Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
26 Августа 2009, 12:56
Упражнение на гибкость
Международные гостиничные операторы традиционно предъявляют жесткие требования к отелям, которые претендуют на вхождение под их бренд. Сегодня, в период снижения расходов и диверсификации рисков, российские девелоперы все чаще прибегают к строительству объектов mix-used. Стали ли гиганты гостиничного бизнеса более гибкими, чтобы принять смешанный формат? Готовы ли они идти на уступки? Или следование международных операторов своим принципам дает зеленый свет российским брендам?
Сохранить лицо
Одной из тенденций последних лет было стремление девелоперов строить многофункциональные комплексы, в том числе для снижения инвестиционных рисков. Однако включать отели в состав этих комплексов они не считали оправданным. Период окупаемости объектов гостиничной недвижимости составляет в среднем 10 лет и более. До кризиса на быстрорастущем российском рынке девелоперы были не готовы ждать так долго. Строительство офисных и торговых комплексов приносило больший доход за меньшее время. С наступлением кризиса стало понятно: гостиничный бизнес наиболее устойчив к колебаниям мировой экономики и может приносить живые деньги даже в период рецессии. Поэтому то, что сейчас гостиничные девелоперы ориентированы преимущественно на объекты формата mixed-used, вполне объяснимо. «Если раньше девелоперы предпочитали не включать отель в состав многофункционального комплекса, то сейчас гостиница рассматривается прежде всего как эффективное долгосрочное вложение», – говорит финансовый директор Azimut Hotels Company Николай Филатов.
В то же время международные операторы настаивают на использовании своих стандартов для проектирования и дизайна гостиниц, а также контролируют их выполнение при строительстве и оснащении. У отелей в составе mixed-used меньше шансов этим правилам соответствовать. «Иногда инвестор пытается предложить оператору объекты, где нарушена логика концепции. К примеру, сочетание в едином комплексе высококлассного отеля и офисов класса С или В или присутствие торговой составляющей в виде магазинов «Копейка» или «Пятерочка», – отмечает Александр Лесник, генеральный директор Hotel Consulting & Development Group. Одновременно с этим инвестор довольно часто предлагает в управление лишь часть комплекса с единым инженерно-техническим обеспечением (только гостиницы, оставляя офисную или торговую часть за собой). В подобных схемах заложены будущие конфликты сторон. Естественно, такие предложения подчас не находят интереса международных операторов.
«Первым шагом для каждого потенциального партнера должно быть проведение независимого рыночного исследования по оценке технических возможностей своей площадки. Мы будем работать только с теми партнерами, которые понимают местный рынок и могут продемонстрировать успешный опыт в сфере девелопмента, управления и работы гостиниц. Мы будем оценивать способность владельцев внедрять и поддерживать стандарты брендов Hilton, поскольку это важнейший фактор, благодаря которому мы можем предоставлять гостям обслуживание, которое они ожидают от каждого нашего бренда», – озвучивает позицию компании Владимир Ильичев, директор по развитию в странах России и СНГ Hilton Hotels Corporation.
Согласен с главной задачей сохранить лицо и Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса компании The Rezidor Hotel Group: «Мы требуем детального соблюдения технических спецификаций. Кроме того, для нас всегда важно, чтобы девелопер предоставлял смету и план финансирования проекта. Наши требования едины для всех девелоперов в Европе, Африке и на Ближнем Востоке без исключения».
Ближе к телу
Впрочем, российские гостиничные операторы готовы брать в управление гостиницы в составе МФК. «Они имеют более гибкую позицию как в плане механизма управления, предлагая часто простую аренду на 1–2 года, так и в вопросах концепции бизнеса и стандартов проектирования. Например, пытаются сами что-то изобрести или идут путем простой компиляции чужого опыта», – делится наблюдениями Александр Лесник. Его слова подтверждает и Николай Филатов: «Российские операторы значительно более гибки и предъявляют менее жесткие, чем международные операторы, требования к объектам. Во многом это объясняется и тем, что российские операторы работают преимущественно в сегменте mid-market».
