Петербургский рынок коммерческой недвижимости продолжает динамично развиваться. Торговое и офисное пространство города ежегодно расширяется на сотни тысяч квадратных метров. С начала 2005-го здесь открылись четыре высококлассных отеля общей вместимостью 900 номеров. Вскоре финишируют несколько проектов по строительству современных логистических терминалов. Однако показательны не только сами цифры: количество введенных метров, похоже, достигло критической массы и переходит в иное качество инвестиций.

До недавнего времени в роли инвесторов на петербургском рынке выступали, главным образом, местные компании, заработавшие денег в каком-то стороннем бизнесе и решившие вложить их в недвижимость: чтобы было на что жить в старости и что завещать внукам. Сегодня их стали теснить профессиональные игроки – банки, иностранные девелоперские структуры, связанные с инвестиционными фондами, международные ритейлоры и др. Начали развиваться и формы коллективного инвестирования – пока, правда, в виде пилотных ПИФов. Уже выпущено несколько облигационных займов под конкретные инвестиционные проекты, а до конца года акции петербургской девелоперской компании будут размещены на ММВБ.
«Рынок инвестиций в объекты коммерческой недвижимости формируется на наших глазах. Еще не так давно говорить об отдельном организованном рынке не приходилось. Это были какие-то спорадические инвестиции. Все эти годы мы наблюдали активное развитие рынка девелопмента. Компании-застройщики на свой страх и риск организовывали строительный процесс, вкладывали в него собственные средства, брали кредиты в банках и, руководствуясь своими представлениями о том, что на рынке хорошо и что плохо, реализовывали те или иные инвестиционные проекты. Знамение последнего времени – появление настоящих, то есть институциональных, инвесторов, для которых инвестиции являются основным бизнесом. Среди них – инвестиционные компании, действующие при крупных банках. Таких игроков недвижимость привлекает тем, что она обеспечивает сегодня бОльшую, по сравнению с другими финансовыми инструментами, доходность и в то же время является реальным активом», - говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Николай Вечер.

Банки обогнали фонды
Сегодня в Петербурге сразу несколько банковских структур достаточно активно занимаются коммерческой недвижимостью. Это прежде всего Промышленно-строительный банк с разветвленной сетью бизнес-центров классов А и В («Невский, 38», «Адмирал», «Константа», «Шереметев»», Аскольд», «Паллада»), а также индустриальных парков.
Столичный АКБ «Промсвязьбанк» профинансировал создание торгово-офисного комплекса River House (общая площадь – около 32 000 кв.м), который весной 2005-го заработал на Петроградской стороне (пересечение пр. Медиков и Аптекарской наб.).
Банк «Санкт-Петербург» кредитовал строительство торгового комплекса «Космополис» (около 21 000 кв.м), открывшегося на Выборгском шоссе также этой весной. Застройщик – компания «Ольвен СПб» - намерен создать в городе сеть ТРК и в дальнейшем также будет привлекать средства своего банка-партнера.
Обширная инвестиционная программа имеется у банка «Глобэкс».
А в сентябре АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» объявил о том, что намерен в течение 2-3 лет вложить полмиллиарда долларов в проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Он готов рассматривать как действующий бизнес, так и инвестиционные проекты. При этом вложения меньше $10 млн «Еврофинанс» не интересуют. Требуемая норма доходности варьируется от 12% для готовых объектов до 18% - для нереализованных проектов. Промежуточные 15% устроят банкиров, если объект находится на девелоперской стадии. В качестве поля для инвестиционной деятельности рассматриваются Москва, Петербург и города-миллионники. В Петербурге «Еврофинанс» уже отметился весьма серьезной покупкой: на аффилированных лиц был приобретен недостроенный гостиничный комплекс «Северная Корона» на наб. р. Карповки.
Задача по отбору объектов для инвестирования возложена на группу компаний «Бекар». «Мы уже выполняли для банка несколько заказов по оценке и экспертизе объектов, а теперь перешли на абонентское обслуживание, - говорит президент ГК «Бекар» Александр Шарапов. - Наш договор с «Еврофинансом» бессрочный и довольно рамочный. Но, насколько мне известно, подобных соглашений с другими консультантами у банка нет».
