Возможно, в те давние времена, когда улицы были вымощены булыжником, а свет зажигали от лучины, Самара-городок и мог кого-то успокоить. Сегодня ему под силу повысить давление, увеличить дозу адреналина в крови и заставить сердце биться чаще. Самара в начале третьего тысячелетия – это город, встрепенувшийся ото сна. И явно проспавший. Сейчас он спешит повсюду. Город торопится наверстать упущенное за долгие годы своей изоляции.

От внешнего мира Самару оградили после войны, так как за годы оккупации сюда перевели ряд закрытых производств со всей страны. И вплоть до 1991 года в город можно было въехать, лишь имея на руках разрешительный документ, подписанный в «первом» отделе.
Современная Самара поражает с первого взгляда. Буквально на перроне. Здание вокзала, построенного здесь два года назад, приковывает взгляд и завораживает. Стилизованный под хай-тек, облицованный тонированным стеклом, вокзал является один из первых объектов коммерческой недвижимости в современной Самаре. В скором будущем администрация города планирует открыть здесь гостиницу. Еще одно пристанище для приезжих городу явно не помешает. Несмотря на то что в Самаре действует гостиница «Ренессанс» на 196 номеров, управляемая международным оператором Marriott, объем и качество номерного фонда города оставлять лучшего.
Что же касается будущего строительства, то пока известно лишь о планах компании «Виктор и Ко» ввести гостиницу с номерным фондом в 250 единиц возле «Мегакомплекса Московский». Возможно, новый собственник бывшего Самарского дома молодежи также оставит гостиничную часть на объекте – сегодня это здание общей площадью 8,5 тыс. кв. м с возможностью реконструкции до 30 тыс. кв. м выставлено на продажу. Действующий торгово-гостиничный комплекс на ул. Аэродромная продается за $8,5 млн. Впрочем, учитывая острую нехватку офисных площадей в городе, объект, расположенный на одной из крупных магистралей города, может быть перепрофилирован в торгово-офисный комплекс. Каким бы ни был профиль будущего объекта на Аэродромной, при профессиональной реализации он просто обречен на успех, потому что объекты коммерческой недвижимости в городе на вес золота.
По духу нынешняя Самара сильно напоминает Москву десятилетней давности, в период «первоначального накопления капитала». Разведанные запасы нефти и газа, соседство с крупнейшим в стране автозаводом, управление Куйбышевской железной дорогой, а также выгодное географическое местоположение Самары – на перекрестке транспортных магистралей, связывающих регионы европейской части России с Дальним Востоком, государствами Средней и Центральной Азии, – все это позволяет говорить о высоком экономическом потенциале города. Подтверждает сей факт и рынок жилой недвижимости Самары. Город пестрит стройплощадками и подъемными кранами – порой кажется, что новостроек здесь больше, чем старого фонда. Активно развивается сектор элитного жилья – например жилой комплекс «Ладья» в 2003 году был признан лучшим проектом России на федеральном уровне. О высоком уровне потребительского спроса свидетельствует и обилие рекламы. Баннеров, перетяжек, щитов, плакатов в городе настолько много, что уличная реклама даже превращается в антирекламу.
На фоне этого «потребительского рая» общегородская инфраструктура выглядит как бедная родственница на празднике жизни. Иногда кажется, что вынужденная изоляция в годы советской власти сыграла с местными предпринимателями злую шутку. Обособленность, замкнутость и откровенная настороженность большинства самарских бизнесменов – качества, впрочем, свойственные горожанам в целом, – иногда граничит с самодурством. Здесь пытаются развивать бизнес, в том числе и объекты коммерческой недвижимости, по принципу «ничего не знаю, моя стройка с краю». На многих площадках нет даже информационных щитов, где было бы написано (хотя бы), объект какой сферы здесь возводится.
Бесспорно, есть в городе компании, которые понимают, что развивать свой собственный бизнес в отрыве от всего города невозможно. Но таких единицы. Это либо крупные риелторские фирмы, оказывающие влияние на развитие рынка недвижимости всего города, либо холдинговые структуры, чья сфера интересов давно вышла за границы Самары.
Внешнюю бесхозность и истинную неустроенность города местные предприниматели склонны объяснять политическими и экономическими дефолтами, которые пережила Самарская область за последние годы. Сначала губернатор области Константин Титов выдвинул свою кандидатуру на пост президента, и в городе до последнего ждали смены власти. Потом «дело ЮКОСа» притормозило развитие одной из крупнейших структур города – «Самаранефтегаза» («дочки» бывшей нефтяной империи). Соседство с автогигантом также не приносит горожанам ощущения стабильности и безопасности. Кстати, здесь же базируется небезызвестная группа компаний «СОК», которая, с одной стороны, является собственником завода «ИжАвто», а с другой – эксклюзивным дилером автозапчастей «ВАЗа». Добавим ко всему вышесказанному социальное расслоение населения – велик процент и хорошо обеспеченных, и почти нищих жителей. И получим в результате чрезвычайно привлекательный своей ненасыщенностью рынок с высокими «ментальными» рисками. Ведь неслучайно в миллионный город с высокой покупательской способностью и наличием собственного инвестиционного законодательства лишь недавно начали приходить федеральные торговые операторы и сторонние инвесторы.

