Рентабельность строительства склада

Основная проблема при определении рентабельности в том, что нет единой системы ее подсчета. Часто «яблоки» сравнивают с «грушами», поэтому показатели в сравнении выглядят просто абсурдными.
Каждая из компаний при определении доходности или прибыльности проекта оперирует тремя понятиями – инвестициями, вложенными в проект (затратами), ожидаемыми от проекта доходами и временем, которое будет потрачено на реализацию. Казалось бы, схема достаточно унифицирована. Но нет… Каждый из игроков под затратами, доходами и сроками понимает свой перечень факторов. Так, например, одни в расходную часть включают стоимость земли, разрешительной документации и строительства. Другие же непременно добавляют сюда фактор стоимости заемных средств. Высчитывая срок возврата денег, одни компании принимают во внимание лишь время, затраченное на строительство, другие включают сюда и проектный этап, а третьи ведут отсчет с момента сдачи объекта в аренду. Кроме того, на рынке есть случаи, когда в качестве рентабельности проекта участники рынка называли доходность собственных вложений. Учитывая же, что эта рентабельность значительно превосходит доходность по проектам, на рынке и появляется информация о 40%. Таким образом, однозначного понимания этого экономического параметра на рынке пока не сформировалось.
Что же должно приниматься во внимание при подсчете срока возврата вложенных в проект средств? Попробуем суммировать все факторы, названные специалистами. Возможно, они станут определяющими при разработке единого механизма подсчета доходности…

Земля
Чем дороже обходится площадка и чем больше на ней обременений, тем на более долгий срок окупаемости подписывается инвестор. «С одной стороны, стоимость земли составляет незначительную часть реализации всего проекта – приблизительно 1/10 его стоимости, с другой стороны, именно этот фактор характеризуется самой большой неопределенностью с точки зрения временных и финансовых затрат. Так, на решение вопросов с обременениями или инфраструктурой может уйти много времени и непредусмотренных в бюджете средств», – рассказывает Алла Соловьева, управляющий директор компании Exel в России.
Фактором рентабельности является также и местоположение участка. «Хорошее расположение обеспечивает проекту высокие арендные ставки, – говорит Владимир Фролов, директор департамента инвестиционных программ компании Espro Management. – В свою очередь, арендные ставки серьезно влияют на рентабельность. При прочих равных большую доходность всегда имеет проект, располагающийся в правильном месте – с хорошим подъездом, транспортными развязками и т. д.»

Строительство
Строительный процесс – гораздо более предсказуемый фактор, чем тот же земельный вопрос. Если инвестор подписал контракт с профессиональным подрядчиком, то, скорее всего, бюджет будет выдержан – во-первых, подрядчик должен предусмотреть возможное повышение стоимости материалов, оговаривая контракт, с другой стороны, за одно строительство цена материалов, как правило, не возрастает существенно. Однако и удельный вес стоимости строительства в общем процессе реализации проекта очень велик. И в случае возникновения нештатной ситуации (серьезный скачок цен, сложности с доставкой материала из-за рубежа) рентабельность проекта может пошатнуться. «Когда мы строили один из наших проектов(МОЖЕТ, ОБЪЕКТОВ?), металл подорожал на 40%. Для нас это был страшный удар, ведь основной материал, который мы используем при возведении складов, – металлоконструкции», – рассказывает Виталий Антонов, заместитель генерального директора по развитию компании «Кулон».
Отдельного разговора заслуживает и качество строительства. «Какой может быть рентабельность, если склад сделан из дешевых материалов, и впоследствии приходится неоднократно производить ремонт – асфальта, кровли и т. д., – рассказывает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза». – Не секрет, что на складе используется очень дорогая техника. Если она ломается вследствие плохих полов или протекшей кровли, ремонт встает в тысячи, а то и десятки тысяч долларов. Рентабельный склад – это склад с качественным асфальтовым покрытием маневровых зон и отстойников для автотранспорта, беспыльными высокопрочными полами и т. д. Хорошо построенный комплекс не требует никаких дополнительных вложений».
Не стоит, однако, считать, что использование дешевых материалов недопустимо в складском строительстве. Вопрос лишь в том, насколько сопоставимы стоимость земли, местоположение участка, классность будущего объекта и качество строительных материалов. При реконструкции старого склада – с низкими потолками, плохим подъездом, частым шагом колонн (в котором отсутствует возможность принципиального переконфигурирования) – использовать дорогую норвежскую кровлю с гарантией 50 лет было бы так же глупо, как и использовать венецианскую штукатурку в облицовке стен хрущевки под снос. Если же речь идет о строительстве склада класса А, материалы должны соответствовать самым высоким требованиям международного класса.
Очень важен в этой ситуации выбор девелопера проекта, генерального подрядчика. Так, плохое понимание концептуальных пожеланий потребителя, недостаточно профессиональное изучение геодезии участка и т. д. прямо пропорционально влияют на оптимизацию строительного процесса, а значит, и на доходность в целом.

