Петербуржцы привыкают к роскоши

По количеству бутиков, приходящихся на душу населения, Петербург на порядок, а то и больше отстает от Москвы. Впрочем, никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров – ни по количеству магазинов (само понятие «люкс» довольно расплывчато), ни тем более по обороту.

Специфика богатства
Эксперты компании Colliers International (Петербург) приводят такие цифры: на сегодня в городе наберется примерно 200 бутиков общей площадью 25–30 тыс. кв. м с совокупным годовым оборотом от $130 до $200 млн. В компании «Бекар» насчитали 300 магазинов (примерно 60 тыс. кв. м). Специалисты из «Астеры» сетуют на то, что многие бутики, позиционируя себя как элитные, на самом деле таковыми не являются. Некоторые из них закупают «стоковые» товары, прошлогодние коллекции, а то и вовсе торгуют подделками. Поэтому не только по ценовой категории, но и по качеству предлагаемого товара к классу люкс в городе можно отнести лишь магазинов двадцать. По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мультибрендовых бутиков, предлагающих товары категории люкс. Их общая площадь – 10 тыс. кв. м. Объем петербургского рынка роскоши – около $300 млн. в год. В Москве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет $2–4 млрд.
С целевой аудиторией все обстоит еще туманнее. «Если взять за 100% московскую клиентуру бутиков, то число покупателей в Петербурге составит примерно 5% от этого показателя», – полагает генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника. Эксперты сходятся в том, что одеваться в «люксовых» магазинах по карману лишь 5–7% петербуржцев, которые не стремятся афишировать свои доходы. «Потенциал роста этой аудитории – загадка, по поведению она самая «капризная», – отмечают в Colliers International. Но не стоит сбрасывать со счетов и особенности национального характера. «У нас делают покупки не только состоятельные люди, – говорит представитель компании Vanity Людмила Ануфриева. – Небогатая девушка может копить три месяца, но все же приобретет сапоги за 350 евро. А на распродажах, где бывают вещи по 100 евро, встретишь и студентов».
Степень насыщенности петербургского рынка и перспективы его роста эксперты также оценивают крайне осторожно. «Раз рынок развивается, значит, предпосылки к этому есть. Если магазины будут держать европейские цены, то люди начнут делать больше покупок у себя в городе, а не за границей», – говорит коммерческий директор галереи бутиков «Гранд Палас» Татьяна Алимова. «Рынок в Петербурге насыщен, но он в значительной степени насыщен «неправильными» магазинами. До сих пор в центре города можно увидеть вещи, цена которых явно не соответствует качеству. Такие торговцы, по сути, дезинформируют покупателей. Потребуется время, чтобы за счет прихода серьезных игроков структура рынка изменилась», – считает Людмила Ануфриева.
Требования, которые владельцы бутиков класса люкс предъявляются к локации и качеству помещений, сложились. Как основной вариант рассматривается только Невский пр-т и ближайшие к нему дома на прилегающих улицах (на Большой и Малой Морской, Садовой и Малой Садовой, на ул. Восстания, на набережной р. Мойки…). Приемлем упирающийся в Невский Владимирский пр-т и Большой пр-т Петроградской стороны. «Как правило, речь идет о помещениях от 100 до 300 кв. м, поскольку требуются качественные и просторные подсобки для хранения дорогого товара. Естественно, нужны первые этажи. Как правило, в число необходимых требований входят и большие витрины», – говорит директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский. «Такие операторы предъявляют жесткие требования к однородности окружения. Если рядом расположились марки более низкого уровня, помещение скорее всего не будет рассматриваться», – добавляет Мария Тиника.
Найти подходящие для бутиков объекты очень сложно. На Невском сохраняется острый дефицит торговых площадей, и, как следствие, запрашиваемая арендная плата может достигать $200 за 1 кв. м в месяц. «Продавцы товаров люкс не могут позволить себе те ставки, которые сегодня им предлагают. Они, как правило, ориентируются на уровень $50–80 за 1 кв. м в месяц. С другой стороны, удаляться от Невского тоже нельзя, поэтому им остается осваивать те участки проспекта, которые имеют не очень высокую проходимость и в меньшей степени востребованы массовой торговлей. Например, это начало Невского – район между Адмиралтейством и набережной р. Мойки, где уже складываются респектабельные торговые кварталы», – комментирует Мария Тиника. Бутиковый анклав постепенно формируется и на участке Невского пр-та от пл. Восстания до пл. Александра Невского (так называемый Староневский). «Староневский – место, почти не интересное для компаний, делающих расчет на основную часть населения, и с удовольствием рассматриваемое бутиками, для которых большая «проходка» непринципиальна. Уровень арендных ставок в этом части проспекта существенно скромнее – в среднем $70–100 за 1 кв. м в месяц. Для магазинов люкс более приемлемы по ценникам также Большой пр-т Петроградки и Владимирский пр-т, где арендные ставки, как правило, не превышают $100–120 за 1 кв. м.», – поясняет Татьяна Кирсанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Адвекс-РОССТРО».
