Стоимость общественных интересов

Мы уже упоминали стоимость общественных интересов (CRE, № 125, 2009) как один из видов стоимости, отличных от рыночной. Нередко для оценки приобретаемых или эксплуатируемых объектов госсобственности оценивать рыночную стоимость не имеет смысла. Знание стоимости общественных интересов позволяет составить адекватное представление об объектах общественной собственности, сооружениях социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, о памятниках природы, истории и культуры. Сравнение стоимости общественных интересов с рыночной важно при организации ГЧП для создания и управления перечисленными объектами.

Стоимость общественных интересов (или общественного использования) – это общее обозначение целого семейства концепций стоимости, которые не связывают наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости с его доходностью. Эта стоимость порождается социальными, политическими или общественными целями использования объекта недвижимости, земельного участка или территории. В ее основе лежат некоммерческие или малодоходные, но наилучшие с точки зрения общественных интересов способы использования земли и сооружений. Оценка стоимости общественных интересов может быть применена для количественного выражения таких распространенных качественных оценок, как общественная ценность, историческая, эстетическая, архитектурная т. д. ценность объекта или территории. Стоимость общественных интересов выражается в денежной форме.

Пример 1. Крупные ледовые или футбольные стадионы, рассчитанные на тысячи зрителей, с коммерческой точки зрения являются малодоходными объектами. Доходы от их эксплуатации недостаточно велики, чтобы в приемлемый для частного инвестора срок окупить затраты на приобретение земли, создание объекта и управление им. Если государство или муниципалитет решают строить стадион, то это означает что стоимость общественных интересов превышает затраты на сооружение объекта. Разница между стоимостью затрат и рыночной стоимостью будущего стадиона определит необходимую часть затрат бюджетных или иных общественных средств, а остальная часть капвложений при определенных условиях может быть привлекательной и для частных инвесторов.

Пример 2. Строительство и эксплуатация правительственных офисных зданий иногда требует обеспечения повышенной безопасности, для чего используют более дорогие конструкции и оборудование, что превышает обычные требования рынка к административным объектам. Затраты на сооружение таких «сверхулучшенных зданий» превосходят обычный рыночный уровень затрат на создание БЦ и составляют стоимость общественных интересов.

Пример 3. Общество охраны исторических памятников решает сохранять здания, где жили великие поэты или композиторы, прославившие страну. Чтобы владелец дома не менял исторический облик и интерьеры здания, Общество регулярно платит владельцу премию за сохранение памятника. Общественное объединение в данном случае представляет общественный интерес и, компенсируя владельцу потерю стоимости от накопленного физического и особенно функционального износа, делает стоимость общественного использования здания выше его снижающейся рыночной стоимости.

В нашей стране решение об объявлении объекта или территории памятником истории, культуры или природным заповедником принимается на федеральном или региональном уровне. Если объект частной собственности объявляется государственным или региональным памятником, такое решение является обременением, не позволяющим владельцу использовать объект наиболее доходным способом и повышающим затраты на содержание. Остается открытым вопрос: может ли владелец требовать компенсацию за потерю рыночной стоимости объекта или должен относиться к факту обременения как к необратимой потере стоимости от внешнего (экономического) износа.

Пример 4. Минтранспорта, приобретая частные земли для строительства федеральной автомагистрали, может планировать компенсации в размере рыночной стоимости каждого участка, приобретаемого для формирования землеотвода будущей трассы. Министерство в ряде случаев может считать приемлемым предлагать собственникам выкупную цену на 25% сверх рыночной стоимости их участков. Эта дополнительная плата позволяет избежать потенциальных затрат времени и денег на споры по компенсациям и судебные иски. Этот пример демонстрирует случай, когда надбавка сверх оценки рыночной стоимости платится для обеспечения планируемых сроков сооружения магистрали и снижения рисков проекта. Таким образом, стоимость общественных интересов в данном примере на 25% превышает рыночную стоимость каждого выкупаемого участка трассы.

Правовые основы

Понятие «общественного интереса» не определено в законодательстве РФ. Но многие законы и нормы используют это понятие. Необходимость оценивать стоимость общественных интересов возникает, например, в случаях изъятия частной собственности в государственных и общественных интересах. Величину компенсаций владельцу при изъятиях собственности в общественных интересах российское законодательство определяет (Конституция РФ, ст. 35, ГК, ст. 235, 239) как «равноценное возмещение», «соответствующая компенсация», «справедливая компенсация», «полная компенсация», «возмещение стоимости». Документы международного права упоминают для этих случаев «адекватную», «равную», «надлежащую», «полную», «достаточную», «действительную незамедлительную» и «приемлемую» компенсацию. Все перечисленные термины не дают оценщику однозначного указания на вид стоимости, который необходимо оценить в случае споров о размере компенсации при законных изъятиях. Из четырех видов стоимости федеральных стандартов оценки только рыночную стоимость можно признать исходным пунктом в вопросе компенсаций. Но только исходным, поскольку прямого указания на вид стоимости законодательство не содержит и владелец может считать справедливой компенсацией, например, величину стоимости в пользовании, если она выше рыночной. Но и рыночную стоимость, например, земельного участка, изымаемого для прокладки улицы или магистрали, можно оценивать по состоянию рынка на дату до принятия решения о строительстве, и на дату после сооружения улицы или дороги. Полученные два значения рыночной стоимости могут существенно различаться. Какое из двух значений будет базой «равноценной, соответствующей, справедливой, полной» компенсации? Ответ на эти вопросы в случае спора дает судебное разбирательство.

Споры

Решение государственных или муниципальных органов о сооружении или приобретении того или иного объекта в большинстве случаев определяет нижнюю границу стоимости общественных интересов. Как оценщик должен оценивать саму эту стоимость – предмет споров теоретиков и практиков. Небольшая часть теоретиков предлагает считать стоимость общественных интересов специальным случаем рыночной стоимости, включив государство и общественные организации в состав участников рынка. Однако большинство профессиональных оценщиков считают ее особым видом стоимости, не имеющим отношения к рынку. Применение концепций стоимости общественных интересов приводит к оценкам, которые превышают оценки на основе стандартной экономической концепции наилучшего использования. Развивая свои аргументы, оценщики заявляют, что государственные, муниципальные и общественные организации – это особые участники рынка, не ограничивающие себя рыночными правилами и законами. По этим причинам стоимость общественного использования до сих пор не включена в стандарты оценки и применяется в качестве специального инструмента экономического анализа.