Сроки реализации проекта
Среднестатистические сроки строительства склада сегодня составляют около 9 месяцев. Это без учета проектных работ, получения всех необходимых разрешений и т. д. «Классическая формула предполагает две стадии: 1) 8–10 месяцев на получение всех согласований для выхода на площадку и 2) непосредственно строительство объекта, которое длится не менее 6–8 месяцев, – говорит Владислав Лукиан, ведущий специалист по индустриально-складской недвижимости компании GVA Sawyer. – Российские реалии показывают, что можно выйти на площадку до момента получения разрешительной документации». Такая спешка связана не с чем иным, как с возможностью улучшить показатели рентабельности. Ведь чем быстрее построен склад, тем быстрее он начинает приносить прибыль, тем лучше его финансовые показатели. Промедление же чревато снижением доходности, особенно тогда, когда в проект уже вложены большие средства, а ввод в эксплуатацию переносится. В этом случае при полном финансовом обслуживании проекта становятся призрачными сроки получения дохода.
«Профессиональные инвесторы с целью минимизировать риски снижения доходности на протяжении нескольких месяцев, а то и года ведут детальный подсчет по каждой составляющей рентабельности – прорабатывают документацию для выхода на площадку, работают по получению технической документации и т. д. Каждая цифра в составляемых ими расчетах является тщательно выверенной. Поэтому неудивительно, что на определенном этапе таких проработок некоторые из них вынуждены отказываться от проекта, – рассказывает Алла Соловьева. – Если ожидаемая доходность не совпадает с желаемой, инвестор выбирает другие, более доходные проекты».

Деньги
Проект считается финансово-эффективным только в том случае, если достигнуто правильное соотношение между собственными и заемными средствами инвестора, а также если есть возможность привлечения дешевого заемного капитала. «В Москве в большинстве своем проектное финансирование осуществляется на короткий срок при высокой процентной ставке – 10–14% годовых, – рассказывает Джеймс Корриган, заместитель директора отдела привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle. – Соответственно, финансовые показатели таких проектов ниже, чем они могли бы быть в случае привлечения дешевых и «длинных» иностранных денег. Чтобы сделать проект более привлекательным, стоит добиваться выгодных финансовых условий западных банков – создавая успешные проекты и привлекая в них лучших арендаторов».
На сегодняшний день, по оценкам специалистов, на рынке складских помещений «играет» очень много неграмотных инвесторов, основная цель которых – вложить свободные средства в более или менее доходный сектор экономики. Не оценивая инвестиции с точки зрения их эффективности, не сравнивая сектор недвижимости с другими финансово привлекательными сегментами, они бездумно вкладывают образовавшийся кэш в строительство складов. Причем основной объем капитала идет из собственного кармана, а недостающие средства берутся в долг. Неграмотное соотношение собственных и заемных средств снижает рентабельность инвестиций. Никакой пользы от такого инвестора и для рынка – при нехватке хороших высококачественных помещений появляется очередной бездарный проект, далекий от потребностей нуждающихся клиентов.

