Небо. Самолет. Аэропорты

Шереметьево. Аэропорт превращается в хаб

На днях международный аэропорт Шереметьево отпраздновал свое 50-летие. Авиакомпании с мировым именем долгие годы успешно и плодотворно сотрудничают с Шереметьево, а для национального авиаперевозчика компании «Аэрофлот – Российские авиалинии» он является аэропортом базирования. Услугами этого аэропорта пользуются представители трех основных авиационных альянсов: SkyTeam, Star Alliance и Oneworld. Кроме того, аэропорт работает с ведущими авиакомпаниями стран СНГ и Балтии. В 2008 году его услугами воспользовалось 15,2 млн авиапассажиров. Шереметьево поставило перед собой цель – стать к 2015 году лучшим аэропортом-хабом в Европе по качеству обслуживания пассажиров, и увеличить пассажиропоток до 35 млн. «Нашим аэропортом совместно с компанией Scott Wilson Ltd разработан перспективный мастер-план на период до 2030 года, который предполагает сооружение третьей взлетно-посадочной полосы и крупнейшего пассажирского аэровокзального комплекса в северном секторе аэропорта», – рассказывает Сергей Голубятников, начальник службы управления коммерческой недвижимостью международного аэропорта Шереметьево. Согласно этому плану к 2030 году пропускная способность аэропорта-хаба увеличится до 64 млн пассажиров в год, а транзитный поток вырастет на 25%. Планом предусмотрено создание инфраструктуры на юге аэропорта, в районе Шереметьево-2 (после введения новой международной системы буквенного обозначения – терминал F) и железнодорожной станции. Следующим шагом будет строительство третьей взлетно-посадочной полосы и развитие летного поля севернее существующих границ. Затем планом предусмотрено создание дополнительных грузовых мощностей на 400–450 тыс. тонн и строительство крупнейшего АВК в северном секторе Шереметьево, который сможет обслуживать 40 млн человек ежегодно. Это перспективный план развития.

Однако уже сегодня инфраструктура Шереметьево активно развивается. «Как и большинство ведущих аэропортов мира мы стремимся к тому, чтобы создать вокруг аэропорта инфраструктуру мини-города. Это позволит использовать выгодное расположение с большим количеством человеко-посещений аэропорта для предоставления гораздо большего объема качественных услуг и значительного увеличения неавиационных доходов аэропорта, – говорит Сергей Голубятников. – Сегодня в Шереметьево соотношение авиационных и неавиационных доходов составляет 60 к 40%. Мы ставим перед собой задачу к 2015 году поменять эти цифры местами и добиться, чтобы неавиационные доходы аэропорта составляли 60%».

Эти цифры отнюдь не являются утопическими. К примеру, несколько лет подряд, признающийся лучшим аэропортом мира, Сингапурский аэропорт Чанги уже давно имеет такое соотношение доходов. Для решения этой задачи , необходимо использовать все направления развития, как за счет освоения и строительства новых территорий, так и за счет более эффективного использования уже имеющейся инфраструктуры и земельных участков.

Как рассказал Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, начальник отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, из мировой практики известны примеры, когда доходы аэропортов от неавиационной деятельности были сопоставимы с доходами от обеспечения перевозок. В таких аэропортах очень хорошо развита торговая составляющая. «Поэтому цель Шереметьево добиться, чтобы неавиационные доходы аэропорта составляли 60%, мне кажется вполне реальной, – считает эксперт. – Сегодня терминалы московских аэропортов расширяются по всем направлениям. Тем более что даже во время кризиса в Москве наблюдается дефицит торговой недвижимости. Вместе с тем население демонстрирует хорошую покупательскую способность, люди готовы тратить деньги».