Тем не менее нельзя сказать, что российские компании предъявляют к объектам невысокие требования. Сегодня, уже имея определенный опыт, они также взвешивают все за и против. Привлекая российского оператора, девелоперу не стоит рассчитывать на снижение качества объекта. «Может быть, пять лет назад отечественные первопроходцы и хватались за все, что предлагают. Сейчас это время прошло», – считает Александр Лесник. Безусловно, в тех случаях, когда девелопер не готов придерживаться стандартов международных операторов, последние не хотят видеть такой объект в своем портфолио, что создает возможности для российских брендов. «Но даже в этом случае гостиница должна отвечать ряду требований», – настаивает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости DTZ в России и СНГ.
По словам Николая Филатова, основной критерий для Azimut Hotels Company при вхождении в проект – срок окупаемости. Он не должен превышать 7–8 лет, оптимальный показатель – 6 лет. Как правило, компания рассматривает крупные объекты общей площадью не менее 10 тыс. кв. м, при этом оценивает потенциал региона и возможность загрузить гостиницу в среднем на 60%. «Если мы берем объект в управление, то в первую очередь ориентируемся на задачи и ожидания собственника. Конечно, часто они ожидают чудес уже в первый год работы. Практика показывает: время чудес прошло, и успех приходит только после системно выстроенной работы в течение нескольких лет. Уже сейчас конкуренция на рынке растет быстрее, чем сам рынок. В столь сложное время я бы посоветовал девелоперам как можно раньше привлекать УК к работе над проектом. Оптимально – сразу после определения площадки под строительство. Это позволит избежать многих проблем и дополнительных вложений на этапе запуска проекта», – дает совет г-н Филатов.
Традиционно российские операторы успешны в тех форматах, куда не спешили выходить международные бренды, в том числе в загородной гостиничной недвижимости. «Скорее возможности российских брендов связаны с нехваткой отелей по стране в целом. А их подход может вполне понравиться местным девелоперам, которые чувствуют себя комфортнее в сотрудничестве с местной компанией», – делает ставку на развитие региональной гостиничной недвижимости Дэвид Дженкинс. Действительно, локальные операторы еще лучше знают свой рынок, свои возможности.
«В регионах доля объектов, которыми управляют международные операторы, меньше, чем доля объектов, управляемых российскими операторами. К примеру, география присутствия Azimut Hotels Company в регионах уже достаточно солидная, – отмечает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. – Впрочем, если бы у российских операторов был финансовый рычаг, они бы воспользовались сегодняшней ситуацией. Но пока международные компании все-таки имеют преимущество».
Welcome
Несмотря на жесткость западных операторов, тяжелая экономическая ситуация научила их быть менее принципиальными. Для российского девелопера привлечение иностранного оператора по-прежнему остается выгодным. И в правилах международного оператора не наложено табу на многофункциональные комплексы или гостиницы загородного формата. Напротив, сейчас они оценивают подобные проекты как перспективные, проявляя небывалую гибкость.
Международные операторы понимают, что в новых условиях сокращается объем нового строительства. По мнению экспертов, даже самые строгие бренды стали куда более открытыми. Это особенно характерно для тех операторов, которые давно присутствуют на российском рынке. «Раньше было трудно поверить в то, что Hilton может дать франшизу на объект загородного отеля в Перми. Это говорит о том, что они понимают динамику рынка и больше доверяют российским собственникам. Сейчас международные операторы соглашаются на управление объектами в составе mixed-use», – говорит Марина Смирнова. Кроме того, в апреле 2009 года на 49-м и 50-м этажах башни «Запад» комплекса «Федерация» открылись 18 апартаментов Grand Hyatt Moscow Residences and Spa. Открытие отеля Moscow Grand Hyatt Hotel в башне «Восток» запланировано на 2011 год.
