«Эксплуататоры» претендуют на недвижимость

Однако бизнес, связанный с профессиональной эксплуатацией зданий, находится все еще в зачаточном состоянии. Владельцы недвижимости по-прежнему не очень доверяют «варягам» и делают ставку на собственные эксплуатационные службы, рассчитывая на этом еще и сэкономить.

Чужая метла
По данным ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», сегодня не более 5–7% зданий находится в ведении привлеченных специалистов. В западных странах – около 97%. «Помните, в 1990-е годы дорогие иномарки ремонтировали под забором? Обращались в сервисный центр, узнавали, сколько стоит, и в итоге шли к знакомому дяде Васе. Рынок эксплуатации сейчас как раз находится на этой стадии. Когда собственник поймет, что профессиональное обслуживание недвижимости в долгосрочной перспективе обходится ему дешевле, тогда и возникнет массовый спрос, – считает генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников. – Пока же он весьма узок, и наш оборот составляет 10 млн. руб. в месяц, хотя мы взялись за этот бизнес всерьез».
«Настоящее развитие этого рынка начнется, когда у нас сменится первое поколение частных владельцев недвижимости. Современные собственники, как американские пионеры, сумели получить права на объекты в непростой период реформ. Им хватило для этого ума и энергии. Поэтому и в отношении эксплуатации у них большие амбиции. Когда объекты перейдут в руки их наследников или же профессиональных консервативных инвесторов вроде ПИФов или пенсионных фондов, тогда и процесс привлечения сторонних эксплуатирующих организаций пойдет активнее», – предсказывает генеральный директор управляющей компании «Петербургская недвижимость» Константин Крюков.
«Это направление работы я оцениваю как перспективное. Серьезного дохода оно пока не приносит (рентабельность бизнеса не превышает 15%). В основной массе хозяева недвижимости или не готовы отдавать эксплуатацию объектов на аутсорсинг (только если речь не идет о зданиях с серьезными проблемами), или согласны платить внешней компании «три копейки» за полную ответственность, взятую за имущество. Повышение профессионализма собственников, усиление конкурентной борьбы за арендаторов и улучшение качества объектов изменят ситуацию. Однако преждевременный износ зданий из-за дилетантского подхода к обслуживанию дорогостоящих инженерных систем и элементов отделки становится очевиден не сразу, поэтому нашим потенциальным заказчикам потребуется еще некоторое время, чтобы сделать выводы в пользу сторонних специалистов», – комментирует генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
«Мы занимаемся эксплуатацией объектов только в рамках общего контракта на управление. Несколько лет назад мы пытались предлагать такую услугу как отдельную, но отказались от этой идеи из-за низкой рентабельности. Хотя, безусловно, собственники постепенно осознают, что профессиональное обслуживание стоит денег, и этот сектор будет развиваться», – говорит заместитель председателя совета директоров компании BCM Group Елена Черевко.
Несмотря на отсутствие иллюзий, несколько сетевых управляющих компаний, достаточно давно работающих на петербургском рынке, стали активно продвигать услуги по технической эксплуатации. Во-первых, потенциал этого бизнеса мало у кого вызывает сомнение. Во-вторых, сотрудничая с собственником в эксплуатационной сфере, управляющие рассчитывают со временем получить и другие полномочия. «Владельцы недвижимости не очень доверчивы. Зачастую они не готовы сразу передать здание в управление и предлагают для начала заняться его эксплуатацией или просто уборкой. Это способ постепенного вхождения на объект, позволяющий шаг за шагом преодолеть недоверие», – делится опытом генеральный директор ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» (МК ПСБ) Константин Козловский.
«Эксплуататоры» пока только обкатывают стандарты и технологии работы. Фактически опыт любой компании в этой области уникален.

Зачем? Когда? Почем?
ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» – на сегодня главный в Петербурге идеолог аутсорсинга в сфере обслуживания зданий. Предприятие создано в 2004 году на базе эксплуатационной службы ЗАО «Управляющая компания «БестЪ». Эта компания известна в Петербурге как девелопер и собственник бизнес-центров средней категории – «Таймс», «Ресурс», «Мидель», «Гранат» – и торгового комплекса «Желтый угол». На стадии реализации находится еще несколько крупных проектов, например создание офисного комплекса класса В+ «Авеню» на Аптекарской набережной.
