Обзор рынка многофункциональных центров Петербурга

Общие сведения
Так как в рамках рубрики «Обзор рынка» мы не разу не касались темы многофункциональных центров, поэтому, в первую очередь, необходимо дать определение этому формату. По мнению аналитиков «Бекар. Консалтинг», многофункциональный комплекс – это крупноформатный объект коммерческой недвижимости, сочетающий в себе площади с различным целевым назначением. По своей сути тоже определение дают mix-used центрам в компании Astera: «многофункциональный комплекс, сочетающий под своей крышей несколько функциональных зон». Чуть шире смотря т на многофункциональные центры в LCMC, это здание или комплекс зданий, объединенных конструктивно, архитектурно и единой концепцией, в рамках которой реализовано более двух функций. Самостоятельной функцией в рамках многофункционального комплекса в LCMC считают такую, которой отдано более 15-20% общей площади.
Данный формат начал стихийно зарождаться еще в XIX веке, в центрах больших городов, когда нижние этажи зданий на центральных улицах отдавались под торговлю, над ними располагались офисы, а еще выше апартаменты для сдачи в аренду или постоянного проживания. Получавшийся «слоеный пирог», по мнению аналитиков LCMC, можно назвать прообразом многофункциональных центров. В Санкт-Петербурге процесс «расслоения недвижимости» происходил на Невском пр., Литейном пр., ул. Большой Морской и других центральных улицах. Примечательно, что сегодня mix-used центры появляются на тех же коридорах.
Эксперты компаний Astera, LCMC, «Бекар. Консалтинг» называют разные причины появления многофункциональных центров на современном рынке:

• Синергия. В коммерческой недвижимости существует взаимовлияние функций, их синергия, то есть взаимоусиление. Для девелоперов сочетание форматов может быть выгодным. Различные целевые назначения и функции оказывают влияние друг на друга. Одно из направлений может формировать потоки посетителей, а другое – «паразитировать» на нем. То есть аккумулируемые одной функцией потоки посетителей могут работать и на другую функцию. Например, обитатели гостиницы могут стать потребителями торгового центра. Так, например, торговля более высокой ценовой категории может тяготеть к гостиницам высокой категории и бизнес-центрам, создающим большую концентрацию целевой группы.
  
•  Экономия. Чем больше площадей можно построить на участке, тем больше потенциальная доходность объекта. Если здание проектируется в центральном районе города, на дорогой земле, то оно становится многоэтажным и зачастую многофункциональным. Иногда большая площадь участка провоцирует девелопера на создание многофункционального комплекса. Например, девелопер понимает, что если строить на такой площади торговый центр, рынок не сможет поглотить такие площади. В результате, возникает торгово-офисный центр, где офисный центр введен по остаточному принципу.
  
• Удобство. Причиной появления и восстребованность многофункциональных центров также кроется в желании потребителя иметь все под одной крышей.
  
• Маркетинг. Насыщение рынка приводит к стремлению увеличить конкурентоспособность и коммерческий эффект объектов.

Сочетания нескольких функций увеличивает рентабельность объекта в целом. Чаще всего, по мнению аналитиков Astera, смешивают офисы и гостиницы, торговля и развлечения, торговля и офисы.

• Офисы и гостиницы: Существование гостиницы при бизнес-центре является дополнительной услугой бизнес-центра, что повышает его привлекательность для фирм-арендаторов. Кроме того, доход с кв.м гостиничной площади выше, чем с кв.м офисной, но в то же время, учитывая сезонность гостиничного бизнеса, бизнес-центр может значительно сгладить эту сезонность.

Особенно хорошо, отмечают в LCMC, сочетаются офисный центр и аппарт-отель, как это видно на примере «Шведского дома» и «Золотой Казанской» в Петербурге. Общая система безопасности создает для сотрудников западных комапний, длительно проживающих в Санкт-Петербурге особо комфортное ощущение в чужом окружении: ну нужно никуда выезжать за пределы охраняемого пространства. Естественно, что появление гостиницы оправдано в бизнес-центре классом не ниже «В».

•  Торговля и развлечения: Развлечения являются хорошим «якорем». На третий этаж и выше потребителей можно привлечь только хорошей развлекательной зоной. Тем более что арендные ставки по торговым площадям в этой части комплекса будут примерно сопоставимы с арендными ставками, которые могут себе позволить заплатить операторы услуг развлечений.
  
• Торговля и офисы: Арендные ставки на торговые помещения зависят от многих факторов, среди которых местоположение от входа и этаж, в то время как эти факторы не оказывают никакого влияния на арендные ставки офисных помещений. За счет этого можно увеличить доходность от объекта.