На территории аэропорта расположено пять пассажирских терминалов (с учетом двух строящихся аэровокзальных комплексов). В Шереметьево-2 (терминал F) сейчас проходит масштабная реконструкция с целью повышения комфортности пребывания пассажиров и оптимизации внутреннего пространства. Реконструкцией терминала занимается германская компания Нochtief. Общий объем капиталовложений в проект составит около $300 млн. Проект предполагает поэтапное расширение площади Шереметьево-2 до 240 тыс. кв. м. Первый этап предусматривает строительство левого сектора терминала 2, который соединит Шереметьево-2 с Шереметьево-3. На следующем этапе будет построен дополнительный правый сектор. «За последние два года терминал 2 уже претерпел значительные изменения: значительно расширилась зона обслуживания пассажиров (не менее 20%), изменился и стал более светлым интерьер внутренних помещений, проходит реконструкция «чистой» зоны, в октябре открылись новые пункты досмотра, – говорит Сергей Голубятников. – Благодаря проведенным изменениям у пассажиров значительно увеличилось время для покупок. До реконструкции площадь торговых зон составляла не более 3 тыс. кв. м, после завершения реконструкции ее размер увеличится до 4.6 тыс. кв. м Соответственно значительно расширится и ассортимент товаров и услуг».

Параллельно с реконструкцией Шере-метьево-2 завершается строительство нового терминала Е, общая площадь которого составит 76 тыс. кв. м (30% площадей будет выделено под коммерческую недвижимость). Пропускная способность терминала будет 7 млн пассажиров в год. Терминал Е обеспечит связь терминалов 2 (F), 3 (D) и железнодорожной станции Аэроэкспресс. Ввод в эксплуатацию терминала Е намечен на начало 2010 года.

В непосредственной близости от терминала Е завершается строительство Шереметьево-3 (терминал D) площадью 172 тыс. кв. м. Это единственный терминал на территории аэропорта, ему не принадлежащий. Собственник терминала Е – ОАО «Терминал» – проектная компания, образованная ОАО «Аэрофлот – РА» совместно с двумя банками – ВТБ и ВЭБом. Инвестиции в проект составили около $650 млн, предполагаемый срок окупаемости – 13 лет. В апреле 2009 года началась пробная техническая эксплуатация аэровокзального комплекса Шереметьево-3 (терминал D).

Согласно плану развития аэропорта терминалы D, Е и F будут объединены в терминальный комплекс. Планируется сделать едиными чистую зону и зону до регистрации, чтобы пассажиры могли с комфортом и беспрепятственно передвигаться между тремя терминалами. Объединенный комплекс сможет обслуживать до 25 млн пассажиров ежегодно и стать эффективной площадкой для деятельности хаба альянса Sky Team и других перевозчиков.

Рядом с железнодорожным терминалом Аэроэкспресс на привокзальной площади планируется построить 11-этажный международный деловой центр с выставочными залами, ресторанами и всей сервисной инфраструктурой.

Что касается самого старого терминала – Шереметьево-1 (после введения новой международной системы буквенного обозначения – терминал В), обслуживающего внутренние рейсы, то, как признают в Шереметьево, он морально и физически устарел, и его через некоторое время разберут по частям, отстроят заново и соединят с терминалом С, построенным по соседству в 2007 году для обслуживания международных рейсов. В итоге после реконструкции на севере аэропорта останется один большой терминал, обеспечивающий стыковку международных и внутренних линий с пропускной способностью более 40 млн пассажиров ежегодно. Реконструкция терминала 1 (В) будет осуществляться поэтапно в соответствии с ростом перевозок.

В 2009 году в cеверном секторе Шереметьево планируется начать строительство нового грузового мультимодального комплекса, который объединит в себе сразу несколько видов транспорта и будет соответствовать всем международным стандартам в области обработки грузов. Площадь грузового комплекса составит около 20 тыс. кв. м.

Также в 2009 году запланировано начать сооружение пассажирского терминала бизнес-авиации общей площадью 5,5 тыс. кв. м и пропускной способностью до 75 тыс. пассажиров в год. Как рассказали в пресс-службе аэропорта, терминал будет соответствовать лучшим мировым аналогам. В перспективе к 2030 году ожидается рост деловой авиации в Шереметьево до 36 тыс. взлетно-посадочных операций ежегодно.

