Европа» в центре Москвы

Концепция проекта
Маркетинговая стратегия комплекса созрела у авторов проекта в процессе изучения столичного рынка недвижимости. Исследования, которые провели специалисты компании Mirax Group, обозначили серьезную нехватку офисных площадей, ориентированных на взыскательных клиентов. На основе этого анализа и было принято решение о строительстве в Москве бизнес-центра класса А.
Местоположение будущего комплекса – пересечение Кутузовского проспекта и Большой Дорогомиловской улицы, возле набережной Москвы-реки – было выбрано неслучайно. Деловой статус этого района как нельзя лучше отвечает концепции комплекса. Расположение в непосредственной близости сразу нескольких важных деловых и административных зданий города – Белого дома, Министерства иностранных дел, Центра международной торговли, Дома правительства, посольства Великобритании, гостиницы «Рэдиссон-Славянская» – делает проект амбициозным и привлекательным для арендаторов, заботящихся об имидже своего бизнеса.
Хорошая транспортная доступность также играет на руку клиентам «Европы-Билдинг». Находясь на пересечении нескольких крупных транспортных магистралей города и в трех минутах ходьбы от ст. м. «Киевская», здание удобно как автомобилистам, так и тем, у кого нет личного автотранспорта. Специалисты отмечают важность последнего фактора, так как большинству арендаторов комплекса приходится добираться до рабочих мест самостоятельно. Таким образом, собственнику не приходится нести дополнительные расходы, связанные с организацией движения от станций метро бесплатных корпоративных автобусов, маршрутных такси и т. д. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее улучшение транспортной доступности этого района. «Здание находится непосредственно на улице Брянской, которую городские власти планируют к концу года расширить и сделать двухполосной, кроме того, в ближайшем будущем до здания можно будет добраться от станции легкого метро «Москва-Сити», – рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood».

Описание проекта
«Европа-Билдинг» представляет собой четырнадцатиэтажное здание общей площадью 15 690,6 кв. м. Внешний вид бизнес-центра вполне соответствует представлениям о современном офисном стиле. Тщательный подбор строительных материалов – венецианская штукатурка, крупная керамогранитная плитка, панорамное остекление верхних этажей и т. д. – выгодно отличает комплекс от окружающих типовых городских построек. «Из окон нашего офиса, расположенного на 11-м этаже, открывается чудесный московский вид: с одной стороны здания – на площадь Европы и Воробьевы горы, с другой – на Большую Дорогомиловскую улицу. Здание имеет очень нетривиальный внешний вид – одним словом, сюда не стыдно пригласить партнеров по бизнесу», – рассказывает пресс-секретарь ТПГ «Кристалл» Юлия Тимофеева.
Интересно решены и внутренние помещения комплекса – взору арендаторов и гостей здания открывается сквозной атриум до пятого этажа, парадная лестница, терраса с летним садом, витражи, фонтан и скульптурные композиции.
В здании работают современные инженерные системы. Объект оснащен центральной системой управления, осуществляющей мониторинг, диспетчеризацию и управление всем инженерным оборудованием. Система климат-контроля позволяет поддерживать микроклимат в каждом помещении бизнес-центра. Кроме того, здание оборудовано встроенной трансформаторной подстанцией, обеспечивающей бесперебойное энергоснабжение. В бизнес-центре работает система автоматической пожарной сигнализации, которая способна определить возникновение пожара на ранней стадии и оповестить все необходимые службы безопасности. Определенные нарекания со стороны арендаторов вызывает недостаточное количество лифтов в здании, а также частые сбои в их работе. По словам Алексея Остапова, старшего администратора ЗАО «Петер-Сервис», четыре кабины, которыми оснащен комплекс, явно не справляются со своей работой. «В часы пик их приходится дожидаться по 10 минут», – заключает г-н Остапов. А вот что говорит сотрудник одного из офисов комплекса, пожелавший остаться неизвестным: «При том что в здании всего четыре лифта, они довольно часто выходят из строя. Для нас это представляет большую проблему, учитывая, что мы располагаемся не на первом этаже. Поскольку комплекс достаточно большой, даже если одна кабина ломается, оставшиеся не успевают справляться с людскими потоками».
В ногу со временем идет сервисная инфраструктура здания – на территории комплекса функционируют банк, ресторан, кафе-столовая для сотрудников и т. д. Впрочем, и тут все не так гладко. У некоторых арендаторов есть претензии к работе общепита. «Меня не устраивает столовая для арендаторов, находящаяся в здании. Набор блюд слишком стандартен для комплекса класса А. Думаю, здесь должно располагаться кафе более высокого уровня, чтобы у людей, работающих в здании, была альтернатива, – рассказывает арендатор комплекса. – Безусловно, в здании функционирует ресторан, но, учитывая, что он открыт для любого прохожего – заведение имеет отдельный вход с улицы, – его сложно воспринимать как заведение для ежедневных бизнес-ланчей. Кроме того, здесь довольно высокие цены, что тоже не вполне приемлемо для каждодневных посещений». Впрочем, для удобства арендаторов на каждом этаже здания предусмотрены мини-кухни, которые можно рассматривать как альтернативу официальной столовой.
На территории комплекса предусмотрены подземная парковка на 30 места и наземный паркинг на 100 машино-мест. Специалисты рынка констатируют, что для подобного комплекса этого отнюдь не достаточно. С другой стороны, располагаясь в самом центре столицы, любое здание всегда ограничено в отношении паркинга. Остается рассчитывать лишь на то, что, когда Брянская улица будет расширена, здесь найдется площадка для размещения дополнительных машино-мест.
В общем и целом, за исключением известных «но», арендаторы весьма положительно оценивают функциональность комплекса. «Здесь достаточно комфортно, хорошее зонирование внутренних помещений, просторные офисы, отлично работает система кондиционирования», – делится своим мнением Алексей Остапов.

