Кутузовский проспект

Офисные площади
Еще несколько лет назад район, прилегающий к Кутузовскому проспекту, не рассматривался как перспективный с точки зрения офисной недвижимости, однако в последние годы ситуация начинает меняться, и сегодня можно сказать, что здесь активно формируется перспективный деловой район, который включает в себя строящийся комплекс ММДЦ «Москва-Сити», часть Краснопресненской набережной и Кутузовского района.
Есть несколько причин, почему возведение офисных площадей класса А в этом престижном районе отставало от центра города. Кутузовский проспект традиционно считался и считается районом элитной жилой застройки и престижным торговым коридором. Свободных участков под современные офисные центры там крайне мало. По мнению специалистов, Кутузовский проспект – это район, в котором дорогие магазины смотрятся логичнее, чем офисные здания класса А. Кроме того, по сравнению с центром Москвы, здесь нет государственных и муниципальных учреждений, близость к которым важна для многих компаний. Однако преимущества этого района состоят в том, что он имеет удобную транспортную доступность и достаточно развитую инфраструктуру.
В течение некоторого времени, как говорят участники рынка, существовал и негласный запрет чиновников, создававших препятствия для работы в этом районе, поскольку правительство Москвы опасалось конкуренции для своего проекта «Москва-Сити». В результате девелоперы предпочитали не афишировать свои проекты.
На сегодняшний день в районе Кутузовского проспекта находятся всего несколько офисных центров класса А – первая и вторая фазы комплекса Naberezhnaya Tower на Краснопресненской набережной, 18 (офисная площадь – 17 тыс. кв. м и 25 тыс. кв. м соответственно), Tower 2000 на набережной Тараса Шевченко, 23a (общая площадь – 61 тыс. кв. м, площадь офисных помещений – 27 тыс. кв. м), а также здания на Кутузовском проспекте, 4/1 и улице Кульнева, 3.
Основные компании, разместившие свои офисы в этом районе, – «Петрочем», Ruhrgas, J.S.Energy, Walford Petroleum, «Никойл», РАО ЕЭС, IBM, Nortel Networks, AT&T, Lucent Technologies, Finiteh, Международный банк развития, «Уралкалий», Alfa Oil и Фонд «Олимпийская Москва». Как полагают консультанты, основными направлениями деятельности компаний, размещающих здесь свои офисы, будут и впредь энергетика и высокие технологии.
Общая офисная площадь в районе на сегодняшний день составляет более 300 тыс. кв. м. Однако уже в ближайшие 3–5 лет ожидается ввод еще приблизительно 500 тыс. кв. м офисных площадей, не учитывая Башню «Россия», площадь которой должна составить около 400 тыс. кв. м. Без учета строящихся зданий, которые в ближайшие 3–5 лет составят основу района, доля свободных площадей составляет 7,5%. С учетом строящихся бизнес-центров эта цифра составит 28%. Средняя ставка аренды составляет $670 за 1 кв. м в год. Операционные расходы – около $100 за 1 кв. м в год.
Один из перспективных проектов, в настоящее время развиваемых в этом районе, – офисный центр класса А на Поклонной улице, который, как говорят специалисты, обещает быть очень успешным: ввод в эксплуатацию этого объекта может послужить толчком к развитию данного района как офисного. Завершением проекта многофункционального бизнес-центра на Поклонной улице площадью более 100 тыс. кв. м, который начал реализовываться почти 10 лет назад, займется инвестиционно-промышленная группа «Евразия», недавно купившая объект у компаний «КВ-Инжиниринг» и ЗАО «Финансовый центр – Межбанковская валютная биржа». Еще в 1996 году Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ) получила у правительства города разрешение на строительство для себя делового центра по адресу: 2-я Поклонная улица, вл. 9. Тогда было начато строительство пяти подземных этажей под парковку автомобилей, однако в скором времени строительство комплекса было прекращено.