Внуково. Первым делом – пассажиры

Реализация программы реконструкции и стратегического развития аэропорта Внуково ведется уже 5 лет, она началась после передачи правительством России конт­рольного пакета акций аэропорта Внуково правительству Москвы. Программа реконструкции рассчитана до 2015 года. Главным проектом программы является новый пассажирский терминал А, проект которого был разработан немецкой компанией Obermeyer Plane. В соответствии с проектом терминал будет иметь пять уровней, включая подземный. На всех уровнях аэровокзала будут располагаться просторные и комфортные залы ожидания, магазины, пункты питания. Предусмотрен также ресторан с панорамным видом на летное поле. В зонах вылета и прилета терминала разместятся офисы авиакомпаний, билетные кассы, представительства турагентств, справочные. На всех уровнях терминал будет поделен на две зоны – для обслуживания пассажиров внутренних и международных рейсов, что позволит оптимизировать транзит пассажиров. В 2008 году было завершено строительство подземной части терминала. На сегодняшний день подземная часть аэровокзала уже совмещена с железнодорожной станцией, куда прибывают скоростные электропоезда из центра столицы. Сейчас ведутся работы по возведению железобетонных конструкций наземной части. Терминал общей площадью 250 тыс. кв. м позволит вывести пропускную способность Внуково к 2015 году на уровень 20 млн пассажиров в год. Значительную площадь будущего терминала займет посадочная галерея, оборудованная 26 телетрапами. Для обслуживания VIP-пассажиров, официальных лиц и делегаций будут оборудованы специальные залы на четвертом уровне терминала. Общая площадь VIP-помещений превысит 15 тыс. кв. м.

Работы по созданию инженерной инф­раструктуры терминала ведет компания «ЭкоПрог». «В целях оптимизации функцио­нирования всех инженерных систем, для обеспечения комплексной безопасности объекта создана интеллектуальная система управления инженерным оборудованием, – рассказала Юлия Максимова, руководитель отдела маркетинга и развития бизнеса ООО «ЭкоПрог». – Все механические и электротехнические инженерные системы аэровокзала интегрированы и будут работать в автоматических режимах, систему управления при этом контролирует диспетчер. Система управления аэровокзалом позволяет следить за работой многокилометровых магистралей охлаждения, отопления, электроснабжения, освещения; контролировать работу двух тепловых пунктов, трех водопроводных станций, 32 сооружений для охлаждения воды, 5 холодильных машин, 34 вентиляционных установок, 5 трансформаторных подстанций, 12 источников бесперебойного электропитания и другого оборудования». При разработке проекта уделено много внимания созданию максимально комфортных условий для пассажиров в терминале. Использованы различные решения по оптимизации климатических систем. Будут свои ноу-хау и в системе обеспечения безопасности. Например, выдача тревожного сигнала на пост охраны станет осуществляется одновременно с информацией с соответствующих видеокамер. Проектом предусмотрено полторы тысячи камер видеонаблюдения. Интегрированные информационные сети предназначены для передачи всех видов информации. Система управления информационной инфраструктурой осуществляет контроль всех информационных сервисов и технологических систем, следит за функционированием центров обработки данных (ЦОД) и конференц-залов аэровокзала Внуково. Строительство первой очереди (площадью 173 тыс. кв. м) планируется завершить в конце этого года.

В сентябре 2009 года будет сдан в эксплуатацию почтово-грузовой комплекс (ПГК), строительство которого было начато одновременно с пассажирским терминалом. Сейчас завершается монтаж и наладка инженерного оборудования, отделочные работы. Общая площадь 7-этажного здания ПГК – почти 57 тыс. кв. м. Запланированный объем грузообработки – 150 тыс. тонн в год, или 450 тонн в сутки. Предполагается, что по своим технико-экономическим показателям ПГК «Внуково» станет крупнейшим авиагрузовым комплексом в России. В круглосуточном режиме комплекс будет осуществлять все операции, связанные с наземным обслуживанием грузовых авиаперевозок, обработкой и складским хранением грузов и почты. Реализованные новейшие технологические и проектные решения позволят перевозить через ПГК все категории грузов, включая животных, растения, ценные, дипломатические, опасные, скоропортящиеся и другие виды грузов, требующие особых условий транспортировки, хранения и доступа, для этого комплекс оборудован специальными складами. Благодаря развитой транспортной инфраструктуре аэропорта Внуково ПГК станет мощным интермодальным логистическим узлом, стыкующим три вида транспорта: авиационный, автомобильный и железнодорожный. В данную систему интермодальных перевозок интегрируются Киевское, Боровское и Минское шоссе и скоростная железнодорожная магистраль, соединяющая аэропорт Внуково с Киевским вокзалом.