«Несмотря на высокие цены ротация арендаторов в этом сегменте рынка не очень высока. Серьезные торговые бренды могут позволить себе поддерживать невысокий процент прибыли на первых этапах работы», – отмечает Игорь Горский. Как правило, покупка недвижимости для «люксовых» магазинов предпочтительнее, чем аренда, но из-за дефицита помещений и астрономических сумм, которые за них запрашивают, сделки единичны, и информации о них очень мало. На Невском цены предложения составляют $5–7 тыс. за 1 кв. м и выше. По данным «Бекара», рекорд в $9 тыс. за 1 кв. м был достигнут при продаже помещений «Елисеевского магазина» на углу Невского пр-та и Малой Садовой.
Бутики охотно занимают первые этажи в новых или реконструированных элитных жилых комплексах. Площади, как правило, раскупаются еще на стадии строительства, в том числе частными инвесторами для последующей сдачи в аренду. Например, в элитном доме на Невском пр-те, 137 (Староневский), возведенном ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», в середине сентября открылся 100-метровый бутик Caсharel. Он арендует помещение по ставке, превышающей $100 за 1 кв. м в месяц. В конце года сдается в эксплуатацию еще один объект корпорации – жилой дом на Большой Морской ул., 4 (рядом с Невским и Дворцовой площадью). Встроенные помещения уже проданы под бутиковую торговлю. В новом элитном комплексе того же застройщика на наб. Робеспьера, 4 (тихий престижный квартал, удаленный от Невского) предполагается разместить салоны эксклюзивных автомобилей и дорогой мебели. «Мы тщательно отбираем претендентов на коммерческие площади и принципиально отказываем предприятиям общепита. Поэтому наши клиенты могут быть уверены в том, что рядом с ними не расположатся фаст-фуды с принципиально другой целевой аудиторией», – говорит генеральный директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Иван Романов.

Действующие лица и покупатели
Из местных бутиковых сетей наиболее динамично развивается «Бабочка» (или Babochka – на иностранный манер). Она началась в 1988 году с кооперативного магазина на Гагаринской ул., который торговал одеждой российских производителей. Довольно быстро их сменили итальянцы. Первые коллекции относились к категории pret-a-porte. Затем владельцы сети постепенно переключились на товары класса люкс. Сегодня в Петербурге работают пять «Бабочек». Все они расположены в центре, во встроенных помещениях – как в арендованных, так и в собственных. Есть два магазина на Невском (точнее, на Староневском). Площади торговых точек разные – все диктует место. Есть пара небольших 70-метровых магазинчиков. На Невском, 115 сеть занимает примерно 450 кв. м, а Babochka Gallery на Невском, 153 расположилась на двух этажах и на 1500 «квадратах». У каждого магазина – своя сложившаяся клиентура и свои марки. Например, Babochka на Невском, 115 предлагает одежду от Giorgio Armani, Gucci, John Galliano и др. Магазинчик в тихом центре на Гангутской продает Armani Jeans, Vivienne Westwood Red Label, Paul Smith. Компания выступает не только дилером, но и франчайзером. В составе Babochka Gallery работает монобрендовый бутик Ermenegildo Zegna. Весной 2005 года владельцы сети открыли первый в России бутик Emporio Armani на Большом пр-те ПС, 34-36. Он расположился в бывшем книжном магазине на площади 450 кв. м и предлагает все – от вечерней одежды до нижнего белья и аксессуаров. В ближайшие 2–3 года серьезных планов по расширению у сети нет: рынок достаточно насыщен, а арендные ставки на Невском пр-те и в его окрестностях примерно на 50% превышают экономически обоснованный для торговцев уровень.
