Кризис. Год позади

Не ждали?

Кризис застал рынок коммерческой недвижимости врасплох. Говорят, так же неожиданно для советских колхозников случалась осень. Теоретически все знали, что за бурным экономическим ростом бывает спад, и происходит это с периодичностью примерно раз в 10 лет. Не было секретом и падение рынков в США и Европе, начавшееся в конце 2007 года. И все-таки в октябре прошлого года Дмитрий Медведев говорил: «Россия в этот тяжелый круговорот не еще не попала. И имеет возможности этого избежать. Обязана избежать». Очень хотелось верить в эту возможность.

«Как и большинство компаний, к кризису мы были не готовы, и главное, не смогли оценить всю его серьезность и длительность. Поэтому меры принимались умеренные, была надежда на достаточно быстрое улучшение ситуации», – говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.

Даже компании, пессимистично настроенные в отношении кризиса и понимавшие, что он вскоре придет и в Россию, были удивлены масштабами стихийного бедствия. «Мы ожидали негативные последствия падения рынков Европы и США в России. Поэтому мы готовились к кризису с середины 2008 года, сокращая наши расходы, – говорит Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Management Россия. – Мы были также уверены, что наши инвесторы и потенциальные арендаторы полностью проинформированы об этих усилиях и поддерживают их. С другой стороны, мы были поражены масштабом экономического спада в России и его влиянием на спрос на коммерческую недвижимость».

По словам Марка Джаггера, председателя совета директоров Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, несмотря на то что в первой половине 2008-го российский рынок был все еще в стадии роста, было заметно и то, что банки прекращают кредитование, и то, как это влияет на финансирование девелоперских проектов и инвестиционные сделки. «Мы знали, что рынок изменился, и стали принимать меры по сокращению инвестиций в расширение бизнеса, – рассказывает Марк Джаггер. – Тем не менее мы, как и все остальные, были удивлены событиями, произошедшими в сентябре 2008-го, и тем сильным влиянием, которое они оказали на российский рынок недвижимости. Мы отреагировали на изменение рынка очень быстро и уже к середине октября реализовали план по сокращению бизнеса и другим мерам, направленным на защиту нашей компании».

Основные проблемы, с которыми столкнулись все девелоперские компаний в кризис:

раздутые портфели проектов, одновременно находящихся в работе на разных стадиях реализации;

большие объемы кредитных ресурсов, привлеченных на краткосрочную и среднесрочную перспективу;

резкий рост курса валюты, что сразу отразилось на рублевых объемах выплат по кредиту.

В худшем положении оказались компании, обремененные слишком большими кредитами. Чтобы реструктурировать задолженность по кредитам, девелоперам пришлось расстаться с частью активов либо крупными пакетами акций. Лучше себя чувствовали компании, не имевшие краткосрочных кредитов и раздутого портфеля проектов, но и им не удалось избежать проблем.

«Как и многие компании, действующие на рынке коммерческой недвижимости, мы не были готовы к произошедшим изменениям в экономике, – признается Амиран Муцоев, вице-президент ГК «Регионы», член совета директоров. – Однако благодаря сбалансированной инвестиционной политике компании на момент начала кризиса ГК «Регионы» не была обременена кредитной нагрузкой».

По словам Олега Сорокина, генерально­го директора ООО «Столица Нижний», компания всегда действовала на рынке взвешенно и продуманно, и поэтому проблем с раздутым портфелем проектов не было. «Как правило, больше двух объектов в работе в физических объемах у нас не находится, – говорит Олег Сорокин. – Что касается валютных рисков, то они нас коснулись, и коснулись достаточно серьезно, но это не отразилось на наших взаимоотношениях с банками. Эти отношения всегда были надежными и доверительными, такими и остались. Краткосрочных кредитных ресурсов мы не имели, и это для нас сыграло положительную роль. Часть кредитов была успешно реструктуризирована. Поэтому сегодня мы работаем в нормальном финансовом режиме. Это позволило нам в самый разгар кризиса (в декабре 2008 года) сдать третью очередь ТРЦ "Фантастика"».

Есть ли у вас план?

Кризис заставил девелоперов пересмот­реть прежнюю стратегию и в кратчайший срок выработать новую тактику. «Основной целью антикризисной стратегии стало сведение к минимуму влияния кризиса на планы компании, – говорит Амиран Муцоев. – Несмотря на кризис, наши планы существенно не изменились. Мы приняли решение о том, что проекты, находящиеся на стадии строительства или в высокой степени готовности, необходимо достроить и ввести их в эксплуатацию. Так, 20 декабря 2008 года был открыт ТРЦ «Июнь» в Красноярске. В ближайшее время в планы компании входит открыть для посетителей объекты в Уфе и Череповце. Реализацию проектов на стадии проектирования было решено отложить на срок до одного года».

