Назад
27 Августа 2009, 8:57
Несбывшиеся надежды средних городов
Незадолго до того как грянул кризис популярной темой для разговоров были блестящие перспективы городов-полумиллионников Поволжья. Действительно, в большинстве центральных городов конкуренция стремительно росла, и закрепиться там становилось все сложнее. Неудивительно, что в поле зрения девелоперов и ритейлеров попали средние города, с низкой конкуренцией и при этом достаточно высокой покупательской способностью населения. Однако картина мира девелоперов неожиданно изменилась…
Большие надежды
Не так давно рынкам Поволжья предрекали скорое насыщение. Практически заполненными уже считали Нижний Новгород, Самару, Казань, в которых представлены почти все крупные федеральные сети по торговле продуктами, бытовой техникой, брендовой одеждой и обувью. Средние города, такие как Тольятти, Набережные Челны, Ульяновск, замерли на низком старте. Ожидалось, что именно туда хлынет волна девелоперов и инвесторов, после того как города-миллионники будут заполнены.
Как отмечают эксперты, Поволжье было достаточно сильным магнитом для крупных игроков. При этом осваивать регион стали сравнительно недавно. «Действительно, многие города Поволжья пользовались большим спросом со стороны инвесторов. Особый интерес представлял торговый сегмент. Большой спрос со стороны жителей этих городов на качественные товары известных федеральных брендов не был удовлетворен (исключение – Казань и Нижний Новгород), многие федеральные сети ориентировали свое развитие на эти города. Что, в свою очередь, стало интересно как местным, так и московским инвесторам», – отмечает Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости компании GVA Sawyer.
К тому моменту, когда грянул кризис, центральные города, такие как Казань или Самара, считались уже освоенными и федеральные игроки приглядывались к средним городам Поволжья, которые обладали неплохим потенциалом. Главным их преимуществом считалась низкая конкуренция. Так, по словам Сергея Храмова, главного исполнительного директора Finstar Properties, рынок торговых центров средних городов Поволжья сильно отстает от городов первого эшелона, и в докризисный период эти города представляли серьезный интерес для девелоперов. К примеру, обеспеченность жителей торговыми центрами Ижевска составляет 280 кв. м на 1000 жителей, Кирова – 176, Пензы – 290 кв. м. «В принципе отсутствие конкуренции между объектами и являлось основным фактором, привлекшим в данные города инвесторов», – отмечает девелопер.
С ним согласна и Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank, впрочем, по ее словам, перейти от деклараций к реальным делам здесь успели немногие. «Города-полумиллионники в докризисный период действительно обладали определенным потенциалом. И если бы не экономическая стагнация, федеральные и международные девелоперы и инвесторы продолжили бы экспансию в города второй волны развития. Среди положительных моментов девелопмента недвижимости в подобных регионах можно указать отсутствие конкурентного противостояния, низкую стоимость земельных ресурсов и строительных материалов (в большинстве случаев), наличие свободных участков земли. Развитие рынков недвижимости сдерживало то, что все силы девелоперов были сосредоточены на освоении более приоритетных городов. Таким образом, фактически полумиллионники Поволжского округа в докризисный период так и не получили должного внимания со стороны федеральных девелоперов», – отмечает эксперт. Однако, хотя во время бурного роста освоить эти многообещающие рынки не успели, было заявлено немало проектов. «Все проекты действительно были подкреплены серьезным спросом со стороны арендаторов, и каждый новый объект мог рассчитывать на высокую заполняемость как федеральными, так и местными арендаторами. Однако уже тогда становилось очевидно, что в случае реализации всех проектов насыщение рынка ТРЦ наступит к 2011 году. Даже учитывая ту агрессивную стратегию развития на региональном рынке, которую вели федеральные и региональные сети, они все равно бы не смогли заполнить те квадратные метры, которые практически разом вышли бы на рынок в течении 2009 – 2010 годов», – отмечает Сергей Храмов.
В случае реализации всех проектов рынок ТЦ, к примеру, Чебоксар составил бы 461 тыс. кв. м, соответственно, обеспеченность жителей ТЦ была бы на уровне 1000 кв. м на 1000 жителей, похожая ситуация и в Тольятти (1200 кв. м на 1000 жителей), Ижевске (710 кв. м) и т. д.