Первую попытку создать в городе бутиковую галерею предпринял Большой Гостиный двор. Еще в 1998 году он отдал второй этаж Невской линии под магазины «от кутюр». Здесь представлены салоны D&G, Christian Lacroix, GF Ferre, DKNY/JEANS и др. И хотя руководство БГД считает этот проект коммерчески успешным, конкуренты весьма скептически отзываются о качестве коллекций и об опыте внедрения «люксовых» товаров в самый народный универмаг города.
Следующим опытом стал ТК «Балтийский», заработавший в 2000 году на Большом пр-те ВО (весьма неудачная для бутиков локация). Среди его арендаторов при открытии преобладали ИЧП, привозившие товар из Европы. Тем не менее у комплекса есть своя постоянная клиентура из состоятельных петербуржцев. «Сейчас там происходит ротация арендаторов. Приходят более интересные марки. «Балтийский» – это местный феномен. Люди со средствами к нему привыкли и порой охотнее ездят туда, чем на Невский, потому что там попроще, можно поторговаться, а магазинов много, – говорит Елена Орехова, генеральный директор ООО «Бутик-центр» – компании, владеющей мультибрендовыми бутиками обуви и одежды «Лиза». – Наши магазины в «Балтийском» и в «Гранд Паласе» на Невском пр-те в отдельные месяцы приносят примерно одинаковый доход».
Вехой в развитии петербургского рынка «люксовой» торговли стало открытие галереи бутиков «Гранд Палас» (Невский пр., 44 – Итальянская ул., 15). Она занимает целый квартал и состоит из трех зданий, связанных двумя атриумами. Общая площадь комплекса – около 20 тыс. кв. м. Под торговлю отведена примерно половина пространства. Владеет и управляет объектом ООО «Гранд Палас». Его основной учредитель – ЗАО «Норд», собственник помещений на Невском пр., 44.
Галерея объединила около 90 арендаторов, чьи магазины располагаются на четырех торговых этажах. При уровне ставок от $77 до $143 за 1 кв. м в месяц (включая НДС и коммунальные услуги) вакантных мест нет. Контракты в основном долгосрочные – от 3 до 15 лет. Торговые блоки занимают в среднем 50–70 кв. м. Есть и более крупные арендаторы, например парфюмерный магазин «Иль де Ботэ», арендовавший примерно 300 кв. м на 25 лет. «Два года работы доказали правильность выбранной концепции – собрать под одной крышей наиболее респектабельные бренды. Комплекс открылся со 100%-ной загрузкой. Ротация арендаторов за это время составила всего 7%. Причем ушли в основном те, кто недотягивал до общего уровня и переоценил свои силы. Сейчас мы сами контролируем состав арендаторов, предлагая съехать тем, кто не вписывается в концепцию бутиковой галереи, и привлекая новые марки. Акцент делается на монобрендовых бутиках, чью долю мы постепенно увеличиваем», – рассказывает Татьяна Алимова. Например, недавно в «Гранд Паласе» заработал бутик Sonia Rykiel (эту марку представляет столичная компания JamilCo). Среди других брендов «Гранд Паласа» – Escada, Laurel, Coccinelle, Joop, Wolford и т. д. В будни на Невский, 44 приходят до 2 тыс. человек. В выходные и в периоды распродаж посещаемость увеличивается до 3 тыс. Сейчас владельцы «Гранд Паласа» превращают в ТЦ соседнее здание на Невском пр-те, 46. Здесь на трех этажах (общая площадь ТК составит 4 тыс. кв. м) расположатся более демократичные операторы. Якорным арендатором уже стал Mexx. Новый комплекс должен заработать к лету 2006 года. Он будет связан галереей с «Гранд Паласом». «Такое соседство позволит нам контролировать разные рыночные ниши», – поясняет Татьяна Алимова.
В конце 2004 года напротив «Гранд Отеля Европа» заработал бизнес-центр класса А «Невский, 38». Инвестор – ОАО «Промышленно-строительный банк» (ПСБ) – реконструировал историческое здание под «люксовый» офисно-торговый комплекс. Под бутики отведено два этажа (около 2800 кв. м). Первый уровень целиком сдан арендаторам. Здесь на 600 кв. м расположился магазин «Версия» (Versace, Pollini, Cavalli и др.), а также бутик часов, аксессуаров и ювелирных изделий «Дизайн Клуб» (марки Cartier, Dupont, Mont Blanc), ювелирные салоны Gavello и «Смоленские бриллианты». На втором уровне завершается оборудование торговых помещений. По словам Марины Шаровой, руководителя департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» (управляет комплексом), в настоящее время галерея заполнена арендаторами на 80%. «Ставки высоки: 1200–1700 евро за 1 кв. м в год, но мы находимся в уникальном месте и находим общий язык с торговыми операторами», – говорит Марина Шарова.