Как рассказал Амиран Муцоев, в рамках антикризисной программы был разработан ряд мер, в число которых вошли прежде всего корректировка финансовой политики компании и принципов работы с арендаторами. Компания была вынуждена резко сократить расходы на рекламу и маркетинг, оставив минимальным бюджет для продвижения строящихся торгово-развлекательных центров. Кроме того, компания отказалась от участия в дорогостоящих имиджевых мероприятиях (форумы, международные выставки). Для того чтобы максимально снизить финансовые потери от обслуживания объектов без ущерба для качества, был пересмотрен прежний план и выработан новый по сокращению эксплуатационных расходов в действующих ТРЦ.

Кристофер Ван Рит рассказал, что в рамках антикризисной программы компании пришлось сократить штат служащих на 15% и урезать расходы главного офиса за счет снижения арендной ставки и уменьшения занимаемых площадей. «Кроме того, так как все попытки воспользоваться новыми возможностями были отложены как минимум до 2010 года, наши усилия, прилагаемые для развития бизнеса, были почти сведены на нет, – говорит Кристофер Ван Рит. – Но мы не сокращали зарплаты оставшихся сотрудников, для нас важно, чтобы костяк нашей команды вознаграждался за работу по достоинству – и в хорошие, и в плохие времена. К тому же наши акционеры, среди которых есть ключевые члены менеджмента, поместили дополнительный капитал в бизнес, чтобы строительство нашего промышленного парка Giffels SouthGate продолжалось без задержек».

Компания закончила первую очередь (площадью 75 тыс. кв. м) промышленного парка Giffels SouthGate, занимающего 104 га, и до конца 2009 года будут вестись работы по сдаче в аренду остатков площадей, не используемых якорным арендатором John Deere. В 2010-м Giffels рассчитывает ввести дополнительные очереди строительства площадью 530 тыс. кв. м на основе предварительных договоров аренды и продажи. Кроме того, в планах компании – поиск новых проектов на севере или западе Москвы или в регионах.

Согласно антикризисной стратегии компании GVA Sawyer, часть сотрудников была перепрофилирована и задействована в тех подразделениях, где активность продолжалась. «Например, часть консультантов на время стали брокерами и маркетологами в брокерском подразделении, – рассказывает Вера Сецкая. – Был достаточно оперативно разработан пакет новых услуг, востребованных рынком. Среди них – техническая экспертиза проектов, экспресс-консалтинг, экспресс-мониторинг рынка, создание краткосрочных обзоров рынка. Было усилено направление оценки. Зарплаты радикально снижались только на период каникулярных месяцев – декабрь, январь. В целом зарплаты понизились не более чем на 15–20%. В течение всего периода кризиса произошло сокращение штата примерно на 25%».

Основные антикризисные меры, предпринятые компанией «Столица Нижний», – снижение темпов работ по отдельным, в первую очередь проектируемым, объек­там. «Мы не прекратили работу ни над одним нашим объектом, но значительно скорректировали сроки реализации тех, которые находятся в «бумажной» стадии – говорит Олег Сорокин. – В марте 2009 года мы начали строительство первой очереди торгового центра в микрорайоне Мещерское озеро. Компания сумела мобилизовать ресурсы, чтобы даже в сегодняшней ситуации выполнить те обязательства, которые мы взяли на себя до кризиса. В частности, у нас был подписан договор с компанией Castorama о строительстве гипермаркета DIY для них. И мы эти обязательства планируем в этом году выполнить».

Девелоперам с небольшим количеством проектов, финансирующихся из разных источников, удалось обойтись без разработки серьезной антикризисной концепции. «Под строительство нашего проекта «Меркурий Сити» в составе комплекса «Москва-Сити» еще до кризиса была получена долгосрочная кредитная линия в ведущем банке страны, – рассказывает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании Liedel Investments Limited. – Часть проекта инвестируется собственными средствами акционеров. Также предполагается привлекать средства, которые будут получены в будущем от продаж апартаментов и сдачи в аренду офисных площадей. Подобная позиция обеспечила устойчивое положение компании в кризис, и превратности кризисного времени затронули ее в наименьшей степени. Конечно, кризис и для нас не проходит бесследно, мы также претерпели некоторые изменения, однако в разработке очень серьезной антикризисной стратегии мы все же не нуждались».

Справедливости ради, следует отметить, что в конце 2008 года – I квартале 2009 года, когда строительство практически всех объектов в «Москва-Сити» остановилось, башня «Меркурий Сити» продолжала строиться, и сейчас возводится ее 6-й этаж. В компании признаются, что теперь более тщательно просчитывают расходы на маркетинг, пришлось оптимизировать операционные расходы. Однако заработную плату сотрудникам не понижали. Под сокращения попали только менеджеры по продажам.