Уже очевидно, что в установленные сроки этим планам не суждено сбыться. Большинство федеральных игроков так и не успели приступить к строительству, одно из немногих исключений – Finstar Properties. Есть, конечно, и достаточно сильные локальные девелоперы: «Виктор и Ко» (Самара), компании Dars и «Максима-Х» (Ульяновск), ГК «Диамант» (Волгоград, Волжский). Именно активная позиция местных девелоперов оказала существенное влияние на формирование рынка коммерческой недвижимости Поволжского региона. Однако возможности у них меньше, чем у федеральных коллег. При этом самые сильные поволжские игроки, как правило, сконцентрированы на центральных городах, где выше прибыль. Так что главное свое преимущество – низкий уровень конкуренции – эти города сохранили надолго.
Конкуренция продолжает падать
В свое время практически в каждом среднем городе Поволжья было заявлено немало проектов, амбициозных даже по меркам мегаполисов. «К примеру, в Пензе были заявлены проекты ТРЦ «Июнь» и «Планета» площадью свыше 100 тыс. кв. м, кроме того IKEA интересовалась данным городом. В Оренбурге были заявлены крупные проекты компаний ADG Group и AIM Property Development (ТРЦ OZ). В Чебоксарах ТРЦ «Серпантин» и также проект ADG Group. Помимо этого было анонсировано масса проектов средних торговых центров», – рассказывает Сергей Храмов.
Нетрудно предугадать судьбу большинства из них, учитывая количество замороженных строек даже в центральных городах. Так, например, в Ульяновске в предкризисный период шло активное строительство торговых центров. Девелоперская компания Dars вела здесь два крупных торговых проекта (ТЦ Dars, ТЦ «Самолет»). Реализация еще одного крупного проекта, находящегося на стадии подготовки участка к строительству, ТЦ «АкваМолл» в связи со сложившейся экономической ситуацией приостановлено, компания объявила о продаже земельного участка. Впрочем, вместе с тем можно отметить, что завершается строительство крупного торгового проекта «Пушкаревское Кольцо»: девелопер объекта принял решение не останавливать реализацию проекта.
Если на рынке торговой недвижимости жизнь все же теплится, то в других сегментах ситуация значительно хуже. В том же Ульяновске, несмотря на то что устаревшие гостиничные объекты вполне удачно могут быть модернизированы, проект реконструкции крупнейшей гостиницы города «Венец» не получил развития. Скорее всего, не стоит ожидать скорой реконструкции гостиницы «Волга», которая в текущем году была выставлена на продажу. «Развитие рынка недвижимости в городах второго эшелона происходит поэтапно: как правило, первым сегментом, который начинает развиваться быстрыми темпами, становится рынок торговой недвижимости – в регион выходят новые операторы, что дает толчок девелопменту качественных торговых объектов. Становление офисного сегмента – второй этап, строительство гостиниц – третий», – отмечает Наталья Сазонова. Как видим, пока здесь не успели дождаться даже первой волны.
Ситуация изменилась, и теперь до насыщения рынка еще далеко. Отчего, конечно, выиграют девелоперы, если найдут в себе силы остаться. «На сегодня можно говорить о заморозке 60–70% всех проектов. Соответственно, резкого перегрева рынка ждать не стоит, и это на руку тем девелоперам, которые все же смогут ввести в эксплуатацию торговый центр. Федеральные и региональные сети сильно сократили стратегию развития и в настоящий момент скорее ориентированы на города первого эшелона, но тем не менее полностью от развития в городах второго и третьего эшелона не отказывались. Сейчас существует хорошая возможность для выхода или закрепления на региональном рынке, кроме того это можно делать в более «тихих» условиях: арендные ставки снижаются или уже достигли дна, высвобождаются качественные торговые площади, дешевеет рабочая сила, да и местные власти становятся сговорчивее», – говорит Сергей Храмов. Последнее имеет большое значение. Известно, что многие города, долгое время, несмотря на либерализацию рынка, оставались закрыты для «пришлых» игроков. Сейчас же, как отмечают многие, местные власти пусть и со скрипом, но открывают двери в город.