Новый собственник объявил, что срок сдачи офисного центра, который получил название «Триумфальный», запланирован на конец 2007 года. Общий метраж 30-этажного делового центра составит 103 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. кв. м займет наземная часть, а 23 тыс. кв. м составит площадь пяти подземных этажей. На подземной стоянке запланировано 350 машино-мест, на наземной – еще около 100. Помимо офисных помещений в здании должны разместиться бизнес-апартаменты, фитнес-центр, рестораны, кафе и бутики.
Еще один серьезный проект реализуется в настоящее время компанией «ПИК», Абсолют-банком и группой акционеров Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти – между Кутузовским проспектом и Москвой-рекой. Это «Парк-Сити» – новый квартал, вмещающий в себя 220 тыс. кв. м элитного жилья, 95 тыс. кв. м офисных и 5 тыс. кв. м торговых площадей, на набережной Тараса Шевченко, в непосредственной близости от «Москва-Сити», что может стать довольно серьезным преимуществом этого проекта. Девелопером выступает Hines. Стартом проекта станет вывод с набережной Шевченко двух знаменитых московских предприятий: Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти, а окончание строительства будет поэтапным, с 2006 по 2010 год.
Двухсекционный офисный комплекс общей площадью более 70 тыс. кв. м, с двумя подземными этажами, строится на улице Кульнева, вл. 6. Первой секцией комплекса станет 30-этажный небоскреб с площадью офисов порядка 25 500 кв. м, второй секцией — 7-этажное здание с площадью офисов 13 тыс. кв. м. Девелопер этого проекта, компания «Легион Девелопмент», планирует завершить его до конца 2007 года.
На улице Ивана Франко, вл. 10, строится административно-офисное здание площадью 31 670 кв. м, а на Киевской улице, вл. 3-7, – торгово-деловой центр «Китеж», одним из соинвесторов которого также является компания «Легион Девелопмент». Площадь торгово-делового центра должна составить около 110 тыс. кв. м.
По адресу: Кутузовский проспект, вл. 66, будет построен «Клуб рыбака» – клуб со спортивно-оздоровительным и торгово-деловым центрами и гостиницей. Девелопер проекта – ЗАО «Мосрыбхоз», объем офисных площадей – 50 тыс. кв. м.
Запланировано также строительство офисных центров на улице Поклонной: д. 11, площадью 112 тыс. кв. м, и д. 7, площадью 80 тыс. кв. м, но детали проектов пока не обнародованы. Современные офисные центры могут появиться и на Кутузовском проспекте в результате вывода завода «Фили кровля» (Кутузовский проспект, вл. 3) и Управления механизации «Метростроя» (Кутузовский проспект, вл. 6). Эти проекты пока находятся в стадии обсуждения.
Завершение «Башни Федерации» – одного из самых высоких зданий проекта «Москва-Сити» – ожидается в III квартале 2007 года и должно принести на рынок более 300 тыс. кв. м общей площади коммерческой недвижимости – офисов, торговых помещений и апартаментов. Офисный комплекс «Федерация» – это две башни с 345-метровой стрелой с панорамным лифтом. В 92-этажной башне площадью 117 тыс. кв. м разместятся офисы, а в 44-этажной (66 тыс. кв. м) часть площадей будет отдана под апартаменты и гостиницу. Стоимость проекта – около $540 млн.
В рамках ММДЦ «Москва-Сити» к 2010 году планируется строительство комплекса «Город столиц» (73 685 кв. м офисной площади) и башни «Россия» (около 400 тыс. кв. м общей площади). «Город столиц», площадью более 280 тыс. кв. м и стоимостью около $250 млн., должен состоять из двух башен – 73 и 62 этажа (под названиями, соответственно, «Москва» и «Санкт-Петербург»), объединенных 18-этажным стилобатом, и 16-этажного купольного здания с атриумом. Башня «Россия», по замыслу столичных властей, должна стать самым высоким зданием в мире. 648-метровая 116-этажная башня должна стать почти на 100 м выше телебашни Canadian National Tower в Торонто. Проект оценивается в $600 млн., а общая площадь здания должна составить около 400 тыс. кв. м.