В августе 2005 года двухэтажной бутиковой галереей площадью около 1 тыс. кв. м в Петербурге обзавелась компания Bosco di Ciliegi. Она арендовала помещения бывшего «Дома Обуви» на Невском пр-те, 11. Кстати, напротив, на Невском, 12, уже пять лет работают магазины MaxMara и Kenzo, также принадлежащие Bosco di Ciliegi. Первый уровень на Невском, 11 заняли бутики Etro и Kenzo, второй – мультибрендовый Bosco di Ciliegi family. А итальянская марка Marina Rinaldi (женская одежда больших размеров) въехала на место Kenzo на Невском, 12.

Роскошные открытия
Главной премьерой осени обещает стать торговый комплекс «Опера», расположенный за Казанским собором. Все торговые площади (примерно 4400 кв. м на 4 уровнях) в нем арендовала международная компания Vanity. Договор с собственником подписан на 15 лет. Vanity появилась на петербургском рынке 13 лет назад, когда ее первый магазин открылся в гостинице «Невский Палас». Со временем к нему добавились мультибрендовые бутики Vanity в «Гранд Отеле Европа», на Малой Морской ул. Кроме того, компания занимается франчайзингом. В частности, ей принадлежит бутик Valentino на наб. Мойки, 59. По словам Людмилы Ануфриевой, в «Опере» будут представлено примерно 120 «люксовых» марок: из них примерно 30 приходится на обувь, 60 – на одежду, остальные – на аксессуары (от ювелирных изделий до парфюмерии). В перечне брендов – Fendi, Givenchy, Prada, D&G, Christian Dior… Каждый год около 10% марок планируется обновлять. Торговое пространство «Оперы» будет открытым: одна коллекция продолжит другую. «Это уникальный проект для России, – считает Людмила Ануфриева. – Даже в Москве никому не удавалось собрать в одном месте бренды такого уровня. Мы представляем много марок на большой площади, и с коммерческой точки зрения это более привлекательно, чем отдельные монобрендовые бутики».
В течение ближайших нескольких лет на Невском пр-те и в его окрестностях появятся новые бутиковые галереи. «Люксовая» торговля предусмотрена в проекте реконструкции зданий на углу Невского пр-та и Большой Морской ул. (инвестор – ОАО «Талион»). Вполне вероятно, что бутики займут первые этажи в реконструируемом доме на Невском пр-те, 28 (инвестор – «Петербургское агентство недвижимости»). Столичная компания Mercury ведет реконструкцию здания «Дома ленинградской торговли» на Большой Конюшенной улице. Правда, москвичи собираются превратить его в классический европейский универмаг, а значит, они будут работать не только с «люксовыми» марками.
После того как бутиковые сети окончательно поделят Невский, настанет «золотой час» для Большого пр-та ПС, который пока все еще недооценен. Весьма интересным обещает быть проект ТЦ на Большом пр-те ПС, 56 (инвестор – компания «Квинтет»). На 4 уровнях предполагается разместить примерно 25 магазинов (от 50 до 250 кв. м) преимущественно итальянских марок. Ценовой уровень – не люкс, но выше среднего. Концепцию ТК разработали специалисты компании «Ай Би Групп» (генеральный консультант и агент проекта). «Если поделить представленную на рынке одежду на семь ценовых категорий, но наш проект претендует на 5–6-й уровни. Торговый центр открывается в середине 2006 года, но спрос на помещения уже сейчас очень велик, хотя арендные ставки серьезные: $900–2000 за 1 кв. м в год. Мы ведем переговоры примерно с десятком компаний, которые хотели бы видеть в этом комплексе и чьи имена должны сработать как мультипликатор для других брендов. Мы решили сознательно уйти от первых дизайнерских линий, потому что в этом сегменте и так уже тесно. Те 5–7% горожан, которых он обслуживает, распределены между представленными в городе марками, а с открытием Vanity на Казанской ул. конкуренция существенно обострится. В то же время на fashion-рынке еще есть недостаточно освоенные ниши», – комментирует директор по ритейлу компании «Ай Би Групп» Елена Андреева.

Арендные ставки в основных торговых коридорах (центр Петербурга):

По данным компании «Астера»