Норман Миллер – директор Центра недвижимости, West Shell, Jr. профессор университета Цинциннати. Кроме того, г-н Миллер многим знаком как соавтор одного из лучших учебников по анализу инвестиций «Анализ и инвестиции в коммерческую недвижимость». Недавно вышел его новый учебник – «Основы недвижимости при новой экономике». Г-н Миллер – заслуженный член Национальной ассоциации промышленной и офисной недвижимости (NAIOP), а также главный инструктор программ NAIOP по развитию коммерческой недвижимости. В настоящее время он является национальным педагогом-консультантом курсов CCIM, работающим с инструкторами CCIM, а также избранным президентом Американского сообщества недвижимости (ARES). Во время своего недавнего визита в Москву он любезно согласился дать интервью нашему журналу.

Каковы, по вашему мнению, основные тенденции на международном рынке недвижимости?
Одна глобальная тенденция вызвана слабостью фондовых рынков и заключается в том, что в настоящее время потоки капитала активно устремляются в недвижимость. Капитал вкладывается в коммерческую и жилую недвижимость по всему миру. Это одна из общих тенденций, и она ведет к снижению доходности.
Другая глобальная тенденция – распространение по всему миру многофункциональных комплексов, особенно в развитых странах. В менее развитых странах к подобным проектам прибегают вследствие транспортной перегруженности, ведь в таких городах, как, например, Бангкок, нужно столько времени, чтобы куда-либо добраться, что, если хочешь работать, надо жить через дорогу от места работы.
Лидеры европейских, азиатских стран и США все больше задумываются о состоянии окружающей среды, о «зеленой» экономике, перерабатываемых материалах, «зеленом» и ресурсосберегающем дизайне. Сейчас гораздо больше стремятся к сбережению энергии, особенно после скачка цен на нефть. Владельцы зданий и арендаторы также стали более сознательно относиться к сохранению окружающей среды и энергии. Я полагаю, что в дальнейшем будет все чаще использоваться солнечная энергия, будут активно исследоваться альтернативные источники энергии и появится много инноваций в области дизайна. Один из примеров сохранения окружающей среды – требование пройти через различные проверки, прежде чем вам позволят «притронуться» к строительной площадке, материальная ответственность за любой ущерб, нанесенный окружающей среде, или за мусор на участке.
Много интересных тенденций наметилось в области «зеленого» дизайна и сохранения энергии. Появились складские помещения, у которых на крыше высажены растения, причем эти растения фактически оказывают влияние на здание – помогают удерживать холод или тепло и защищают от дождя. Некоторые новаторы занимались подобными проектами, руководствуясь социальной идеей помощи окружающей среде, но они обнаружили, что озелененные крыши в действительности экономически выгодны и экономят деньги на отоплении и охлаждении. Это было неожиданностью!
Также, в ответ на угрозу терроризма, во многих странах мира наметилась тенденция контроля безопасности и доступа. Это не просто означает увеличение числа камер наблюдения и компьютеризованных устройств, но и имеет отношение к управлению недвижимостью, учету посетителей и т. д. Я думаю, что в России происходит то же самое, просто у вас это более трудозатратно. Доступ контролируется не мониторами, камерами или электронными турникетами, а двумя охранниками, наблюдающими за посетителями. Я думаю, этого будет в мире все больше. В Израиле, например, покупая еду в ресторане, вы платите дополнительный сбор за безопасность, если при входе стоит охранник с детектором. Раньше мы никогда бы об этом не задумались. Это также повсеместная тенденция.

По прогнозам многих местных экспертов, через два-три года московский рынок, скажем, офисной недвижимости, перейдет в стадию перенасыщения. Что это значит?
Рынки во всем мире цикличны. Везде есть взлеты, падения и… стремление к чрезмерной застройке. В России ни разу не было резкого спада, вызванного чрезмерным строительством. Да, было падение цен на недвижимость, но в результате события, не имеющего никакого отношения к недвижимости, – я имею в виду кризис 1998 года. Люди, работающие на вашем рынке недвижимости, никогда не видели спада, вызванного чрезмерной застройкой, но они его увидят – как только станут достаточно «взрослыми».
Тем не менее избыток предложения и чересчур активное строительство имеют свои преимущества, потому что, когда наступит очередной подъем, все будет делаться лучше, эффективнее, рентабельнее, арендаторы станут более жизнеспособными, управление недвижимостью будет лучше. Когда наступает спад, приходится отвечать за все мелочи, которые вам сходят с рук сейчас. Таким образом, в выигрыше от слабого рынка оказываются потребители, арендаторы и рынок недвижимости в целом, так как он становится более профессиональным и эффективным.
Кроме того, во время подъема на рынке находится много мелких игроков с портфелями, включающими в себя рискованные активы, которые приобретаются за счет заемных средств. С наступлением спада некоторые мелкие игроки, взвалившие на себя слишком высокие риски или слишком большие долги, не смогут с ними справиться. Их купят крупные игроки, которые таким образом расширят свои портфели. То есть рынок продолжает расти, но уже за счет институциональных и более крупных игроков, которые могут пройти через взлеты и падения. По мере того как рынок растет, на нем консолидируются более крупные игроки, способные более эффективно управлять своими активами и противостоять соблазну чрезмерно активного строительства. Все это поддерживает зрелость рынка. В конце концов это произойдет и здесь, причем намного быстрее, чем, скажем, это было в США, т. к. темпы роста здесь значительно выше.