В масштабах «мира»
На данный момент в Самаре нет ни одного офисного центра, который был бы построен как коммерческий проект доходной административной недвижимости. Рынок предложения формируют два основных источника:

• помещения бывших НИИ, административные здания,
• встроенно-пристроенные помещения в жилых комплексах.

По данным агентства «Спектр недвижимости», общий объем офисных помещений можно оценить в 100 тыс. кв. м. Более половины из существующих офисов – это реконструированные – или нет – конторы советских времен. Заполняемость таких комплексов очень велика, несмотря на то что парковка у многих зданий затруднена, организованная парковка существует крайне редко, подземного паркинга нет вовсе. Владелец зачастую не предоставляет даже охрану здания, не говоря уже об управлении и эксплуатации объекта. Аренда данного вида недвижимости обходится в $120–180 за 1 кв. м в год.
В качестве альтернативы могут предложить офисное помещение на первых и последних этажах жилых домов. По мнению аналитиков «Спектра недвижимости», в общем объеме предложения эти «квадраты» занимают около 20%. «В связи с недостатком офисных площадей в последнее время в городе появилась тенденция сдавать под офисы, наряду с первыми этажами, и верхние этажи жилых домов, – рассказывает Леонид Боярский, генеральный директор агентства «Спектр недвижимости». Так, судя по всему, зарождается рынок офисных «пентхаусов» в Самаре. Арендовать помещение под офис в жилом комплексе можно по цене $240–420 за 1 кв. м в год.
Оставшиеся 30% предложения офисного рынка приходятся на реконструированные производственные помещения. Надо сказать, что промышленность города в годы советской власти развивалась очень активно, поэтому производственных помещений на центральных улицах и магистралях города сохранилось очень много. Сегодня они перепрофилируются под торговлю и офисные помещения. Ставки аренды на «производственные» офисы составляют $120–200 за 1 кв. м в год.
Наиболее востребованными являются площади в 50–60 кв. м, крупные компании арендуют 150–300 кв. м. Потенциальные арендаторы хотят иметь автономный и максимально изолированный офис, не менее 2–3 городских телефонных номеров и приличный внешний вид помещения. Предложений офисов с наличием всех вышеперечисленных условий мало. Поэтому высокодоходные предприятия – банки, промышленные корпорации и холдинги – выкупают здания и оборудуют их под офисы для собственного пользования.
По мнению Леонида Боярского, через 1,5–2 года Самару ожидает бум офисных центров. «Сегодня в городе реализуется более десяти проектов офисных центров, каждый порядка 10 тыс. кв. м, – комментирует глава «Спектра недвижимости». – Через небольшой промежуток времени они будут введены в эксплуатацию, и тогда мы впервые можем столкнуться с перенасыщением рынка». Примечательно, что почти во всех планируемых и строящихся офисных центрах вплоть до 5-го этажа собственники намереваются разместить торговые помещения.
Одним из наиболее известных за пределами города является проект офисного центра «Биг-Бен» на Московском шоссе. Общая площадь торгово-офисного комплекса составит около 14 тыс. кв. м, помещения продаются в собственность по цене около $1 тыс. за 1 кв. м. Еще один амбициозный офисный проект возводит «Спектр недвижимости». Торгово-офисный центр «Деловой мир» общей площадью около 18 тыс. кв. м находится на пересечении улиц Красноармейская и Урицкого. «Центр отличает выгодное местоположение – на крупных транспортных развязках города. Вскоре здесь будет построена скоростная магистраль – проспект Карла Маркса, которая протянется через весь город, – работы по ее созданию уже начались», – рассказывает Леонид Боярский. Увы, даже на этой стройке городского масштаба нет ни одного информационного щита. «Деловой мир» уже построен, площади в нем можно арендовать по цене от $240 за 1 кв. м в год.
