Было, да жильем поросло

Антикризисная иерархия

Падением спроса на коммерческую недвижимость обусловлен наметившийся тренд – стремление девелоперов переориентироваться на строительство жилья. В ряде проектов, особенно многофункциональных комплексов (МФК), предполагается сокращение или полный отказ от коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной.

«В общем целесообразно увеличение объема жилой функции в составе МФК, – отмечает директор по профессиональным услугам компании Knight Frank SPb Николай Пашков. – И в докризисные времена она была, как правило, наиболее доходной. А сейчас в связи с неопределенностью со спросом на коммерческую недвижимость жилая функция остается более или менее понятной и прогнозируемой. Несколько наших клиентов, чьи проекты находятся на ранних стадиях, рассматривают возможность или полного изменения назначения (вмес­то офисно-гостиничного комплекса жилье с небольшим объемом коммерческой инфраструктуры), или увеличения доли жилой функции. Ситуация такова, что везде, где можно строить жилье, нужно строить жилье! Кстати, так было и после кризиса 1998 года. Что бы ни происходило, жизнь не останавливается, квартиры все равно покупаются. Жилой рынок, в отличие от всех остальных, и сегодня явно не насыщен».

Заместитель директора отдела

стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев также согласен, что для проектов, реализуемых в среднесрочной перспективе, может быть оправданным увеличение жилой составляющей, поскольку спрос на жилье оказался более устойчивым к экономическим изменениям. Однако нет универсального рецепта, определяющего оптимальное соотношение жилой и коммерческой функции для МФК. «Все зависит от расположения объекта и параметров проекта, – говорит г-н Косарев. – Можно просчитать, разработав несколько сценариев девелопмента с различным соотношением составляющих, наилучшие финансовые показатели – это и покажет оптимальный баланс. Только нужно отдавать себе отчет в том, что любая финансовая модель базируется на определенных допущениях о рыночной ситуации в будущем, соответственно, степень неопределенности выбора все равно остается. Сейчас время для девелоперов, склонных к риску».

На взгляд Николая Пашкова, оптимальный баланс функций, дающий наибольшую доходность, определяется исходя из трех основных факторов. «Во-первых, это нормативные ограничения: какие функции возможны на данном участке, насколько готов девелопер тратить время и деньги на внесение изменений в градостроительную документацию, – отмечает г-н Пашков. – Во-вторых, инвестиционная стратегия девелопера может подразумевать, в частности, что он нацелен на получение долгосрочного дохода от владения ликвидным участком и объектом в центре города. Тогда для него априори неприемлема жилая функция с соответствующим выходом из проекта: квартиры продаются, а участок передается ТСЖ. И, в-третьих, важен прикладной экономический анализ, базирующийся на характеристике местоположения, спроса, который может привлечь та или иная функция, и коммерческих условий для различных функций».

«Оптимальное соотношение функций зависит от размера проекта и от финансовых нагрузок, которые он несет. В проектах комплексного освоения территории, думаю, жилая функция должна составлять 60–70%», – говорит Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости Sestra River Developments (компания реализует проект «Петровский арсенал» на участке, освобождаемом Сестрорецким инструментальным заводом). По ее оценкам, в нынешней ситуации сроки окупаемости проектов жилой недвижимости – 4–5 лет, а коммерческой – около 12 лет. Директор по развитию Praktis C&B Сергей Федоров оценивает доходность проектов качественного жилья в 30–35% годовых при трехлетнем в среднем сроке возврата средств; для офисных проектов, по его подсчетам, срок окупаемости достигает 10 лет.

Реальные акценты

Ряд крупных девелоперских проектов, осуществляемых в Петербурге, уже скорректирован с учетом возросшей ликвидности жилой недвижимости.

Руководство холдинга RBI одним из первых приняло решение о радикальной реконцепции проекта МФК, предусматривавшего значительную офисную составляющую. Теперь проект освоения 2,2 га бывшей заводской территории на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта переориентируется на строительство жилья (около 65 тыс. кв. м). «В ближайшие три года я не верю в офисы, а жилье – достаточно понятная вещь, и оно, несомненно, будет востребовано», – поясняет президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Переработать проект и начать строительство планируется к середине 2010 года. Осуществлению новых планов благоприятствует и то, что Правила земле­пользования и застройки позволяют целиком застроить участок жильем, – это существенно облегчит дальнейшие согласования проекта. Очевидно, отказу от коммерческой недвижимости способствовал и опыт недавно реализованного холдингом RBI проекта на Невском проспекте – элитного жилого дома Le Grand, включающего торговую галерею Esfera. Ключевую роль с точки зрения окупаемости проекта сыграло именно жилье; сложнее в условиях кризиса обстоит ситуация с продажей и сдачей в аренду коммерческих площадей (в расчетах с арендаторами собственник готов даже брать плату в виде процента с оборота).