Рыночная революция

С минувшего октября рынок коммерческой недвижимости претерпел глобальные изменения. «Одной из причин того, что рынок был так сильно затронут, был тот факт, что инвестиции, финансирование и спрос со стороны арендаторов рухнули одновременно, – анализирует ситуацию Марк Джаггер. – Обычно в рыночных циклах меняется один или несколько этих факторов, но не все сразу и не в таких масштабах. Другим признаком изменения рынка был уход иностранного инвестиционного капитала, который вряд ли вернется в значительном масштабе в течение ближайших 12 или более месяцев. Другой тенденцией, которую мы наблюдаем за последний год, было большое количество арендаторов, обратившихся к своим арендодателям для пересмотра договоров аренды. Сейчас очень важно наличие денежных средств, и большинство игроков рынка стараются защитить свой капитал и сократить расходы». Многие тенденции, которые мы наблюдаем сегодня, по мнению Марка Джаггера, обусловлены именно этим фактором. Оплата счетов откладывается, арендодателям приходится реагировать на постоянный поток просьб арендаторов уменьшить ставки аренды. Все пытаются сохранить собственные финансовые потоки. Рост и расширение сменились краткосрочными тактическими мерами, направленными на сохранение денежных средств и контроль расходов.

В последние месяцы 2008 – в начале 2009 года наблюдался стремительный рост объема предложений объектов коммерческой недвижимости. Покупатели на тот момент либо были уже не столь платежеспособны, либо занимали выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение цен. «С рынка исчезли иностранные покупатели, как и практически все другие покупатели, кроме немногочисленных русских корпораций с сильными балансами, – говорит Джеймс Корриган, руководитель глобального управления по работе с компаниями на рынке недвижимости «ВТБ Капитал». Продавцы были вынуждены демпинговать. «Потребность продавца в деньгах и умелый торг покупателя могли привести к сделке со скидкой до 50% от первоначальной стоимости объекта, – говорит Ирина Стрижова. – В дальнейшем уровень средневзвешенных цен в целом пошел вниз и падал вплоть до июня этого года. Лишь в июле-августе мы стали наблюдать относительную стагнацию цен».

За время кризиса существенно снизился спрос на офисные, торговые и складские помещения. Как рассказал Кристофер Ван Рит, уровень незанятых складских площадей в Москве превышает 10%. В результате ставки аренды снизились до уровня, при котором строительство новых помещений перестает быть экономически целесообразным. Таким образом, только хорошо развитые проекты будут завершены, остальные же будут заморожены до лучших времен. Арендаторы сфокусированы на ценах – как с точки зрения арендных ставок, так и с точки зрения текущих расходов, а также на качест­ве – в отношении расположения, доступа, удобств и профессионализма арендодателя. «Мы и наши конкуренты будем работать над завершением недостроенных объектов и замораживать все новые инициативы до тех пор, пока арендная плата не поднимется до уровня, при котором есть смысл строить новые помещения, – говорит Кристофер Ван Рит. – Что касается рынков финансирования, мы не верим, что даже при более высоких арендных ставках долговое финансирование будет доступно без предварительных договоров аренды с сильными арендаторами на ближайшие 18–24 месяца».

Вера Сецкая также отмечает, что рынок потерял активность, особенно в сегменте офисных площадей, очень провисли региональные проекты. Средний уровень вакантных помещений в московских БЦ, по данным CB Richard Ellis, для помещений класса А достигло 27%, для класса В – 20%. Уровень вакантных площадей во введенных в первой половине текущего года бизнес-центрах в среднем составляет 44% совместно по классу А и Б (в классе А – 50%, Б – 42%).

«В офисном сегменте довольно много объектов на территории Нижнего Новгорода оказались заморожены. Часть проектов, которые находятся в высокой степени готовности, на сегодняшний день имеют очень серьезные проблемы с арендаторами, – рассказывает Олег Сорокин. – Что касается торгового сегмента, то в основном изменения коснулись коррекции арендных ставок. В этой ситуации мы очень гибко работали с нашими клиентами, особенно с постоянными партнерами, для них шли на компромиссы. Обидно, что многие проекты на сегодняшний день на рынке не появятся. Это в первую очередь касается индустрии развлечений. В этом сегменте развитие полностью остановилось. Аналогичная ситуация и с гостиничными площадями. Дефицит гостиничных мест, который был в городе до кризиса, остался прежним».

