Третье транспортное кольцо

Третье транспортное кольцо, строительство которого продолжалось с перерывами почти сорок пять лет – с конца пятидесятых годов, соединило такие важнейшие транспортные артерии столицы, как Кутузовский проспект, Сущевский Вал, Краснопресненскую набережную, Ленинский проспект и Звенигородское шоссе.
Строительство трассы протяженностью в тридцать пять с половиной километров началось в 1959 году с Автозаводского моста, но основные линии этой новой магистрали были намечены еще сталинским Генеральным планом развития Москвы, принятым в середине тридцатых годов. Следующим участком стала Савеловская эстакада – первая в столице трехуровневая транспортная развязка над железнодорожными путями.
В середине восьмидесятых, когда многие основные участки уже были построены, возникла проблема сохранения памятника истории – Лефортовского парка, через который по первоначальному проекту должен был пройти один из участков Третьего кольца, и строительство остановилось.
К реализации проекта вернулись в конце девяностых годов по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова, и окончание его строительства стало одной из самых масштабных программ, реализованных строительным комплексом столицы. По данным правительства Москвы, начиная с 1997 года, когда возобновилось строительство Третьего кольца, на строительные работы было потрачено 4,6 миллиарда долларов. Проблема Лефортовского парка была решена за счет строительства тоннеля глубокого заложения, общая протяженность которого вместе с подъездами составила почти три с половиной километра.
Окончание строительства с вводом в эксплуатацию последнего участка Третьего кольца – Лефортовского тоннеля – не решило всех проблем, связанных с перегруженностью московских улиц автомобильным транспортом, однако новой транспортной магистрали нашлось место в планах московского правительства по созданию офисно-торговой зоны за пределами центра столицы. В 1999 году мэр Москвы Юрий Лужков обнародовал планы строительства за пределами Третьего транспортного кольца шестидесяти небоскребов в течение ближайших десяти лет. Планы столичных властей совпали по времени с наметившейся тенденцией децентрализации офисных и торговых площадей, вызванной ограниченным количеством участков для застройки в центральной части столицы, высокими ставками арендной платы и неизбежной проблемой пробок на центральных улицах. К настоящему времени в бизнес-центрах, расположившихся в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца, обосновался ряд ведущих российских и зарубежных компаний. Одновременно ведется реализация нескольких крупных девелоперских проектов.

Офисные здания
Расположение офисных зданий в районе Третьего транспортного кольца дает немало преимуществ и девелоперам, и арендаторам. Девелоперы получают возможность приобрести бòльший по площади участок земли и, таким образом, построить здание с большим количеством этажей и, соответственно, с большей площадью. Кроме того, земля и коммуникации в районе Третьего транспортного кольца заметно дешевле, чем в центре города. Строительство более крупного здания выгодно девелоперу еще и потому, что если бы он строил несколько зданий меньшей площади, то для каждого из них ему требовалось бы получить большое количество разрешений и согласований по строительству, что усложняет и удорожает строительство. В результате строительство здания обходится девелоперу дешевле, и он, в свою очередь, может предложить арендаторам более низкие арендные ставки. Преимуществами для арендатора, кроме более низких ставок аренды, становятся наличие лучшей парковки, чем в центре, и меньшая транспортная загруженность.
Среди недостатков расположения офисов в зоне Третьего транспортного кольца – часто очень близкое соседство с индустриальными зонами, которое, с учетом того, что в настоящее время такие зоны активно застраиваются и реконструируются, превращается в соседство со строительными площадками, недостаточно развитая инфраструктура и, в ряде случаев, удаленность от станций метро. Последняя проблема часто решается тем, что девелоперы пускают маршрутки от ближайших станций метро к офисным зданиям.
Однако, по мнению экспертов, эти недостатки в значительной мере компенсируются преимуществами, и строительство новых офисных центров в районе Третьего транспортного кольца, несомненно, является перспективным, особенно с учетом того, что в центре Москвы остается все меньше и меньше свободных участков под строительство, и все новые и новые девелоперы берутся за проекты за пределами центра столицы, в том числе и возле Третьего транспортного кольца. Что же касается инфраструктуры, то она, по мнению участников рынка, будет развиваться одновременно со строительством в этом районе новых объектов, и территория, прилегающая к Третьему транспортному кольцу постепенно будет облагораживаться.
На сегодняшний день большинство офисных зданий, прилегающих к Третьему кольцу, – это реконструированные территории заводов, как, например, «Гамсоновский», расположившийся в помещениях мебельной фабрики, «Новоданиловский дом» в бывшем текстильном корпусе, Сущевский Вал, 9 в здании мебельной фабрики или здание в Холодильном переулке, которое является бывшей карандашной фабрикой и должно быть реконструировано к 2007 году.
Говоря об офисных зданиях в районе Третьего кольца, по мнению экспертов Noble Gibbons в ассоциации с CBRE, нельзя не упомянуть о Сити. Это – уникальный проект, который создаст новую бизнес-среду, и все офисные здания на его территории будут относиться к классу А. Остальные существующие или находящиеся на поздних этапах строительства офисные здания в районе Третьего кольца относятся к классу B. Наиболее известны центр на Спартаковской и бизнес-центр по адресу: ул. Усачева, 33/2, которые были среди первых профессиональных офисных центров в Москве и, по мнению риелторов, до сих пор остаются достаточно успешными.
Еще несколько проектов находятся в стадии реализации. Среди них выделяются бизнес-центры «Новосущевский» и «Гамсоновский». «Новосущевский», ввод которого в строй запланирован на второй квартал 2006 года, – это проект компании MR Management Realty, которая была девелопером бизнес-центра «Аэропорт». Здание расположено на пересечении Сущевского Вала и Новосущевской улицы, и несколько крупных компаний серьезно присматриваются к нему как к возможному месту размещения своей штаб-квартиры.
«Гамсоновский» – проект реконструкции двух существующих корпусов мебельной фабрики и строительства третьего здания, которое планируется завершить к концу этого года. Общая площадь комплекса составляет около 10 тыс. кв. м, и уже около 80% площадей комплекса сданы в аренду. Владелец, «Хорус Капитал», уже имеет большой опыт реализации подобного рода проектов.
Среди арендаторов, в последнее время снявших офисы в районе Третьего транспортного кольца, есть как российские, так и зарубежные компании. Некоторые из них, например, Heiniken (так ли пишется?) , Avon, Росгосстрах, Внешторгбанк в Южнопортовом и Sonic Duo, арендовали там помещения для дополнительных офисов, в то время как их штаб-квартиры расположены в центре. Вместе с тем несколько компаний разместили в районе Третьего транспортного кольца свои главные офисы. Среди них – Росевробанк, Solvay Pharma (Вавилова, 24), Johnson & Johnson (Б. Тульская ул., 43), «Юнистаф» (ул. Сущевский Вал, 9), Bosch Rexroth AG, Scala Business Solutions, Atlas Copco (Вятская ул., 27) и Philips (Усачева ул., 35). В последнее время начали размещать свои офисы в данном районе и крупные издательства – Burda Russia, (Шереметьевский офис-парк на Полковой, 17), SPN Publishing House («Новоданиловский дом»).