Если прогуляться в сторону набережной по Красноармейской улице, то можно увидеть еще один объект «Спектра» – жилой комплекс «Никита»: два жилых дома, соединенные между собой вставкой – офисным зданием «Никитские врата». Общая площадь объекта составляет примерно 2 тыс. кв. м. «Это здание более всего подходит для банка или штаб-квартиры крупной компании. Объект имеет монолитно-каркасную конструкцию, которая позволяет организовать свободную планировку офиса», – поясняет г-н Боярский. Здание было продано целиком за $2,5 млн. Еще один торгово-офисный центр, на 7 тыс. кв. м, «Спектр» построит на площади Куйбышева – в составе жилого комплекса «Европейский квартал», который в этом году был признан «Лучшим девелоперским проектом России». Офисные помещения в столь именитом проекте продаются по цене $1,2 тыс. за 1 кв. м. Кстати, на Московском шоссе строится не менее масштабный многофункциональный комплекс – «Город Мира».

Торговля «по-московски»
Упомянутые проекты – не единственное, что появится в Самаре в ближайшем будущем. Например, компания «Форра» строит торгово-офисный комплекс «Русь на Волге» (общей площадью 10 тыс. кв. м) на Московском шоссе, в нескольких сотнях метров от действующего ТЦ «Фрегат» (так и не ставшего офисным центром компании «Самаранефтегаз» и перепрофилированного при участии международной консалтинговой компании в ТЦ). Но данный объект логичнее отнести к сектору торговой недвижимости. К таковой относится и старейший в городе торгово-офисный центр «Аквариум» на улице Мичурина. Примечательно, что здание «Рембыттехники», перепрофилированное в объект коммерческой недвижимости в 1996 году, позиционируется сегодня как бутиковый торговый центр. По словам девелоперов торговой недвижимости Самары, цены на товары в «Аквариуме» превышают средние по городу. Но, похоже, это единственная причина считать «Аквариум» бутиковым ТЦ. В длинных узких коридорах бывшего Дома быта ютятся арендаторы всех мастей: от франчайзи известных марок до челноков, торгующих чулочно-носочными изделиями. Многие торговцы из-за довольно высоких арендных ставок (около $800 за 1 кв. м в год) арендуют в «Аквариуме» по 2–3 кв. м. Здание действительно похоже на непрозрачный аквариум: замкнутое пространство без доступа солнечного света, в некоторых переходах до навесного потолка можно дотянуться рукой. Впрочем, в ближайшем будущем собственники здания планируют расширить территорию центра за счет строительства второй очереди, которая будет находиться сразу за существующим зданием и притягивать сюда посетителей за счет большой развлекательной зоны.
Еще один торговый объект, преимуществом которого является расположение в центральной части города, – ЦУМ «Самара» на улице Спортивная. К сожалению, и данный объект нельзя отнести к современным торговым центрам: случайный подбор арендаторов, прилавочная форма торговли, отсутствие какой-либо концепции ставят центр с общей площадью около 10 тыс. кв. м в разряд «рынков под крышей». К этой же категории, с теми или иными оговорками, можно отнести большинство действующих торговых объектов в городе: «Захар» (21 тыс. кв. м), «Аврора» (7,7 тыс. кв. м), «Империя» (два рядом стоящих здания, не сообщающихся между собой, с общей площадью 30 тыс. кв. м) и ряд других. Средняя ставка аренды в таких объектах составляет $420 за 1 кв. м.
Центральной магистралью, где сконцентрированы многие торговые центры, в Самаре является Московское шоссе, которое связывает центральную часть города с его окраинами (как и все волжские города, Самара вытянута вдоль реки). Здесь уже открыто 5 крупных ТЦ, в том числе ТЦ «Парк Хаус» ГК «Время», который сегодня является одним из лучших образцов торговых центров в городе. Во-первых, здесь открылись три крупных якорных оператора – «Перекресток», «Техносила», «СпортМастер». Во-вторых, в центре собраны ведущие торговые марки. Но девелоперы и по сей день продолжают работать над совершенствованием концепции.
«Сегодня проект успешен, он пользуется популярностью у покупателей и арендаторов, – рассказывает Сергей Гаранин, возглавляющий ГК «Время». – Однако в условиях нарастающей конкуренции нужно постоянно становиться еще лучше». Что, собственно, и делает ГК «Время»: ведется строительство 2-й очереди, которая не только увеличит площадь молла (сейчас открыто 20 тыс. кв. м, будет построено еще 34 тыс. кв. м), но и изменит его профиль, внутреннюю логистику. «2-я очередь пристраивается к действующему комплексу со стороны улицы XXII Партсъезда, две части здания будут сообщаться на 2 и 3-м уровнях, – продолжает Сергей Гаранин. – Около 30% 2-й очереди будет отдано под развлекательную инфраструктуру – 6-зальный кинотеатр, боулинг, детские аттракционы, фуд-корт. После запуска 2-й очереди в 2006 году у здания появится новый вход с просторным атриумом, и якорные операторы 1-й очереди будут «проводить» посетителей через галерею, а развлекательный центр на 3-м этаже будет «поднимать их по этажам». Появятся в центре и новые «якоря» – магазины известных мировых брендов. Сегодня ставки аренды в торговой галерее центра составляет $720–850 за 1 кв. м в год.
