблемой отказа Москомзема в выдаче кадастровых планов земельных участков, которые необходимы для принятия решения о приватизации и «федеральной», и «муниципальной» земли. Уже существует практика обжалования таких отказов в судах. При этом очевидцами подмечено, что получить кадастровый план сложнее компаниям, претендующим на «федеральную» землю, – это один из немногих рычагов, позволяющих столичным властям контролировать процессы, находящиеся не в их непосредственном ведении. Последующие решения принимаются уже не на уровне Москвы, а значит, выходят из поля зрения столичных чиновников. «Правительство Москвы в пределах своей компетенции не может принимать решения о приватизации земельных участков и оспаривает в суде решения федеральных органов власти, – рассказывает Ольга Новикова. – Мосрегистрация, явно выполняя заказ сверху, необоснованно отказывает предприятиям в регистрации права собственности на выкупленную ими землю».
По оценкам юристов, избежать судебного процесса в рамках приобретения земельного участка в Москве практически невозможно. «Хорошо, если земля покупается под предприятием, которое приватизировалось из федеральной собственности. В этом случае тяжб будет меньше – судиться придется только с Москомземом по поводу выдачи кадастровой карты и с федеральной регистрационной службой по поводу регистрации сделки, регистрации права, – рассказывает Виталий Можаровский. – Если же земля городская, нет федерального элемента, то судебный процесс затянется и обойдется дороже. Здесь поводов может быть сколько угодно – понуждение к заключению договора, понуждение к выдаче кадастровой карты, понуждение к регистрации сделки и т. д. Покупатель земли должен осознавать, что процесс займет не меньше года, что это будет стоить дорого и что даже если сделка наконец совершится, его общение с городскими властями на этом не закончится».

Почем овчинка?
Учитывая все сложности, связанные с получением земли, возникает резонный вопрос: стоит ли игра свеч? При том, что выкупная цена участков ниже рыночной стоимости, не стоит забывать о многочисленных сложностях – судебных тяжбах, возможном изменении функционального назначения земельного участка и т. д.
Выкупная цена земли рассчитывается исходя из ставки земельного налога. 19 июля 2005 года столичное правительство установило цену земли при продаже участков собственникам расположенных на них строений в размере 30-кратной ставки земельного налога. Ставка земельного налога сегодня составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, а цена выкупа, по постановлению столичного правительства? соответственно 45%. Это максимальный размер, предусмотренный Земельным кодексом РФ. «К решению установить цену земли при продаже земельных участков городскую администрацию подтолкнуло постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ. В нем, в частности, говорится, что в отсутствие закона субъекта федерации, конкретизирующего цену выкупа земли, ее стоимость рассчитывается исходя из минимальной, т. е. пятикратной, ставки земельного налога, – рассказывает Юрий Борисенко. – Тем же самым постановлением Высший арбитражный суд РФ обязал местные власти рассматривать заявки в установленный законом 15-дневный срок. Таким образом, власть опосредованно признала, что приватизация земли в Москве возможна, а отказ в продаже участков или нерассмотрение заявки можно считать поводом для обращения в суд».
Приобретение земли по выкупной цене в размере 45% от кадастровой стоимости представляется предприятиям очень выгодным – в среднем эта цена ниже рыночной в 5 раз! Не случайно сегодня многие инвесторы предпринимают попытки приобретать предприятия, имеющие зарегистрированные объекты недвижимости, чтобы впоследствии стать счастливыми обладателями земли под этими объектами. Между тем юристы советуют здраво оценить свои возможности, сопоставить затраты с возможными прибылями, прежде чем принимать решение о покупке – условия слишком хороши, чтобы впоследствии вам дали возможность выкупить по ним землю. «Понятно, что предприятие покупают не для того, чтобы, грубо говоря, и дальше производить нитки. Скорее всего, вам придется перепрофилировать участок, а это в существующих условиях очень сложно. Чего только стоит получение разрешения на отказ от деятельности предприятия как такового, даже если оно не дает никакой прибыли! – рассказывает Ольга Новикова. – К тому же после Нового года вступают в силу другие ставки кадастровой стоимости земельных участков. Они отразятся и на земельном налоге, и на арендной плате – эти показатели увеличатся почти в два раза». Особо стоит отметить и тот факт, что в Государственной думе сегодня существует проект закона, который, если будет принят, принципиально изменит порядок выкупа земельных участков. Данный закон предусматривает введение следующей нормы – при приобретении земли в Москве и Санкт-Петербурге предприятие будет платить в качестве выкупной цены 20% от кадастровой стоимости участка (ниже, чем существующая ставка). Но в случае обращения собственника за получением разрешения на строительство на данном участке либо на реконструкцию существующих объектов (а зачем еще нужна земля?!) он обязан будет уплатить налог в размере оставшихся 80% от кадастровой стоимости земли. Принятие данного законопроекта, с учетом ежегодной переоценки кадастровой стоимости в сторону увеличения, существенно снизит привлекательность приобретения земли после 1 января 2006 года.
Существует еще один вариант развития событий – срок, до которого нужно переоформить права на землю, может быть продлен. Один раз он уже был пролонгирован, не исключено, что это произойдет вновь. Но есть и менее оптимистичный прогноз. Некоторые юристы утверждают, что теоретически после наступления указанной даты никто не может лишить компании права на приватизацию земельных участков. Однако, следуя практической логике, можно предположить, что по истечении установленного срока московские власти приложат максимум усилий для блокирования выкупа земли.

Кто не рискует, тот не владеет
До Нового года остается всего два месяца. И все же, вдохновляясь примерами тех, кто смог отвоевать свою землю, можно попытать счастья и попробовать подать заявку до конца этого года. Даже если решение будет принято после Нового года, ставки выкупной цены будут действовать на момент подачи заявки, а не на момент подписания сделки. «По закону правительство обязано в течение 15 дней подписать заявку на приватизацию. Если вы подаете заявку 1 ноября, то уже 15 ноября должны получить документ на руки. Если у вас не было кадастрового плана, то через 45 дней – 15 декабря. Если этого не произошло – виновато правительство Москвы, а не вы. Безусловно, в указанный срок вы не получите этот документ, но когда после всех судебных тяжб и разбирательств решение будет вынесено в вашу пользу, вы получите землю по цене, которая действовала на момент подачи заявки», – комментирует ситуацию Юрий Борисенко.
Попробовать стоит также и потому, что это создаст наконец прецедент спора со столичным правительством. В этом уверено большинство опрошенных CRE юристов. «Не каждая компания, даже зная, что ее интересы законны, решится на конфронтацию с Москвой. Ведь для защиты своих прав в суде нужны недюжинные силы, умение и время. Между тем, пользуясь таким положением дел, чиновники навязывают предприятиям более выгодную для себя форму земельных отношений – договоры аренды земли с Москомземом», – заключает Ольга Новикова.