До 70% увеличится доля жилья в МФК «Театральный» на набережной Мойки, рядом с Мариинским театром и Новой Голландией. В этом проекте компании «Рюрик Менеджмент» (структура шведской компании Ruric AB) первоначально задумывалось строительство шести подземных уровней, офисов класса А, торговой зоны, спортивного центра, гостиницы, апартаментов. Согласно новой концепции проект станет менее масштабным (общая площадь сократится с 220 до 100 тыс. кв. м, причем будет только один подземный этаж) и не столь дорогостоящим (объем инвестиций уменьшится с $800 до 300 млн). В составе МФК гостиница займет около 7%, офисы – 10–20%. «Жилье – это самый нормальный концепт для исторического цент­ра Петербурга и такого шикарного места, как у нашего проекта, – говорит директор по PR и маркетингу компании «Рюрик Менеджмент» Дмитрий Кузьминский. – В центре Петербурга наблюдается острая нехватка хороших квартир бизнес-класса. Мы планируем к 2014 году завершить строительство комплекса, а к 2015 году, продав все жилье, окупить проект. Что же касается гостиницы и магазинов, то у нас уже сейчас ведутся предметные переговоры с инвесторами, готовыми их приобрести».

Ведущие петербургские девелоперы, «заморозившие» свои проекты с большим объемом коммерческой недвижимости, также рассматривают возможность увеличения жилой составляющей. Так, коммерческий директор ОАО «Строительная корпо­рация «Возрождение Санкт-Пе­тербурга» (группа ЛСР) Илья Андреев отмечает: «Не буду скрывать, что мы обсуждали возможность увеличения жилой недвижимости за счет коммерческой в некоторых наших проектах МФК. Но пока окончательного решения не приняли: считаем, что надо немного подождать, когда станет понятнее ситуация на рынке». В частности, при­остановлено осуществление проекта строительства МФК «Электрик-Сити» на Петроградской стороне (на участке около 9 га бывшей территории завода «Электрик»), где планировалось создание делового МФК с большим объемом высококлассных офисов.

По мнению экспертов, весьма вероятным решением группы ЛСР может стать и реконструкция под жилье класса де-люкс (а не гостиницу или бизнес-центр) здания на Невском проспекте, 1 с уникальным местоположением и видами на Дворцовую площадь, стрелку Васильевского острова, Адмиралтейство.

Жилье поможет?

Возможность строительства жилья допускают и девелоперы, в проектах которых жилая функция изначально вообще отсутствовала. Судя по всему, претерпит реконцепцию проект компании «Главстрой-СПб», предполагавший строительство более 200 тыс. кв. м офисной недвижимости за Обводным каналом, между улицами Шкапина и Розенштейна. «Мы рассматриваем различные варианты «микса» – офисы с жильем, офисы с торговлей и т. д., – отмечает генеральный директор «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский. – Пытаемся понять, что помимо офисов еще возможно на этой территории. Но здесь все оказывается весьма сложным. Торговля требует потоков, но с ними нелегко. Для жилья, хотя поблизости есть метро, важна проблема городской среды этого района – и нужно создавать какие-то опции для проживания. Очевидных ответов у нас еще нет».

В качестве временной антикризисной меры, чтобы компенсировать часть затрат на приобретение участка (стоимостью 701 млн рублей), девелопер предлагал создать мелкооптовый рынок, но в администрации города эту идею не поддержали. По соглашению со Смольным пока удалось лишь отложить начало строительства на год, до декабря 2009 года. Кстати, по мнению Николая Пашкова, в принципе возможен возврат к первоначально предполагавшейся застройке этой территории типовым жильем (в начале 2000-х годов такие планы были у компании ЛЭК).

Несмотря на то что, по словам генерального директора ЗАО «Первая мебельная фабрика» Александра Шестакова, уже согласован проект строительства бизнес-центра на Петроградской набережной (на участке, освободившемся после перевода производства в промзону), не исключена возможность его реконцепции. Сейчас рассматриваются варианты строительства как жилья, так и гостиницы. Кстати, создание отеля в партнерстве с одной из крупных туристических компаний изначально планировалось собственниками Первой мебельной фабрики, когда около пяти лет назад они начали перебазировать предприятие на окраину города.