Необходимость в реструктуризации бизнеса возникла в связи с расширением сети доходных объектов и необходимостью оптимизировать издержки.
МТЛ предлагает пакет услуг по управлению (включая администрирование, расчеты с арендаторами и организацию рекламной кампании), техническому обслуживанию, клинингу и охране объектов. Владелец здания может выбрать одну или несколько из этих опций, может остановиться на базовом наборе, а может заказать дополнительные работы, например по чистке фасадов, обслуживанию теплоцентров и т. п.
МТЛ по наследству перешли объекты материнской структуры. Однако Андрей Лушников подчеркивает, что отношения с «Бестом» выстраиваются чисто рыночные. Компания активно предлагает услуги и сторонним собственникам. Самый крупный из заключенных контрактов – договор с ООО «Дубль-2» на обслуживание торгово-развлекательного комплекса «Гулливер» (общая площадь – 62 тыс. кв. м).
Весной 2005 года по результатам открытого тендера, в котором участвовало шесть компаний, в том числе и иностранные, МТЛ выиграла трехгодичный контракт на обслуживание нового торгового комплекса «Опера» на Казанской ул., 3-5, открывающегося в сентябре. Подобный конкурс, насколько нам известно, проводился в Петербурге впервые.
Все пятиэтажное здание ТК общей площадью 7 тыс. кв. м, расположенное прямо за Казанским собором, арендовала международная сеть Vanity. Инициатор проекта «Опера» – «Корпорация «С». Соинвестор – московская группа компаний «Балтийский монолит».
По словам главы «Корпорации С» Василия Сопромадзе, сторонняя эксплуатирующая организация выбрана сознательно. «Каждый должен заниматься своим делом, особенно на объектах такого класса», – считает он. «Все претенденты предложили нам сопоставимые цены. Поэтому при выборе победителя мы акцентировали внимание на других параметрах: опыте эксплуатации крупных комплексов, уровне организации работ, рекомендациях клиентов и т. п.», – поясняет г-н Сопромадзе. Кандидатуру МТЛ утвердили и в Vanity. Стоимость контракта не разглашается. На этом объекте управляющие будут оказывать собственнику весь комплекс услуг.
Сейчас МТЛ эксплуатирует более 100 тыс. кв. м коммерческих площадей. Ее штат состоит из 700 сотрудников. Компания работает за фиксированное вознаграждение и за свой счет закупает для каждого объекта необходимое оборудование, оргтехнику, форму для персонала. Собственник участвует в калькуляции затрат. Для каждого здания составляется многостраничный сервис-план, в котором подробно описаны технология и состав работ, включая маршрутные листы для уборщиц и схемы расстановки охранников. «Это «библия», которой обязан руководствоваться управляющий объектом. Четкое соблюдение сервис-плана позволяет быстро выявить недоработки и исправить их», – поясняет Андрей Лушников.
В компании централизована бухгалтерия и служба доставки. Денежные потоки и движение расходных материалов по каждому объекту в реальном времени отслеживает специальная компьютерная программа. К осени компания рассчитывает вывести на рынок упрощенный вариант этого программного продукта.
Руководство МТЛ считает, что для собственника оптимально приглашать эксплуатационную компанию еще на стадии разработки концепции будущего комплекса. Это позволяет предусмотреть проектные решения, которые в дальнейшем позволят более эффективно обслуживать объект (подсобные помещения для персонала и уборочной техники, отдельные сливы и т. п.).
Тарифы существенно варьируются в зависимости от площади и других характеристик объекта. В общем случае чем крупнее здание, тем ниже затраты на 1 кв. м. Однако есть свои нюансы. Например, в ТРК «Гулливер» стоимость клининга довольно велика, поскольку приходится убирать такие сложные помещения, как фуд-корт и кинотеатр (см. табл.). Г-н Лушников оценивает рентабельность своего бизнеса в 25–30%.
