Сами мы не местные…

Настоящие страсти разгораются в регионах, когда на горизонте появляются столичные девелоперы/ритейлеры. Не желая делиться куском пирога с и без того удачливой Москвой, регионы активно сопротивляются. Москва же, вместо того чтобы удалиться восвояси, осаждает город и ждет, когда ее превосходство возымеет эффект. Побеждает самый упрямый…
Зачем вы посетили нас?
Сразу стоит оговориться – отнюдь не все города России воспринимают инициативу столичной экспансии в штыки. Во многих регионах местные власти встречают москвичей «хлебом и солью», делают все возможное для привлечения столичных и западных инвестиций. Однако есть и «проблемные» города – по единогласному мнению опрошенных специалистов, это Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Самара и Владивосток. Строптивость, по словам экспертов, имеет место там, где присутствует серьезное местное лобби, представленное несколькими крупными компаниями, которые делят рынок между собой. Зачем им еще один конкурент, который, возможно, отвоюет внушительную долю рынка? Типичный пример – Екатеринбург. Не так давно местные торговые сети нашли способ борьбы с экспансией центральной ритейл-компании. Они предложили местным производителям продовольствия отказаться от сотрудничества с «Пятерочкой» взамен на увеличение поставок продуктов питания в их магазины. Многие предприятия уже согласились на условия местных ритейлеров. Питерская сеть называет такие методы борьбы нечестной конкуренцией и грозится, что будет работать в регионе с поставщиками из других регионов. Между тем очевидно, что подобная схема поставит ее в невыгодное положение по сравнению с местными конкурентами. «Местные компании боятся потерять долю рынка, прибыль, способность контролировать бизнес-процессы. Часто в конкурентной борьбе используются не самые чистоплотные меры, например клевета, шантаж и т. д.», – констатирует Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации «СХолдинг».

Сами виноваты…
Впрочем, по оценкам некоторых компаний, для входа в любой регион важно правильно выбрать схему. «Пятерочка» входила в Екатеринбург очень неуверенно, продав франшизу одному из небольших предпринимателей, не произведя достаточных инвестиций, – рассказывает Игорь Заводовский, учредитель общества «Малышева-73» (Екатеринбург). – В результате местные сети, видя слабость, поняли, что они могут победить игрока. Чтобы сеть успешно работала, нужно выходить с другими объемами инвестиций, дабы сравнять количество своих объектов с объектами местных конкурентов. Если же нет возможности строить сеть, нужно приобрести какого-то местного оператора».

Выжат как лимон…
Впрочем, не только консолидация местных игроков или неграмотная политика сетевиков/девелоперов в регионах препятствуют экспансии. «Отсутствие финансовых средств в местных бюджетах для развития инфраструктуры и сетей выливается в дополнительную статью затрат инвесторов», – рассказывает Оксана Басова. Проще говоря, слишком дорогой оказывается цена входа. Учитывая же то, что, выходя в регионы, столичные компании если и рассчитывают тратить средства на «социальную нагрузку», то в весьма ограниченных масштабах, серьезные обременения сбивают их с толку. «Московские и западные компании приходят в регионы, как в деревню, в которой все очень дешево. Когда же они видят очень высокие цены на недвижимость, обусловленные высоким уровнем платежеспособного спроса, то страшно этому удивляются, – рассказывает Игорь Заводовский. – Удивляются они и тогда, когда местные власти, давая согласие строить объекты недвижимости на хороших площадках, вешают на них большую социальную нагрузку. Им и в голову не приходит, что местные инвесторы, если бы у них была возможность нести эти социальные обременения, уже давно бы застроили эти участки. Важно понимать, что нагрузка предусмотрена не только для москвичей, но и для всех местных компаний». Но даже те игроки рынка, которые считают социальные обременения явлением нормальным, не уверены в том, что они желанны на региональных рынках. «Социальные обременения должны входить в инвестиционную составляющую любого девелопера, – рассказывает Константин Чубарев, коммерческий директор инвестиционной компании «СтроинРос». – Но одно дело, когда ты заранее знаешь правила игры, знаешь наперечет все свои обременения и можешь доподлинно рассчитать затратную часть проекта. Другое дело – когда ты просчитал одни затраты, начал строительство, и уже после тебе прибавили новое обременение. В регионах это происходит сплошь и рядом. Правила игры закрыты, переменчивы и способны серьезно менять рентабельность проекта как в сторону повышения, так и в сторону понижения».

