Этика строительного бизнеса

Источники финансирования
В коммунистической империи до 1991 года существовал единственный источник финансирования строительства – государственные средства. Соответственно ни о каких тендерах и речи не шло. Архитектора и застройщика назначали исходя из волюнтаристических соображений. С 1992 года положение дел стало стремительно меняться: появились частные инвесторы, а затем и частные девелоперы. В свою очередь государственная бюрократия признала необходимость использования мирового опыта, в основе которого лежит идея создания конкурентной среды в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Для этой же цели в столице был учрежден тендерный комитет правительства Москвы. Любая легитимная архитектурная или строительная фирма может туда придти и принять участие в конкурсе. Через эту организацию оформляются все решения по выбору подрядчиков на бюджетные проекты города. Что касается коммерческих – частных - проектов, то тут все несколько сложнее. Согласно «Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.
Москва» оформление права на строительство, реконструкцию объекта внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе. Другими словами частный инвестор, девелопер абсолютно свободен в выборе архитектора и подрядчика. То есть он сам может организовывать тендер. При этом сам заказчик в этом случае принимает участие в другом конкурсе - по застройке конкретной площадки. Жюри этого тендера – все та же Москомархитектура и правительство Москвы. Таким образом, в процессе формулирования правил игры, наши чиновники адаптировали западные стандарты к суровым российским условиям с учетом своих интересов.

Тендеры бывают разные…
Тендер - он же конкурс - в строительном комплексе бывает двух видов: открытый и закрытый. Открытый конкурс объявляется либо застройщиками, инвесторами, либо уполномоченными фондами через средства массовой информации, Интернет-ресурсы, а также специализированные выставки. Тендерный комитет регулярно объявляет о проведении открытых конкурсов на строительство бюджетных объектов. Среди них есть и глобальные градообразующие проекты, где предварительно проводится квалифицированный отбор участников. В качестве примера можно привести тендер на строительство одного из высотных зданий, входящего в программу «Новое кольцо Москвы». Показатели для предварительного отбора претендентов и оценки их квалификации устанавливаются организатором, исходя из особенностей конкретного конкурса, и утверждаются городским заказчиком. Рекомендуемые показатели для предварительного отбора приведены в типовых формах конкурсных предложений.
Оценка квалификации претендентов может осуществляться как на стадии предварительного отбора, так и в ходе рассмотрения конкурсных предложений.
Существует мировая практика проведения так называемых «гламурных» конкурсов. Их подавляющее большинство направлено исключительно на разработку концептуальных решений и изначально не предусматривает реализацию конкретных проектов. «Зачастую крупные компании готовы проспонсировать такие мероприятия в ожидании возможности возникновения в будущем глобальных бюджетов в выбранном сегменте рынка. Причем с помощью открытого тендера они могут не только спровоцировать определенные подвижки в какой-то конкретной области архитектуры, но и отследить рейтинг жанра и стилистики данного направления среди потенциальных потребителей», - прокомментировал ситуацию Дмитрий Гейченко, руководитель архитектурной мастерской Дмитрия Гейченко.
К сожалению, творческих открытых конкурсов в нашей стране проводится крайне мало. Причина этого обстоятельства лежит на поверхности - нет денег на фантазии. В связи с этим сильно страдает развитие российской архитектурной мысли и, как следствие, архитектурный облик города. Впрочем, по мнению некоторых специалистов рынка, у значительной части ответственных чиновников подспудно довлеет сомнительная идея, что «people и так «схавает».
Второй вид тендера – закрытый. Здесь все гораздо проще - компания заказчик объявляет конкурс на проектирование объекта и приглашает принять участие в этом мероприятии различные архитектурные мастерские. В частности именно в таких тендерах принимают участие звезды мировой архитектуры. Хотя в большинстве случаев с ними девелопер договаривается лично.
Основное отличие закрытых конкурсов от открытых заключается в том, что вне зависимости от того, будет строиться объект или нет, труд каждого архитектора оплачивается. Стоит отметить, что такие затраты являются оправданными для инвесторов только в случае создания масштабных или уникальных объектов.
Стать участников такого тендера можно несколькими путями. Первый способ, вполне естественный – быть популярным талантливым архитектором, творчество которого имеет определенный общественный резонанс. В таком случае организаторы тендера, скорее всего, сами пригласят именитого зодчего. «У каждого профессионального девелопера есть своя точка зрения на проект. В архитекторе он хочет найти отражение своей мысли, своего творческого начала. Наша компания привлекает архитекторов посредством проведения тендеров. Для нас огромное значение имеет не только качество проекта, но и количество заказов, существующих на сегодняшний день у зодчего - если человек одновременно создает много объектов, квинтэссенция его идей стремительно иссякает. Думаю, в этом случае нет смысла привлекать архитектора», - рассказал Владимир Сенников, директор по развитию бизнеса компании «Forum Properties».
Второй путь – войти в число постоянных партнеров, с которыми компания заказчик регулярно сотрудничает. Участие в тендере в этом случае нередко происходит автоматически. Наглядным примером такой схемы является конкурс, проведенный на ультрасовременный многофункциональный комплекс, расположенный в самом центре крупнейшего портового города России – Новороссийска, «Новосити». «Выбор пал именно на архитектурно-инженерную компанию Aukett по нескольким причинам. В первую очередь нам необходимо было создать уникальную в своем роде архитектурную концепцию на достаточно большой и трудной площадке (от 6 га). Вторым определяющим фактором стало пожелание Accor'a (гостиничный оператор отелей, входящих в комплекс Новосити), так как они работают с Aukett по всему миру», - прокомментировала Эвелина Ишметова, руководитель отдела консалтинга и девелопмента компании GVA Sawer.
Такая ситуация весьма распространена на российском рынке. Многие иностранные девелоперы не хотят полностью доверять реализацию своих проектов нашим подрядчикам, предпочитая сотрудничать с давно проверенными западными партнерами. Впрочем, есть и другие причины…
Алексей Добашин, генеральный директор «Крост» добавил: «Проведение мини тендеров среди наших партнеров особенно актуально, когда речь идет о выполнении каких-то рядовых задач, то есть когда изначально не планируется реализовывать эксклюзивный проект. Это гораздо удобнее – не надо тратить деньги и время на большой конкурс. Если мы ищем новые креативные решения поставленной задачи, то постоянные партнеры могут участвовать в тендере и наряду с новыми привлеченными компаниями».
Самым изощренным и в тоже время, к сожалению, самым распространенным способом стать участников закрытого тендера является заведомая договоренность заказчика с подрядчиком. Итог таких конкурсов тоже известен. Особенно это актуально для объектов, строящихся на бюджетные деньги.