В поисках арендаторов
Все эти плюсы вряд ли уравновешивают проблемы с заполняемостью. Возможно, развивать сейчас новые проекты в какой-то степени выгодно, однако недавно открывшимся объектам пришлось непросто. Найти арендаторов для торгового центра стало сложнее в разы: федеральные торговые сети хотя и не остановили процесс экспансии на региональный рынок, основное внимание уделяют городам первого эшелона. Существует немало примеров, когда компании, стремившиеся до кризиса занять места «якоря» в ТЦ города-полумиллионника, в последний момент отказывались наотрез. Собственники метались в поисках замены, и в итоге акцент делался на местных предпринимателей, которые получали качественные площади зачастую с неслыханным дисконтом. Понятно, что за счет скидок арендаторам выросла окупаемость.
Впрочем, нельзя сказать, что полумиллионники Поволжья безоговорочно отдали на откуп местным игрокам. «На сегодняшний день многие торговые сети в принципе сократили или приостановили программы регионального развития, поэтому общий спрос со стороны торговых сетей на регионы снизился. Однако развивающиеся сети до сих пор проявляют интерес к городам Поволжья с населением от 500 тыс. жителей. Если раньше операторы выходили в любые объекты – главной целью было попасть в город, то теперь они стали более внимательно осматривать ТЦ: на сегодняшний день только объекты, обладающие такими характеристиками, как удачное местоположение, качественное здание, проработанная концепция, могут быть интересны торговым сетям, говорит Юлия Харчевина. В качестве примера она приводит чебоксарский ТРЦ «Каскад». «Несмотря на кризис, он пользуется большим спросом со стороны арендаторов. В проект выходят такие арендаторы, как бытовавя техника DOMO, шестизальный кинотеатр сети Роскино «Кино-Каскад», развлекательный центр QubicaAMF, L'Etoile, C&A, British House, Colin's и др.», – указывает эксперт.
Долгосрочные вложения
Как видим, пока ситуация следующим образом. Практически все средние города Поволжья не успели проснуться. В лучшем случае здесь заработали несколько современных ТЦ. Некоторые уже сданы, некоторые достраивают на свой страх и риск, и понятно, что привлечь арендаторов будет не легче, чем в ТЦ в давно обжитых городах-миллионниках.
«В целом все ранее интересовавшие торговых операторов города интересны и сейчас. Просто учитывая, что развивается в регионах сейчас не такое большое количество сетей, тех, кто еще выходит в регионы может не хватить на все представленные в городе объекты, поэтому некоторые менее качественные объекты рискуют остаться недозаполненными или превратиться полностью или частично в торговые центры рыночного типа», – резонно замечает Юлия Харчевина.
Пока можно искать успокоения в том, что спад на рынке дело временное. «Я предполагаю, что будет происходить медленное восстановление рынка начиная с 2010 года. Новые торговые объекты будет постепенно выходить на рынок и будут находить своих арендаторов, арендные ставки постепенно пойдут верх, но уже вполне обоснованно. В целом рынок станет более объективным и обретет точку равновесия интересов собственников и арендаторов, чего был напрочь решен рынок еще год назад», – делает прогноз Сергей Храмов. Если это действительно так, то правы консультанты, которые утверждают, что сейчас самое время покупать, пользуясь зачастую бедственным состоянием продавцов, которым необходимо возвращать долги.
«Любые вложения средств в освоение рынка коммерческой недвижимости городов-полумиллионников Поволжья носит долгосрочный характер. Одной из возможных стратегий для девелоперов и инвесторов в текущий период является покупка земельных ресурсов или недостроенных проектов», – считает Наталья Сазонова.
Есть еще одна грань. Последнее время все чаще заявляют о себе небольшие города, которые благодаря хорошо диверсифицированной экономике смогли удержаться на плаву и обойти даже крупные индустриальные центры, которые первыми упали под ударами кризиса. Не стало исключением и Поволжье: многие города здесь сохранили пусть невысокий, но стабильный спрос, а значит, могут быть интересны девелоперам и инвесторам. Другой вопрос, что большинство игроков, вместо того чтобы думать о дальнейшем развитии, все силы бросают на то, чтобы решить накопившиеся проблемы.