Николай Пашков полагает, что гостиничная недвижимость по уровню коммерческой привлекательности сейчас на втором месте после жилья: «Мы работаем с рядом гостиничных операторов и понимаем, что у них есть интерес к рынку, они ищут подходящие участки. Для проектов торговой недвижимости в каждом случае большое значение имеет анализ места, потоков посетителей и имеющейся конкуренции. Что же касается офисной недвижимости, то в ближайшие года три я бы очень взвешенно подходил и к объему, и классу офисной функции, ведь на офисном рынке налицо явный кризис перепроизводства». Впрочем, другие эксперты, напротив, указывают на ряд примеров «вымывания» гостиничной составляющей из проектов МФК. В частности, как отмечает Сергей Федоров, компании «Пионер», планировавшей построить офисно-гостиничный МФК на улице Хо Ши Мина, рекомендовано заменить апартаментами 4-звездочную гостиницу. Возможно, гостиничная функция также будет пересмотрена в проекте создания МФК на Речном вокзале компании «Бизнес Линк».

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов отмечает, что до кризиса холдинг планировал инвестировать около $30 млн в строительство бизнес-центров класса В в примыкающих к центру районах (Охта, Выборгская сторона и др.). Однако теперь на приобретенном в собственность участке на Большом Сампсониевском проспекте вместо бизнес-центра проектируется жилой дом экономкласса. «Как и десять лет назад, после предыдущего кризиса, первым начнет восстанавливаться жилье экономкласса, и в расчете на такие проекты прежде всего мы ведем переговоры о приобретении участков», – поясняет г-н Шарапов. Что же касается офисных проектов, то, на его взгляд, если гипотетически они и могут быть интересны, то лишь в историческом центре Петербурга.

С подобной оценкой перспектив проектов бизнес-центров согласны и другие специалисты. Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня отмечает: «По крайней мере в историческом центре города офисный девелопмент остается в принципе оправданным. В отношении центра города мы менее всего пессимистичны – здесь ставки упали меньше всего, наибольшее же падение наблюдается в таких локациях, как Приморский район и Пулково».

Сбалансированный консерватизм

Очевидно, в меньшей степени тенденция к усилению жилой составляющей коснется крупных проектов комплексного освоения территории, рассчитанных на длительную перспективу. «Сдерживающую» роль играет заинтересованность девелопера в сбалансированном (с точки зрения различных функций) развитии территории – важном условии для формирования качественной градостроительной среды.

Предусмотренное концепцией проекта «Петровский арсенал» соотношение жилой и коммерческой недвижимости (соответственно 95 и 60 тыс. кв. м), как подчеркивает Ирина Анисимова, изменять не предполагается, хотя это и позволяет градостроительная документация. «Мы не считаем целесообразным менять соотношение, хотя, конечно, жилье более ликвидно в сегодняшней ситуации на рынке, – говорит г-жа Анисимова. – Соотношение продиктовано не только финансовыми соображениями, но и необходимостью создания комфортных условий для проживания. Наличие собственного парка, многоярусных и подземных парковок, спортивного центра, частной школы, магазинов и других сопутствующих услуг, обеспечение полной безопасности, предоставление услуг своей управляющей компании – все это позволит людям тратить меньше времени на решение бытовых вопросов и, напротив, больше времени уделять отдыху и комфортно проводить его с семьей». Г-жа Анисимова подтверждает, что, хотя официальная продажа жилья не ведется, оно пользуется спросом: «Курортный район и сегодня достаточно востребован. У нас иностранные инвесторы, которые требуют, чтобы все делалось по закону. Мы не будем продавать жилье до получения разрешения на строительство, так как продажи будут идти по ФЗ-214. У нас ведется лист ожидания, куда записываются те, кто хотел бы купить жилье. Большим спросом пользуются лофты и таунхаусы, а также 3-комнатные квартиры. Основной контингент покупателей хочет приобрести жилье для постоянного проживания, а не в качестве инвестиций».

