Управляя недвижимым активом…

Недвижимость как экономический актив
Двойственность недвижимости как экономического ресурса. Традиционно принято деление любых активов на два класса:

1. реальные активы (товары, оборудование, здания);
2.  финансовые активы (ценные бумаги, банковские счета, наличные).

Первые вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их непосредственное использование. Вторые , приносят доход без видимого участия в производстве (их иногда называют фиктивными активами).
Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как финансовый актив (имеющий в отличие от, например, акций, вещную природу) так и как реальный актив, предназначенный для использования. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как финансовый актив, если же для потребления (производственного или личного), то, как актив реальный .
Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования. Средства в строительство офисов могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей реализации, так и будущими потребителями - компаниями, заинтересованными в улучшении своих «жилищных» условий. Очевидно, что их требования к объекту будут различны: для инвестора важна, будущая доходность инвестиций, для потребителя — потребительские качества объекта.
Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
•  как операционная недвижимость (для производственного или личного потребления).

Два рынка конкуренции. В силу двойственности природы, недвижимость как экономический актив одновременно конкурирует и на рынке финансов, и на рынке реальных активов (других объектов). Конкурентная среда на этих рынках различна: на финансовом – за инвестора, на потребительском —за потребителя (арендатора).
Стабильность дохода. Формы доходов от недвижимости могут быть в виде будущих денежных потоков; возрастания стоимости недвижимости; дохода от будущей продажи недвижимости. В большинстве случаев доход выступает в виде арендной платы.
Благодаря средне- и долгосрочным договорам аренды достигается большая стабильность дохода, чем по акциям. В отличие от недвижимости дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, доходность ценных бумаг более подвержена влиянию спекулятивных мотивов.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость – актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Инфляция переносится в доход так, что арендная плата или цена (которая в определенной мере производна от арендной платы) растет вместе с инфляцией.
Высокий «пороговый» уровень инвестиций. Недвижимость трудно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Например, если средств для приобретения объекта целиком недостаточно сложно приобрести 5 % от офисного здания, а покупка такой части через участие в АО, образованным на базе объекта, не дает инвестору возможности управления активом.
Неоднородность. Две акции похожи друг на друга как две капли воды. Но идентичные по техническим характеристикам здания различаются, как минимум, по своему местоположению и составу арендаторов. Неоднородность недвижимости — определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами одного типа.
Высокие транзакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой – они выше и могут достигать 10% .
Низкая ликвидность. Продажа недвижимого имущества может занимать при ее адекватной оценке до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок увеличивается. Проблема ликвидности частично решается путем установления, как правильного уровня цены, так и времени продаж. Немаловажно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, и незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов, делает ее своего рода арбитром для портфелей активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (за исключением ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции. С другой стороны, обеспечение сохранности имущества требует дополнительных усилий (страхования, например).
Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев, инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками: в начале жизненного цикла здания (в период его создания), затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает положительный денежный поток.
Информационная закрытость рынка. Об этой характеристике рынка писалось уже много. Если можно в ежедневном режиме отслеживать стоимость активов (акций, облигаций, паев и др.), то узнать стоимость недвижимости возможно только путем оценки.
Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Покупая акции компании, Вы участвуете лишь в получении дивидендов от прибыли, сгенерированной менеджментом компании. Инвестирование в недвижимость сопряжено с рядом вопросов, связанных, по большей части, со всеми перечисленными выше характеристиками:

• Предпочесть ли инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?
• Рассматривать ли недвижимость как актив, который должен занимать место среди иных активов?
• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов? 
• Как организовать управление недвижимостью?

Из всего вышесказанного следует, по меньшей мере, два вывода:

1. Для большинства инвесторов недвижимость представляет довольно сложный актив инвестирования.
2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть наиболее предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Основной риск – снижение стоимости актива во времени
Для обеспечения успешности инвестиционного проекта недвижимости, инвестор должен предусмотреть, кроме грамотного развития проекта, последующую эффективную его реализацию для обеспечения максимально возможной доходности. Владение недвижимостью и получение дохода от арендных платежей - процесс продолжительный. При этом само владение недвижимостью не гарантирует получение дохода, поэтому очевидна необходимость в профессиональном управлении.
Управление недвижимостью – это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности для достижения целей владельца, например, обеспечение владельцу объекта максимального дохода, то есть наиболее высокой финансовой отдачи. В логической связке с основной задачей находятся и другие сопутствующие цели, среди которых наиболее значимой является повышение стоимости здания.
Инвестор, нанимая или организуя собственными силами управляющую компанию, ставит перед ней одну или ряд конкретных задач. Вся деятельность управляющего направлена на то, чтоб решить поставленную задачу, будь то максимальное повышение денежных поступлений, повышение стоимости капитала, оптимизация налогообложения, повышение доходности путем финансирования или рефинансирования, сохранность капитала или даже чувство гордости за собственную недвижимость.
Управляющий представляет владельца и концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом, на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности. Упор делается на управление инвестицией, с концентрацией на деятельности, которая добавляет стоимость управляемой собственности. При этом функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности.
Управляющий активами всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости объекта, а также на краткосрочное движение наличных средств
При инвестировании собственник заинтересован, прежде всего, в максимальном повышении стоимости капитала, иными словами он заинтересован в получении выгоды от повышенной стоимости объекта недвижимости в момент продажи.
В этом случае управляющему нужно помнить об основных причинах снижения стоимости объекта:

• высокая степень отложенных ремонтов; 
•  значительный экономический и функциональный износ;
•  низкий доход, приносимый объектом; 
•  аспекты экономики, имеющие негативное влияние на общую стоимость.

Многие организации все еще работают над определением понятия «управление активами», и обязанности управляющих активами могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций. При выполнении функций управления активами, менеджер проходит через жизненный цикл недвижимости и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этого объекта. Для этого от управляющего активами требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самого проекта.
Примерами компаний, выполняющих подобные функции, могут являться как департаменты управления активами при управляющих компаниях, а также специализированные фирмы по инвестициям в недвижимость (управляющие компании, инвестиционные банки, инвестиционные компании).
Итак, управление недвижимостью является обязательным условием успешного инвестирования на рынке недвижимости. Решение о привлечении для этого сторонней организации или управление собственными силами – задача, которую инвестор должен решать самостоятельно.