Торговые площади
В настоящее время торговых объектов, расположенных у Третьего транспортного кольца, чрезвычайно мало. Причиной является то, что Третье кольцо пролегает в непосредственной близости от большого количества бывших промышленных зон, многие из которых в настоящий момент еще только готовятся к редевелопменту. Строительство Третьего кольца завершилось совсем недавно, и оживление интереса к прилегающим территориям, по мнению участников рынка, пока не выразилось в конкретных торговых проектах. Однако можно предположить, что прилегающие территории вызовут интерес в основном у крупных операторов – гипермаркетов, центров продаж – и у девелоперов крупных торгово-развлекателых центров, поскольку район Третьего кольца не подходит для уличного ритейла. Кроме того, Третье кольцо местами буквально «пробивали» среди уже существующих зданий, и найти подходящий участок для торгового объекта достаточно сложно.
Основные преимущества расположения торговых площадей в зоне Третьего кольца – удобный доступ на автомобиле, часто – хорошие видовые характеристики, просматриваемость участка с магистрали.
Среди существующих торговых площадей – торговый центр «Рогожская застава», Марьинский универмаг на Сущевском Валу и универмаг «Крестовский» на площади Рижского вокзала. Общая площадь семиуровневого торгового центра «Рогожская застава» – около 20 тыс. кв. м. Ставка аренды варьируется от $400 за кв. м. в год за крупные помещения свыше 200 м до примерно $1000 за кв. м. в год за помещения площадью около 30 кв. м. Универмаг «Крестовский» не сдает площади в аренду, так как собственник сам является оператором супермаркета и универсального магазина. Проблемы Марьинского универмага в том, что парковка практически отсутствует и та часть Сущевского Вала, где он расположен, постоянно реконструируется, затрудняя доступ на автомобиле. В то же время с исторической и архитектурной точки зрения этот объект, построенный еще в 1929 году, представляет определенный интерес.

Выводы
Вне всяких сомнений, зона, прилегающая к Третьему транспортному кольцу, в ближайшие пять лет будет активно осваиваться девелоперами, как в сфере офисной недвижимости, так и торговых площадей. Завершение редевелопмента близлежащих индустриальных зон будет сопровождаться облагораживанием территорий у Третьего транспортного кольца и развитием инфраструктуры в этом районе, что, в свою очередь, будет делать его более привлекательным для девелоперов и арендаторов, особенно в свете последней тенденции размещения офисов за пределами традиционного центра Москвы.