В прошлом месяце российскими законодателями был предпринят ряд изменений действующего земельного законодательства, значительно повышающих привлекательность страны для иностранных инвесторов.

1. Перевод земель из одной категории в другую
С принятием 21 июля 2005 года Федерального закона № 111-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» были наконец устранены обстоятельства, которые с начала 2005 года существенно уменьшили приток в Россию иностранных инвестиций.

а) Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую в целях строительства промышленных объектов
С 1 января 2005 года размещение промышленных объектов на землях, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, было неосуществимо из-за практической невозможности перевода земель данной категории в категорию земель промышленности. В соответствии с законодательством, действовавшим с 1 января 2005 года до принятия последних изменений, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с целью размещения промышленных объектов допускался только в случаях, когда земли, на которых планировалось осуществлять строительство, были непригодны для сельскохозяйственного производства.
Это привело к тому, что выбор местоположения будущего объекта de facto чаще всего был ограничен землями промышленности, которые приобретались или арендовались по рыночной стоимости и использование которых вызывало серьезные сомнения с точки зрения экологической чистоты.
Новым законом было внесено дополнение, допускающее перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в целях размещения промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, а также при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Таким образом, был существенно расширен выбор потенциальных мест размещения инвестиций, связанных, в частности, с организацией производства в России.

б) Ограничение абсолютного запрета на перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории
Новый закон также смягчил требования абсолютного ограничения на перевод сельскохозяйственных земель в другие категории. В предыдущей редакции закона такой запрет распространялся на земли сельскохозяйственного значения, кадастровая стоимость которых на 30% и более превышала кадастровую стоимость среднерайонного уровня. Новый закон отодвинул данную границу до 50%. В соответствии с новой редакцией части 2 статьи 66 Земельного кодекса средний уровень кадастровой стоимости по отдельным районам утверждается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Кроме того, новым законом были установлены исключения из запрета перевода в другую категорию особо ценных сельскохозяйственных угодий. Такой перевод допускается в целях использования земель для установления и изменения черты поселений, строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий или в целях добычи полезных ископаемых. В этих случаях перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию разрешен при наличии утвержденного проекта их рекультивации.
Одновременно изменения были внесены в часть 2 статьи 78 Земельного кодекса, в соответствии с которыми использование земель сельскохозяйственного назначения для строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов в период осуществления такого строительства возможно и без перевода земель в другие категории при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства.

в) Земли поселений
Часть 1 статьи 8 Земельного кодекса была дополнена положением, согласно которому перевод земель поселений в земли других категорий и обратно независимо от их форм собственности (т. е. данное положение действует в отношении земель, находящихся как в государственной, так и в частной собственности) осуществляется органами государственной власти субъектов Федерации, если законом не предусмотрено иное.
Новая редакция Закона «О переводе земель из одной категории в другую» регулирует отнесение земель, находящихся в государственной собственности, к землям поселений, черта которых установлена до вступления в силу Закона «О переводе земель…», до разграничения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов и муниципальную собственность. Новый закон относит это к ведению органов местного самоуправления.

2. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
18 июля 2005 года были приняты изменения в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного значения». Изменения касаются прежде всего оборота земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.

а) Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
Новый закон сохраняет положение о преимущественном праве субъекта Федерации на покупку отчуждаемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, устанавливая ограничение срока проведения расчетов между сторонами периодом, не превышающим 90 дней. Данное нововведение гарантирует продавцу своевременное исполнение органом государственной власти субъекта обязательств по уплате цены за отчуждаемый земельный участок.
В то же время преимущественное право субъектов Федерации на покупку земельных долей было упразднено и закреплено за сельскохозяйственными организациями, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности.

б) Особенности заключения договоров аренды земельнвх участков и земель сельскохозяйственного назначения
Новая редакция закона содержит нововведения в отношении заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности. Такие договоры могут заключаться не только на основе нотариально удостоверенных доверенностей участников долевой собственности, но и доверенностей, удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления.
При залоге прав аренды арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, согласия арендодателей – долевых собственников не требуется.

в) Принудительное отчуждение земельного участка вследствие превышения его максимально допустимых размеров
В случае принудительного отчуждения земельного участка вследствие превышения максимальных размеров участка, который может находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица (часть 1 статьи 5 кодекса), субъект Федерации или муниципальное образование обязаны приобрести его по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, если отсутствуют лица, желающие приобрести участок. Ранее данная обязанность ограничивалась пределами стартовой цены земельного участка на торгах.

г) Особенности сделок с земельными долями
Новый закон вводит более детальное регулирование оборота земельных долей. В частности, он ограничивает оборот земельных долей в праве общей собственности без их выделения в натуре возможностью завещать свою земельную долю. Все другие сделки могут быть заключены только с другими участниками долевой собственности или с сельскохозяйственной организацией, использующей соответствующий земельный участок. Для совершения сделок с другими участниками делового оборота требуется выделение земельной доли в натуре, т. е. ее преобразование в земельный участок.