МТЛ готова рассматривать варианты слияния с другими эксплуатирующими компаниями. Есть и планы регионального развития в долевом участии с местными партнерами. В городах с динамично развивающимися рынками недвижимости петербуржцы готовы работать с объектами площадью от 50 тыс. кв. м.
У «Менеджмент компании ПСБ» в управлении находится около 400 тыс. кв. м очень разнообразных коммерческих площадей. Это бизнес-центры «Невский, 38» (класс А), «Паллада», «Аскольд», «Адмирал», «Шереметев» (класс В), «Нарвский» и «Софийский» (класс С), а также несколько индустриальных парков. Объекты принадлежат структурам, близким к ОАО «Промышленно-строительный банк», и другим крупным собственникам.
«Компания организована так, что может оказывать как весь набор услуг (сдача площадей в аренду, техническая эксплуатация, клининг, охрана, функции заказчика-генподрядчика), так и предоставлять их по отдельности», – поясняет Константин Козловский. Поскольку и сама недвижимость, и концепции ее развития существенно различаются, в МК ПСБ сформированы три стандарта технического обслуживания. Первый – экономичный. Он применяется, когда собственник не планирует быстрых и масштабных вложений в реконструкцию здания. Задача управляющего – обеспечить в течение определенного времени безаварийную и надежную эксплуатацию, параллельно готовя объект к предстоящему ремонту. Второй уровень – базовый. Он подразумевает, что основная часть инженерного оборудования здания не требует замены. Третий – повышенной комфортности. Это работа с бизнес-центрами класса А или В+, владельцы которых изначально закладывают иной уровень требований к оказываемым услугам.
Дополнительная опция, которой пользуются примерно 80% клиентов, – услуга по диспетчеризации. Это круглосуточный мониторинг всех систем жизнеобеспечения зданий. Кроме того, для всех объектов есть единый номер телефона, по которому арендатор может позвонить в любой момент, независимо от того, что случилось – лампочка перегорела или прорвана система отопления. Все разговоры диспетчера записываются, а заявки фиксируются в журнале.
Базовый тариф от МК ПСБ – $1–1,5 за 1 кв. м в месяц. За эти деньги обеспечивается собственно техническая эксплуатация, а также клининг и контрольно-пропускной режим.
Эксплуатационные услуги компания оказывает под брендом «Топ-сервис». Пока они предоставляются вкупе с услугами по управлению. Но сейчас МК ПСБ начала продвигать их и отдельно. «В частности, мы планируем заняться обслуживанием объектов, занятых бюджетными организациями», – делится планами Константин Козловский.
В управляющей компании «ВМБ-Траст» эксплуатационное направление уже выделено в отдельное юрлицо – ООО «ДЭН». Эта марка пока активно не раскручивается, хотя у фирмы уже есть объекты, на которых она выступает исключительно в роли «эксплуататора» (например, это сеть компьютерных супермаркетов «Альфа», работающих в формате cash&carry).
Кроме того, «ВМБ-Траст» получил контракт на обслуживание нового торгового центра «Галерея 1814», который заработал в феврале 2005 года на пл. Стачек. Он представляет собой четырехэтажное здание площадью 8 тыс. кв. м, поделенное в основном между крупными арендаторами («Патэрсон», «Техносила», «СпортМастер»). Управляет этим ТК компания «Ай Би Групп», которая предпочла отдать услуги по технической эксплуатации на аутсорсинг.
Сейчас на стадии строительства находятся еще несколько торгово-развлекательных центров («Южный Полюс», «Меридиан», «Румба», «Планета Нептун» и др.), по которым «Ай Би Групп» выступает в роли агента и управляющего. Скорее всего, сотрудничество с «ВМБ-Траст» продолжится.