Остро почувствовали девелоперы, строящие ТРЦ, проблемы своих партнеров – торговых операторов. «В связи со снижением покупательского спроса наши партнеры-арендаторы начали испытывать трудности с обеспечением доходной части своего бизнеса, – говорит Амиран Муцоев. – Нам пришлось учитывать это в своей работе. Многие из федеральных торговых марок на время решили приостановить свое развитие в регионах. Однако, несмотря на непростое положение, два наших проекта в Уфе и Череповце находятся в относительно хорошей ситуации. Строящийся торгово-развлекательный центр в Череповце станет первым профессиональным ТРЦ в городе. Это одна из причин, по которым сдача площадей в аренду проходит без ощутимых осложнений. Тот факт, что проекты в Череповце и Уфе находятся на высокой стадии готовности, также сыграл большую роль в принятии решения арендаторами о заходе в проект. Безусловно, как и другим компаниям, нам пришлось корректировать арендную политику и пойти навстречу ритейлерам в вопросах смягчения условий аренды. Кроме того, мы предоставили льготы по размещению рекламы, по размерам маркетингового сбора и другим условиям захода в наши проекты».

Лед тронулся?

Недавно брокеры и девелоперы заговорили о том, что рынок пробудился ото сна. «С середины лета мы видим явное повышение активности в брокерском подразделении, активизировались сделки как аренды, так и покупки. Появился спрос на консалтинговые работы, который абсолютно отсутствовал в начале года. Мы подписали письма о намерении в отношении целых трех девелоперских проектов в августе месяце», – сообщает Вера Сецкая.

Игроков на рынке стало значительно меньше. Зато, по мнению Веры Сецкой, они стали более дружелюбными, готовыми к кооперации и объединению усилий. Это очень ярко показал форум ProEstate, прошедший в сентябре.

Оставшиеся «в живых» девелоперы стали более трезво смотреть как на источники финансирования проектов, так и на жизнеспособность своих проектов в долгосрочной перспективе. «Поведение девелоперов сильно изменилось, так как они приняли тот факт, что определенные проекты просто не сработают в России», – говорит Джеймс Корриган. «Воздушные» проекты, которые были неадекватны запросам даже докризисного рынка, сдулись.

«В нынешних условиях мы видим для себя положительные моменты, ведь кризис создал уникальную ситуацию, когда на рынке остались только сильнейшие, – рассуждает Ирина Стрижова. – Это неизбежно приведет к снижению конкуренции среди девелоперов на локальном рынке, даст время и возможность для создания успешных проектов».

Олег Сорокин считает, что кризис на­­глядно показал необходимость обеспечения устойчивости компании вне зависимости от внешних колебаний рынка, какими бы серьезными они ни были. Экономика циклична, и любой подъем рано или поздно заканчивается спадом. Рынок недвижимости действительно был перегрет. Тот рост цен, который происходил в последние годы, не был привязан к реальным рыночным механизмам и был скорее более спекулятивным, чем адекватным рынку.

Главный урок, который девелоперы из­­влекли из кризиса, по мнению Амирана Муцоева, заключается в том, что все инвестпроекты должны быть хорошо проработаны с точки зрения обеспечения финансовых рисков и их минимизации. Кроме того, компания должна более тщательно изучать планы развития партнеров-арендаторов, крупных игроков рынка, а также заручиться их поддержкой при выходе на новые объекты.

«Изменения, которые произошли за этот год, очевидны: изменилось настроение у девелоперов, кредиторов и инвесторов. Теперь многим понятно, что нужно делать, идут процессы реструктуризации, продажи активов, интересы участников начинают пересекаться, значит, появится ликвидность на рынке, пока ограниченная возможностями российского капитала, – говорит Максим Стерлягов, управляющий партнер Asset Management Group. – Непонятно, каким образом будут рефинансироваться объекты коммерческой недвижимости и каким видят для себя выход российские банки – кредиторы недвижимости. Даже если остановить все бумажные проекты и реструктурировать долги еще на несколько лет, проблемы рефинансирования будут только нарастать, как снежный ком, и без возвращения крупного западного капитала говорить о стабилизации ситуации пока рано».

Марк Джаггер, напротив, считает, что в ближайшие 12–18 месяцев наш бизнес хоть и не будет растущим, но останется стабильным. «Мы будем продолжать постепенно расширять некоторые из направлений нашего бизнеса там, где есть такая возможность, – предполагает г-н Джаггер. – Мы продолжим работать в соответствии с рынком, будем мотивировать сотрудников, а также будем готовы к тому, что рынок снова начнет расти. Благодаря кризису мы ясно поняли, что на этом рынке нет места сентиментальности. Поэтому нужно быть стойкими и уметь быстро реагировать».