По словам г-на Шарапова, сейчас в «Еврофинанс» поступает множество различных предложений и инвестиционных заявок. Задача «Бекара» - проанализировать их и выбрать перспективные проекты, с учетом предъявляемых банком требований. «В числе приоритетных для банка направлений – инвестиции в незавершенные гостиничные проекты, а также в отели среднего класса, нуждающиеся в редевелопменте. Интересны высококачественные офисные комплексы, а также удачно расположенные административные здания, которые можно реконструировать и перепрофилировать в бизнес-центры. К вложениям в торговые комплексы банк относится с осторожностью, считая их более рискованными», - комментирует Александр Шарапов.
Казалось бы, вслед за отечественным банковским капиталом в Петербург должны были бы потянуться западные инвестиционные фонды, которые уже действуют в Москве. Однако они пока не спешат вкладывать деньги в Северную столицу. «Запросы здешних собственников недвижимости чрезвычайно высоки», - считает Наталья Пирогова, представитель фонда Fleming & Partners (Russia) Limited.
Александр Ольховский, специализирующийся на инвестициях в коммерческую недвижимость, в свою очередь, полагает, что западные фонды не вполне объективно представляют себе текущую ситуацию в городе. «У таких игроков есть достаточно жесткие стратегии и технологии инвестирования. Один из этих стандартов – высокое качество объекта и его принадлежность к классу А. В Петербурге же такие бизнес-центры по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки. А если учесть, что интерес иностранных фондов к городу, как правило, ограничивается «золотым треугольником», получается, что выбирать совершенно не из чего. Позиция фондов относительно того, что все объекты, не попадающие в пресловутый «золотой треугольник», должны продаваться по $500/кв.м, неадекватна. Сегодня цены на участки под застройку, которые устанавливает городская администрация, не просто следуют рыночным, а во многом их формируют. Таким образом, стоимость земельного ресурса для строительства бизнес-центра в историческом центре города (если свободный участок для него в принципе найдется) начинается от $500 на квадратный метр будущего здания. Далее: построить высококлассный офисный комплекс дешевле, чем за $1000/кв.м, практически невозможно. Итого получаем минимальную себестоимость на уровне $1500/кв.м. Прибавляем к этой цифре стоимость денежных средств на этапе реализации проекта и выходим уже на $1700. Если предположить, что девелопер рассчитывает на некоторую прибыль, то продажная цена объекта должна составить около $2000/кв.м общей площади. Но при этом арендные ставки у нас пока еще не московские. Отсюда возникает дисбаланс между стоимостью строительства и той ставкой дисконтирования (для Петербурга – 13-14%), которую используют фонды в своих расчетах. Получается, что пока наш город этим финансовым институтам особенно не интересен. Чтобы они сюда пришли, нужно либо снижение цен на землю и, соответственно, себестоимости работ, либо корректировка критериев, которые фонды используют при выборе объектов, в том числе, конечно, и по доходности. Пока этого не произойдет, они не станут заметными участниками петербургского рынка», - комментирует г-н Ольховский.
«Сейчас мы наблюдаем другую тенденцию, - отмечает генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. – Если западные инвестиционные фонды действительно практически отчаялись найти в Петербурге готовые объекты для покупки, то интерес к нашему городу международных девелоперских структур с серьезными активами и с доступом к дешевым кредитным ресурсам, заметно растет. В нашей компании обсуждаются сразу несколько таких сделок».
Кстати, и отечественные банки, об инвестпрограммах которых говорилось выше, тоже предпочитают включаться в проекты на девелоперской стадии.

Заграница помогает
Первым знаковым адресом, с которым международный девелопер пришел в Петербург, стал торгово-развлекательный комплекс «Питер Радуга», который расположится на участке площадью 24 гектара в Московском районе, на пр. Космонавтов, за зданием Петербургского спортивно-концертного комплекса. Только полезная площадь одноэтажного здания составит 75 000 кв.м, емкость открытого паркинга – 3500 мест.
Международный концерн Vinci Construction Grands Projets выступает в этом проекте в роли девелопера и генерального подрядчика. Стоимость строительства оценивается в 70 млн евро. ЕБРР уже одобрил предоставление 10-летнего синдицированного кредита в размере 65 млн евро.
Не удивительно, что главными «якорями» «Радуги» станут международные торговые марки, которые доверились «своему» девелоперу. На 17 000 кв.м расположится гипермаркет немецкой сети REAL, входящей в группу METRO. Второй «магнит» комплекса – DIY от компании OBI, который займет 18 000 кв.м. По плану комплекс должен открыться будущим летом.
