Приобретение земли под объектами незавершенного строительства: законно ли это?

Зачастую застройщики полагают, что в случае регистрации ими права собственности на объект незавершенного строительства, ничто не может им помешать обратиться к собственнику участка с требованием о выкупе его в собственность. Может ли застройщик, соблюдая требования земельного законодательства, приобрести в собственность земельный участок до окончания строительства на нем объекта недвижимости?

Постановление Федерального арбит­ражного суда Поволжского округа (далее ФАС) от 23 декабря 2008 года по делу № А49-4436/2008 было вынесено в отношении искового заявления собственника объектов незавершенного строительства о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в приватизации земельного участка, на котором находятся объекты незавершенного строительства. ФАС поддержал решение Арбитражного суда Пензенской области об отказе в удовлетворении исковых требований собственника.

Из обстоятельств дела следует, что в 2003 году истец приобрел объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи. Строительство указанных объектов с тех пор не было завершено и разрешений на ввод в эксплуатацию получено не было. В 2008 году истец обратился с заявлением в администрацию муниципального образования о приобретении в собственность земельного участка, расположенного под его объектами. Однако администрация муниципального образования отказала истцу в предоставлении земельного участка в собственность.

Не согласившись с отказом администрации, истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области.

По результатам рассмотрения дела судом было вынесено решение об отказе в удовлетворении требований истца. Суд обосновал свои выводы тем, что у истца отсутствовали какие-либо права на земельный участок.

Истцом была подана кассационная жалоба в ФАС, который оставил без изменения решение Арбитражного суда Пензенской области, однако при рассмотрении дела указал на следующее.

Во-первых, выводы Арбитражного суда Пензенской области об отсутствии прав истца на земельный участок ФАС посчитал ошибочными. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, по мнению ФАС, у истца имелись правовые основания использовать земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника объектов незавершенного строительства.

Во-вторых, ФАС указал на положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ о том, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду предоставляется собственникам зданий, строений, сооружений (гражданам и юридическим лицам). По мнению ФАС, перечень объектов недвижимого имущества, право собственности на которые дает возможность собственнику воспользоваться положением пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, является ограниченным и не включает в себя объекты незавершенного строительства.

ФАС также отметил, что согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения являются объектами капитального строительства. Из положений статьи 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что использование объекта капитального строительства возможно после его ввода в эксплуатацию. Объект незавершенного строительства не может считаться с точки зрения права зданием, строением или сооружением, поскольку такой объект не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

С учетом вышеуказанного ФАС сделал вывод о том, что незавершенность строительства (и как следствие, отсутствие ввода в эксплуатацию) является препятствием к приобретению в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором располагается объект незавершенного строительства.

На наш взгляд, подход ФАС к данному вопросу представляется обоснованным и взвешенным, учитывающим интересы всех участников правоотношений, возникающих при строительстве объектов недвижимости. Несмотря на то что рассмотренная выше ситуация не является случаем, когда с заявлением о приобретении земельного участка в собственность обращается непосредственно застройщик на этапе строительства объекта недвижимого имущества, нам представляется, что логика решения ФАС не позволит рассчитывать и такому лицу на благоприятный исход дела.

Если бы ФАС поддержал позицию истца, то это означало бы и то, что собственник земельного участка, предоставленного застройщику для целей строительства, по сути, лишался бы наиболее эффективного механизма контроля за исполнением застройщиком взятых на себя перед собственником земельного участка обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в сроки, предусмотренные разрешительной документацией. Ведь в случае приобретения в собственность застройщиком земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, последующее изъятие земельного участка в случае отказа застройщика от продолжения строительства может стать невозможным.

В договорах же аренды земельных участков, предоставляемых для строительства, как правило, четко предусматривается, что нарушение арендатором сроков, установленных для строительства, является одним из оснований для реализации права арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Таким образом, соблюдается публичный интерес по рациональному использованию земельных участков.

Исходя из вышеизложенного, на вопрос о возможности приобретения в собственность государственного или муниципального земельного участка под объектом незавершенного строительства застройщиком необходимо давать отрицательный ответ. Правовые основания приобретения земельного участка в собственность возникают только после окончания строительства и ввода объекта недвижимого имущества (здания, строения или сооружения) в эксплуатацию.