Бой с пустотой

Стрит-ритейл – с новым назначением!

Эксперты отмечают, что ротация арендаторов в стрит-ритейле оказывается более активной, чем в ТЦ и ТРК, причем это касается в основном центра Санкт-Петербурга. «Появилась шутка, что на основных торговых магистралях Петербурга самый популярный бренд – «Сдается в аренду», – говорит директор по профессиональным услугам компании Knight Frank SPb Николай Пашков. – Флагманские ма­­газины, открытые сетевыми брендами на Невском просп. и Большом просп. П. С., были важным элементом продвижения, оставаясь нередко длительное время убыточными. Когда началась стагнация рынка, такие объекты стали обузой. Несмотря на то что в последние годы арендные ставки были очень перегреты, владельцы объектов стрит-ритейла (как правило, частные лица или небольшие компании) оказались в условиях кризиса менее гибкими, чем операторы и собственники ТЦ, и не снизили своевременно ставки. А профессиональные, крупные игроки, оценивая ситуацию в комплексе, повели себя правильнее. Они поняли, что ключевой задачей должно быть удержание арендаторов. Ставки через какое-то время можно будет отыграть назад, а привлечь арендаторов – качественных, брендовых, генерирующих покупательский поток, найти полноценную замену ушедшим вряд ли». Кстати, к практике расчетов с арендаторами на основе процентов с оборота переходят именно собственники ТЦ.

Как отмечает директор департамента стрит-ритейла NAI Becar Марина Федорова, массовое высвобождение объектов в центре города, прежде всего на Невском просп., в связи с уходом арендаторов, закрывающих бизнес, наметилось в середине июля. В начале октября на Невском проспекте одновременно предлагалось в аренду с десяток крупных объектов. Некоторые арендаторы, договорившиеся с собственниками о снижении ставок, оставались на месте «условно» – до появления более выгодных клиентов. Снижение ставок на Невском просп. на 40% и более стало предпосылкой качественных изменений состава арендаторов и во многих случаях функционального использования объектов.

Общая тенденция для стрит-ритейла в центре Петербурга – замена дорогих магазинов и ресторанов заведениями более демократичного формата. «В настоящий момент наиболее подвержена замещению торговля товарами высоких марок и товарами разового спроса (предметы роскоши и т. д.), наиболее же востребованы дисконт-центры, дешевые фаст-фуды, – говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. – В последнее время на основной магистрали города растет количество предприятий общепита, которые приходят на место магазинов. Думаю, что это можно связать с тем, что арендодатели стали более сговорчивыми в плане ставок». Так, на Невском проспекте ювелирный магазин Хлебникова, около здания городской Думы, сменила кофейня «Кофейная Гамма», салон Swarovski – кафе «Яблоко», магазин Escada – японский ресторан «Две палочки», Women Secret – ресторан «Дубай», «Арбат Престиж» – «Идеальная чашка». Любопытный «обмен» – вместо из­­вестного супермаркета «Калинка – Стокманн» на Финляндском просп. открылся ресторан «Ферма» (относящийся к достаточно высокой ценовой категории).

«В первую очередь страдают бренды среднего и выше среднего уровня, – подчеркивает г-н Пашков. – Самые же дорогие магазины и рестораны остаются – у нас хоть и мало богатых людей, но это стабильная категория, и они ни в чем себе не отказывают. И, конечно, становятся более востребованными нижние ценовые сегменты». Падение уровня арендных ставок, как отмечает г-жа Федорова, сделало возможным открытие в цент­ре города, в том числе на Невском просп., собственных магазинов даже предприятиями малого бизнеса (производителями одежды, галантереи, продовольствия и т. д.). Заметно расширил свою торговую сеть в центре Петербурга Великолукский мясокомбинат (к примеру, открыт магазин на Литейном просп., почти на углу с Невским просп.). Увеличилось присутствие на центральной магистрали города офисов турфирм.

Не исключено, что усилятся позиции в стрит-ритейле развлекательных заведений, ориентированных на широкую аудиторию. Показателен переезд на Невский просп. интер­активного театра-кафе «Транс-Форс» (одно из направлений бизнеса группы компаний «Транзас»), размещавшегося ранее в ТК «Норд». Высвободившиеся после закрытия игорного бизнеса «встройки» заполняются обычно общепитом и торговлей (последнее чаще происходит на окраинах города). По оценкам г-жи Федоровой, около 60% этих помещений пока остаются без арендаторов: «Задержка связана зачастую с тем, что собственники еще не готовы существенно снижать цены. К тому же многие освободившиеся помещения принадлежат владельцам игорного бизнеса». В стрит-ритейле перспективы изменения функции зависят прежде всего от местоположения объекта, а также его планировочных характеристик и ситуации с инженерным обеспечением. «Как правило, собственнику все равно, занимает ли помещение офис, магазин или кафе, – поясняет руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA SPb Ольга Земцова. – Большее значение имеют требования арендаторов к физическим параметрам помещений. Например, ресторан не арендует площади с недостаточной электрической мощностью, офис не будет переплачивать за большие витрины и т. д.». Для кафе или ресторана должна быть подходящая конфигурация помещения, позволяющая его оптимально зонировать, а также возможность соблюдения санитарных норм.