В апреле 2005-го на бывших землях сельскохозяйственного предприятия «Бугры» (северная окраина города) итальянская девелоперская компания Promoсentro Italia начала строить ТК «Северный молл». Он должен стать первой очередью одноименного ритейл-парка, под который отводится участок 50 гектаров. Эта площадка способна вместить до 500 000 кв.м торгово-развлекательных площадей. Территория, ограниченная пр. Культуры, железнодорожной веткой и трассой будущей КАД, была приобретена в собственность у ООО «Бугры». Предполагаемый объем инвестиций – до 200 млн евро. Promoсentro Italia работает над проектом совместно с инвестиционной компанией Thesis. Первая очередь ритейл-парка подразумевает строительство одноэтажного ТК общей площадью 35 000 кв.м, главным «якорем» которого станет гипермаркет REAl. Стоимость работ – около 50 млн евро, из которых 30 млн вложит немецкий ритейлор.
«Как правило, заграничные девелоперы с большим трудом преодолевают процедуру получения участков под застройку, которая в Петербурге чрезвычайно бюрократизирована, да и по ходу строительства возникает ряд правовых проблем. Насколько мне известно, реализация проекта «Питер Радуга» тормозится именно из-за сложностей такого рода», - говорит управляющий партнер компании «Ай Би Групп» Юрий Борисов.
Отсюда – стремление иностранных игроков действовать в связке с местными партнерами. Например, руководитель компании «Технологии развития недвижимости» Михаил Дмитроченко подбирает сейчас несколько объектов в центре города для крупного австрийского девелопера. Первая сделка должна пройти до начала декабря. Ее предмет пока держится в секрете, известно лишь, что речь идет о проекте офисно-гостиничного комплекса стоимостью около 40 млн евро. Кроме того, австрийцы рассчитывают приобрести еще два здания под бизнес-центры. К ноябрю в Петербурге должна быть зарегистрирована компания White Days Development. Это дочерняя структура нового фонда White Days Invest, который несколько американских и европейских компаний регистрируют сейчас специально для инвестиций в Россию. За три года они предполагают потратить $200 млн.
White Days Development будет заниматься подбором объектов и непосредственно девелопментом. «Мы постарались создать механизм, который позволял бы осваивать западные инвестиции. В каждом конкретном проекте будет участвовать свой пул инвесторов. Идея формирования подобного фонда возникла еще перед дефолтом 1998 года, но тогда она, по понятным причинам, не была реализована. White Days Invest образован компаниями и частными инвесторами, с которыми у нас есть опыт сотрудничества. Поэтому они нам доверяют», - рассказывает генеральный директор White Days Development Андрей Микешин.
Фонд готов рассматривать проекты стоимостью от $4 до $25 млн. Первый из них, по расчетам г-на Микешина, стартует уже до конца года. Рассматривается вариант создания в центре города гостиницы на 65-70 номеров, нескольких бизнес-центров и др. Инвесторы ориентируются на внутреннюю норму доходности от 15% годовых и на сроки окупаемости проектов от 5 до 8 лет.
В 2004 году специально для реализации девелоперских проектов в России и, прежде всего, в Петербурге, была создана шведская компания Ruric AB. По словам главы ее петербургского представительства Александра Дымова, учредители Ruric AB – ведущие холдинги, инвестиционные компании, пенсионные фонды. «Это «голубые фишки» Швеции, которых не привлекают спекулятивные инвестиции. Мы пришли в Петербург надолго, сотрудничаем с городской администрацией и, возможно, будет претендовать на то, чтобы войти в официальный перечень стратегических для города инвесторов», - поясняет Александр Дымов.
Ruric AB уже успел приобрести в собственность пять объектов, расположенных в центре Петербурга и нуждающихся в реконструкции или дальнейшем развитии. На выходе компания рассчитывает получить около 25 000 кв.м офисных и торговых площадей. Объем инвестиций оценивается в $50 млн. Среди наиболее интересных проектов – превращение здания на наб Фонтанки, 13 в бизнес-центр класса А; расширение действующего БЦ «Грифон» на ул. Достоевского, 19-21; строительство офисного комплекса уровня А на 9-й линии Васильевского острова, 34.