Торговые помещения
Для удобства проживающих на Кутузовском проспекте первые этажи жилых домов были изначально спроектированы под магазины и пункты социально-сервисного обслуживания – химчистки, ателье, магазины продуктов, аптеки. Сейчас Кутузовский проспект – основная транспортная магистраль города. Ежедневный автомобильный поток составляет более 700 машин в час.

Основными отличительными его характеристиками можно считать:

• сложившуюся репутацию,
• интенсивный транспортный поток, 
• слабый пешеходный поток, 
• использование первых этажей жилых домов под торговлю, 
•  высокий уровень торговых марок.

Общий объем существующих торговых площадей составляет 40 тыс. кв. м. Коэффициент свободных площадей – 5–10%, арендная ставка – $1800–2500 за 1 кв. м в год. При продаже цена 1 кв. м может доходить до $15 тыс. Количество значимых торговых объектов минимально, и расположены они до выезда на Третье транспортное кольцо и Триумфальной арки. Фактический интерес при подборе помещения представляют объекты до дома № 31.
Торговое пространство проспекта сформировано сильными операторами – такими как Торговый дом «Москва» (Кутузовский, 31); Дом моды Валентина Юдашкина (Кутузовский, 19); магазин парфюмерии и косметики «Арбат Престиж» (Кутузовский, 8 и Кутузовский, 17), и разбавлено моно- и мультибрендовыми бутиками, автомобильными салонами, кафе и ресторанами (Max Mara, Braude, Yves Delorme, «Дикая Орхидея», «Кашемир и Шелк», Porsche, Pinoccio, «Шоколадница», «Кофе-Хауз»).
После покупки здания универмага «Москва» в середине 90-х годов компанией Mercury были открыты первые магазины товаров класса люкс. Компания Mercury превратила обычный универмаг в торговую галерею, где каждый магазин имеет не только отдельное витринное пространство, но и отдельный вход. Именно наличие витрин и отдельного входа является основным критерием принятия решения при аренде и получении прав на предоставление марки на рынке. На сегодняшний день в Торговом доме представлены марки Gucci, Dolce & Gabbana, Prada, ювелирный бутик Mercury и первый – и единственный – в Москве магазин Chanel. Недавно по соседству открылся салон Harley-Davidson. Расположенный на углу улицы Дорогомиловская и Кутузовского проспекта Дом моды Валентина Юдашкина представляет собой хороший образец соседства европейских и российских высоких марок.
Находящиеся в непосредственной близости друг от друга магазины сети «Арбат Престиж» (Кутузовский, 8 и Кутузовский, 17) являются одними из наиболее эффективных с точки зрения продаж. Большую сумму среднего чека обеспечивают покупатели с высоким уровнем дохода. Второй магазин компании был открыт летом прошлого года, в то время как первый магазин выставлен на продажу по причине небольшой торговой площади (площадь зала составляет 500 кв. м). Выставленная цена продажи объекта составляет $20 млн., договор на продажу объекта подписан с компанией «Миэль».
Одной из попыток расширения торгового пространства было открытие торгово-пешеходного моста «Багратион», являющегося частью комплекса «Москва-Сити». В открывшихся ресторанах «Венский Двор», «Рио-Рио» можно наблюдать неплохую посещаемость, чего нельзя сказать о магазинах, расположенных «в воздухе». Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых площадей составляет $1500 за 1 кв. м в год. Отсутствие покупателей в магазинах «Багратиона» вызвано следующими причинами:

• на территории «Москва-Сити» в эксплуатацию введена только одна офисная башня, окончательное окружение не сформировано;
• не построена торговая часть проекта «Ядро»; 
•  репутация соседнего «Садко-Аркада» изменилась, большинство знаковых в 90-е года марок на сегодняшний день в нем не представлены.

На сегодняшний день наблюдается ротация арендаторов комплекса, а запрашиваемая арендная ставка с учетом изложенных выше факторов является явно завышенной. Все это подтолкнуло к изменению концепта моста и возможному открытию ювелирных магазинов осенью этого года.
Количество закрываемых сделок по купле-продаже и аренде помещений на всей протяженности торгового коридора минимально. К последним по времени свершения можно отнести сделки по аренде помещения на Кутузовском, 22 – под винный бутик, по ставке $2500 за 1 кв. м в год, и аренде помещения на Кутузовском, 33 – под ресторан общей площадью около 320 кв. м.
Кутузовский проспект – это район, обладающий двумя отличительными достоинствами:

• хорошей репутацией торгового коридора, сформированной десятилетиями;
• развитием высококлассных многофункциональных проектов.

Наличие таких характеристик не может не быть замеченным инвесторами и девелоперами, подтверждением чему являлось желание компании IKEA освоить участок на пересечении Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом и улицей Кульнева – под строительство магазина мебели. Проект не был реализован, т. к. московское правительство не согласовало выделение земельного участка шведской компании, мотивировав свой отказ парализацией в этом случае проезда к «Сити».
Можно сказать, что торговое пространство на первой линии Кутузовского проспекта сформировано, и выход на рынок новых торговых площадей не предвидится. В ближайшее время внимание участников рынка будет сконцентрировано прежде всего на реализации следующих проектов:

• «Москва-Сити», в «ядре» которого запланировано строительство 5-этажного торгово-развлекательного центра. Тендер на девелопмент «ядра» выиграла весной этого года дочерняя структура компании «Стройинком-К», входящей в группу Africa Israel предпринимателя Льва Леваева; 
•  многофункционального комплекса «Сити-Парк» с закрытой торговой частью (support retail); 
•  реконструкции гостиницы «Украина».