Не так давно рынкам Поволжья предрекали скорое насыщение. Практически заполненными уже считали Нижний Новгород, Самару, Казань, в которых представлены почти все крупные федеральные сети по торговле продуктами, бытовой техникой, брендовой одеждой и обувью. Средние города, такие как Тольятти, Набережные Челны, Ульяновск, замерли на низком старте. Ожидалось, что именно туда хлынет волна девелоперов и инвесторов, после того как города-миллионники будут заполнены.
Как отмечают эксперты, Поволжье было достаточно сильным магнитом для крупных игроков. При этом осваивать регион стали сравнительно недавно. «Действительно, многие города Поволжья пользовались большим спросом со стороны инвесторов. Особый интерес представлял торговый сегмент. Большой спрос со стороны жителей этих городов на качественные товары известных федеральных брендов не был удовлетворен (исключение – Казань и Нижний Новгород), многие федеральные сети ориентировали свое развитие на эти города. Что, в свою очередь, стало интересно как местным, так и московским инвесторам», – отмечает Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости компании GVA Sawyer.
К тому моменту, когда грянул кризис, центральные города, такие как Казань или Самара, считались уже освоенными и федеральные игроки приглядывались к средним городам Поволжья, которые обладали неплохим потенциалом. Главным их преимуществом считалась низкая конкуренция. Так, по словам Сергея Храмова, главного исполнительного директора Finstar Properties, рынок торговых центров средних городов Поволжья сильно отстает от городов первого эшелона, и в докризисный период эти города представляли серьезный интерес для девелоперов. К примеру, обеспеченность жителей торговыми центрами Ижевска составляет 280 кв. м на 1000 жителей, Кирова – 176, Пензы – 290 кв. м. «В принципе отсутствие конкуренции между объектами и являлось основным фактором, привлекшим в данные города инвесторов», – отмечает девелопер.
С ним согласна и Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank, впрочем, по ее словам, перейти от деклараций к реальным делам здесь успели немногие. «Города-полумиллионники в докризисный период действительно обладали определенным потенциалом. И если бы не экономическая стагнация, федеральные и международные девелоперы и инвесторы продолжили бы экспансию в города второй волны развития. Среди положительных моментов девелопмента недвижимости в подобных регионах можно указать отсутствие конкурентного противостояния, низкую стоимость земельных ресурсов и строительных материалов (в большинстве случаев), наличие свободных участков земли. Развитие рынков недвижимости сдерживало то, что все силы девелоперов были сосредоточены на освоении более приоритетных городов. Таким образом, фактически полумиллионники Поволжского округа в докризисный период так и не получили должного внимания со стороны федеральных девелоперов», – отмечает эксперт. Однако, хотя во время бурного роста освоить эти многообещающие рынки не успели, было заявлено немало проектов. «Все проекты действительно были подкреплены серьезным спросом со стороны арендаторов, и каждый новый объект мог рассчитывать на высокую заполняемость как федеральными, так и местными арендаторами. Однако уже тогда становилось очевидно, что в случае реализации всех проектов насыщение рынка ТРЦ наступит к 2011 году. Даже учитывая ту агрессивную стратегию развития на региональном рынке, которую вели федеральные и региональные сети, они все равно бы не смогли заполнить те квадратные метры, которые практически разом вышли бы на рынок в течении 2009 – 2010 годов», – отмечает Сергей Храмов.
В случае реализации всех проектов рынок ТЦ, к примеру, Чебоксар составил бы 461 тыс. кв. м, соответственно, обеспеченность жителей ТЦ была бы на уровне 1000 кв. м на 1000 жителей, похожая ситуация и в Тольятти (1200 кв. м на 1000 жителей), Ижевске (710 кв. м) и т. д.