Все эти проекты Ruric AB намерен завершить в течение года. «Шведские учредители готовы были бы в 2006 году вложить еще около $100 млн в петербургскую недвижимость. Однако найти подходящие адреса чрезвычайно сложно. Мы готовы брать здания не в лучшем техническом состоянии, и рассчитываем на среднюю доходность по таким проектам на уровне от 20% годовых», - говорит г-н Дымов.

Инвестиционный колхоз
Среди других финансовых инструментов, которые эксперты считают весьма перспективными, хотя пока и мало востребованными на петербургском рынке, - привлечение коллективных инвестиций через ПИФы, облигационные займы и IPO.
С весны 2004-го в городе функционирует «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость». Этот закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) был создан ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры», входящей в состав петербургского инвестиционного холдинга «Охта Групп», и действительно оказался пионером на рынке коммерческой недвижимости.
Первым активом фонда стал действующий бизнес-центр класса С «Нарвский» (Нарвский пр., 22). Его стоимость оценивалась на тот момент в $3,63 млн. УК «Свиньин и партнеры» выпустила на рынок ценную бумагу, покупатель которой становился пайщиком фонда и совладельцем офисного центра. Объект нарезали на семьсот «долек» стоимостью примерно 157 тысяч рублей.
Средства пайщиков привлекались для реконструкции бизнес-центра и приобретения других активов. С увеличением их рыночной цены соответственно возрастает и стоимость каждого пая. Пайщик вправе в любой момент перепродать свою долю назад УК «Свиньин и партнеры» по актуальной котировке.
Доход выплачивается ежеквартально, главным образом, за счет арендной платы, которую приносят принадлежащие ЗПИФу площади. В I полугодии 2005-года он составил около 14,7% годовых в рублях.
Организаторы фонда не скрывают, что ЗПИФ носит экспериментальный характер. За время его существования управляющие обкатали самые разные юридические схемы: продали часть бизнес-центра и купили в собственность фонда небольшой индустриальный парк; вывели паи на ММВБ; провели их дополнительную эмиссию, добавив еще 200 штук к прежнему количеству, а также предоставили возможность инвесторам прибретать паи по частям (на сумму не менее 30 тысяч рублей).
Параллельно УК «Свиньин и партнеры» организовала еще два фонда – ЗПИФ «Нево-Инвест», созданный специально под проект перепрофилирования табачной фабрики на Клинском проспекте, и акционерный инвестиционный фонд «Реддер» (основной актив – индустриальный парк на ул. Химиков).
Пока опыт г-на Свиньина и его партнеров остается для Петербурга уникальным. «Я думаю, просто нужно время, чтобы инвесторы привыкли к ПИФам. Тем более, существующее законодательство уже в достаточной степени защищает интересы пайщиков, - считает Александр Ольховский. – Схожая картина с облигационными заимствованиями. Пока что участники рынка (в основном банки и инвестиционные компании) интересуются, главным образом, корпоративными бумагами промышленных предприятий. Хотя, на мой взгляд, облигации общества, занимающегося конкретным проектом в сфере недвижимости, существенно выигрывают по прозрачности, прогнозируемости доходов и соответственно надежности обслуживания долга. Увы, примеров, когда облигационные заимствования, сформированные на базе недвижимого имущества, в значительном объеме размещались бы на российском рынке крайне мало».
Тем не менее, такие прецеденты уже есть. Например, в июне компания «Адамант-Финанс» (входит в холдинг «Адамант») разместила на ММВБ первый выпуск облигаций на сумму 500 млн рублей. Срок их обращения – 3 года. Ставка первого купона - 14,1% годовых. Займ будет направлен на продолжение строительства ТРК «Континент» на юго-западе города (общая площадью комплекса – более 50 000 кв.м).
Уже два облигационных займа на общую сумму 600 млн рублей в 2004-05 гг. разместила на Санкт-Петербургской валютной бирже компания «Елисеев Палас Отель» (дочерняя структура холдинга «Талион»). Эти средства вкладываются в реконструкцию двух соседних зданий (на Невском пр., 15 и Б. Морской, 14) под многофункциональный коммерческий комплекс. До конца года само ОАО «Талион» планирует разместить на ММВБ около 10% своих акций. Вырученные средства будут направлены на реализацию этого же проекта. Его общая стоимость оценивается в $75 млн (подробности см. в разделе «Новости»).
Если первый опыт петербургских девелоперов в этой сфере окажется удачным, то, очевидно, новые финансовые инструменты быстрее приживутся на рынке.