Проектом реконструкции предусмотрено строительство отеля 4*. Сейчас ведутся подготовительные работы по инженерному обеспечению объекта, остеклению фасада и устройству кровли. Начаты работы по прокладке наружных инженерных сетей. «Строительство отеля во Внуково близко к завершению, строительно-монтажные работы выполнены уже на 90%. Компания-девелопер будет заключать договор с оператором на управление отелем, оснащать гостиницу. Но отель все равно выйдет на рынок не раньше, чем через год-полтора», – говорит Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. Общая площадь 11-этажного отеля будет более 35 тыс. кв. м, количество номеров – 440. В гостинице будет несколько конференц-залов, два ресторана, магазины, салон красоты, фитнес-центр, бассейн, сауны, подземная автостоянка на 65 машино-мест.

Домодедово. Зона турбулентности

Несколько лет назад управляющая аэропортом компания «Ист лайн», которая, кстати, является и крупным собственником земельных участков вокруг аэропорта, начала реализацию большого комплекса под общим названием «Аэропорт-Сити». Согласно концепции, на территории Домодедово и участке, непосредственно примыкающем к аэропорту, должны были появиться торговые зоны, рестораны и кафе, гостиницы, выставочные центры, офисные комплексы. Общая площадь только первой очереди ТРК «Домодедово Плаза» – 15 500 кв. м. Кроме того, «Ист Лайн» объявляла о планах масштабной застройки территории (до 75 км от аэропорта) логистическими парками, офисными центрами, ТРК и отелями – проект «Аэротрополис» (общая площадь – 300 тыс. кв. м). Сегодня работа над этими проектами приостановлена – скорее всего, по причине кризиса, – комментарии по поводу этого проекта компания не дает.

В пресс-службе Домодедово рассказали о реконструкции пассажирского терминала, проведенного в последние годы, в результате которой значительно расширились его площади и увеличилась пропускная способность. На сегодняшний день общая площадь пассажирского терминала Домодедово составляет 134 тыс. кв. м, около 20% из которых сдается концессиям на коммерческой основе. На территории пассажирского терминала работает ряд сетевых проектов (Costa Coffee, «Кофемания», «Кофе Хауз», «Елки-Палки», «Сбарро», «Крошка-Картошка», Segafredo Zanetti, «Азия Кафе», «Шоколадница» и др.)

В 2009 году были введены в эксплу­атацию дополнительные площади в грузовом комплексе «Домодедово-терми­нал». Площадь складских помещений (13 400 кв. м) увеличилась на 336 кв. м, вводятся в эксплуатацию дополнительные 720 кв. м площадей склада временного хранения. Реконструированы терминалы по обслуживанию внутренних и международных грузов, внедрены новые информационные системы, полностью обновлен парк обслуживающей техники. Сегодня мощности грузового комплекса позволяют обрабатывать до 600 тонн грузов в сутки.

Гостиничный сегмент пока представляет 9-этажное здание «Аэротеля» (11,3 тыс. кв. м) на 294 номера. В 2008–2009 годах был реконструирован главный вход в гостиницу, оборудовано 4 новых современных номера и переговорная, проведена реконструкция складских площадей гостиницы. В дальнейшем «Аэротель» планирует увеличить номерной фонд на 44 номера клубного типа.