Уже очевидно, что в установленные сроки этим планам не суждено сбыться. Большинство федеральных игроков так и не успели приступить к строительству, одно из немногих исключений – Finstar Properties. Есть, конечно, и достаточно сильные локальные девелоперы: «Виктор и Ко» (Самара), компании Dars и «Максима-Х» (Ульяновск), ГК «Диамант» (Волгоград, Волжский). Именно активная позиция местных девелоперов оказала существенное влияние на формирование рынка коммерческой недвижимости Поволжского региона. Однако возможности у них меньше, чем у федеральных коллег. При этом самые сильные поволжские игроки, как правило, сконцентрированы на центральных городах, где выше прибыль. Так что главное свое преимущество – низкий уровень конкуренции – эти города сохранили надолго.
Конкуренция продолжает падать
В свое время практически в каждом среднем городе Поволжья было заявлено немало проектов, амбициозных даже по меркам мегаполисов. «К примеру, в Пензе были заявлены проекты ТРЦ «Июнь» и «Планета» площадью свыше 100 тыс. кв. м, кроме того IKEA интересовалась данным городом. В Оренбурге были заявлены крупные проекты компаний ADG Group и AIM Property Development (ТРЦ OZ). В Чебоксарах ТРЦ «Серпантин» и также проект ADG Group. Помимо этого было анонсировано масса проектов средних торговых центров», – рассказывает Сергей Храмов.
Нетрудно предугадать судьбу большинства из них, учитывая количество замороженных строек даже в центральных городах. Так, например, в Ульяновске в предкризисный период шло активное строительство торговых центров. Девелоперская компания Dars вела здесь два крупных торговых проекта (ТЦ Dars, ТЦ «Самолет»). Реализация еще одного крупного проекта, находящегося на стадии подготовки участка к строительству, ТЦ «АкваМолл» в связи со сложившейся экономической ситуацией приостановлено, компания объявила о продаже земельного участка. Впрочем, вместе с тем можно отметить, что завершается строительство крупного торгового проекта «Пушкаревское Кольцо»: девелопер объекта принял решение не останавливать реализацию проекта.
Если на рынке торговой недвижимости жизнь все же теплится, то в других сегментах ситуация значительно хуже. В том же Ульяновске, несмотря на то что устаревшие гостиничные объекты вполне удачно могут быть модернизированы, проект реконструкции крупнейшей гостиницы города «Венец» не получил развития. Скорее всего, не стоит ожидать скорой реконструкции гостиницы «Волга», которая в текущем году была выставлена на продажу. «Развитие рынка недвижимости в городах второго эшелона происходит поэтапно: как правило, первым сегментом, который начинает развиваться быстрыми темпами, становится рынок торговой недвижимости – в регион выходят новые операторы, что дает толчок девелопменту качественных торговых объектов. Становление офисного сегмента – второй этап, строительство гостиниц – третий», – отмечает Наталья Сазонова. Как видим, пока здесь не успели дождаться даже первой волны.
Ситуация изменилась, и теперь до насыщения рынка еще далеко. Отчего, конечно, выиграют девелоперы, если найдут в себе силы остаться. «На сегодня можно говорить о заморозке 60–70% всех проектов. Соответственно, резкого перегрева рынка ждать не стоит, и это на руку тем девелоперам, которые все же смогут ввести в эксплуатацию торговый центр. Федеральные и региональные сети сильно сократили стратегию развития и в настоящий момент скорее ориентированы на города первого эшелона, но тем не менее полностью от развития в городах второго и третьего эшелона не отказывались. Сейчас существует хорошая возможность для выхода или закрепления на региональном рынке, кроме того это можно делать в более «тихих» условиях: арендные ставки снижаются или уже достигли дна, высвобождаются качественные торговые площади, дешевеет рабочая сила, да и местные власти становятся сговорчивее», – говорит Сергей Храмов. Последнее имеет большое значение. Известно, что многие города, долгое время, несмотря на либерализацию рынка, оставались закрыты для «пришлых» игроков. Сейчас же, как отмечают многие, местные власти пусть и со скрипом, но открывают двери в город.