«Мы активно изучаем возможности по всей России и рассматриваем объекты mixed-used как часть нашей стратегии развития. Портфолио брендов Hilton позволяет нам быть гибкими в выборе объектов – это может быть как новое строительство отдельных отелей и курортов, так и реконструкция и развитие объектов mixed-used. Хорошим примером является наш отель Doubletree by Hilton Novosibirsk, который откроется в конце этого года, он представляет собой смешанный тип объекта, объединяющий офисные и гостиничные помещения», – говорит Владимир Ильичев. Естественно, рассматривая объекты mixed-used, Hilton учитывает ряд факторов. Важнейший из них – это возможность работы отеля в связке с другими элементами объекта, будь то торговый или жилой комплекс либо офисное здание. Все эти элементы должны дополнять друг друга, чтобы достичь коммерческого баланса, который необходим для эффективного управления отелем.
Сегодня международные операторы ведут себя на российском рынке очень активно. К примеру, в марте этого года компания The Rezidor Hotel Group уже объявляла о подписании стратегического соглашения с ООО «Региональная Гостиничная Сеть» (Regional Hotel Chain LLC – RHC) об открытии как минимум 20 отелей Park Inn на территории России. 10 площадок для строительства отелей в ключевых городах уже определены, остальные 10 находятся на стадии рассмотрения. Первые отели откроются в Астрахани (132 номера) и Казани (145 номеров) в 2010 году. Кроме того, на российском рынке активизировались не только западные, но и восточные международные операторы. В июне гостиничная сеть Shangri-La Hotels and Resorts подписала соглашение об управлении своим первым в России отелем. Гостиница на 400 номеров разместится на верхних этажах 42-этажной башни китайского бизнес-центра Park Huaming.
Возможно, активность иностранцев объясняется присутствием конкурентов в лице российских операторов. В начале февраля на территории выставочного комплекса «Крокус Экспо» открылся отель «Аквариум» на 225 номеров (девелопер и оператор проекта – ООО «Академпроект»). А в марте гостиничная сеть InterContinental Hotels Group объявила о намерении открыть на территории «Крокус Сити» самый крупный в мире отель Holiday Inn на 1000 номеров, открытие которого ожидается в 2014 году.
Несмотря на повышенный интерес к гостиничной недвижимости со стороны международных операторов, у российских компаний есть возможность составить им достойную конкуренцию. Эксперты сходятся в одном: девелоперам не удастся снизить качество, надеясь на снисходительность своих российских коллег. Настало время качественных проектов – независимо от того, под чьим управлением они находятся.
Одной из тенденций последних лет было стремление девелоперов строить многофункциональные комплексы, в том числе для снижения инвестиционных рисков. Однако включать отели в состав этих комплексов они не считали оправданным. Период окупаемости объектов гостиничной недвижимости составляет в среднем 10 лет и более. До кризиса на быстрорастущем российском рынке девелоперы были не готовы ждать так долго. Строительство офисных и торговых комплексов приносило больший доход за меньшее время. С наступлением кризиса стало понятно: гостиничный бизнес наиболее устойчив к колебаниям мировой экономики и может приносить живые деньги даже в период рецессии. Поэтому то, что сейчас гостиничные девелоперы ориентированы преимущественно на объекты формата mixed-used, вполне объяснимо. «Если раньше девелоперы предпочитали не включать отель в состав многофункционального комплекса, то сейчас гостиница рассматривается прежде всего как эффективное долгосрочное вложение», – говорит финансовый директор Azimut Hotels Company Николай Филатов.
В то же время международные операторы настаивают на использовании своих стандартов для проектирования и дизайна гостиниц, а также контролируют их выполнение при строительстве и оснащении. У отелей в составе mixed-used меньше шансов этим правилам соответствовать. «Иногда инвестор пытается предложить оператору объекты, где нарушена логика концепции. К примеру, сочетание в едином комплексе высококлассного отеля и офисов класса С или В или присутствие торговой составляющей в виде магазинов «Копейка» или «Пятерочка», – отмечает Александр Лесник, генеральный директор Hotel Consulting & Development Group. Одновременно с этим инвестор довольно часто предлагает в управление лишь часть комплекса с единым инженерно-техническим обеспечением (только гостиницы, оставляя офисную или торговую часть за собой). В подобных схемах заложены будущие конфликты сторон. Естественно, такие предложения подчас не находят интереса международных операторов.