Однако, по мнению аналитиков «Бекар. Консалтинг», торгово-офисное направление – довольно бессмысленно сочетание, «но их почему-то много строят». Торговая недвижимость формирует слишком слабый поток для офисного центра. Обычно в числе арендаторов бизнес-центра довольно мало арендаторов ТЦ. Например, если компания сетевая, у нее много торговых точек – не арендовать же офис в каждом офисном центре при ТЦ. Часто арендаторам ТЦ дается скидка на аренду офиса дает скидку (в том случае, если собственник всего комплекса один). По мнению представителей «Бекар. Консалтинг», более логично сочетание офисы и склады.

• Торговля и склады: Торговую и складскую недвижимость размещают в рамках одного объекта, но все реже. Сейчас товары не просто складируют, но и обрабатывают на терминалах. Функция обработки товаров все чаще «выносится» из магазинов. Магазин со складом большая редкость, в то время как склад с магазином становится все более популярным.

Предложение
В исследованиях рынка брокерские и консалтинговые компании Петербурга пока не выделяют многофункциональные центры в отдельную категорию. Одни и те же многофункциональные объекты учитываются по офисному, торговому, развлекательному сегменту. Поэтому подсчет точного количества квадратных метров довольно затруднителен. Поэтому мы ограничимся кратким описанием наиболее успешных mix-used центров (данные LCMC): 

• Торгово-Деловой Центр Сампсониевский (торговый, бизнес спортивный центр, ресторан). Здание бывшей текстильной фабрики занимает целый квартал между ул. Большой Невкой и Большим Сампсониевским пр. Собственник – холдинг «деловой центр Сампсониевский». Управление - УК «Доминион» (компания собственника). Торговые площади – 23 тыс. кв.м. На первом этаже размещен магазин «товары для дома», на втором – мебельные салоны, на третьем - универмаг европейской одежды. Офисная составляющая офисные – 20 тыс. кв.м.
  
• «Владимирский Пассаж» (торгово-гостиничный комплекс). Общая площадь - 27 тыс. кв. ме. Владелец - ООО «Владимирский Пассаж», афиллированная структура корпорации «Эллис» Объект сдан в эксплуатацию в 2003 году. «Владимирский Пассаж» вместил в себя как торговые галереи, так и современный отель. Отель «Достоевский»категории три звезды расположился на площади 9 тыс. кв. м. На пяти этажах, площадью 18 тыс. кв. метров, расположена торговая зона. В атриуме и на этажах размещается несколько ресторанов.
  
• «Прин» (офсно-гостиничный комплекс, ресторан): Пятнадцати этажное здание, данный объект – ветеран рынка, открыт в 1991 году. Управляющая компания – VMB-trust. Бизнес-центр класса «В», Общая площадь 8,5 тыс. кв.м. Гостиница «PRIN» International уровня три звезды.
  
• «Район 700» (офисный, торгово-развлекательный, жилой комплекс зданий с гостиницей): Комплекс бывших зданий НИИ при впадении реки Охты в Неву, расположенный на участке площадью 4 Га. Находится в собственности дочерней структуры ПСБ – «Охта-групп». В 2005 году соинветсором объекта стала финская SRV-development, которая приобрела контрольный пакет акций. На данный момент действуют два бизнес-центра класса «В» - «Аскольд» и «Паллада», в проекте – гостиница, жилой комплекс, торгово-развлекательный комплекс внутри квартала.

Стимулировать рост числа многофункциональных центров в Петербурге может несколько факторов:

• все чаще многофункциональными центрами становятся площади бывших промышленных предприятий (Astera). 
  
•  наличие в Петербурге большого количества зданий, которые относятся к нежилому фонду («Бекар. Консалтинг») 
  
•  неравномерное распределение тех или иных «функций» по районам города («Бекар. Консалтинг»)