ТРК привыкли к реконцепциям

Когда речь идет о торговых и офисных комплексах, консультанты скептически оценивают возможный эффект от замещения функций. «Особого смысла в смене функций я не вижу, поскольку практически все функции приблизительно одинаково не востребованы, – отмечает г-жа Марковец. – Реконцепцию действующих объектов нецелесообразно проводить, учитывая, что к моменту выхода из кризиса рынок опять пойдет вверх, к тому же она требует немалых вложений, а свободных средств у девелоперов нет. Поэтому имеет смысл смена арендаторов в рамках одной функции, а не смена функций». «Утопией» считает комплексное замещение функций и г-жа Земцова: «На рынке Петербурга нет пока ни одного примера торгового или офисного центра, полностью поменявшего функциональное назначение – ни вследствие кризиса, ни по другим причинам. Замещение функций всегда крайняя мера, прежде чем идти на такой шаг, нужно попробовать найти другие решения. Это может быть частичная реконцепция или реброкеридж (привлечение арендаторов той же функции, но работающих в другом ценовом сегменте или в другой категории товаров), изменение маркетинговой политики и т. д.». По мнению заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Евгении Васильевой, оправданы могут быть изменения в соотношениях между торговой и развлекательной функциями или между «якорями» и галереей, а также в ценовом позиционировании: «Понятно, что спрос сместился в сторону товаров с либеральной ценовой политикой. В ритейле более активны ИЧП. «Якоря» – гипермаркеты (продовольственные, спортивные, бытовой техники, DIY) – и сейчас, как правило, чувствуют себя стабильно, в галереях же ротации были и до кризиса». Как признают консультанты, на сегодня не наблюдается роста спроса на услуги по реконцепции действующих объектов.

Профессиональные управляющие тоже не склонны преувеличивать фактор кризиса. «Наблюдающееся в некоторых крупных ТЦ замещение функций – это в значительной степени естественный, длительный, инертный процесс, – отмечает генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Геор­гий Рыков. – Происходит оптимизация, глобальных же изменений, считающихся показателями именно кризиса, – полных реконцепций объектов, банкротств и т. д. – мы пока не видим».

«Вопрос замещения функций присутствует всегда, вне зависимости от кризиса, – согласен партнер «АйБи Групп» Дмитрий Бер­диган. – Объекты коммерческой недвижимости, имеющие торговую, тор­гово‑развлекательную составляющую, непосредственно связанные с привлечением посетителей, по­­стоянно что-то меняют (гостиницы и офисы – менее изменчивы). Они должны улавливать настроения потребителей, и задача управляющих – подстраиваться под новые тенденции или даже обгонять их, формируя рынок. Смена функций может означать замену одного арендатора на другого, более сильного, или замену формата объекта и его концепции». Процесс замещения функций сдерживают установки собственников и управляющих, связанные с сохранением концепции объектов и учитывающие влияние на их капитализацию в более долгосрочной перспективе. «Мы не считаем правильным заполнять объекты кем придется, на любых условиях, выдвигаемых арендатором, – подчеркивает г-н Бердиган. – Кризис пройдет через какое-то время, но в погоне за краткосрочными це­лями можно упустить такой важный аспект, как капитализация объекта. И тогда собственник спросит управляющих: «А что вы сделали, чтобы я через три года, когда на рынке все будет хорошо, получил при продаже объекта тот доход, на который я рассчитывал?!» Поэтому при подборе нового арендатора или функции необходимо взвесить не только текущую доходность от сдачи данных площадей, но и доходность при возможной продаже объекта. Кроме того, для торговых и торгово‑развлекательных комплексов важно понимать, принесет ли новый оператор дополнительный поток посетителей. Таков подход к выбору арендаторов и замещению функций у профессиональных управляющих».

Развлечения теснят торговлю

На сегодня единственный, по сути, известный пример предполагаемого кардинального изменения функций действующего объекта – реконцепция ТК Opera на Казанской ул., 3. Планируется, что объект из галереи бутиков трансформируется в спортивно-рекреационный комплекс, включающий фитнес-центр, SPA и рестораны. Как отмечает г-жа Марковец, над формированием новой концепции задумываются также владельцы комплекса «Перинные ряды».