Вы хорошо знакомы с российским рынком недвижимости?
Мои знания о российском рынке довольно разрозненны и непоследовательны. Меня возили в «Москва-Сити», показывали какие-то проекты, я видел жилой комплекс «Триумф». Я также пытался понять ситуацию с местным налогообложением, но я бы никогда не назвал себя экспертом по местному рынку. Тем не менее я могу дать макроэкономическую оценку и посмотреть с более широкой и иногда более объективной точки зрения, чем кто-либо из экспертов на своем рынке. Действительно, иногда случается так, что профессионалы местного рынка не видят перед собой возможностей, которые очевидны внешним наблюдателям.

Как вы думаете, московский рынок может обвалиться так же стремительно, как рынок недвижимости в Токио?
Я так не думаю. На местном рынке практически нет кросс-коллатерализации, земля – вполне стабильный товар. Ее использование контролируется правительством, по крайней мере в Москве, если уж не во всей России. Это помогает стабилизировать положение, но и в некоторой степени искажает рынок. Думаю, что в центре Москвы будет продолжаться интенсивное строительство, подразумевающее сооружение высотных, очень инновационных и дорогих зданий, будь это отели, жилые дома или торговые центры. В то же время, как я уже говорил, начинает развиваться и набирать обороты тенденция к строительству комплексов смешанного типа. В результате она должна привести к строительству бизнес-центров с собственной экономической базой, где люди живут, работают и делают покупки. По образу и подобию городов-спутников вокруг большого мегаполиса.
Это происходит во всем мире, и мы увидим это здесь, хотя, насколько я понимаю, это едва наметившаяся тенденция.

Не могли бы вы оценить сегодняшнюю ситуацию на московском рынке? Что, на ваш взгляд, могло бы способствовать его развитию?
В Москве возводится гораздо больше зданий класса В, чем можно было бы ожидать. Обычно предполагается, что большинство проектов должны относиться к классу А, и это правило действует повсеместно. Здесь же пальму первенства держит класс В. Одной из причин, обусловивших это, конечно, является доля города. Если вы перестраиваете здание, вполне возможно, что вам не придется делиться с городскими властями. Таким образом, экономически выгоднее строить класс В, потому что это дешевле.
Однако запас зданий, пригодных для реконструкции, будет исчерпан через пару лет. Это не такое уж далекое будущее, и тогда наступит время, когда будут сноситься непригодные для реконструкции и возводиться новые здания. Именно в это время правительству надо будет пересмотреть процент доли города. Его снижение могло бы оказать огромное влияние на экономический рост региона, ведь Москва хочет привлечь представителей международного бизнеса и больше прямых инвестиций от таких компаний, как, например, Procter&Gamble.
Рынок недвижимости может быть одним из мощных двигателей экономики, стимулирующих экономический рост Москвы, что в свою очередь будет стимулировать рост России. Правительство могло бы сделать страну более привлекательной для иностранных инвестиций, в том числе и за счет снижения ставки аренды на рынке недвижимости. Это несложно сделать: уменьшите долю города, а тогда потребуйте снижения арендных ставок, может быть, даже дайте кредиты, чтобы стимулировать приток иностранных арендаторов. Я знаю, что в настоящее время делается прямо противоположное: иностранным компаниям тяжело обосноваться здесь, даже тяжелее, чем российским.
Также развитию здесь иностранных и российских компаний способствовало бы и снижение стоимости строительства. Что в конечном счете способствовало бы большей занятости, повышению объемов производства, экспорта и притоку капитала в регион и страну. Наверное, стоило бы лоббировать снижение стоимости строительства новых зданий в силу высоких рисков, связанных с новым строительством.