В ближайшие годы в Санкт-Петербурге будет возведено несколько многофункциональных объектов, из них (данные LCMC):
Многофункциональный комплекс «Набережная Европы» расположится в уникальном месте – пятистах метрах от Петропавловской крепости и Эрмитажа, в близ от Стрелки Васильевского острова. Участок будущего строительства площадью 44,5 тыс. кв. м находится в Петроградском районе Санкт-Петербурга между набережной малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и будущим продолжением улицы Талалихина. Девелопер – «Возрождение Санкт-Петербурга» (группа ЛСР). Парадный фасад комплекса вдоль Малой Невы будет образован малоэтажными домами. По фронту квартала со стороны площади перед Биржевым мостом планируется разместить «Дворец танца», ближе к улице Добролюбова – бизнес-центр класса «А». Внутри квартала найдется место для детского клуба и фитнес-центра с большим бассейном и SPA . Под всем кварталом расположится подземный паркинг для жителей и посетителей комплекса. В первых этажах зданий, фасадами выходящих на пешеходную набережную будут расположены бутики. В общей сложности на территории площадью 4,
4 гектара будет построено порядка 100 тыс. кв. м недвижимости. Комплекс «Набережная Европы» должен быть сдан в эксплуатацию до 31 декабря 2008 года. Первую очередь строительства намечено завершить в 2007 году.
Комплекс «У Ростральных колонн». Расположится на стрелке Васильевского острова, между Биржевым и Волховским переулком. Девелопер «Этало-ЛенСпецСму». В проект входят как реконструкция исторических двухэтажных зданий таможенных складов, так и сооружение внутри квартала и по периметру новых зданий гостиницы, жилых домов, досугового центра. Гостиница – семиэтажное здание, общей площадью – 18 тыс. кв.м.
Комплекс «Монблан». Корпорация «Строймонтаж» начала сооружать многофункциональный высотный комплекс «Монблан» по соседству с БЦ «Петровский Форт». Здание должно стать архитектурной доминантой квартала. Стоимость проекта оценивается в $20 млн. Новый 23-этажный комплекс должен быть сдан во II квартале 2007 года. Пятно под застройку размером в 5,5 тыс.кв.м располагается на Большом Сампсониевском проспекте. Проект подготовлен ООО «Строймонтаж-проект». В здании общей площадью 26,5 тыс. кв.м планируется 17 жилых и 6 офисных этажей, в цоколе — паркинг на 79 машин.Кроме бизнес-центра «Петровский Форт» в непосредственной близости от будущего комплекса находится отель «Санкт-Петербург». «Строймонтаж» готов продолжить переговоры, чтобы купить гостиницу и затем снести ее. Однако владельцы «Санкт-Петербурга», по данным компании, планируют собственный проект.

Спрос
По данным компании Astera, спрос на торгово-офисные комплексы могут формировать операторы торговли, арендующие как торговые площади, так и офисные площади.
Торгово-гостиничные центры, по мнению аналитиков компании, идеально подходят для международных фирм, филиалов и фирм, имеющих разветвленную сеть представительств.
Арендные ставки и цены продажи в многофункциональных центрах не отличаются от ставок аренды и цен продажи в центрах с одной функцией. То есть ставки и цены в офисной части многофункционального центра полностью соответствуют ставкам и ценам в бизнес-центрах, стоимость номера в гостинице такого объекта также полностью соответствует стоимости номера в гостиницах соответствующего класса.
Специалисты «Бекар. Консалтинг» отмечают, что арендаторам, например, офисной и торговой частей, может быть предоставлена скидка. Но она не значительна. Само по себе сочетание нескольких функций может создать дополнительную привлекательность объекта, и в таком случае арендные ставки будут расти. Но основным фактором формирующим ставки является местоположение, качество и состав предоставляемых услуг и технические характеристики здания.

• Арендные ставки на рынке офисных помещений (данные LCMC): 
  1. Класс «А» - $480-700 кв.м в год
  2. Класс «В» - $272-540 кв.м в год
  3. Класс «С» - $192-380,4 кв.м в год 
  
•  Развлекательные площади: $140 -220 кв.м в год 
  
• Складские площади: $60 -240 кв.м в год

Повышение арендной ставки в 2005 году по сравнению с прошлым годом в сегменте офисных площадей составило 5-10%; в сегменте торговых помещений - 10-15%.

Тенденции 

• Ранее площадь строящихся объектов находилась на уровне 30 тыс. кв.м., сегодня средняя площадь вводимых объектов выросла до 50 тыс.кв.м. На сегодняшний день в городе заявлено строительство несколько проектов по 75 тыс. кв.м. Тенденция «укрупнения» объектов приведет к развитию концепции многофункционального комплекса. 
  
•  На развитие рынка многофункциональных центров будет влиять усиление конкуренции в каждом секторе коммерческой недвижимости. 
  
•  Девелоперы продолжают поиск оптимального сочетания функциональных зон внутри одного комплекса.

Прогноз
Многофункциональные комплексы в составе нескольких зданий будут возникать прежде всего в центре Петербурга, на высвобождаемых от промышленных, военных и иных несвойственных центру города функций. Основным фактором, который будет способствовать развитию многофункциональных комплексов является отсутствие на рынке недвижимости сформированных крупных (от $50 млн.) инвестиционных проектов, куда бы мог вложить средства российский инвестор из сырьевого сектора или западный профильный инвестор. Над рынком нависли значительные средства, но инвесторы хотят, чтобы местные девелоперы сами решили проблему получения участков, вывода с них непрофильных функций, а затем они вольются в подготовленные проекты.
Препятствовать развитию многофункциональных комплексов будет насыщение рынка в офисном и торговом сегменте. Падение доходности проектов, а также исчерпание интересных участков. Специфической внутренней трудностью для развития рынка многофункциональных центров является трудность управления подобными объектами. Во-первых, нет универсальных управляющих компаний, «заведующих» например гостиничным, офисным и развлекательным бизнесом. Во-вторых, техническая эксплуатация подобных объектов, организация систем безопасности и т.п. также весьма затруднена.

Основный многофункциональные комплексы, открытые в 2004 г. и в 1 полугодии 2005 г. 
(Источник: Astera)