Где здание делать будем?..
Еще одна проблема для иногородних девелоперов – непосредственное выделение участков под застройку. С одной стороны, как уже было отмечено, во многих городах сложно найти площадку с хорошей экономикой – специалисты отмечают большие проблемы с сетями. С другой стороны, в подавляющем большинстве городов нет генплана развития. «В Москве он прописан до 2020 года, в регионах же выделение земли часто проблематично именно из-за того, что нет единого проекта застройки региона. Нет кадастрового инструмента, который бы разделял территорию на участки, – рассказывает специалист из компании «Магазин магазинов». – Даже города, которые готовы к приходу крупных игроков, часто не могут физически передать участки, пока они не определены как субъекты права. Именно поэтому если администрация и выделяет объекты, то только те, которые уже посчитаны, – обанкротившиеся предприятия, объекты социальной инфраструктуры и т. д.».
Вообще ситуация с земельным вопросом в регионах запутана, и даже местные чиновники часто не знают, на каких участках строить можно, а на каких – нет. От неопределенности страдают не только столичные, но и западные игроки. Не так давно западный ритейлер Metro сash&сarry заявил о приостановке реализации проекта строительства гипермаркета в Челябинске. Площадка, выделенная компании прежним мэром города Вячеславом Тарасовым, по решению Челябинского областного суда признана расположенной в водоохранной зоне, а потому размещение на ней торгового центра с парковкой невозможно.
Сложности с землей были у компании IKEA в Нижнем Новгороде. Площадка, подобранная в черте города, оказалась болотистой. Учитывая, что принцип компании – выбор недорогих участков и невысокая себестоимость строительства, ей пришлось отказаться от площадки и перебраться в Нижегородскую область. «В Москве вопросы, связанные с отводом земли, в большей мере регламентированы, – рассказывает Дмитрий Баранов, главный специалист УВС ГК «Время». – В регионах вопросы выделения земельных участков – совершенно новые, решаются они буквально «на ходу». В одних регионах это ведет к тому, что вопросы решаются быстрее, в других процесс, напротив, сильно замедляется, начинается бюрократическая волокита».

Власть? Наелись всласть…
Для столичных и западных компаний серьезным барьером является региональный административный ресурс. Как считают специалисты, для любой власти – государственной или локальной – защита интересов собственных налогоплательщиков важнее, чем приход игроков, неизвестных местной администрации. Связи уже отлажены, механизм работает без сбоев, так зачем что-то менять? «В случае если местные компании исправно осуществляют отчисления в бюджет, на рынке представлено достаточно крупных игроков, у власти нет особого резона переформатировать рынок, – рассказывает Игорь Заводовский. – С точки зрения конкуренции, понижения цен для населения открытие новых магазинов важно, но с точки зрения интересов властей – не всегда. Принципиальное значение имеет объем инвестиций в регион. Если иногородняя компания планирует вложить в развитие города $1 млрд. – это интересно, если же $15–20 – вряд ли».
Впрочем, иногда решение властей зависит не от общих инвестиций в регион, а от финансовых отчислений в карман администрации. Возможности региональных инвесторов часто значительно ниже, нежели у московских и западных игроков. Власть имущие это прекрасно понимают и стремятся по максимуму «выжать» состоятельных пришельцев. Так, инвестор, приходящий на региональный рынок, попадает в прямую зависимость от местных чиновников и землевладельцев (которые часто работают сообща). «Чиновник может осложнить процедуру перевода земель под ИЖС, а местный крупный землевладелец – завысить стоимость продаваемой земли, – рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. – Другими словами, региональный рынок имеет ряд эффективных рычагов воздействия на иногородних инвесторов. Поэтому любому здравомыслящему инвестору следует учитывать фактор «местной команды», способной понизить рентабельность даже самого доходного проекта».