«Мы сами эксплуатируем бизнес-центры, которые находятся у нас в управлении. Со временем возьмемся и за обслуживание торговых объектов. Оказывать услуги в комплекте, естественно, выгоднее – не приходится делить прибыль с еще одной внешней компанией. Однако, пока собственного ресурса недостаточно, привлечение партнеров позволяет минимизировать риски», – комментирует управляющий партнер «Ай Би Групп» Юрий Борисов. По его оценке, затраты на эксплуатацию торговых площадей составляют от $4 за 1 кв. м в месяц до $6 и более, если речь идет о fashion-центрах.
С июня 2005 года УК «Бекар» начала кампанию по продвижению эксплуатационных услуг. «Для начала мы провели маркетинговое исследование клиентских ожиданий. Дело в том, что до сих пор термин «эксплуатация недвижимости» недостаточно определен. Разные участники рынка подразумевают под ним совершенно разный состав работ. Мы хотели понять, какие именно услуги востребованы на рынке, и разработать гибкую систему предложений, ориентированных на несколько целевых аудиторий», – рассказывает директор по эксплуатации УК «Бекар» Евгений Якушин.
По результатам опроса ста респондентов (из них 65% – собственники, 15% – управляющие, 10% – инвесторы и столько же – консультанты) специалисты «Бекара» сформулировали полный перечень работ, относящихся к эксплуатации. В него входят: мониторинг технического состояния объекта, включая планово-предупредительные ремонты; нормативные мероприятия (ведение технической документации и пр.); разнообразный клининг; технический консалтинг; материально-техническое снабжение; планирование и бюджетирование.
В итоге для разных категорий клиентов было разработано восемь специфических пакетов услуг. Например, пакет «Консалтинг» сводится к составлению графика будущих расходов объекта на эксплуатацию. Он заказывается еще до строительства здания, на этапе разработки бизнес-плана. Пакет «Эксперт» позволяет отслеживать реализацию инвестпроекта от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию. Пакет «Аудит» пригодится владельцам действующего здания, которое нуждается в оптимизации эксплуатационных затрат. Название пакета «Все включено» говорит само за себя. Есть и узкоспециализированные услуги. Например, пакет «Сезон» подразумевает подготовку объекта к зиме. Пакет «Автоматизация» позволяет «интеллектуализировать» действующие офисные объекты категории В и С за счет малобюджетных систем диспетчеризации и управления.
«Мы постарались охватить весь потенциальный рынок – проекты самого разного масштаба и класса, находящиеся на различной стадии реализации. Сейчас ведем переговоры с потенциальными клиентами. Многие собственники до сих пор считают, что услуги аутсорсинговых компаний слишком дороги. Однако за счет профессионального подхода расходы на обслуживание в среднем можно снизить с $3–4 за 1 кв. м в месяц (затраты внутренних эксплуатационных служб) до $2,5–3», – считает Евгений Якушин.
Иностранные эксплуатирующие компании на петербургском рынке практически не представлены. По мнению экспертов, одно это неплохо характеризует нынешнюю конъюнктуру. Из известных международных структур в городе работает, пожалуй, лишь M + W Zander. Петербургский филиал ООО «М + В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ» действует с 2003 года. Как и в Москве, его клиентами являются гипермаркеты METRO (в Северной столице их три), отделения «Сити-банка» и сервисный центр компании IBM. Штат филиала – около 30 человек. Услуги по клинингу и охране оказывают привлеченные местные компании.
«Петербургский рынок уже начинает представлять достаточно большой интерес. К нам стали обращаться девелоперы, которые хотели бы, чтобы мы сопровождали их проекты с самого начала реализации. Наши потенциальные клиенты – владельцы качественной недвижимости со сложными и дорогостоящими инженерными системами, риск повреждения которых из-за неправильной эксплуатации высок. На объектах экономкласса, например в бизнес-центрах категории С, собственнику выгоднее обойтись собственными силами», – полагает директор петербургского филиала ООО «М + В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ» Евгений Лысенко.
«На Западе управляющие компании прежде всего занимаются фасилити-менеджментом, а отнюдь не подбором арендаторов – для этого есть брокеры. Отечественные собственники тоже постепенно осознают, что им в первую очередь необходим надежный партнер в сфере эксплуатации. Мы, кстати, изначально делали акцент именно на этой услуге», – подытоживает Константин Крюков.