«Первым шагом для каждого потенциального партнера должно быть проведение независимого рыночного исследования по оценке технических возможностей своей площадки. Мы будем работать только с теми партнерами, которые понимают местный рынок и могут продемонстрировать успешный опыт в сфере девелопмента, управления и работы гостиниц. Мы будем оценивать способность владельцев внедрять и поддерживать стандарты брендов Hilton, поскольку это важнейший фактор, благодаря которому мы можем предоставлять гостям обслуживание, которое они ожидают от каждого нашего бренда», – озвучивает позицию компании Владимир Ильичев, директор по развитию в странах России и СНГ Hilton Hotels Corporation.
Согласен с главной задачей сохранить лицо и Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса компании The Rezidor Hotel Group: «Мы требуем детального соблюдения технических спецификаций. Кроме того, для нас всегда важно, чтобы девелопер предоставлял смету и план финансирования проекта. Наши требования едины для всех девелоперов в Европе, Африке и на Ближнем Востоке без исключения».
Ближе к телу
Впрочем, российские гостиничные операторы готовы брать в управление гостиницы в составе МФК. «Они имеют более гибкую позицию как в плане механизма управления, предлагая часто простую аренду на 1–2 года, так и в вопросах концепции бизнеса и стандартов проектирования. Например, пытаются сами что-то изобрести или идут путем простой компиляции чужого опыта», – делится наблюдениями Александр Лесник. Его слова подтверждает и Николай Филатов: «Российские операторы значительно более гибки и предъявляют менее жесткие, чем международные операторы, требования к объектам. Во многом это объясняется и тем, что российские операторы работают преимущественно в сегменте mid-market».
Тем не менее нельзя сказать, что российские компании предъявляют к объектам невысокие требования. Сегодня, уже имея определенный опыт, они также взвешивают все за и против. Привлекая российского оператора, девелоперу не стоит рассчитывать на снижение качества объекта. «Может быть, пять лет назад отечественные первопроходцы и хватались за все, что предлагают. Сейчас это время прошло», – считает Александр Лесник. Безусловно, в тех случаях, когда девелопер не готов придерживаться стандартов международных операторов, последние не хотят видеть такой объект в своем портфолио, что создает возможности для российских брендов. «Но даже в этом случае гостиница должна отвечать ряду требований», – настаивает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости DTZ в России и СНГ.
По словам Николая Филатова, основной критерий для Azimut Hotels Company при вхождении в проект – срок окупаемости. Он не должен превышать 7–8 лет, оптимальный показатель – 6 лет. Как правило, компания рассматривает крупные объекты общей площадью не менее 10 тыс. кв. м, при этом оценивает потенциал региона и возможность загрузить гостиницу в среднем на 60%. «Если мы берем объект в управление, то в первую очередь ориентируемся на задачи и ожидания собственника. Конечно, часто они ожидают чудес уже в первый год работы. Практика показывает: время чудес прошло, и успех приходит только после системно выстроенной работы в течение нескольких лет. Уже сейчас конкуренция на рынке растет быстрее, чем сам рынок. В столь сложное время я бы посоветовал девелоперам как можно раньше привлекать УК к работе над проектом. Оптимально – сразу после определения площадки под строительство. Это позволит избежать многих проблем и дополнительных вложений на этапе запуска проекта», – дает совет г-н Филатов.
Традиционно российские операторы успешны в тех форматах, куда не спешили выходить международные бренды, в том числе в загородной гостиничной недвижимости. «Скорее возможности российских брендов связаны с нехваткой отелей по стране в целом. А их подход может вполне понравиться местным девелоперам, которые чувствуют себя комфортнее в сотрудничестве с местной компанией», – делает ставку на развитие региональной гостиничной недвижимости Дэвид Дженкинс. Действительно, локальные операторы еще лучше знают свой рынок, свои возможности.