Со своим уставом…
Впрочем, негативное отношение к некоторым неместным компаниям, власти предержащие объясняют поведением самих игроков рынка. «Одна из профессиональных задач девелоперов – соответствовать рыночным параметрам региона, т. е. суметь найти правильную нишу, которая бы удовлетворила и их, и власть, и местные компании. Столичные же девелоперы часто навязывают рынку правила, по которым играют в Москве, но которые неактуальны в регионах», – так витиевато прокомментировал ситуацию чиновник, пожелавший остаться неназванным.
Более ясно выразился Игорь Заводовский: «Есть такая вещь, как ментальность. Если человек привык покупать продукты на рынке, то, даже если недалеко от дома появится современный гипермаркет с доступными ценами, еще очень долго покупатель будет отовариваться в торговых рядах. Местные компании понимают, что клиенту нужно время на адаптацию, и медленно перестраивают рынок. Столичные же игроки не готовы тратить деньги на формирование потребительской культуры, а хотят прийти со своим традиционным форматом и сразу же получать сверхприбыли. В этом смысле показателен пример западных сетей. Они готовы инвестировать большие суммы сразу и сначала получать маленькую доходность (подобную политику им позволяют вести мировые деньги). Стало быть, у них есть финансовая возможность постепенно приобщать к себе покупателя».

Голосуй – не голосуй…
К вопросу о ментальности… Часть проблем столичным компаниям в регионах добавляют местные жители. Узнав о том, что по соседству будет строиться, например, большой офисный комплекс, особо активные горожане созывают демонстрацию, которая направлена на то, чтобы не допустить реализации проекта. «Сопротивление всему новому» – так называют эти акции специалисты. «Как правило, никакой политической подоплеки здесь нет. Основные протестующие – консервативные пожилые люди, которые привыкли к окружающему ландшафту и не допускают и мысли, что он может измениться. Как можно предупредить гневный протест? Просто. Девелоперы/ритейлеры должны уделять больше внимания вопросу информирования людей о строящихся проектах. Нужно просто встретиться с главами инициирующих акцию организаций (ДЭЗы, ЖЭКи, ТСЖ), рассказать о перспективе проекта и о том, какие преимущества он принесет местным жителям. Это несложно и недорого. К тому же это вопрос элементарного уважения к людям, которые живут поблизости и хотят знать все, что связано с их районом», – рассказывает «Магазин магазинов». – На самом деле это тоже относится к вопросу грамотного вхождения в регион».

Пакт о ненападении…
Подводя итог, можно сказать, что по-своему правы и те, и другие. Региональные игроки – в том, что нужно более тщательно прорабатывать структуру входа и более трепетно относиться к городу, в котором строишь. Иногородние и иностранные компании – в том, что нужно унифицировать правила игры для всех игроков, делать более прозрачной схему доступа к земельному ресурсу, устанавливать более цивилизованные методы борьбы с конкурентами.
Впрочем, возможно, натянутость отношений между региональными и столичными инвесторами в некоторой степени преувеличена. Не стоит забывать, что за последние годы во многих регионах появились интересные иногородние проекты, а значит, власти осознали потребность в развитии своих регионов. Кроме того, Москва уже не способна обеспечить инвесторов крупными проектами, новыми площадками массовой застройки, в то же время регионы испытывают реальную потребность в крупных инвестпроектах. Поэтому логично стремление компаний выйти на региональные рынки. «Зачастую отношения регионального и столичного бизнеса носят не конфликтный, а скорее, партнерский характер. Особенно это касается сотрудничества крупных консалтинговых компаний с региональными игроками рынка, – рассказывает Алексей Аверьянов. – Так, консалтинговая компания способна привнести даже на самый неразвитый региональный рынок недвижимости современные технологии, концепции, опыт и т. д. В то же время даже самому крупному и профессиональному консалтинговому агентству не обойтись без местных игроков, знакомых со спецификой регионального рынка». Другими словами, столичный и региональный бизнес заинтересованы друг в друге и просто обречены двигаться параллельными курсами… Нужно только осознать это, чтобы не отвлекаться на выяснение отношений!