Одна из очевидных тенденций замещения функций в ТК – увеличение развлекательной составляющей, как правило, за счет торговых площадей. «Проблема многих проектов ТК, реализованных в 2006–2008 годах, состоит в том, что они копировали друг друга, не учитывая особенности местоположения, количество населения, которое может стать клиентом, – отмечает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. – Теперь формат, объем, локализация, сочетание функций подобных ТК не соответствуют реалиям рынка и нужно заниматься их перепозиционированием, придумывать какие-то фишки». Эксперты считают, что за развлечениями, в отличие от общепита, люди могут поехать достаточно далеко. Поэтому для ТК и ТРК с относительно удобной транспортной логистикой усиление развлекательной функции открывает новые перспективы.

Фитнес-центры как дополнительная функция стали размещаться в ТК и ТРК еще до кризиса. В числе первых случаев такой корректировки концепции – появление фитнес-центра взамен торговых площадей в ТК «Владимирский пассаж». Холдинг «Адамант» разместил фитнес в комплексе «Варшавский экспресс» после закрытия якорного арендатора – казино «Шангри Ла». Фитнес-центр с бассейнами был открыт в ТК «Масштаб» на Пулковском шоссе. В настоящее время, как отмечает г-н Бердиган, для ТК «Юго-Запад», откуда ушел один из «якорей» – гипермаркет «Санта Хаус», рассматривается возможность размещения мебельного центра или привлечения крупного торгового оператора другой направленности (спорттовары или одежда).

Среди других «фишек» спортивно-развлекательной направленности, помимо бильярдов и боулингов, может быть создание на пустующих площадях трасс для картинга. Так, в ТК «Пулково III» в подземном этаже часть парковки, не заполнявшуюся машинами, приспособили под «картинг-клуб». Особенно популярным антикризисным нововведением стало размещение катков. Например, в «Варшавском экспрессе» открыт каток, по площади почти вдвое больше, чем в «МЕГА – Дыбенко». В сочетании с большой зоной детских аттракционов это позволило существенно увеличить поток посетителей комплекса.

Наконец, несмотря на необходимость конструктивных изменений в зданиях и невысокие арендные ставки, востребованными оказываются кинотеатры. Так, в МФК Atlantic City, открывшемся в мае 2008 года, вскоре появится кинотеатр VIP-класса с шестью относительно небольшими залами (по 100 и 30 мест). «Мы не отклоняемся от первоначальной концепции, и проект нормально реализуется – бизнес-центр заполнен на 70%, в торговой галерее присутствует 105 арендаторов из 131, – говорит генеральный директор УК Atlantic City Сергей Швецов. – Одно из нескольких дополнений – кинотеатр, оператором которого мы сами и будем. По опросу посетителей Atlantic City, 70% хотят, чтобы в комплексе был хороший, нестандартный VIP-кинотеатр. Второе место в рейтинге пожеланий занимает ледяной каток, которого не было в проекте. Вместо зоны детских игр мы решили сделать каток, который займет с раздевалками около 1,4 тыс. кв. м. Это оправданный шаг – все катки в городе востребованы. Кроме того, если не удастся найти удовлетворяющий стандартам комплекса премиальный супермаркет, тогда мы разместим боулинг, который тоже желают видеть посетители».

«Большого коммерческого плюса от размещения катков мы не видим – арендные ставки покрывают только затраты на коммунальные платежи и технологическое содержание оборудования, – говорит генеральный директор ЗАО «Адамант» Дилявер Меметов. – Но таким образом мы расширяем линейку услуг развлечений для петербуржцев. Мы первыми в Петербурге стали активно развивать керлинг и даже провели на катке в «Варшавском экспрессе» первый в России международный турнир по керлингу на приз "Адаманта"». Как отмечает Дилявер Меметов, большой популярностью посетителей пользуется недавно открывшийся каток в ТРК «Континент» на Байконурской улице. В ряде ТРК размещены семейные развлекательные центры GAME ZONA и спортивные клубы с бассейнами SportLife.

На взгляд Николая Пашкова, «устраивать масштабные развлечения в торговом комплексе собственнику наиболее интересно, только если это его собственный бизнес и он получает операционный доход». К тому же размещение крупноформатных развлечений сдерживают конструктивные ограничения. «Все наиболее интересное – к примеру, стрельбища или трассы для картинга, как правило, не вместить в обычный ТЦ, если это изначально не проектировалось, и в целом логичнее делать такие развлечения на свежем воздухе, – говорит г-н Пашков. – Что же касается игровых автоматов для детей, то они не представляются мне очень эффективной «фишкой» – почти у всех дома есть игровые приставки и компьютеры с играми».

