Поэтажное открытие ТЦ: норма или форс-мажор?

Что это: норма новой жизни или вынужденная мера, к которой сегодня прибегают собственники? Об этом мы поговорим сегодня, в том числе на примере ситуации с ТРЦ «Каскад», реализация которого завершается в Чебоксарах.

Терминология

Для начала определимся с терминологией. Что мы подразумеваем, когда говорим о поэтажном открытии центра? Чаще всего речь идет о техническом открытии ТРЦ, то есть о фактическом начале работы одного или нескольких этажей или даже всего нескольких арендаторов. На таком открытии нередко настаивают крупные якорные арендаторы, которые могут работать не только в составе ТРЦ, но и привлекать своих клиентов самостоятельно. Выбор времени начала деятельности для них может быть связан с нежеланием месяцами ждать открытия ТЦ, ведь они, как правило, связаны с определенным сезоном, с выходом новых коллекций и могут начать получать прибыль уже сегодня.

Так как, повторимся, для крупных ритейлеров важно как можно раньше начать коммерческую деятельность объекта, а своих клиентов они притягивают независимо от прочих арендаторов торговой галереи, «якоря» могут открыться раньше официального открытия ТРЦ. Например, в ТРЦ «Каскад», официальное открытие которого запланировано на начало весны 2010 года, первый этаж, где якорным арендатором является продуктовый супермаркет, может открыться уже в этом году. Вместе с ним начнут работу и другие арендаторы этого этажа: если супермаркет успеет подготовить магазин к открытию, раньше времени начнется работа торгового центра для некоторых небольших магазинов подарков, сувениров, сотовой связи, парфюмерии. Эти группы арендаторов не привязаны к сезонным коллекциям и хотели бы начать работу до новогодних праздников, на которые в России традиционно приходится всплеск покупательской активности. А вот операторы торговой галереи ждут весны, чтобы продемонстрировать своим покупателям коллекции нового сезона. Таким образом, разница в ассортименте диктует компаниям и разность подходов к выбору момента начала деятельности в ТРЦ.

Поэтажное открытие дает возможность якорным арендаторам начинать работать для посетителей, как только завершена отделка их магазинов, не ориентируясь на официальное открытие. Для собственника такая ситуация тоже выгодна, так как еще до официального открытия он может получать арендные платежи с некоторых операторов. Очевидно, что в это время арендные платежи могут быть снижены либо арендаторы могут договориться с собственником о предоставлении льгот. Так, например, собственники ТРЦ «Каскад» предлагают более низкие ставки арендаторам на период работы до момента официального открытия.

Для торгового центра в целом такая ситуация может быть даже вполне весомым достоинством: ведь работающие магазины создают определенные потоки посетителей. При этом посетители уже могут увидеть, где и какие магазины откроются в будущем, что является дополнительной рекламой для этих торговых брендов и ТРЦ в целом.

Так, в ТРЦ «Каскад» до начала кризиса был заключен договор аренды с крупным ритейлером «Мосмарт», который планировал разместиться на 3 тыс. кв. м и открыться до 2009 года. При этом и владельцы ТРЦ «Каскад» готовы были пойти им навстречу и открыться вместе с ними. Но договор был расторгнут, так как с наступлением кризиса у ритейлера была серьезно скорректирована программа развития, – и собственник объекта был вынужден перенести дату открытия. Сейчас идут финальные переговоры с одним из крупных региональных сетевых операторов.

Досрочный старт

Кто же из ритейлеров может позволить себе такую роскошь, как досрочный старт? Сфера деятельности ритейлеров – продуктовый ли это оператор или оператор бытовой техники – по большому счету не имеет значения.

Важно, чтобы расположение торгового оператора в ТЦ это позволяло и чтобы у них были свои клиенты, готовые к открытию площади. Если кинотеатр и супермаркет могут работать независимо от торгового центра, то, разумеется, они могут открыться раньше, сформировав лояльность и выработав привычку у будущих покупателей к конкретному торговому центру.

При этом очень важно понимать, где этот «якорь» расположен, то есть возможна ли полноценная работа ТЦ, если арендатор находится не на первом этаже, и какие существуют особенности доступа к этому арендатору.

Чаще же всего в схеме поэтажного открытия первыми фигурируют якорные арендаторы, расположенные на первом этаже, рядом с входной группой. Если никто не открывается на первом этаже, то открывать второй или подземный этаж при отсутствии отдельного входа не имеет смысла.

В частности, собственник ТРЦ «Каскад» рассматривает возможность технического открытия объекта. Изначально речь шла об открытии одновременно двух «якорей» комплекса – продуктового супермаркета и кинотеатра, так как их расположение позволяет посетителям беспрепятственно посещать эти торговые точки. Дело в том, что эти арендаторы находятся на этажах с отдельными входами. Первый этаж, на котором расположился супермаркет, имеет отдельный вход с 30-й автодороги. Четвертый этаж, арендуемый мультиплексом, – отдельный вход с Президентского бульвара. Такая ситуация сложилась за счет перепада высоты на участке, благодаря чему здание имеет достаточно сложную конфигурацию и разноуровневые входы. Поэтому досрочное открытие не создает проблем ни в эксплуатации здания арендаторами, заканчивающими отделку своих площадей, ни посетителям уже открытых точек. Это, по сути, две самостоятельные единицы в рамках одного комплекса.

При соблюдении такой комфортной для всех участников ситуации не важно, насколько велик будет временной разрыв между техническим и официальным открытием ТЦ. Главное, чтобы это были вменяемые сроки, недолгие и чтобы само здание было готово к открытию. Так, в случае с «Каскадом» владельцы планируют открыть супермаркет на первом этаже до Нового года, а работу основной торговой галереи начать к весне следующего года. Соответственно, срок между открытием техническим и официальным составляет не более трех месяцев. Такой разрыв будет скорее достоинством, чем недостатком для ТРЦ, ведь за это время супермаркет успеет привлечь посетителей и заработать их лояльное отношение к будущему объекту.

Под занавес

При этом, разумеется, официального открытия, обставленного как праздник с шоу и большой программой, никто не отменял. Как правило, под каждый ТЦ готовится своя программа, особым образом украшается территория комплекса и прилегающая к нему, арендаторы могут сделать специальные ценовые предложения своим покупателям, приуроченные к открытию новой площадки. Что касается открытия частичного, то в этом случае собственники ТЦ анонсируют в прессе или иным способом (растяжки, наружная реклама) открытие одного из магазинов в комплексе. Помимо этого, арендаторы ТЦ и сами организуют свою рекламную кампанию, привлекая посетителей на новую площадку.

Подводя итоги, надо признать, что в целом частичное открытие – явление нормальное и встречающееся достаточно часто. Безусловно, красиво и зрелищно открыть весь ТЦ сразу. Но, с другой стороны, если есть возможность для собственника начать зарабатывать до официального открытия и арендатору выгодно запуститься чуть раньше, то сделать это нужно и можно. Избегать стоит лишь частичного открытия партиями, по несколько арендаторов в месяц. Один торговый центр может пережить максимум два события: частичное открытие арендаторов и через некоторое время (желательно недолгое) открытие остальных магазинов. На этапе частичного открытия 5–10% заполненных площадей считаются нормой, а вот к моменту официального открытия арендаторов должно быть 85–90 %.