В России рынок девелопмента еще очень молод. Многие проекты осуществляются дебютантами в этом виде бизнесе…
Есть несколько опасностей, подстерегающих новых застройщиков. Если их первый выход на рынок увенчался успехом и они заработали много денег, их можно сравнить с эстрадным исполнителем, который спел одну песню и проснулся знаменитым. Они начинают думать, что уже не могут допустить ошибок, и вкладывают деньги в проект, близкий по «ментальности» проектам Дональда Трампа, который является худшим застройщиком в мировой истории, но который также является лучшим маркетологом в мировой истории. Ему нет равных в маркетинге, но он не силен в разработке бизнес-концепции, и фактически некоторые из его проектов доводят его до банкротства.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются наивные застройщики, – лесть. Люди приходят и говорят вам: «Только вы можете увидеть реальный потенциал, только у вас есть ресурсы и команда, способные воплотить этот перспективный проект. Своим предыдущим проектом вы доказали, какого успеха вы можете достичь. Только вы можете это сделать». И вы беретесь за чрезвычайно тяжелый проект, не проявив должной осторожности, вместо того чтобы все хорошо обдумать и провести должную проверку.
Таким образом, некоторые из крупнейших ошибок допускаются не новичками, а застройщиками, приступающими к реализации второго проекта после большого успеха. Они думают, что во второй раз ошибок быть не может, и непременно допускают их.
Как раз сейчас рынок находится в начальной стадии подготовки к совершению ошибок. По мере того как запас класса В исчерпывается, возможности уже не лежат на поверхности, а арендаторы становятся разборчивее. Это критический период, во время которого люди получают огромный урок. Будем надеяться, что с помощью публикаций на эту тему мы сможем помочь им стать немного мудрее. От этого выиграют не только они – рынок в целом выигрывает, когда люди хорошо осведомлены и осторожно себя ведут.
Кстати, лучший вопрос застройщику, который занимается строительным бизнесом 10 лет и более, – не об успешных проектах, а о совершенных им ошибках.

Вы встречались с профессионалами российского рынка недвижимости?
Да, я встречался с некоторыми из них - и очень впечатлен их аналитическими способностями и проводимыми здесь исследованиями. Я считаю, что русские обладают хорошими способностями, и, когда мои коллеги из CCIM приезжают в Россию, я рекомендую им оценить по достоинству образовательный уровень аудитории. Я говорю им, что представители бизнеса и люди в целом в России лучше образованы, чем средние американцы. В этом отношении рынок обладает огромным человеческим капиталом. Однако потребуется время, прежде чем и рынок, и информация о нем станут более прозрачными.

Да, действительно, рынок в России сегодня крайне непрозрачен…
Некоторые российские законы, регулирующие операции с недвижимостью, давным-давно устарели и представляют собой бюрократический кошмар. Я надеюсь, что российское правительство модернизирует эти правила, систему регистрации титулов и доступ к ним. Если они это сделают, рынок сильно выиграет.
Когда система публичного доступа к информации станет лучше, на рынок придут поставщики данных. Такие исследовательские фирмы, как CoStar (одна из крупнейших в США, сейчас также работает в Европе и Азии), выйдут на рынок со своими данными и предоставят их компаниям CB Richard Ellis, Colliers International, Jones Lang LaSalle и другим. Преимуществом этого является то, что класс А везде будет иметь одинаковое определение, класс В – тоже, везде будут использоваться стандартизированные термины, процесс коммуникации станет проще. Это не означает, что все данные должны исходить от исследовательских агентств – упомянутые выше компании, работающие на рынке недвижимости, собирают свою информацию, но рынок придерживается одних стандартов, и это упрощает работу. Я не знаю, случится ли это в России, но эффективность в области оценки и ипотечного кредитования вырастет, если правительство пойдет навстречу и модернизирует систему публичного доступа к информации.

Какие образовательные программы существуют для специалистов на Западе? Какие из них подходят российскому рынку?
Я работаю с CCIM. Это один из крупнейших в мире институтов, организующих учебные курсы, у них много инструкторов. В отличие от CCIM другие ассоциации, сообщества не предлагают расширенную серию курсов. В области управления недвижимостью работает Ассоциация владельцев и управляющих зданиями США (BOMA). То есть приличные курсы существуют, но я думаю, что России надо создать собственные институты и организации, запустить собственные курсы и программы по управлению недвижимостью. Я думаю, что это гораздо лучше импортируемого материала.