В поисках арендаторов
Все эти плюсы вряд ли уравновешивают проблемы с заполняемостью. Возможно, развивать сейчас новые проекты в какой-то степени выгодно, однако недавно открывшимся объектам пришлось непросто. Найти арендаторов для торгового центра стало сложнее в разы: федеральные торговые сети хотя и не остановили процесс экспансии на региональный рынок, основное внимание уделяют городам первого эшелона. Существует немало примеров, когда компании, стремившиеся до кризиса занять места «якоря» в ТЦ города-полумиллионника, в последний момент отказывались наотрез. Собственники метались в поисках замены, и в итоге акцент делался на местных предпринимателей, которые получали качественные площади зачастую с неслыханным дисконтом. Понятно, что за счет скидок арендаторам выросла окупаемость.
Впрочем, нельзя сказать, что полумиллионники Поволжья безоговорочно отдали на откуп местным игрокам. «На сегодняшний день многие торговые сети в принципе сократили или приостановили программы регионального развития, поэтому общий спрос со стороны торговых сетей на регионы снизился. Однако развивающиеся сети до сих пор проявляют интерес к городам Поволжья с населением от 500 тыс. жителей. Если раньше операторы выходили в любые объекты – главной целью было попасть в город, то теперь они стали более внимательно осматривать ТЦ: на сегодняшний день только объекты, обладающие такими характеристиками, как удачное местоположение, качественное здание, проработанная концепция, могут быть интересны торговым сетям, говорит Юлия Харчевина. В качестве примера она приводит чебоксарский ТРЦ «Каскад». «Несмотря на кризис, он пользуется большим спросом со стороны арендаторов. В проект выходят такие арендаторы, как бытовавя техника DOMO, шестизальный кинотеатр сети Роскино «Кино-Каскад», развлекательный центр QubicaAMF, L'Etoile, C&A, British House, Colin's и др.», – указывает эксперт.
Долгосрочные вложения
Как видим, пока ситуация следующим образом. Практически все средние города Поволжья не успели проснуться. В лучшем случае здесь заработали несколько современных ТЦ. Некоторые уже сданы, некоторые достраивают на свой страх и риск, и понятно, что привлечь арендаторов будет не легче, чем в ТЦ в давно обжитых городах-миллионниках.
«В целом все ранее интересовавшие торговых операторов города интересны и сейчас. Просто учитывая, что развивается в регионах сейчас не такое большое количество сетей, тех, кто еще выходит в регионы может не хватить на все представленные в городе объекты, поэтому некоторые менее качественные объекты рискуют остаться недозаполненными или превратиться полностью или частично в торговые центры рыночного типа», – резонно замечает Юлия Харчевина.
Пока можно искать успокоения в том, что спад на рынке дело временное. «Я предполагаю, что будет происходить медленное восстановление рынка начиная с 2010 года. Новые торговые объекты будет постепенно выходить на рынок и будут находить своих арендаторов, арендные ставки постепенно пойдут верх, но уже вполне обоснованно. В целом рынок станет более объективным и обретет точку равновесия интересов собственников и арендаторов, чего был напрочь решен рынок еще год назад», – делает прогноз Сергей Храмов. Если это действительно так, то правы консультанты, которые утверждают, что сейчас самое время покупать, пользуясь зачастую бедственным состоянием продавцов, которым необходимо возвращать долги.
«Любые вложения средств в освоение рынка коммерческой недвижимости городов-полумиллионников Поволжья носит долгосрочный характер. Одной из возможных стратегий для девелоперов и инвесторов в текущий период является покупка земельных ресурсов или недостроенных проектов», – считает Наталья Сазонова.
Есть еще одна грань. Последнее время все чаще заявляют о себе небольшие города, которые благодаря хорошо диверсифицированной экономике смогли удержаться на плаву и обойти даже крупные индустриальные центры, которые первыми упали под ударами кризиса. Не стало исключением и Поволжье: многие города здесь сохранили пусть невысокий, но стабильный спрос, а значит, могут быть интересны девелоперам и инвесторам. Другой вопрос, что большинство игроков, вместо того чтобы думать о дальнейшем развитии, все силы бросают на то, чтобы решить накопившиеся проблемы.
Назад
Загрузка...