В некоторых ТРК (в частности, в «Планета-Нептун») стали появляться детские кружки. «Адамант» при каждом катке завел школы обучения катанию. Известны примеры, когда торговые площади переориентируются под выставочную функцию. На последнем этаже «Варшавского экспресса» создан Event Hall, в котором проводятся выставки и концерты. В ТК «Гарден-Сити» после ухода крупного торгового оператора пятая часть комплекса используется для организации выставок. «Наше предложение весьма конкурентно, – говорит владелец «Гарден-Сити», генеральный директор ЗАО «Первая мебельная фабрика» Александр Шестаков. – Для выставок предоставляется 10 тыс. кв. м, что больше по площади, чем предлагается в «Ленэкспо»; важно, что у нас имеются просторные парковки и другая инфраструктура, необходимая для приема большого количества посетителей. Проведение выставок прибыльно, хотя, наверное, торговля была бы выгоднее, если бы сейчас можно было сдать все площади». В МФК «Толстой-Сквер» для выставок предназначено два этажа, впрочем, и весь комплекс, как отмечает г-н Бердиган, в соответствии с окончательным (третьим) вариан­том концепции позиционируется не просто как офисный или торговый, а скорее как культурный центр (изначально предусмотренный проектом театр «Лицедеи» должен открыться в декабре).

Перспективы привлечения дополнительных потоков посетителей Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Ин­с­титута проблем предпринимательст­ва, связывает с нестандартными ре­­шениями по заполнению ТК и ТРК. «До сих пор изменения сводились в целом к усилению развлекательной составляющей, что снижало доходность объектов, – боулинги, кинотеатры немного платят за аренду. Как свидетельствует опыт ТРК на Западе, неизбежно включение совсем новых функций и таких экзотических для нас арендаторов, как почты, библиотеки, художественные галереи, отделы детского творчества. В наших условиях скорее отделения «Петроэнергосбыта» и образовательные курсы будут эффективнее генерировать потоки и доход, чем катки и прочие развлечения. При этом собст­венникам следует смириться, что не получится столь же быстро, как прежде, «отбивать» деньги, и всерьез думать над оптимизацией и реконцепцией объектов».

Офисы не поддаются переделке

Что же касается перепрофилирования действующих бизнес-центров, то эксперты считают это нецелесооб­разным и проблематичным. «Спрос со стороны торговых операторов может обеспечить заселение максимум двух нижних этажей офисного комплекса, при условии его удачного месторасположения, – считает заместитель руководителя комплекса коммерческой недвижимости ОАО «Система-Галс» Елена Енарьева. – В свою очередь, использование под офисное назначение торговых комплексов ограничивает то, что у них глубокие планировки, многие из них не имеют естественного освещения; для офисной функции важно соблюдение повышенных требований безопасности и ограничение прямого доступа к ним посетителей, что для торговли неприемлемо».

В отдельных случаях возможна трансформация торговых площадей в офисные, но такие примеры пока единичны. «В комплексе «Желтый угол» мы увеличили офисную часть на 3‑м и 4‑м этажах – здесь офисная функция оказывается более востребованной», – говорит г-н Рыков. «Менять функциональную составляющую проектов имеет смысл в том случае, когда проект изначально не был достаточно проработан или же у девелопера изменились обстоятельства, например, появилась необходимость быстро вернуть вложенные средства», – считает генеральный директор компании «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов. – Мы можем позволить себе другой подход. Чтобы сделать более рентабельным строящийся проект МФК на набережной реки Мойки, мы, не меняя функционального назначения площадей, лишь пересмотрели сроки реализации, чтобы выйти на рынок в более удачное время».

Впрочем, в кризисной ситуации отнюдь не все владельцы бизнес-центров склонны тщательно следовать концепциям и по-прежнему быть требовательными к статусу арендаторов. По наблюдениям старшего консультанта департамента офисной недвижимости Colliers International Константина Меркеля, зачастую происходит отказ от ранее предполагавшегося целевого назначения помещений на первом этаже – для размещения розничных отделений банков, точек по торговле периодической печатью и канцелярией, офисов нотариуса и т. п. «У многих стратегия формулируется так: «Главное – ввязаться в бой, а там разберемся», – отмечает эксперт. – В одном бизнес-центре планировалась зона ритейла, но сейчас она полностью занята под офисы. А в другом бизнес-центре высокого класса первый этаж сдан под магазин second-hand – ничего подобного нельзя было представить до кризиса».