Перспективные направления

«Приаэропортовые зоны предполагают наличие и успешное функционирование всех видов коммерческой недвижимости, – считает Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International. – Близость к аэропорту предопределяет наличие необходимых условий для таких площадей. Грузовые авиаперевозки, осуществляемые транспортными компаниями, обеспечивают условия для функционирования логистических комплексов. Наличие большого потока пассажиров предопределяет успешность торговой и гостиничной функции. Существует отраслевой спрос на офисные помещения со стороны компаний авиационного сектора, промышленности и логистики. В то же время очень важен вопрос объемов и класса площадей, которые будут востребованы. Это, в частности, зависит от мощности аэропорта и возможности его функционирования в качестве аэропорта-хаба».

По мнению Владимира Пантюшина, строительство офисных центров вблизи аэропортов вряд ли можно считать перспективным направлением. Такие офисы заведомо будут проигрывать московским деловым центрам хотя бы потому, что добираться да них будет проблематично. Подмосковные города рядом с аэропортами большой потребности в офисных помещениях не испытывают. Поэтому привлечь арендаторов в такие БЦ будет достаточно сложно. «В самих аэропортах спрос на офисные помещения ограничен. Арендаторами здесь обычно являются авиакомпании, турфирмы, компании, занимающиеся растаможиванием грузов. В Шереметьево подобные помещения изначально строились под конкретных арендаторов, – говорит Владимир Пантюшин. – Существующим арендаторам требуются небольшие комнаты с отдельными дверями и ключами. И много новых арендаторов в ближайшее время не появится».

Перспективным направлением, по мне­­нию эксперта, является развитие конфе­ренц-залов рядом с аэропортами. В России пока таких примеров нет, а в европейских странах конференц-залы, совмещенные с отелями, часто если и не входят в структуру аэропорта, то располагаются в непосредственной близости от него. Отличные перспективы и у торговых центров при аэропортах. «В аэропорту на малой территории сосредоточено большое количество людей, и потому эффективность торговых помещений высока», – говорит Сергей Голубятников. «В мировых аэропортах большую площадь занимают торговые операторы, что вполне оправданно: крупные аэропорты генерируют большой поток посетителей с доходом выше среднего, – соглашается Владимир Пантюшин. – В России сегодня также особенно активно развивается при аэропортах торговая недвижимость. Это можно сегодня наблюдать на примере Домодедово, где была проведена реконструкция, после которой в разы увеличилась площадь торговых помещений, и на примере текущей реконструкции Шереметьево».

Перспективным считают эксперты и развитие логистических комплексов вблизи аэропортов. Здесь есть все составляющие для успешной работы: непосредственная близость от аэропорта, железная и автомобильная дороги, хороший доступ к основному рынку сбыта – Москве.

Что касается гостиниц, то, по мнению Полины Кондратенко, на приаэропортовых территориях с учетом специфики спроса будут в первую очередь востребованы гостиницы средней и выше средней ценовой категории (3–4*). В то же время международный опыт показывает возможность реализации гостиниц и более высокой категории. По словам Марины Смирновой, в Европе отели 5* составляют 10% от общего числа гостиниц, размещенных в аэропортах, в основном там строятся отели 3–4*. В принципе разница между новой гостиницей 3* и старой 4* может быть весьма условной. Поэтому можно говорить, что отели при аэропортах не стремятся к luxury-формату. Оптимальный вариант для гостиницы при аэропорте – 4*.

«Зона аэропорта, с одной стороны, привлекательна для строительства гостиниц, с другой – стоимость строительства там примерно такая же, как и в городе, а окупаемость растянется на более долгий срок, так как стоимость номера там, как правило, ниже, чем в городе, – считает Марина Смирнова. – При снижении загрузки снизится доходность, а соответственно, возрастет срок окупаемости. В зоне аэропорта существует жесткая «борьба» за клиента: пока единственный аэропорт «хабового» типа в Москве – это Шереметьево, там поток транзитных пассажиров составляет более 20%. Во Внуково и Домодедово стыковочных рейсов меньше, поэтому меньше и потребность в гостиницах. К каждому гостиничному проекту в зоне аэропорта нужно подходить взвешенно, не каждое новое предложение на этом рынке найдет спрос, особенно в условиях кризиса».