Еще один образчик профессионального девелопмента торговых центров на Московском шоссе – суперрегиональный ТРК «Мегакомплекс Московский» площадью около 100 тыс. кв. м. Амбициозный проект девелоперской компании «Виктор и Ко» хорошо известен за пределами родного города. На первом этаже центра сейчас работают гипермаркет «Рамстор», магазин «М.видео», также здесь присутствуют такие «якоря», как «СпортМастер», «Союз», мультиплекс. Скоро здесь же откроется первый магазин сети Castorama в России. Но главной достопримечательностью «Московского» является огромный атриум в центральной галерее, который существенно больше своего столичного «коллеги». Отметим, что качество строительства и внутренних планировок комплекса приятно поражает размахом. Поначалу даже не верится, что раньше на этом месте находился крытый оптовый рынок. Вскоре рядом появится гостиница на 250 мест. ТРК расположен на участке 62 га и представляет собой комплекс зданий, соединенных на уровне 2–3-го этажей. По соседству с ТЦ находится развлекательный комплекс (35 тыс. кв. м) с аквапарком, боулингом и в будущем – бильярдной. Пройти в аквапарк можно лишь по открытой парковке (на 3 тыс. машино-мест).

Мега-планы
По мнению местных игроков, на Московском шоссе еще остались свободные участки для строительства ТЦ. Это подтверждает и проект компании «РосЕвроДевелопмент», которая приступила к созданию центра на пересечении строящегося проспекта Маркса и Московского шоссе. Общая площадь объекта – 60 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект – $70 млн. Сдача ТЦ в эксплуатацию – III квартал 2007 года. Стоимость участка в 1,5–2 га на Московском шоссе составляет минимум $3–5 млн.
Другой торговый коридор города – Ново-Садовую улицу – сейчас осваивает «Виктор и Ко». Здесь ведется строительство ТЦ «Мега-Сити» (примечательно, что специализированные «Мега-мебель» и «Мега-строй» уже открыты иными собственниками). На 32 тыс. кв. м торговой площади (общая площадь составит 65 тыс. кв. м) разместятся супермаркет, магазин бытовой техники и электроники, спортивный магазин, фуд-корт и торговая галерея. Для разработки проекта были привлечены две немецкие компании – Willen Assoiciates Architekten и Architect Bureau ESP. Якорными арендаторами ТРК станут сети «Рамстор», «М.видео», «Детский мир». «Мега-Сити» – не единственный на данный момент проект девелопера «Виктор и Ко»: в стадии поэтажной планировки и архитектурного дизайна уже находится ТРЦ «Парк Дружбы».
В ближайшие годы местные девелоперы планируют ввести в эксплуатацию еще несколько объектов, наиболее крупными из которых являются «Самара Твинс» (24 тыс. кв. м) и «Бристоль» (55 тыс. кв. м). К вышеперечисленным торговым улицам следует добавить ул. Куйбышева, которая пролегает в историческом центре города и на которой сосредоточены все брендовые магазины города. Здесь также расположен пешеходный бульвар. Ставки аренды для небольших магазинов в центре достигают $1,2 тыс. за 1 кв. м в год.
Современная Самара – это город «с двойным дном». Причем это не метафора. Здесь действительно два дна: одно, природное – на Волге, второе – на ее берегу, возле пивкомбината «Жигулевский», выпускающего одноименный хмельной напиток. Здесь у заведения под вывеской «Дно», с портретом Горького, живут местные Квашни, Клещи, Бароны и Актеры, а в пятницу вечером в очередь за хмельным напитком выстраивается добрая половина жителей города. Кстати, вторая половина приезжает сюда же – снять с прикола собственные яхты. Вот так в пятницу вечером «на дне» встречаются жители одного и в то же время разных городов – те, кто «остался жить» в Куйбышеве, и те, кто успел «переехать» в Самару.
Местный рынок недвижимости тут тоже с двойным дном. Многим самарским девелоперам уже мерещится «илистый» предел их возможностей. Сейчас они стремятся как можно быстрее построить и продать, чтобы через пару лет не сесть на мель. Однако период, когда принципы подменяются «понятиями», а жители одного города существуют словно на разных планетах, скоротечен. И кто знает, может быть, вскоре Самара вновь станет городком, способным не напугать, а успокоить. Тогда в этот богатый край непременно хлынут инвестиции, а рынок коммерческой недвижимости забурлит с новой силой.