«В регионах доля объектов, которыми управляют международные операторы, меньше, чем доля объектов, управляемых российскими операторами. К примеру, география присутствия Azimut Hotels Company в регионах уже достаточно солидная, – отмечает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. – Впрочем, если бы у российских операторов был финансовый рычаг, они бы воспользовались сегодняшней ситуацией. Но пока международные компании все-таки имеют преимущество».
Welcome
Несмотря на жесткость западных операторов, тяжелая экономическая ситуация научила их быть менее принципиальными. Для российского девелопера привлечение иностранного оператора по-прежнему остается выгодным. И в правилах международного оператора не наложено табу на многофункциональные комплексы или гостиницы загородного формата. Напротив, сейчас они оценивают подобные проекты как перспективные, проявляя небывалую гибкость.
Международные операторы понимают, что в новых условиях сокращается объем нового строительства. По мнению экспертов, даже самые строгие бренды стали куда более открытыми. Это особенно характерно для тех операторов, которые давно присутствуют на российском рынке. «Раньше было трудно поверить в то, что Hilton может дать франшизу на объект загородного отеля в Перми. Это говорит о том, что они понимают динамику рынка и больше доверяют российским собственникам. Сейчас международные операторы соглашаются на управление объектами в составе mixed-use», – говорит Марина Смирнова. Кроме того, в апреле 2009 года на 49-м и 50-м этажах башни «Запад» комплекса «Федерация» открылись 18 апартаментов Grand Hyatt Moscow Residences and Spa. Открытие отеля Moscow Grand Hyatt Hotel в башне «Восток» запланировано на 2011 год.
«Мы активно изучаем возможности по всей России и рассматриваем объекты mixed-used как часть нашей стратегии развития. Портфолио брендов Hilton позволяет нам быть гибкими в выборе объектов – это может быть как новое строительство отдельных отелей и курортов, так и реконструкция и развитие объектов mixed-used. Хорошим примером является наш отель Doubletree by Hilton Novosibirsk, который откроется в конце этого года, он представляет собой смешанный тип объекта, объединяющий офисные и гостиничные помещения», – говорит Владимир Ильичев. Естественно, рассматривая объекты mixed-used, Hilton учитывает ряд факторов. Важнейший из них – это возможность работы отеля в связке с другими элементами объекта, будь то торговый или жилой комплекс либо офисное здание. Все эти элементы должны дополнять друг друга, чтобы достичь коммерческого баланса, который необходим для эффективного управления отелем.
Сегодня международные операторы ведут себя на российском рынке очень активно. К примеру, в марте этого года компания The Rezidor Hotel Group уже объявляла о подписании стратегического соглашения с ООО «Региональная Гостиничная Сеть» (Regional Hotel Chain LLC – RHC) об открытии как минимум 20 отелей Park Inn на территории России. 10 площадок для строительства отелей в ключевых городах уже определены, остальные 10 находятся на стадии рассмотрения. Первые отели откроются в Астрахани (132 номера) и Казани (145 номеров) в 2010 году. Кроме того, на российском рынке активизировались не только западные, но и восточные международные операторы. В июне гостиничная сеть Shangri-La Hotels and Resorts подписала соглашение об управлении своим первым в России отелем. Гостиница на 400 номеров разместится на верхних этажах 42-этажной башни китайского бизнес-центра Park Huaming.
Возможно, активность иностранцев объясняется присутствием конкурентов в лице российских операторов. В начале февраля на территории выставочного комплекса «Крокус Экспо» открылся отель «Аквариум» на 225 номеров (девелопер и оператор проекта – ООО «Академпроект»). А в марте гостиничная сеть InterContinental Hotels Group объявила о намерении открыть на территории «Крокус Сити» самый крупный в мире отель Holiday Inn на 1000 номеров, открытие которого ожидается в 2014 году.
Несмотря на повышенный интерес к гостиничной недвижимости со стороны международных операторов, у российских компаний есть возможность составить им достойную конкуренцию. Эксперты сходятся в одном: девелоперам не удастся снизить качество, надеясь на снисходительность своих российских коллег. Настало время качественных проектов – независимо от того, под чьим управлением они находятся.
Назад
Загрузка...