Административный ресурс
«Успешный строительный и девелоперский бизнес трудно представить без хорошего административного ресурса. Именно поэтому, начиная работать над проектом, компании ищут людей, которые имеют опыт работы с администрацией и опыт успешного завершения девелоперских проектов, – рассказывает Алла Соловьева. – Для каждого девелопера отношения с местными органами управления – его ноу-хау, и он никогда не делится подобной информацией».
Очень сложно предположить, сколько средств уйдет на получение разрешительной документации, сколько придется заплатить за выделение нужных технических условий, во что встанет земля. Даже у идентичных проектов затраты на административный ресурс могут отличаться в разы – все зависит от лояльности администрации, месторасположения объекта. Сегодня существует даже негласный список районов grata, где власть стремится заполучить хорошего инвестора, тем самым улучшив в районе общий инвестиционный климат. С одной стороны, административный ресурс, выраженный в цифрах, – не столь большая статья затрат. С другой стороны, какой будет цифра, если приплюсовать сюда фактор «неполученной прибыли» – перенос выхода объекта на рынок?

Управление объектом
Консалтинговая поддержка проекта со стороны профессиональной компании или внутреннего ресурса девелопера опосредованно влияет на рентабельность проекта. Каким будет складской комплекс, потребностям какой целевой группы он будет служить, какими техническими спецификациями должно обладать помещение, чтобы удовлетворять потенциальную группу клиентов – эти и многие другие вопросы стоит продумать заранее, чтобы впоследствии не столкнуться с проблемой неверного выбора целевой аудитории или неправильного позиционирования объекта на рынке. Если девелопер успешно решил эти задачи, при наличии остальных опций (земельный участок, коммуникации, административный ресурс и т. д.) это дает определенные гарантии общего успеха проекта.
«Если рассматривать проект как комплекс факторов, влияющих на рентабельность, практически невозможно вычленить мажоритарные или миноритарные факторы. Существует комплекс мероприятий, направленных на создание конкурентного и успешного бизнеса на долгосрочную перспективу, – говорит Роман Бурцев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. – Слабые позиции по любому основополагающему моменту могут поставить крест на всем проекте».
При грамотно выстроенной концепции, по оценкам специалистов, можно достаточно точно составить бизнес-план, где будет отражена правильная цифра рентабельности. Однако влияние форс-мажорных обстоятельств или крутое изменение рынка могут внести свои коррективы.

По правде
Какой же представляется сегодня действительная рентабельность складского сектора с учетом максимального количества факторов? «Если брать исключительно рыночные условия, сроки окупаемости складского комплекса при грамотной концепции на сегодняшний момент составляют не менее 4–5 лет, – говорит Роман Бурцев. – В данном случае мы учитываем, что земельный участок приобретался на рынке, привлекалась строительная компания на аутсорсинг. Таким образом, в настоящее время годовая доходность складского сегмента составляет 15–25%». По оценкам Джеймса Корригана, доходность строительства складов класса А сегодня составляет 18–20%. Срок же возврата вложенных средств близок к 5–6 годам.
«Инвесторы считают эффективными вложения в складскую недвижимость при норме доходности проекта от 15 до 22% годовых. Более высокий процент на рынке мы не встречали, – констатирует Владислав Лукиан. – Если компания заинтересована в спекулятивной сделке, то желаемая рентабельность – 18–23% со сроком окупаемости не более 5,5 лет. В случае приобретения складского комплекса для его последующей эксплуатации норма рентабельности считается нормальной, если она не ниже 13–16%, а срок окупаемости проекта – не более 7–8 лет».
В среднесрочной перспективе, при сохранении существующих условий и тенденций, развитие рынка и появление новых предложений повлечет за собой снижение арендных ставок до $110 за 1 кв. м. Договоры аренды будут заключаться на более продолжительное время. Если еще год назад максимальный срок аренды составлял 3 года, то сегодня большинство договоров заключается на 5 лет. В перспективе средний срок договора будет составлять 7–10 лет. Таким образом, постепенно складской сектор будет вступать в фазу «развитого рынка», при котором рентабельность сектора станет постепенно снижаться, а основную роль в определении доходности будет играть качество строительства.