Политика аренды
На сегодняшний день арендаторам предлагается 13 тыс. кв. м офисного пространства. Благодаря удачным планировочным решениям, реализованным архитектором в рамках проекта, бизнес-центр имеет достаточно высокий коэффициент эффективности площади – 92%. В целом ситуация с реализацией офисных площадей комплекса оказалась типичной для качественной недвижимости. Многие крупные западные и отечественные компании не стали дожидаться официальной сдачи здания в эксплуатацию, поэтому реализация арендных площадей началась уже на нулевом цикле строительства. «В целом бизнес-центр «Европа-Билдинг» является настолько успешным, что почти все площади в нем уже реализованы. По нашим данным, на сегодняшний день в аренду предлагается только одно помещение, причем по ставке выше рыночной, так как спрос на него очень велик», – рассказывает Михаил Гец.
Базовая арендная ставка составляет от $540 до $585 за 1 кв. м в год без учета НДС. Также в эту стоимость входят услуги управляющей компании и коммунальные платежи. Отдельно оплачивается расходы по электроэнергии. Срок аренды помещений – не менее 2 лет. Стоимость аренды парковочных мест на подземной и наземной открытой стоянках составляет, соответственно, $300 и $150 за место в месяц без учета НДС.
Все реализуемые офисные площади спроектированы в стиле open space, что в сочетании с современными строительными технологиями позволяет практиковать множество различных вариантов офисных решений. Окончательная планировка и дизайн модулируется в каждом конкретном случае и зависит от вкусов и предпочтений клиента. Стандартная отделка площадей для арендатора, которая производится усилиями собственника, включена в базовую ставку арендной платы из расчета $100 за 1 кв. м. Если же эксклюзивный дизайн выходит за рамки оговоренного бюджета, арендатор наличными доплачивает собственнику разницу.
Однако далеко не все отделочные работы внутри здания были приняты арендаторами на ура. Вот что рассказывает Михаил Гец: «Хотя бизнес-центр позиционируется как класс А, некоторые этажи здания по качеству отделки не соответствовали заявленной классности. Это обстоятельство было существенным препятствием к заключению сделок, особенно на начальном этапе. Однако в конце концов было найдено компромиссное решение: собственник предоставил арендаторам каникулы, за время которых арендная плата не взималась, а арендатор имел возможность выполнить ремонт по своему усмотрению».

Управление зданием
Управление объектами усилиями самого собственника – характерное явление для российского рынка недвижимости. Не стал исключением и бизнес-центр «Европа-Билдинг». Все функции «управдома» взяла на себя аффилированная с девелоперской структурой компания «Mirax-Сервис». Однако, по мнению экспертов, именно работа управляющей компании стала слабым местом проекта на начальной стадии эксплуатации комплекса. «Когда центр только открылся, услуги по управлению оставляли желать лучшего, но со временем ситуация изменилась, и теперь работу управляющей компании можно оценить на 4 балла из 5», – рассказывает Михаил Гец. Так, по словам специалиста, на начальной стадии работы комплекса у арендаторов возникали сложности с охраной. «До сегодняшнего дня актуальны проблемы с лифтовым оборудованием, – рассказывает Алексей Остапов. – Решение этих вопросов входит в компетенцию управляющей компании, поэтому, возможно, стоит пересмотреть отношение собственников к работе своей управляющей структуры».
На сегодняшний день в функции управляющей компании входят менеджмент объекта, эксплуатация технических систем, круглосуточная охрана, а также клининговые работы – уборка мест общего пользования, вынос и уборка мусора и снега, уборка прилегающей территории.
Серьезным минусом, снижающим привлекательность комплекса, мог бы стать «производственный» шум от стройки, проходящей в непосредственной близости от здания, а также ее общая неэстетичность. Однако подобная ситуация стала настолько типичной для столичных улиц, что многие москвичи перестают обращать на это внимание. «Конечно, строительство, которое идет вокруг здания, доставляет определенное неудобство, но все понимают, что временные трудности скоро закончатся, и из окон нашего офиса откроется вид на один из самых красивых и фешенебельных районов города», – заключает Юлия Тимофеева.