На практике…
В идеале победителем конкурса, не важно закрытый тендер или открытый, должен быть проект, нисколько не похожий на других номинантов. Проект, интересный с точки зрения идеи, реализации, технологичности – лучший среди всех тех, которые были представлены в конкурсе. Только в этом случае тендер решает свою прямую задачу – отбирает самого достойного игрока для реализации идей. Между тем на практике все происходит несколько иначе и далеко не всегда выигрывает самый удачный проект.
«У очень влиятельных административных архитекторов города - именно административных, - есть масса возможностей войти и принять участие в практически любом московском конкурсе и победить в нем. Как правило, между заказчиком и таким архитектором заключается негласное коммерческое соглашение», - отметил Дмитрий Гейченко. По мнению многих других специалистов, эта проблема имеет системный характер. Дело в том, что единственная настоящая собственность бюрократии – государство. В нашем случае чиновники имеют возможность действовать безнаказанно и бесконтрольно, что позволяет им принимать решения исключительно в интересах бюрократического аппарата и своих собственных. Таким образом, влияние бюрократии в российских тендерах имеет решающее значение.
«Кардинальные изменения могут произойти тогда, когда у заказчика будут основания чувствовать себя настолько уверенно, чтобы сказать чиновникам – нет. Я верю, что рано или поздно это произойдет. Возможно, тогда будут активно практиковать конкурсы не по принадлежности к кругам, а по качеству» - прокомментировал ситуацию Владимир Кузьмин, архитектурное бюро Poledesign.
Ну а пока чиновники-архитекторы редко допускают на хорошую площадку проекты, которые противоречат их позиции и вкусам. Кроме того, решающую роль здесь имеет коммерческая сторона вопроса. Лишь немногие оригинальные и независимые от них проекты могут прорваться через все эти препоны. «В чиновничьей среде архитектура, как искусство, не рассматривается. Здесь архитектура - это большой бизнес, это возможность реализации своих амбиций. Они не дают реализовывать выдающиеся объекты, созданные без их непосредственного участия», - добавил Дмитрий Гейченко.
В то же время бросать прямые упреки ведущим девелоперам, застройщикам и современным архитекторам - попросту некорректно. Безусловно, они играют по чужим правилам и, к сожалению, далеко не всегда добиваются осуществления своих идей. Примерами тому служат множество нашумевших нереализованных проектов, скандальные истории с иностранными архитекторами, а также довольно частая замена проектировщиков и площадок застройки. К счастью, большинство из них еще не потеряли надежды на светлое будущее и продолжают попытки внедрять свежие веяния на российский рынок.

Постскриптум
В последние годы наметилась позитивная тенденция, когда участников будущего закрытого тендера отбирает архитектор- консультант, специально привлеченный компанией, проводящей конкурс и при этом в этом тендере не участвующий. По сути – это самая грамотная схема, так как девелоперу или инвестору самостоятельно порой бывает сложно определиться с составом желанных участников и их привлечением. Впрочем, выбор заказчику не всегда требуется. В последние годы крупные российские девелоперы активно практикуют привлечение одного, но известного зодчего при создании уникальных, современных комплексов. «С одной стороны, если речь идет о знаковом проекте – тендер должен быть обязательно. Но если компания хочет сотрудничать с иностранцами, то организация конкурса будет стоить немыслимо дорого. Для заказчика это не выгодно. Когда мы только начинали работать над проектом реконструкции четырех кварталов, мы ориентировались на российских зодчих, но потом поняли, что наши представления по застройке полностью совпадают с идеями, предложенными известным архитектором Ремом Колхасом. Однако мы проводим тендеры среди архитектурных бюро на разработку входных групп и ландшафтного дизайна», - рассказал Алексей Добашин.
О перспективах на будущее эксперты говорят по-разному. Кто-то считает, что существующее положение дел изменить крайне сложно, некоторые специалисты рынка и вовсе отказались комментировать эту тему и лишь немногие видят «завтрашний» день достаточно оптимистично. «Я уверен, что когда-нибудь у нас появятся открытые, честные конкурсы, где смогут участвовать все желающие. На данный момент современная архитектура не приветствуется согласующими инстанциями и трактуется однобоко. Обычный чиновник сегодня имеет моральное права решать, какой должна быть архитектура и где она будет стоять. Это неправильно. В определение критериев оценки того или иного объекта ни в коем случае не должна вмешиваться вкусовщина и политика. Это идеальный вариант, но, к сожалению пока утопичный», - заключил Владимир Кузьмин.