Как отмечает вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский, вопросы реконцепции и пересмотра соотношения функций не очень актуальны для проекта намыва около 400 га территории Васильевского острова. «У нас большая территория, на которой предполагается строитель­ство 4 млн кв. м различной недвижимости, и этот «микс» изначально был сбалансирован, – поясняет г-н Пукшанский. – Если в рамках проекта строится одно или два здания, то, возможно, имеет смысл задумываться над изменением функционального назначения. А наш проект ориентирован на долгосрочную перспективу и вряд ли претерпит изменения. Девелоперы, покупающие у нас участки, могут в определенных рамках корректировать функцию. Например, если участок имеет жилое назначение, то на нем можно строить 20% коммерческой недвижимости и наоборот. Более существенное изменение функционального назначения возможно при частичной корректировке проекта планировки территории. Однако, мы, как макродевелоперы, не будем приветствовать ситуацию, когда приобретается участок под коммерческую функцию, а затем его хотят застраивать полностью жильем. Это может привести к перекосу и потере сбалансированности развития территории. Допустим, зачем для строительства жилья покупать намывной остров, где сознательно предусмотрена в основном коммерческая застройка и лишь 30% жилой, если на юге намывных территорий имеется много участков именно жилого назначения».

На взгляд Льва Пукшанского, девелоперы, спешно переориентирующиеся на строительство жилья, рискуют ошибиться в более долгосрочной рыночной перспективе. «Мне представляется не совсем правильным, что все бросились строить жилье. Хотя, конечно, оно кажется более понятным в инвестиционном плане и позволяет сразу собирать хоть какие-то деньги, а проекты коммерческой недвижимости – более долгоиграющие, – говорит г-н Пукшанский. – Но как на фондовом рынке имеются и длинные, и короткие облигации, так и на рынке недвижимости нужна сбалансированность. Года через три, после выхода из кризиса, может проявиться серьезная «просадка» и по качественным бизнес-центрам, и по современным торговым центрам «образа жизни» с разнообразием функций. И цены по этим объектам могут оказаться весьма интересными!».

В новом ритме

Эксперты отмечают, что для многих крупных девелоперских проектов может быть необходима в первую очередь корректировка динамики ввода объектов, – и это позволит избежать функциональной реконцепции. «Если на волне докризисной эйфории была иллюзия, что можно сразу вывести на рынок и заполнить 100 тыс. кв. м офисов, то теперь, очевидно, проект нужно разбивать на 4–5 очередей. К радикальному же изменению функционала следует подходить осторожнее: это влечет как минимум перепроектирование, а как максимум – изменение градостроительной документации. В последнем случае девелоперы обычно предпочитают оставить все как есть и ждать лучших времен», – отмечает Николай Пашков.

Так, учитывая изменение рыночной ситуации, УК «Морской фасад» замедлила темпы намыва территорий и, в частности, только при наличии покупателя будет формировать деловой остров. По словам директора проекта «Невская ратуша» компании «Охта групп» Константина Ковалева, к строительству второй очереди этого делового комплекса решено приступить примерно через полтора года после начала первой (а не через полгода, как планировалось ранее).

Пересмотр темпов ввода проектов может быть увязан и с вопросом изменения класса жилья. По мнению экспертов, в ряде случаев (если речь не идет, конечно, об участках с эксклюзивным местоположением в историческом центре Петербурга или на Крестовском острове) может быть оправдан переход в более низкий сегмент. Управляющий партнер АРИН Игорь Горский полагает, что стремление девелоперов к удешевлению строительства будет снижать класс жилья – в некоторых ситуациях просто не останется другой возможности реализовать проект более-менее успешно. Жилье, которое первоначально позиционировалось как «элитное», тоже не станет исключением. «Все зависит от того, соответствовал ли изначально проект требованиям, предъявляемым к элитному жилью, или просто громко именовался элитным, – считает г-н Горский. – В первом случае при строительстве скупиться нельзя, поскольку ставка делается на уникальность проекта, во втором – лучше снизить планку. Класс будет понижаться за счет меньшей насыщенности жилья инфраструктурой, изменения планировочных решений. Допустим, вместо квартиры в 200 кв. м логичнее построить две по 100 кв. м».

Как отмечает Андрей Косарев, если заявленный класс жилого объекта соответствует спросу и месту, логичнее скорректировать сроки осуществления проекта. «Скажем, на участке, где при нормальной конъюн­ктуре будет востребован бизнес-класс, нет смысла снижать категорию до экономкласса, продавая квадратный метр заметно дешевле, – говорит г-н Косарев. – Прибыль от такого проекта будет гораздо меньше. Более оправданным может быть строительство проекта небольшими очередями, с учетом реального уровня спроса. А если участок находится в собст­венности девелопера, то можно вообще отложить проект «до лучших времен», когда расчетная прибыль с квадратного метра будет выше». И в целом в условиях сохраняющейся неопределенности с перспективами восстановления рынка основная масса девелоперов предпочитает не торопиться с принятием каких-либо принципиальных решений. Как выразился управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов, «все проекты я заморозил – пока у меня такая «реконцепция»».